II SA/Rz 1111/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Piotr Godlewski Sędziowie WSA Maria Mikolik /spr./ AWSA Jolanta Kłoda-Szeliga Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 listopada 2025 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 23 czerwca 2025 r. nr SKO.415/195/2024 w przedmiocie jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 4 kwietnia 2024 r. nr BGM.IV.41.102.2022.EK; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie na rzecz strony skarżącej Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w R. kwotę 597 zł /słownie: pięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Przedmiotem skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w R. (dalej: "Strona skarżąca", "Spółdzielnia") jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie (dalej: "Kolegium", "SKO", "Organ II instancji" lub "Organ odwoławczy") z 23 czerwca 2025 r. nr SKO.415/195/2024 wydana w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Jak wynika z akt sprawy, Prezydent Miasta [...] (dalej: "Organ I instancji", "Prezydent") w związku z otrzymaniem wypisu z aktu notarialnego z [...] lutego 2022 r. Rep. [...] nr [...], zgodnie z którym Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] zbyła udział wynoszący 9521/20578 części w prawie własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0446 ha obr. [...], objętej KW nr [...], wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W trakcie postępowania administracyjnego ustalono, że działka nr [...] obr. [...] objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...], zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] września 2018 r. /publ. Dz. Urz. Woj. Podkarpackiego poz. [....] z [...] listopada 2018 r./. Zgodnie z jego postanowieniami ww. działka położna jest na terenie oznaczonym symbolem MN1, który według rysunku planu przeznacza się pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Niniejszy plan wszedł wżycie z dniem 23 listopada 2018 r. Uchwałą Nr [...] z dnia [...] września 2018 r. Rada Miasta [...] ustaliła również stawkę procentową stanowiącą podstawę do określenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...]w wysokości 30%. Przed wejściem w życie ww. planu, działka nr [...] była objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nr [....], zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] września 2001 r. /publ. Dz. Urz. Woj. Podkarpackiego Nr [...], poz. [...] z dnia [...] listopada 2001 r./. Zgodnie z jego postanowieniami ww. działka znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem 4ZP, który według rysunku planu przeznacza się pod zieleń parkową. Wobec powyższego, Organ I instancji zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego – M. P. (nr uprawnień [...]) - w celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości: 1. zgodnie z przeznaczeniem w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Nr [....], 2. zgodnie z przeznaczeniem w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] Po tak przeprowadzonym postępowaniu, Prezydent Miasta [...] decyzją z [...] września 2023 r. nr [...] ustalił jednorazową opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku ze zbyciem udziału w prawie własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...], spowodowanego uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] od Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w wysokości 349,79 zł. Organ I instancji podał, że zgodnie z operatem szacunkowym z 11 marca 2023 r. opracowanym przez rzeczoznawcę majątkowego – M. P. - ustalono, że wartość ww. nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] wynosi 70.896 zł, natomiast wartość ww. nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] wynosi 68.376 zł. Wobec powyższego nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr [....]. Oceniając trafność opinii szacunkowej, Prezydent stwierdził, że opinia ta wykonana została zgodnie z przepisami prawa materialnego, zawarte w operacie szacunkowym wnioski są logiczne i wynikają ze stanu faktycznego nieruchomości, operat jest kompletny i nie zawiera wewnętrznych niejasności, a twierdzenia w nim zawarte poparte są rzetelną analizą rynku nieruchomości i należycie uzasadnione. Od powyższej decyzji Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] w R. wniosła odwołanie, po rozpoznaniu którego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Rzeszowie decyzją z [...] listopada 2023 r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia Organowi I instancji, z uwagi na całkowite pominięcie przez Prezydenta oceny operatu szacunkowego oraz ze względu na dostrzeżone błędy w ww. operacie. W wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania, Prezydent wskazał, że w oparciu o zalecenia Organu II instancji ponownie przeanalizował operat szacunkowy i w związku z wymienionymi w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie błędami w operacie szacunkowym, pismem z 4 stycznia 2024 r., zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego M. P. z prośbą o złożenie wyjaśnień odnośnie sporządzonej opinii i ustosunkowanie się do przedmiotowych kwestii. Rzeczoznawca majątkowy odniósł się do uwag zawartych w ww. piśmie wyjaśniając m.in., że w operacie określono i wzięto pod uwagę cechy różniące nieruchomości przyjęte do porównania oraz dokładnie wyjaśnił dlaczego wzrost wartości nieruchomości określony w operacie jest następstwem uchwalenia miejscowego planu. Wobec powyższego, Prezydent uznał, że przedmiotowa opinia stanowi dowód na okoliczność ustalenia wzrostu wartości nieruchomości i jest podstawą do ustalenia wysokości opłaty planistyczne. Organ I instancji wyjaśnił, że postępowanie dowodowe wykazało, że dla powstania obowiązku wniesienia opłaty planistycznej wystąpiły łącznie następujące przesłanki, tj: 1. zbycie nieruchomości nastąpiło w terminie do 5 lat od wejścia w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...], 2. na dzień zbycia nieruchomości obowiązywała Uchwała Nr [...] z dnia [...] września 2018 r. /publ. Dz. Urz. Woj. Podkarpackiego poz. [...] z [....] listopada 2018 r./ ustalająca stawkę procentową stanowiącą podstawę do określenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu w wysokości 30%, 3. wskutek uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] nastąpił wzrost wartości rynkowej nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o kwotę 2.520 zł. Mając na uwadze, że stawka procentowa opłaty wynosi 30% od wzrostu wartości nieruchomości, stosownie do Uchwały Rady Miasta [...] nr [...] z dnia [...] września 2018 r., Prezydent decyzją z 4 kwietnia 2024 r. nr BGM.IV.41.102.2022.EK ustalił od Spółdzielni Mieszkaniowej [...] opłatę planistyczną w wysokości 349,79 zł. Od powyższej decyzji, Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] w R. wniosła odwołanie, w którym powołała się na niedostateczną analizę materiału dowodowego w zakresie dotyczącym wykonania obowiązku Spółdzielni w wykonaniu umowy z członkiem Spółdzielni, brak wzrostu wartości nieruchomości, błędną interpretację art. 36 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez przyjęcie, że normą ustalającą opłatę planistyczną są również objęte czynności z członkami spółdzielni. Po rozpoznaniu złożonego odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Rzeszowie, opisaną na wstępie decyzją z 23 czerwca 2025 r. nr SKO.415/195/2024, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 572; dalej: "k.p.a.") w związku z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r., poz. 1145; dalej: "u.g.n."), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Odnosząc się do zarzutu odwołania, Organ odwoławczy wskazał, że analiza akt postępowania wskazuje, iż w poprzednim miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie była możliwa zabudowa szacowanej nieruchomości, gdyż nieruchomość przeznaczona była na zieleń parkową. Nowy plan wprowadził zasadniczą zmianę - umożliwiając zabudową nieruchomości - co wprost skutkuje wzrostem wartości nieruchomości, która została potwierdzona w operacie szacunkowym. Na gruncie prowadzonego postępowanie w decyzji SKO w Rzeszowie z [...] listopada 2023 r. ustalono, że objęta postępowaniem może być również część nieruchomość i nie ma znaczenia fakt, że nieruchomość przenoszona jest na członka spółdzielni. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, Spółdzielnia reprezentowana przez Prezesa Zarządu, zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy oraz naruszenie przepisów prawa materialnego, a to: 1. art. 15 k.p.a., poprzez naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania, o której mowa w tym przepisie, poprzez niedokonanie ponownego, merytorycznego rozpatrzenia sprawy w postępowaniu przed Organem odwoławczym, w tym braku odniesienia się do zarzutów Skarżącej, lecz ograniczenie się wyłącznie do oceny stanowiska Organu I instancji i ogólnikowe stwierdzenie co do prawidłowości decyzji pierwszoinstancyjnej, pomimo że w ponownie wydanej decyzji Organ I instancji nie uwzględnił wytycznych Organu odwoławczego z poprzedniej decyzji uchylającej decyzję Organu I instancji; 2. art. 7, art. 77 § 1 k.p.a., poprzez niedostateczną analizę materiału dowodowego, a to zalegających w sprawie odpisów aktów notarialnych i wskutek tego nieustalenie, że Spółdzielnia ustanowiła odrębną własność lokalu w wykonaniu umowy o budowę lokalu zawartej z członkiem spółdzielni, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych(t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 558; dalej: "u.s.m."); 3. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a., poprzez niedostateczną analizę i ocenę materiału dowodowego, a to zalegającego w aktach sprawy operatu szacunkowego, co doprowadziło organ do błędnego przyjęcia, że wartość nieruchomości wzrosła w sposób określony w treści decyzji, co rzekomo miało być następstwem uchwalenia planu miejscowego; 4. art. 7a § 1 k.p.a., tj. zasady rozstrzygania wątpliwości interpretacyjnych poprzez utrzymanie w mocy decyzji Organu I instancji nakładającą na Skarżącą opłatę planistyczną, w sytuacji gdy przedmiotem decyzji jest nałożenie na stronę obowiązku, a w sprawie istnieją wątpliwości co do treści normy prawnej i jej zastosowania w przedmiotowym stanie faktycznym, a organy obu instancji nie rozpoznały ich na korzyść Strony skarżącej, w sytuacji braku przesłanek wyłączających takie działanie, a to braku istnienia spornego interesu stron lub osób trzecich, na które wynik postępowania miałby bezpośredni wpływ; 5. art. 107 § 3 k.p.a., poprzez sporządzenie uzasadnienia decyzji w sposób nieodpowiadający wymogom, o którym mowa w tym przepisie, a nadto niedoniesienia się do wszystkich zarzutów Skarżącej podniesionych w odwołaniu od decyzji; 6. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez jego zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji Organu I instancji w sytuacji, gdy powinna ona podlegać uchyleniu, a postępowanie pierwszej instancji umorzeniu w całości na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a.; 7. błędną wykładnię art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym(t.j. Dz.U. z 2023r., poz. 977, dalej: "u.p.z.p.") w zw. z art. 37 ust. 1 tej ustawy oraz art. 1 ust. 1¹, art. 1 ust. 2 pkt 2, art. 18 ust. 2, art. 18 ust. 4 i art. 19 ust. 1 u.s.m., polegającą na błędnym przyjęciu, że "zbycie" nieruchomości, o którym mowa w tym przepisie znajduje zastosowanie do czynności ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego przez spółdzielnię mieszkaniową w wykonaniu umowy o budowę lokalu mieszkalnego zawartą pomiędzy członkiem spółdzielni a spółdzielnią, w sytuacji gdy spółdzielnia nie może osiągać korzyści kosztem swoich członków z tytułu ustanowienia praw do lokali, nie może uwzględnić wzrostu wartości nieruchomości w wysokości wkładu budowlanego, gdyż członek spółdzielni nie płaci ceny lokalu, jak w przypadku osób nabywających lokale i udziały w nieruchomości od innych podmiotów, lecz wnosi wkład budowlany odpowiadający wyłącznie kosztom budowy lokalu oraz kosztom zakupu gruntu przez Spółdzielnię, na którym zlokalizowany jest budynek, Spółdzielnia zobowiązana jest do rozliczenia kosztów budowy i zwrotu członkom różnicy między wniesionym wkładem, a rzeczywistymi kosztami budowy, a ustanawiając odrębną własność dokonuje w istocie przekształcenia ekspektatywy odrębnej własności lokalu w prawo własności, a nie zbycia, co doprowadziło do błędnego zastosowania w niniejszej sprawie tego przepisu i wymierzenia przedmiotowej opłaty planistycznej w stosunku do spółdzielni. Wobec tak sformułowanych zarzutów Strona skarżąca wniosła o uwzględnienie skargi i uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Organu I instancji oraz o zasądzenie od Organu na rzecz Strony skarżącej zwrotu kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw, w tym kosztów ewentualnego zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując twierdzenia i argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Na mocy art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej: P.p.s.a.) uwzględnienie skargi następuje w przypadku: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność kontrolowanego aktu lub wydania tego aktu z naruszeniem prawa. W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu, na podstawie art. 151 P.p.s.a. Stosownie natomiast do art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja wydana w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z ze zbyciem, spowodowanego uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowi art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Na podstawie z kolei art. 37 ust. 3 u.p.z.p.: roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przepis ten stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 (art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Bezsporne jest, że działka nr [...] obr. [...] objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta [...] Nr [...] z [...] września 2018 r. ( Dz. Urz. Woj. Pod. z [....] listopada 2018 r., poz. [...]). Zgodnie z jego postanowieniami działka jest położona na terenie oznaczonym MN1, który według rysunku planu przeznacza się pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Plan wszedł w życie 23 listopada 2018r. Przed wejściem w życie tego planu działka objęta była Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] uchwalonym uchwałą Rady Miasta [...] Nr [...] z [...] września 2001 r. (Dz. Urz. Woj. Pod. z [...] listopada 2001 r., Nr [...], poz.[....]). Zgodnie z jego postanowieniami działka znajdowała się w terenie oznaczonym symbolem 4ZP, który według rysunku przeznaczony był pod zieleń parkową. Bezsporne jest również to, że w dniu [...] lutego 2022 r. została zawarta umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności. Na jej podstawie skarżąca Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] ustanowiła odrębną własność lokalu mieszkalnego, położonego na działce nr [...], z którym jest związany udział wynoszący 9521/20578 w nieruchomości wspólnej. Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] na podstawie ww. umowy (Rep. [...] nr [...]) przeniosła własność lokalu wraz ze związanym z tym lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej na rzecz Nabywcy, który jest członkiem Spółdzielni Mieszkaniowej. Nie budzi wątpliwości, że umowa ta została zawarta w okresie 5 lat, które ustawodawca przewidział na dochodzenie roszczeń związanych z ustaleniem opłaty planistycznej. Spór w sprawie dotyczył tego czy mamy do czynienia ze "zbyciem nieruchomości" oraz czy opłata została ustalona prawidłowo. Odnosząc się w pierwszej kolejności do kwalifikacji prawnej ustalenia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności nieruchomości, zgodzić należy się z Organami, że mamy tu do czynienia ze zbyciem o jakim mowa w art 36 ust. 4 u.p.z.p. Ustawodawca użył zwrotu "zbycie" w miejsce poprzednio używanego pojęcia sprzedaży, rozszerzając w ten sposób zakres stosowania tego przepisu do innych, poza sprzedażą, form zbycia. Oznaczało to niewątpliwie poszerzenie czynności prawnych objętych dyspozycją tego przepisu. Uchwałą z dnia 10 grudnia 2009 r. II OPS 3/09 Naczelny Sąd Administracyjny wyłączył z tych czynności umowę darowizny. Sąd zwrócił uwagę na brak ustawowej definicji pojęcia zbycie w u.p.z.p. i jednocześnie wskazał, że nie można jej szukać w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zaznaczył, że choć u.g.n. definiuje to pojęcie w art. 4 pkt 3b, to art. 37 ust. 11 u.p.z.p. odsyła do przepisów u.g.n. "w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych". Pojęcie zbycia nie mieści się ani w zasadach określania wartości nieruchomości, ani też w zasadach określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych. Poszukując prawidłowej wykładni wskazał, że należy rozpocząć ją od rozważenia istoty i funkcji opłaty planistycznej. Jest ona, jak zaznaczył daniną publiczną, jaką właściciel lub użytkownik wieczysty jest zobowiązany uiścić z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zwolniony z niej jest tylko ten, kto w terminie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu nie dokona zbycia nieruchomości. Dopiero bowiem zbycie uruchamia mechanizm wymierzania stosownej opłaty. Oznacza to, że opłata planistyczna, mimo iż związana z przysporzeniem majątkowym, które następuje z dniem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, jest wymagalna dopiero wówczas, gdy to przysporzenie majątkowe staje się przedmiotem obrotu, a więc wówczas, gdy się ono materializuje. Na tle dokonanej wykładni pojęcia zbycia należy dokonać analizy treści umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności. Niewątpliwie ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie własności następuje w zamian za wniesienie wkładu budowlanego na podstawie wcześniej zawartej umowy o budowę tego lokalu. Taki przypadek zachodzi w niniejszej sprawie, bowiem zgodnie z wypisem aktu notarialnego, Nabywcy na podstawie umowy o budowę lokalu mieszkalnego przysługiwała ekspektatywa prawa własności lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.s.m., z osobą ubiegającą się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać: 1) zobowiązanie osoby ubiegającej się o ustanowienie odrębnej własności lokalu do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jej lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie; 2) określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu; 3) określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu; 4) określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych; 5) inne postanowienia określone w statucie. Osoba, o której mowa w ust. 1, wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, o której mowa w ust. 1, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jej lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, osoba ta jest obowiązana do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jej lokal (art. 18 ust. 2 u.s.m.). Rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 3 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania. Po upływie tego terminu roszczenie spółdzielni o uzupełnienie wkładu budowlanego wygasa (art. 18 ust. 4 u.s.m.). Ponadto, stosownie do art. 19 ust 1 i ust 2 u.s.m., z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1, powstaje ekspektatywa własności. Ekspektatywa własności jest zbywalna wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Nabycie ekspektatywy własności obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część. Spółdzielnia ustanawia na rzecz osoby, o której mowa w art. 18 ust. 1, albo nabywcy ekspektatywy własności odrębną własność lokalu, w terminie 2 miesięcy po jego wybudowaniu, a jeżeli na podstawie odrębnych przepisów jest wymagane pozwolenie na użytkowanie - w terminie 2 miesięcy od uzyskania takiego pozwolenia. Na żądanie członka spółdzielnia ustanawia takie prawo w chwili, gdy ze względu na stan realizacji inwestycji możliwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu (art. 21 ust. 1 u.s.m.). Powyżej przytoczone regulacje oznaczają, że umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, wbrew twierdzeniom Spółdzielni, jest czynnością ekwiwalentną. Wkład budowlany pokrywa koszty budowy danego lokalu, co wynika z przepisów, zarówno obecnie obowiązujących (art. 4 ust. 3 i art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych) jak i przed 24 kwietnia 2001 r. (art. 213 § 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r.). Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 maja 1989 r. (sygn. akt III CZP 47/89, OSNCP 1990, nr 4-5, poz. 59) "wkład budowlany stanowi ekwiwalent uzyskanego od spółdzielni lokalu. O wysokości wkładu decyduje wyłącznie koszt budowy lokalu". Nie jest zatem trafne porównanie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu do darowizny, w której przysporzenie następuje na rzecz obdarowanego pod tytułem darmym, bez ekwiwalentnego skutku dla zbywcy. Bez znaczenia pozostają przy tym uwagi zawarte w skardze, że stroną umowy jest Spółdzielnia z powołaniem się na szczególne zasady jej funkcjonowania, w tym wynikający z art. 1 ust. 11 u.s.m. zakaz osiągania korzyści kosztem swoich członków. Działalność spółdzielni mieszkaniowej, dostosowana do jej specyficznych zadań, choć nieprowadzona w celu zarobkowym, lecz podporządkowana nadrzędnej zasadzie gospodarności, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej (zob. wyrok SN z 8.11.2012 r., I CSK 199/12, LEX nr 1254613). Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera wyłączeń podmiotowych w zakresie ustalania opłaty planistycznej, co oznacza, że wyłączną przesłanką ustalenia opłaty jest przesłanka przedmiotowa w postaci zbycia nieruchomości, której wartość na skutek uchwalenia MPZP, wzrosła. Również kwestia wzajemnych rozliczeń cywilnoprawnych z członkami Spółdzielni nie może mieć znaczenia w sprawie należności publicznoprawnej. Należy zwrócić uwagę na to, że takie stanowisko w kwestii "zbycia" zajął Organ II instancji poprzednio rozpoznając sprawę w decyzji z [...] listopada 2023 r., nr [...]. Kolegium już wtedy, prawidłowo stwierdziło, że Spółdzielnia Mieszkaniowa przenosząc na rzecz osób trzecich własność lokalu mieszkalnego wraz ze związanym z tym lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej, dokonała zbycia nieruchomości gruntowej, o którym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Również w tej decyzji Kolegium zaznaczyło, że podstawę do ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowi wykazanie, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek przyjęcia nowych rozwiązań planistycznych. Kolegium wówczas uznało zasadność zarzutów Spółdzielni w zakresie braku oceny i weryfikacji głównego dowodu w sprawie – tj. operatu szacunkowego. SKO uznało, że Organ I instancji pominął całkowicie ocenę dowodu, jakim jest operat szacunkowy, rozstrzygnięcie Organu I instancji stanowi pełne odzwierciedlenie twierdzeń biegłego i nie zawiera własnego stanowiska odnośnie dowodu i wynikających z niego ustaleń. W tym kontekście Kolegium przytoczyło zarzuty odwołania Spółdzielni, że biegły nie uwzględnił cech różniących nieruchomości przyjętych do porównania, nie wyjaśnił dlaczego wzrost nieruchomości jest następstwem akurat uchwalenia miejscowego planu oraz czy i jak na wzrost nieruchomości przełożyły się lub mogły przełożyć okoliczności związane z rosnącą inflacją, niskimi stropami procentowymi czy dużym wzrostem kosztów budowy i materiałów budowlanych. Spółdzielnia podnosiła wówczas, że działki, które zostały przyjęte do ustalenia średniej wartości zabudowy jednorodzinnej są zlokalizowane w innych obrębach miasta. Kolegium zaleciło w ww. decyzji aby Organ dokonał wyczerpującej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego, odniósł się do zarzutów odwołania a następnie wydał decyzję zawierającą szczegółowe uzasadnienie. Sąd stwierdził, że Organ I instancji rozpoznając sprawę ponownie nie zastosował się do zaleceń, wynikających z decyzji kasatoryjnej SKO z [...] listopada 2023r. Mimo to Kolegium, wydając zaskarżoną decyzję utrzymało w mocy decyzję Organu I instancji. Należy bowiem wskazać, że po przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania Organ I instancji zwrócił się co prawda do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do przytoczonych powyżej zarzutów odwołania (w związku z wytycznymi zawartymi w decyzji SKO z [...] listopada 2023r.) W odpowiedzi na to wezwanie rzeczoznawca majątkowy złożył pismo z 12 lutego 2024r. Organ I instancji uznał, że rzeczoznawca majątkowy w tym piśmie dokładnie wyjaśnił dlaczego wzrost wartości nieruchomości określony w operacie jest następstwem uchwalenia planu. Oprócz powyższego stwierdzenia, w kwestii dotyczącej oceny operatu szacunkowego Organ I instancji zawarł ogólnikowe stwierdzenie, że przedmiotowa opinia stanowi dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości i jest podstawą do ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Powyższe stwierdzenia są nader ogólnikowe a na ich podstawie trudno stwierdzić, w jaki sposób Organ I instancji doszedł do powyższego wniosku. Kluczowe jest jednak to, że rzeczoznawca majątkowy w piśmie z 12 lutego 2024r. złożonym na wezwanie Organu I instancji w ogóle nie odniósł się do stawianych mu pytań. W piśmie tym (zawartym na jednej stronie) rzeczoznawca w dwóch zdaniach stwierdził, że w operacie określono i wzięto pod uwagę cechy różniące nieruchomości przyjęte do porównania oraz, że wzrost wartości nieruchomości określony w operacie jest następstwem uchwalenia planu, został określony przy zastosowaniu procedury opisanej w art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W dalszej części pisma rzeczoznawca przytoczył treść art. 37 ust. 1 i ust. 11 u.p.z.p. Z całą pewnością należy więc stwierdzić, ze w piśmie tym w żaden sposób nie odniesiono się do zarzutów odwołania, do których Organ I instancji miał się ustosunkować. Tym bardziej nie można więc stwierdzić, jak przyjął Organ I instancji, że rzeczoznawca majątkowy "dokładnie wyjaśnił" dlaczego wzrost nieruchomości określony w operacie jest następstwem uchwalenia miejscowego planu. Nadal więc zasadne są zarzuty Skarżącej, że do tej pory nie zostały rozpoznane zarzuty strony co do tego, czy wzrost wartości nieruchomości nastąpił z powodu uchwalenia miejscowego planu, czy też na skutek czynników obiektywnych t.j. jak inflacja i ogólny wzrost cen gruntów. Organ I instancji mimo, że formalnie zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienia, zaakceptował brak rzeczywistych wyjaśnień ze strony rzeczoznawcy majątkowego a następnie zawarł w decyzji ogólnikowe stwierdzenie, dotyczące oceny operatu, które nie wyjaśnia powyżej wskazanych spornych kwestii, dotyczących wzrostu wartości nieruchomości. Zaakceptowanie takiego rozstrzygnięcia przez Organ II instancji pomimo wcześniej formułowanych wyraźnych wskazówek, których Organ I instancji nie wykonał, powoduje naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 15 k.p.a. W ocenie Sądu wskazówki te, do chwili obecnej, nie zostały przez Organ I instancji wykonane. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium stwierdziło, że zmiana przeznaczenia nieruchomości w miejscowych planach z zieleni parkowej na funkcję mieszkalną wprost skutkuje wzrostem nieruchomości, która została potwierdzona w operacie szacunkowym. Jednak nie budzi wątpliwości Sądu, że o wzroście wartości nieruchomości musi się w pierwszej kolejności wypowiedzieć biegły. W niniejszej sprawie, jak już powyżej wskazano, mimo wezwania do ustosunkowania się do zarzutów (w związku z zaleceniami Kolegium) rzeczoznawca majątkowy do tych zarzutów się nie odniósł. Zatem powyższa kwestia nie została wyjaśniona w sposób, czyniący zadość wymogom z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Z tego powodu Sąd stwierdził, że z uwagi na istotne naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., a także art. 107 § 3 k.p.a. należało na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 P.p.s.a. uchylić zaskarżoną decyzję oraz decyzję Organu I instancji z 4 kwietnia 2024r. Sąd na rzecz Skarżącej zasądził zwrot kosztów postępowania sądowego, na które składa się uiszczony wpis od skargi, koszty zastępstwa procesowego przez fachowego pełnomocnika oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa - na podstawie art. 200 i art. 200 § 2 P.p.s.a. w zw. z § 2 pkt 1 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1935 z późn. zm).