IV SA/Po 99/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak (spr.) Sędzia WSA Monika Świerczak Sędzia WSA Wojciech Rowiński Protokolant st. sekr. sąd. Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 maja 2025 r. sprawy ze skargi K. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 14 października 2024 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę w całości. Decyzją z dnia 14 października 2024 r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania K. W. od decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia 07 września 2023 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu składającego się z dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej oraz sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oraz ośmiu garaży, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], obręb G., położonej w P. przy ul. [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu swojej decyzji Kolegium podniosło, że z wnioskiem o warunki zabudowy wystąpiła H. sp. z o.o. Z przedłożonych akt sprawy wynika, że sporna działka znajduje się na terenie, dla którego nie obowiązuje plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego zatem zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub jego rozbudowie wymaga ustalenia w drodze decyzji administracyjnej warunków zabudowy. Wskazano, że stosownie do art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. 2024 poz.1130, dalej "u.p.z.p.") wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest po łącznym spełnieniu następujących warunków: a) co najmniej jedna działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana jest w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów, formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, b) teren ma dostęp do drogi publicznej, c) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, d) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, e) decyzja zgodna jest z przepisami odrębnymi. Natomiast wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostały określone w drodze rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. z 2003 nr 164, poz. 1588). Rozporządzenie to określa wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy, 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, 3) szerokości elewacji frontowej, 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy, układu połaci dachowych). Odnosząc powyższe do treści samej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy SKO w [...] uznało, iż zaskarżona decyzja spełnia wymagania przepisu art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 u.p.z.p. zatem możliwe było ustalenie warunków zabudowy na rzecz inwestora. Podniesiono, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ pierwszej instancji wyznaczył w tej sprawie obszar analizowany w wielkości wynoszącej 117 m, jest to obszar minimalny zawierający odległość wystarczającą dla przeprowadzenia analizy urbanistycznej. Szerokość frontu działki objętej wnioskiem wynosi bowiem 39 m, zatem trzykrotna wielkość badanego obszaru wynosi 117 m. Organ pierwszej instancji w analizie urbanistycznej wskazał nieruchomości przyjęte do analizy, ujął je także w układzie tabelarycznym, wskazał parametry istniejącej zabudowy oraz opisał parametry ustalone dla nowej zabudowy. Analizą objęto nieruchomości położone przy ulicach [...]. Inwestycja położona jest poza obszarem ścisłej zabudowy śródmiejskiej. W badanym obszarze wyróżnia się trzy rodzaje zabudowy; zabudowa mieszkalna jednorodzinna wolnostojąca i bliźniacza, budynek mieszkalny wielorodzinny oraz duży zespół budynków i garaży. Inny typ zabudowy obejmuje obszar usług szkolnictwa wyższego, dom harcerza i zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (ul. [...]), wreszcie kolejny typ zabudowy to mieszkalnictwo wielorodzinne (ul. [...]). Kolegium wskazało, że budynki lokalizowane są we frontowych granicach działek, w uporządkowanych liniach zabudowy lokalizowane w większości są budynki mieszkalne jednorodzinne. Zróżnicowana jest wielkość zabudowy działek od 6% do 41%, średni wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 21%. Podobnie zróżnicowane są szerokości elewacji frontowych zarówno dla zabudowy mieszkaniowej, jak i usługowej, budynki mieszkalne jednorodzinne posiadają maksymalnie dwie kondygnacje nadziemne i poddasze użytkowe, zróżnicowana jest wysokość budynków - od 3 do 8 m przy dachu płaskim. Budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. [...] posiada wysokość 19-20 m przy dachu płaskim. W obszarze analizowanym znajdują się także budynki mieszkalne jednorodzinne o dwóch do trzech kondygnacji nadziemnych, budynki wielorodzinne do IV kondygnacji, przeważają dachy płaskie, ale także występują dachy skośne. Dla tak określonego otoczenia i sporządzonej analizy organ I instancji ustalił parametry zabudowy, wskazał, że inwestycja kontynuuje funkcję zabudowy oraz wskazał, że parametr dotyczący wskaźnika zabudowy, linii zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz wysokości budynku określił na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. korzystając z możliwości zastosowania odstępstw od średnich wartości parametrów, a tak ustalone parametry inwestycji nie wpłyną negatywnie na istniejący ład przestrzenny. Organ odwoławczy przeprowadził postępowanie w pełnym zakresie i uznał, że nie ma przeszkód dla ustalenia warunków zabudowy w kształcie wynikającym z treści zaskarżonej decyzji. W ocenie organu odwoławczego zastosowane odstępstw od średnich wartości parametrów przez organ rozstrzygający wniosek inwestora mieści się w pojęciu kontynuacji funkcji, zawartej w treści art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. Zdaniem SKO organ I instancji rozpatrujący wniosek o ustalenie warunków zabudowy prawidłowo określił obszar analizowany, przyjął minimalną wielkość badanego obszaru stwierdzając brak konieczności jego rozszerzenia. Odnosząc się do zarzutów Skarżącej Kolegium wskazało, że inwestycja odpowiada charakterystyce urbanistycznej oraz architektonicznej zabudowy sąsiedniej, w żaden sposób nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa. W obszarze sąsiednim do planowanej zabudowy znajduje się bowiem zróżnicowana zabudowa jednak z przewagą zabudowy mieszkaniowej. Ponadto wskazano Skarżącej, iż kontynuacja funkcji nie polega na odtwarzaniu zabudowy tożsamej z istniejącą, a art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. nie wprowadza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym obszarze oraz obowiązku kontynuacji parametrów zabudowy występujących na działkach sąsiednich wobec planowanej inwestycji. Rozumienie kontynuacji funkcji należy traktować szeroko, wątpliwości należy rozstrzygnąć na rzecz inwestora tak by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu. Skarżącej wskazano ponadto, iż w przedmiotowej sprawie nie było potrzeby uzyskiwania stanowiska Miejskiego Konserwatora Zabytków w P. jako, że istniejący na działce budynek, o którym mówi skarżąca w odwołaniu nie jest wpisany do rejestru zabytków. Prawidłowo oceniono dostęp inwestycji do drogi publicznej. Na etapie ustalania warunków zabudowy istotne jest wyłącznie ustalenie, czy inwestycja posiada czy też nie dostęp do drogi publicznej, nie mają znaczenia inne okoliczności (np. ustalenie służebności, czy też wartości techniczne dostępu). Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy pozostają zarzuty skarżącej, co do opinii o możliwości dostarczenia energii elektrycznej dla planowanej inwestycji po zmianie wniosku inwestora. Zdaniem SKO organ pierwszej instancji ma prawo do ustalenia parametrów dla nowej inwestycji z zastosowaniem odstępstw określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżąca zarzuca, iż odstępstwa są w sposób niewystarczający uzasadnione przez organ pierwszej instancji jednak w ocenie składu orzekającego analiza obszaru analizowanego i wyprowadzone z niej wnioski wskazują, że odstępstwa w tej sprawie są możliwe do zastosowania, i nie naruszą w żaden sposób istniejącego ładu przestrzennego. Podkreślono, że organ właściwy dla rozstrzygnięcia wniosku o ustalenie warunków zabudowy, nie może odmówić wydania decyzji pozytywnej, jeśli decyzja taka zgodna jest z przepisami odrębnymi. Skargę na powyższą decyzję wywiodła do Sądu K.W. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta [...], a także zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucono: 1. naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: a) art. 128 k.p.a., poprzez postawienie skarżącej przez organ II instancji wymogu wykazania "interesu prawnego", jaki narusza w jej ocenie planowane przez inwestora przedsięwzięcie w sytuacji, gdy odwołanie nie wymaga szczegółowego uzasadnienia, a zgodnie z przepisem art. 128 k.p.a. w pełni wystarczające jest, jeżeli z odwołania wynika, że strona nie jest zadowolona z wydanej decyzji, a nadto w sytuacji, gdy skarżąca w treści odwołania podała konkretne naruszenia przepisów prawa, jakich dopuścił się organ I instancji, a ponadto wprost wyrażała obawy o zwiększenie intensywności wykorzystania terenu, wzmożenie ruchu kołowego i pieszego wskutek planowanej inwestycji czy też podkreślała, że budynki, jakie planuje wybudować inwestor na przedmiotowej działce, w sposób całkowity i nieodwracalny zmienią charakter obszaru, prowadząc do zmiany istniejącego ładu przestrzennego; b) art. 106 § 1 k.p.a. w zw. z art. 53 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. polegające na braku uzyskania przez organy obu instancji opinii/uzgodnienia Miejskiego Konserwatora Zabytków przy wydawaniu decyzji w przedmiocie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji w sytuacji, gdy obiekt zlokalizowany na działce ewid. nr [...], ark. 30, obręb G., położonej w P. przy ul. [...], jest ujęty w Gminnej Ewidencji Zabytków (informacja zawarta na stronie internetowej Portalu Systemu Informacji Przestrzennej Miasta [...]); c) art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 15 k.p.a. w zw. z art. 138 § 2 k.p.a. poprzez sporządzenie przez organ II instancji ogólnego uzasadnienia zaskarżonej decyzji wyrażającego się w bezkrytycznym podejściu do stanowiska organu I instancji, a nadto, przeprowadzenie przez SKO w [...] pobieżnego i mało wnikliwego postępowania odwoławczego, braku ustosunkowania się do części zarzutów podniesionych przez skarżącą w odwołaniu, a dodatkowo przeprowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania uczestników co do jego rzetelności, prawidłowości i zgodności z prawem. 2. obrazę prawa materialnego, tj.; a) art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. w zw. z art. 54 ust. 1 pkt 2 lit. c u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe zastosowanie i pominięcie przez organ II instancji, że organ I instancji w decyzji nr [...] o warunkach zabudowy w punkcie IV ppkt 1.1. w zakresie obsługi komunikacyjnej ograniczył się do przytoczenia pisma Zarządu Dróg Miejskich z dnia 01 lutego 2023 r., co należy uznać za niewystarczające, przy jednoczesnym braku poczynienia przez organy dalszych samodzielnych rozważań w tym przedmiocie, a nadto w sytuacji, gdy opinia ta została wydana przed zmianą wniosku inwestora dokonaną za pismem z dnia 12 czerwca 2023 r., na co wyraźnie wskazuje również przedmiot opinii ZDM dot. cyt. "obsługa komunikacyjna działki nr [...], ark. 30, obręb G., na której planowana jest budowa zespołu składającego się z dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolno stojącej wraz z dwoma budynkami garażowymi oraz sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych (segmentów) w zabudowie bliźniaczej wraz z sześcioma budynkami garażowymi; b) art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe zastosowanie i tym samym przyjęcie przez organ II instancji w zaskarżonej decyzji, że możliwe było ustalenie warunków zabudowy na rzecz inwestora w kształcie nadanym przez decyzję Prezydenta Miasta P. nr [...] z dnia 07 września 2023 r. w sytuacji, gdy zaskarżona decyzja prowadzi do naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa, a nadto, gdy zaskarżona decyzja sankcjonująca warunki zabudowy objęte decyzją nr [...] została wydana z naruszeniem przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. - § 4 ust. 1 Rozporządzenia polegającego na dopuszczeniu przez organ II instancji (w ślad za organem I instancji) sytuowania budynków w głębi terenu działki w sytuacji, gdy żadna działka na obszarze analizowanym nie ma drugiej i kolejnej linii zabudowy, co w efekcie doprowadzi do naruszenia aktualnego (zastanego) porządku urbanistycznego i znacznego zwiększenia intensywności wykorzystania terenu; - § 4 ust. 1 Rozporządzenia polegającego na ustaleniu linii zabudowy dla min. jednego budynku w odległości 0,3 m do 4,5 m od frontowej granicy działki z drogą publiczną w sytuacji, gdy wyznaczona linia zabudowy nie koresponduje z linią zabudowy na działkach sąsiednich, a nadto określenia obowiązującej linii zabudowy według parametrów właściwych dla budynków na działkach przy ul. [...] w sytuacji, gdy nie została wskazana linia zabudowy dla budynku przy ul. [...]; - § 5 ust. 1 Rozporządzenia polegającego na usankcjonowaniu przez organ II instancji (w ślad za organem I instancji) braku określenia w decyzji o warunkach zabudowy powierzchni zabudowy dla garażu w sytuacji, gdy planowane przedsięwzięcie obejmuje budowę nie tylko dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolno stojącej oraz sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, ale również budowę ośmiu garaży; - § 6 ust. 2 Rozporządzenia poprzez usankcjonowanie przez organ II instancji (w ślad za organem I instancji) jednolitej szerokości elewacji frontowej zarówno dla budynku w zabudowie bliźniaczej jak i w zabudowie wolno stojącej w sytuacji, gdy szerokość elewacji frontowej powinna być zróżnicowana i odrębnie podana w zależności od rodzaju budynku, a nadto usankcjonowanie szerokości elewacji frontowej dla każdego garażu w przedziale 3 m - 8 m, podczas gdy szerokość frontowa pojedynczego garażu na obszarze analizowanym wynosi ok. 3 m; - § 7 ust. 4 Rozporządzenia poprzez usankcjonowanie przez organ II instancji (w ślad za organem I instancji) wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla każdego budynku mieszkalnego - w przedziale 7 m - 9,5 m, a dla każdego garażu - w przedziale 2,5 m - 3,5 m, w sytuacji, gdy budynki mieszkalne jednorodzinne w najbliższej zabudowie, tj. wzdłuż ul. [...], są niższe oraz brak jest jakiegokolwiek uzasadnienia dla odnoszenia się wysokością nowej zabudowy do położonych poniżej terenu inwestycji nieruchomości przy ul. [...], gdy zasadą jest określanie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a każde odstępstwo wymaga szczegółowego uzasadnienia, a nadto gdy w aktach sprawy brak jest jakichkolwiek rozważań, co do wysokości garaży, co uniemożliwia weryfikację, z jakich przyczyn i na podstawie jakich danych wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla każdego garażu została ustalona w przedziale 2,5 m - 3,5 m (brak również tej informacji w wynikach analizy). W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Skarga okazała się bezzasadna. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935), dalej jako p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Z art. 134 § 1 p.p.s.a. wynika, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W tak zakreślonych granicach przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 14 października 2024 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 07 września 2023 r. w przedmiocie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu składającego się z dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej oraz sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i ośmiu garaży, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], obręb G., położonej w P. przy ul. [...]. Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, której sporządzenie nakazuje art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Natomiast szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokonując oceny sporządzonej analizy oraz jej wyników Sąd doszedł do przekonania, że została ona sporządzona prawidłowo i mogła stanowić podstawę decyzji o warunkach zabudowy. W szczególności, jak wynika z akt sprawy szerokość frontu działki objętej wnioskiem wynosi 39 m, zatem trzykrotna wielkość badanego obszaru wynosi 117 m. Analizą objęto nieruchomości położone przy ulicach [...]. W badanym obszarze wyróżnia się trzy rodzaje zabudowy; zabudowa mieszkalna jednorodzinna wolnostojąca i bliźniacza, budynek mieszkalny wielorodzinny oraz duży zespół budynków i garaży. Inny typ zabudowy obejmuje obszar usług szkolnictwa wyższego, dom harcerza i zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (ul. [...]), wreszcie kolejny typ zabudowy to mieszkalnictwo wielorodzinne (ul. [...]). Zatem planowana zabudowa (wielorodzinna) stanowi kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym. W tym miejscu wskazać przyjdzie, że wymagania dobrego sąsiedztwa nie sprowadzają się do całkowitego podporządkowania planowanej zabudowy zabudowie sąsiadującej i mechanicznego powielania funkcji. Wymóg kontynuacji funkcji, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. pozostawia miejsce na różnorodność, a więc i pewne odstępstwa pod warunkiem zachowania standardów ładu przestrzennego. Funkcja, w rozumieniu jakie nadaje temu pojęciu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tylko i wyłącznie nakazu powielania funkcji identycznej, bez możliwości jej uzupełnienia czy też zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich. Kontynuacja funkcji rozumiana jako służąca zachowaniu ładu przestrzennego, umożliwia nawet uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie niewchodzące z nią w kolizję. Zatem warunek kontynuacji funkcji jest spełniony, nie tylko gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, ale także gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i niekolidujące z nią (por. wyrok NSA z 25.02.2025 r., II OSK 1653/22, LEX nr 3852440). Zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna są formami zabudowy mieszkaniowej, tj. pełniącej jednakową funkcję i ze względu na zasadę równości inwestycyjnej, każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji, stanowiącej element ładu przestrzennego analizowanego obszaru sąsiedniego (zob. wyrok NSA z 7 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 952/10). Natomiast to, czy nowa zabudowa zachowa zastany w danym terenie ład przestrzenny, decyduje porównanie parametrów projektowanej zabudowy występującej w obszarze analizowanym. W tym zaś zakresie, zdaniem Sądu w decyzji prawidłowo ustalono możliwe parametry zabudowy, przyjmując wskaźniki znajdujące odzwierciedlenie w istniejącej zabudowie na obszarze analizowanym, co zostało właściwie uzasadnione w sporządzonej analizie. W przedmiotowej sprawie linię zabudowy ustalono zgodnie z § 4 ust. 1 ww. rozporządzenia. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Nie oznacza to jednak, że ma być wyznaczona tylko jedna linia zabudowy, w sytuacji, w której teren zabudowy graniczy z więcej niż jedną drogą publiczną bądź istniejąca zabudowa pozwala na określenie tzw. "drugiej linii zabudowy" (por. wyrok NSA z dnia 19 marca 2015 r. sygn. II OSK 1987/13, LEX nr 2087384, wyrok NSA z dnia 15 lutego 2018 r. sygn. II OSK 674/16, LEX nr 2464995). Jak wykazała przeprowadzona analiza urbanistyczno- architektoniczna, wschodnia oraz południowo-wschodnia część ulicy [...] charakteryzuje się nieuporządkowaną linią zabudowy. Budynki położone są we frontowych granicach działek w różnych w odległościach od 4,8 m (pod numerem [...]) do 24,5 m (pod numerem [...]). Po zachodniej stronie ul. [...] zabudowa położona jest w odległości 7,4 m do 15,2 m od frontowych granic działek z drogami publicznymi. Zabudowa jednorodzinna przy ul. [...], ul. [...] i ul. [...] położona jest na uporządkowanych liniach zabudowy, w odległości 5,7 m - 10 m. Kształt frontowych granic działek, posiada zróżnicowaną krzywiznę względem pasa drogowego ul. [...]. W przedmiotowej sprawie wyznaczona obowiązująca linia zabudowy stanowi kontynuację usytuowania budynków na działkach sąsiednich tj. skrajnych narożników budynków na działkach przy ul. [...]. Pomiędzy ulicami [...], a [...], znajduje się pas terenu wyłączony spod zabudowy o szerokości ok. 40 m. Najdalej na wschód wysuniętym budynkiem jest budynek przy ul. [...]. Jego wschodnia (szczytowa) elewacja wyznacza najdalszy zasięg zabudowy. Na wschód od niego znajdują się już tereny bez zabudowy. W celu utrzymania elementarnych zasad zabudowy i zastanego porządku urbanistyczno-architektonicznego w tym miejscu, dopuszczono zabudowę działki nr [...] przy ul. [...], jedynie na głębokości 58,5 m - 82,9 m. Uwzględniając cechy zagospodarowania sąsiednich nieruchomości wprowadzono zatem maksymalną nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 58,5 m - 82,9 m jako kontynuacja linii zabudowy tylnej elewacji budynku przy ul. [...]. Organ wskazał, że linia ta pozwala w ograniczonym polu dość swobodnie sytuować nowe budynki z uwzględnieniem cech zagospodarowania charakterystycznych dla pasa wolnego od zabudowy we wschodniej części obszaru analizowanego. W dalszej kolejności rozpatrzono możliwość ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu na poziomie 21%, która to wartość odpowiada średniej wartości z obszaru analizowanego. Powierzchnie zabudowy poszczególnych budynków w zabudowie jednorodzinnej wynoszą od 60 m˛ (pojedynczy segment w zabudowie bliźniaczej przy ul. [...]) do 166 m˛ (budynek wolno stojący przy ul. [...]). W zakresie szerokości elewacji frontowej budynków wyznaczony parametr nie przekracza średniej z obszaru analizowanego (jest wyznaczony jako wartość poniżej średniej) oraz odpowiada szerokości elewacji frontowej budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i wolno stojącej z obszaru analizowanego (od 7,3 m do 9,9 m - pojedynczy segment w zabudowie bliźniaczej; od 8 m do 15,1 m - budynek wolno stojący). Parametr ustalono na podstawie § 6 ust. 2 jako mniejszy od średniej z obszaru analizowanego. Stosownie do § 7 ust. 4 Rozporządzenia ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, analogicznie jak dla trzykondygnacyjnych budynków przy ul. [...], tj. 9,5 m. Organ I instancji dokładnie uzasadnił, dlaczego wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczył powyżej średniej. Zgodnie z § 8 rozporządzenia wyznaczono geometrię dachu. Ponieważ w obszarze analizowanym występują dachy płaskie, inwestycja geometrią dachu płaskiego będzie kontynuować tą funkcję. Nie są zatem uzasadnione zarzuty skarżących dotyczące naruszenia przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. W szczególności za niezasadny należało uznać zarzut naruszenia § 6 ust. 2 Rozporządzenia poprzez ustalenie jednolitej szerokości elewacji frontowej zarówno dla budynku w zabudowie bliźniaczej jak i w zabudowie wolno stojącej. W treści powołanego przepisu nie przewidziano ani obowiązku określania różnej szerokości dla budynków mieszkalnych wolno stojących oraz dla budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej, ani obowiązku następczego uzasadnienia potencjalnego zaniechania w tym zakresie. W ocenie Sądu brak jest również podstaw by kwestionować ustaloną szerokość elewacji frontowej, która to została z kolei pomniejszona względem średniej szerokości elewacji na obszarze analizowanym, co jest dopuszczalne w świetle § 6 ust. 2 rozporządzenia. W prawidłowy sposób została określona również wysokość i szerokość garaży, która odpowiada przepisom rozporządzenia. Odnośnie zarzutów skargi dotyczących wadliwości ustaleń parametrów nowej zabudowy z uwagi na określenie wskaźników poprzez wskazanie ich wartości maksymalnej względnie minimalnej, należy wskazać na stanowisko wyrażone w orzecznictwie, które to Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela, że parametry nowej zabudowy nie muszą być określone w decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie konkretną liczbą. Zważywszy, że decyzja o warunkach zabudowy określa tylko, czy planowane przedsięwzięcie jest możliwe do realizacji na danym terenie, należy dopuścić określenie tych parametrów również poprzez wskazanie ich dolnej lub górnej granicy, czy też użycie określenia "około". To w postępowaniu prowadzonym przez organ administracji architektoniczno-budowlanej ma dojść do ostatecznego, dokładnego i precyzyjnego ustalenia wymiarów planowanej zabudowy. Zwykle więc w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie jest konieczne tak precyzyjne określenie poszczególnych parametrów zabudowy, jak będzie to niezbędne na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego. Tym samym określenie kwestionowanych w skardze parametrów poprzez wskaźniki maksymalne oraz minimalne nie mogło stanowić podstaw do uznania wadliwości decyzji o warunkach zabudowy (por. wyroki NSA: z dnia 28 września 2012 r., sygn. akt II OSK 1134/11; z dnia 10 lutego 2015 r., sygn. akt II OSK 691/14). Sąd nie doszukał się w ustalonych wskaźnikach zabudowy i zagospodarowania terenu naruszenia przepisów prawa. W świetle powyższego, w ocenie Sądu określone w zaskarżonej decyzji parametry wpisują się w cechy zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. działka inwestycyjna ma zapewniony dostęp do drogi publicznej z ul. [...]. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Za niezrozumiały Sąd uznał zarzut naruszenia art. 128 k.p.a. Wbrew twierdzeniom skarżącej SKO w żaden sposób nie nałożyło na nią wymogu wykazania interesu prawnego, jako uzasadnienia jej odwołania od decyzji organu I instancji. Powyższe nie wynika tez z uzasadnienia decyzji. Skarżąca nie wykazała też, by obiekt zlokalizowany na działce ewid. nr [...], ark. 30, obręb G., położonej w P. przy ul. [...], był faktycznie ujęty w Gminnej Ewidencji Zabytków, co obligowało organ do uzyskania opinii Miejskiego Konserwatora Zabytków. Na stronie internetowej Biuletynu Informacji Publicznej Miasta [...] w wykazie obiektów wpisanych do Gminnej Ewidencji Zabytków, brak jest obiektu znajdującego się na nieruchomości przy ulicy [...]. Powyższe potwierdza organ, a ponadto w uzasadnieniu decyzji organu I instancji wskazano, że istniejące na nieruchomości przy ul. [...] budynki mieszkalne oraz gospodarcze przeznaczone są do rozbiórki. Reasumując zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. W toku postępowania organy podjęły wszystkie czynności konieczne do wyjaśnienia stanu faktycznego i uwzględniły całokształt materiału dowodowego, zaś uzasadnienie zaskarżonej decyzji w sposób wystarczający wyjaśnia zastosowanie przepisów prawa materialnego stanowiących podstawę rozstrzygnięcia. Podkreślić należy, że decyzja o warunkach zabudowy terenu ma wstępny i ogólny charakter - nie przesądza jeszcze o prawie do prowadzenia konkretnej inwestycji w konkretnym miejscu, a jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest bowiem ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna (art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). W tym stanie rzeczy, nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.