II SA/Rz 1215/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Elżbieta Mazur-Selwa Sędziowie WSA Ewa Partyka /spr./ WSA Piotr Godlewski Protokolant specjalista Anna Zięba-Drymajło po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 kwietnia 2018 r. sprawy ze skargi K. J. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 16 stycznia 2017 r. nr [...]; II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego K. J. kwotę 1173 zł /słownie: jeden tysiąc sto siedemdziesiąt trzy złote/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Przedmiotem skargi KJ jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2017 r. znak: [...] utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] stycznia 2017 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość. W podstawie prawnej tej decyzji organ wskazał art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r. poz. 1257), art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r. poz. 935) oraz art. 9a w zw. z art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm. – dalej: "u.g.n."), art. 18 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 4a i 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2017 r. poz. 1496 – dalej: "specustawa drogowa"). Z akt sprawy i uzasadnienia tej decyzji wynika, że na mocy ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] grudnia 2011 r. nr [...] znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa ulicy [...]" nieruchomość oznaczona jako działki nr 16/8 o pow. 0,0023 ha i nr 16/10 o pow. 0,0156 ha, położone w jednostce ewidencyjnej Miasta [...] – obręb [...], przeszły na własność Gminy [...]. Decyzją z dnia [...] marca 2013 r. znak: [...] Prezydent Miasta [...] ustalił na rzecz poprzedniego właściciela w/w działek KJ odszkodowanie w wysokości 30 730,00 zł, a następnie działając w trybie art. 132 K.p.a. decyzją z dnia [...] stycznia 2014 r. znak: [...] zmienił wysokość przyznanego odszkodowania na kwotę 36 139,00 zł. Decyzją z dnia [...] czerwca 2014 r. znak: [...] Wojewoda [...] uchylił w/w decyzję Prezydenta Miasta [...] i umorzył postępowanie tego organu dotyczące zmiany decyzji własnej w trybie art. 132 K.p.a. wskazując, że warunkiem zastosowania tego trybu jest uwzględnienie odwołania w całości, a taka okoliczność nie zachodziła w sprawie. Jednocześnie w wyniku rozpatrzenia odwołania KJ organ uchylił zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] marca 2013 r. i ustalił odszkodowanie na jego rzecz w wysokości 36 139,00 zł. Decyzję Wojewody z dnia [...] czerwca 2014 r. KJ zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, zarzucając m.in. nieprawidłowe szacowanie, zaniżenie rzeczywistej wartości nieruchomości oraz naruszenie prawa strony do słusznego odszkodowania. Wyrokiem z dnia 27 lutego 2015 r. sygn. akt II SA/Rz 1227/14 Sąd uchylił zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wskazał, że zaskarżoną decyzją organ naruszył art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, nie została bowiem rozpatrzona kwestia, czy byłemu właścicielowi nieruchomości zajętej pod drogę publiczną przysługuje 5 % premia za niezwłoczne wydanie nieruchomości. Nieprawidłowości dotyczyły również operatu szacunkowego. Sąd zaznaczył, że operat szacunkowy podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale i materialnym, a zatem powinien być zupełny i logiczny. Z uwagi na brak załącznika "monitoring cen transakcyjnych" operat był niekompletny oraz nie zawierał pełnego uzasadnienia podstaw uznania nieruchomości przyjętych do porównania jako podobne do wycenianej. W konsekwencji Sąd zobowiązał organ II instancji do ustalenia wysokości odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy, odpowiadający przepisom, na podstawie wyceny sporządzonej z dopełnieniem wszystkich wymagań w zakresie odpowiedniego doboru nieruchomości porównywanych oraz przy uwzględnieniu kwestii możliwości uzyskania przez stronę premii z tytułu wydania nieruchomości. Mając na uwadze powyższe zalecenia Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lipca 2015 r. znak: [...] uchylił decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] marca 2013 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Po ponownym przeprowadzeniu postępowania Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r. znak: [...] ustalił odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości na rzecz KJ w kwocie 39 080,00 zł. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że ponownie zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość wywłaszczonej nieruchomości. W trakcie postępowania były właściciel działek zgłaszał szereg uwag do sporządzonej przez rzeczoznawcę wyceny. Zarzucił m.in. że wyliczenia zostały dokonane w taki sposób by kwota odszkodowania była możliwie niska. Rzeczoznawca stanowczo nie zgodził się z podnoszonymi zarzutami. Wyjaśnił, że w trakcie postępowania uwzględnił tę część żądań strony, które uznał za zasadne. Podkreślił również, że dokonał wyceny ponad 40 nieruchomości, przyjętych pod rozbudowę ul. [...], a oszacowane poziomy cen nie były kwestionowane przez właścicieli nieruchomości. Wskazany zarzut organ uznał więc za bezpodstawny, a sporządzony operat szacunkowy za wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami. Powyższą decyzję zakwestionował KJ, w odwołaniu wnosząc o jej uchylenie. Zaskarżonej decyzji zarzucił m.in. naruszenie przepisów art. 6, 7, 8, 9, 11, 77 § 1 oraz 80 K.p.a., poprzez oparcie rozstrzygnięcia w sprawie na materiale niekompletnym, z przekroczeniem zasady swobodnej oceny dowodów i brak rozpatrzenia materiału dowodowego w sposób wnikliwy, prawidłowy i wyczerpujący; naruszenie art. 107 § 1 i 3 K.p.a., poprzez brak podania dowodów na potwierdzenie okoliczności stanowiących podstawę faktyczną podjętej decyzji, brak wskazania przyczyn nieuznania wiarygodności poszczególnych dowodów, a także brak wyjaśnienia podstawy prawnej wydanej decyzji; naruszenie art. 21 Konstytucji RP, tj. prawa obywatela do słusznego odszkodowania w sytuacji gdy zachodzi konieczność pozbawienia go własności; naruszenie art. 134 ust. 3 i 4 oraz art. 135 ust. 1-5 u.g.n., a także art. 36 ust. 2 i 3, art. 45 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2017 r. znak: [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ wskazał, że podstawę dla ustalenia wysokości przyznanego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość stanowił uaktualniony operat szacunkowy z dnia 30 stycznia 2016 r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Organ wyjaśnił, że przy wycenie gruntu rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowanej ceny średniej. Naniesienia roślinne oszacowano w oparciu o stosowne publikacje, zaś do oszacowania naniesień budowlanych zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową. W operacie szacunkowym przyjęto do analizy 12 transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych na terenie miasta [...]. Analiza wykazała, iż ceny nieruchomości zawierały się w przedziale od 30,93 zł/m2 do 81,95 zł/m2, a średnia cena jednostkowa to 48,58 zł/m2. Ostatecznie wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr 16/8 oszacowano na kwotę 5 860,00 zł, zaś wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr 16/10 na kwotę 33 220,00 zł. Organ wyjaśnił również, że nie zaistniały przesłanki do powiększenia odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości stosownie do art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, bowiem brak było dokumentów potwierdzających wydanie przedmiotowej nieruchomości przez KJ. Wojewoda uznał, że sporządzony operat szacunkowy nie zawierał nieprawidłowości. Zdaniem organu zawierał on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Odnosząc się zaś do zarzutów skarżącego organ podkreślił, że subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości przedmiotowych działek nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie KJ wniósł o uchylenie w całości opisanej wyżej decyzji Wojewody i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Jako podstawę powyższego wskazał niewłaściwe zastosowanie art. 134 ust.1-3 i art. 135 u.g.n., poprzez nieprawidłową ocenę nieruchomości (jej rodzaj, położenie, przeznaczenie, faktyczne użytkowanie) i niezastosowanie art. 150 ust. 3 oraz art. 151 ust.2 u.g.n.; naruszenie art. 18 specustawy drogowej, poprzez zaniżenie rzeczywistej wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego; naruszenie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez nieprawidłowe oszacowanie wywłaszczonej nieruchomości; naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, tj. naruszenie prawa strony do słusznego odszkodowania oraz naruszenie przepisów prawa procesowego, polegające na zebraniu, rozpatrzeniu oraz dokonaniu przez organ oceny materiału dowodowego wbrew regułom wynikającym z art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a., w szczególności poprzez zaniechanie oceny zgodności z przepisami prawa, stanem faktycznym, dowodami i orzecznictwem opinii rzeczoznawcy sporządzonej w formie operatu szacunkowego. Zdaniem skarżącego operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania, został sporządzony wadliwie, gdyż rzeczoznawca zastosował nieodpowiednią metodę wyceny nieruchomości. Ustalając wartość nieruchomości przyjął za podstawę wyceny transakcje, w których ceny w większości wypadków wahały się w najniższej granicy 30-50 zł/m2, a jedynie w dwóch przypadkach przyjęto powyżej 60 zł/m2. Nie wskazał również podstawy prawnej, w oparciu o którą dokonał wyceny gruntu, uniemożliwiając skarżącemu odniesienie się do tej kwestii. Skarżący zarzucił, że Wojewoda nie dokonał szczegółowej analizy operatu szacunkowego. W uzasadnieniu decyzji podał jedynie metodę, w oparciu o którą sporządzono operat, nie wyjaśnił zaś, dlaczego wysokość odszkodowania ustalono na taką a nie inną kwotę. Zdaniem skarżącego dane zawarte w wykorzystanym przy wydawaniu decyzji operacie straciły swoją aktualność. Wojewoda zaś świadomie zaniechał przeprowadzenia samodzielnej oceny prawidłowości operatu szacunkowego, a `w konsekwencji błędnie przyjął, że sporządzona wycena mogła stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Nie wskazał przy tym ile w okresie ostatnich lat zawarto transakcji na terenie całego [...] oraz dlaczego te, a nie inne transakcje zostały wzięte pod uwagę przez biegłego. Zwłaszcza, że z działek przyjętych przez rzeczoznawcę do porównania żadna nie wykazuje podobieństwa do działek skarżącego. Dalej skarżący zarzucił, że rzeczoznawca nieprawidłowo dokonał wyceny naniesień roślinnych oraz nie wyjaśnił szeregu kwestii budzących jego wątpliwości. Natomiast Wojewoda bezkrytycznie przyjął te ustalenia za prawidłowe. Ustalając wartość drzewostanu nie wzięto pod uwagę faktu, że nasadzenia tworzyły specyficzny mikroklimat panujący na nieruchomości, zapewniający normalne funkcjonowanie jego cierpiącym na alergie dzieciom. W operacie nie uzasadniono, dlaczego obniżono wartość roślin w stosunku do wartości wskazanej w poprzednim operacie. Rzeczoznawca przy wycenie nie uwzględnił również części znajdujących się na nieruchomości naniesień budowlanych, zaś Wojewoda w ogóle nie odniósł się do tej kwestii. Nie jest również jasne dla skarżącego, dlaczego koszt zakupionego towaru policzono bez uwzględnienia podatku VAT, skoro on musiałby taki podatek zapłacić w cenie nabycia. Końcowo skarżący zarzucił, że organ nie zastosował się do treści wydanego uprzednio w sprawie wyroku, odnośnie zastosowania art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Podniósł, że w ogóle nie przedstawiono mu propozycji wynikającej z tego przepisu. Na rozprawie w dniu 10 kwietnia 2018 r. skarżący przedłożył w poczet dowodów: paragon fiskalny za – jak wyjaśnił - usługę transportową przewozu tłucznia na kwotę 185 zł, wydruki z cenami zakupu drzew – jodły koreańskiej (wysokość 275 – 200 m) oraz cyprysu Lawsona (o wys. 100 cm) ze sklepów internetowych, zdjęcie swojej działki oraz wydruk fragmentów publikacji Krzysztofa Zmarlickiego "Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich", na które powoływała się biegła rzeczoznawca w operacie, a także pismo Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r. będące odpowiedzią na złożone przez niego pytanie. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje: Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 1066.). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 – określanej dalej jako P.p.s.a.). Stosownie do tego przepisu sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W myśl art. 145 P.p.s.a., sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, albo zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. W ramach kontroli legalności sąd stosuje przewidziane prawem środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.). Do powyższego dodać należy, że zgodnie z art. 153 P.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Rzeczą Sądu orzekającego w niniejszej sprawie było więc także sprawdzenie czy organy zastosowały się do wytycznych zawartych w wyroku tut. Sądu z dnia 27 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Rz 1227/14 Uchylając decyzję Wojewody z dnia [...] czerwca 2014 r. w pierwszej kolejności WSA w Rzeszowie zwrócił uwagę na brak jakichkolwiek ustaleń organów w zakresie podstaw zastosowania art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, zastrzegając przy tym, w jakiej formie może nastąpić wydanie nieruchomości i jak interpretować zachowanie właściciela wywłaszczonych nieruchomości w konkretnych okolicznościach w kontekście w/w przepisu prawa. W szczególności Sąd wskazał, iż wydanie, o którym mowa w tej regulacji, następuje nie tylko w drodze pisemnej ale także wówczas gdy były właściciel nieruchomości nie czyni przeszkód do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi. Może to również nastąpić zanim dotychczasowy właściciel zostanie zawiadomiony o wydaniu decyzji rodzącej obowiązek wydania nieruchomości. Jak zauważył WSA - przekazanie nieruchomości na cele związane z budową drogi może nastąpić w każdej formie, byle wystarczająco wyraźnej. Również bierne zachowanie, polegające na zaprzestaniu wykonywania uprawnień, jakie wynikają z prawa własności, oraz na nieczynieniu przeszkód w przejęciu nieruchomości przez nowego właściciela, powinno być uznane za przekazanie władztwa faktycznego nad nieruchomością, a w konsekwencji rodzić obowiązek zwiększenia należnego odszkodowania o 5%. Taka bierność otwiera bowiem zarządcy drogi możliwość rozpoczęcia działań inwestycyjnych. Tymczasem organ I instancji w ogóle nie poczynił ustaleń w tym przedmiocie, całkowicie przemilczając w/w kwestię. Wojewoda zaś wykonał wskazania Sądu jedynie częściowo. Rozpatrując sprawę na skutek kolejnego odwołania złożonego przez skarżącego ustalono jedynie, że decyzja Prezydenta z dnia 12 grudnia 2011 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "[...]" została doręczona skarżącemu w dniu 9 stycznia 2012 r. (pismo z dnia 16 sierpnia 2017 r. z załącznikiem), a także, że w zbiorze dokumentów dotyczących ustalenia odszkodowania za działki nr ewid. 16/8 i nr 16/10 brak dokumentów potwierdzających wydanie przedmiotowej nieruchomości przez byłego właściciela. Powyższe wskazuje, że organy nie wykonały w pełni wskazań Sądu, skoro w prawomocnym wyroku z dnia 27 lutego 2015 r. podkreślono, że wydanie może nastąpić w każdej formie byle wystarczająco wyraźnej. To uchybienie mogło nie mieć istotnego wpływu na wynik sprawy, biorąc pod uwagę fakt, że do operatów szacunkowych sporządzonych w sprawie załączony był protokół z oględzin nieruchomości przeprowadzonych przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 26 października 2012 r. W protokole tym opisany miał być stan obydwu wywłaszczonych działek ze szczegółowym wyliczeniem znajdujących się na nim nasadzeń i obiektów budowlanych. Do operatu załączono także fotografie, ale trzeba zauważyć, że z protokołu nie wynika kto a przede wszystkim kiedy te fotografie wykonał. Z tego protokołu i zdjęć mogłoby wynikać, że kwestia ewentualnej 5% "premii" dla strony byłaby bezprzedmiotowa, gdyż roboty związane z realizacją rozbudowy ulicy O. w [...] w tym czasie przynajmniej na odcinku obejmującym obydwie wywłaszczone działki nie były w ogóle rozpoczęte. Jednakże nie można bezkrytycznie opierać się na treści protokołu i zdjęciach (które – jak wspomniano – nie wiadomo kiedy zostały wykonane), gdyż skarżący w toku postępowania (także przed wydaniem zaskarżonej decyzji) wskazywał zarówno drzewa jak i obiekty (elementy obiektów), których rzeczoznawca nie ujął w tym protokole, a w rzeczywistości miały się one znajdować na wywłaszczonych działkach. Rzeczoznawca uznawała zaś zasadność części kolejnych zarzutów zmieniając przykładowo z 21 na 29 ilość tui. Taka uznana przez rzeczoznawcę różnica w ilości tui świadczy w ocenie Sądu co najmniej o niestaranności rzeczoznawcy przy ustalaniu co faktycznie znajduje się na działkach. Nie można więc bezkrytycznie przy ustalaniu stanu nieruchomości opierać się na w/w dokumentach. W świetle powyższego nadal pozostaje nieustalone czy były podstawy do przyznania skarżącemu swoistej premii opartej na art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Jeśli zaś w terenie nie rozpoczęto nawet przygotowań do realizacji inwestycji drogowej objętej decyzją Prezydenta z dnia 12 grudnia 2011 r. a upłynęły już terminy, o których mowa w w/w przepisie, to kwestia ta także powinna stać się przedmiotem ustaleń i rozważań organów w decyzji. Do wyjaśnienia tych okoliczności zobowiązywał bowiem prawomocny wyrok tut. Sądu z dnia 27 lutego 2015 r., a organy wskazań tych w pełni nie wykonały. Organy nie wyjaśniły też dlaczego w operacie nie uwzględniono w wycenie studzienki drenażowej. Rzeczoznawca zaś do powyższego się nie odniósł. Kolejna kwestia, która zadecydowała o uwzględnieniu skargi została także u niej podniesiona. Skarżący zarzucał, że żadna z nieruchomości, które rzeczoznawca ujęła jako podobne do tych wywłaszczonych nie spełniała tego kryterium. Zarzucał znaczne różnice odnoszące się np. do odległości od centrum miasta, otoczenia (obręb P.) itp. Do tych zarzutów Sądowi trudno się odnieść bez znajomości miasta [...]. Jednakże na str. 15 operatu w części oznaczonej VI. Analiza rynku. 1. Rodzaj rynku - biegła stwierdziła, że jest możliwe określenie wartości transakcji nieruchomościami drogowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne ale również przy uwzględnieniu transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkalno – usługowe. Na kwestie te także zwracał już uwagę tut. Sąd w wyroku z dnia 27 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Rz 1227/14. WSA podkreślił, że podobieństwo, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzonym operacie. Bez tego brak możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego. Jeżeli nie zachodzą szczególne okoliczności, rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny konkretnej nieruchomości może wziąć pod uwagę (jako materiał porównawczy) transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym od dnia wyceny, ale nie może przy tym pominąć umów zawartych w okresie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu. Odpowiedni wybór nieruchomości podobnych powinien zaś uwzględnić ich położenie. Porównywać bowiem powinno się głównie te nieruchomości, które znajdowały się najbliżej miejsca położenia nieruchomości wycenianej. Sąd podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy powinien w sposób jednoznaczny wyjaśnić kwestię dopuszczalności uznania za nieruchomości podobne nieruchomości wielokrotnie przewyższających powierzchnią nieruchomość badaną. Przy dużych różnicach powierzchni szczegółowo omówiona powinna być dopuszczalność zastosowania współczynników korygujących. Podobieństwo obiektów nie może budzić wątpliwości, gdyż zarówno strony, organ jak i sąd muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a tym samym czy wysokość odszkodowania odpowiada wartości rynkowej nieruchomości zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. Sąd zwrócił też uwagę, że dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ceny nieruchomości, ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta musi dotyczyć nieruchomości podobnych. Zaznaczono przy tym kwestie związane z wielkością porównywanych nieruchomości. Podstawowym zarzutem Sądu w tej materii był brak załącznika pt. "monitoring cen transakcyjnych". Wykonany po wyroku Sądu z dnia 27 lutego 2017 r. operat szacunkowy nie wypełnia wyżej zacytowanych wskazań. Co prawda w pkt IV.4. operatu znalazło się zestawienie transakcji porównywanych przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości, jednak rozrzut ich wielkości jest dość duży a przy tym nie podano jednostki ich miary. Rzeczoznawca zamiast szczegółowo odnieść się do zarzutów strony (składanych zresztą niejako "na raty") wdała się w polemikę. Możliwe, że zlecając wykonanie operatu organy nie sprecyzowały przy tym wyraźnie warunków wynikających ze wskazań Sądu, które również powinny być znane rzeczoznawcy. Wojewoda bowiem w decyzji kasacyjnej z dnia 31 lipca 2015 r. sformułował je dość ogólnikowo. To zaś spowodowało, że nie zostały wykonane wiążące w świetle art. 153 P.p.s.a. wskazania, co także obligowało Sąd do uchylenia zaskarżonych decyzji. Istotne jest, że również w wyroku z dnia 27 lutego 2015 r. WSA zwracał także uwagę, że wyceniane działki nie były w świetle ustaleń rzeczoznawcy w sposób jednoznaczny w studium przeznaczone pod inwestycję drogową. Tymczasem na str. 15 operatu szacunkowego biegła wskazała, że jako materiał porównawczy posłużyły także transakcje nieruchomościami drogowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne. To zaś powoduje, że w ocenie Sądu do analizy rzeczoznawca jako materiał porównawczy wziął transakcje nieruchomościami, które nie spełniały kryterium podobieństwa. Organy nie wyjaśniły także szczegółowo i przekonująco kwestii związanej z wyraźnie sformułowanym przez stronę zarzutem, dlaczego niektóre z "naniesień" zostały przez rzeczoznawcę wycenione niżej niż w 2013 r. Skarżący przedłożył zaś na rozprawie wydruki z ofertą internetowych sklepów ogrodniczych, w których ceny za poszczególne sadzonki znacznie przekraczają wartości wskazane w operacie. Biorąc pod uwagę choćby inflację trudno sobie wyobrazić, aby ceny kilku – lub kilkunastuletnich sadzonek staniały. Mankamentem jest przy tym, że w przywołanym wcześniej protokole z dnia 26 października 2012 r. nie została określona nawet w przybliżeniu wysokość wszystkich nasadzeń. Trudno więc nie mając do dyspozycji w aktach sprawy wszystkich danych odnieść się do zarzutu skarżącego dotyczącego zaniżenia wartości wycenianych nasadzeń. Brak szczegółowego odniesienia się przez organy do tych okoliczności, wobec ogólnikowych, nie poddających się kontroli wyjaśnień biegłej dotyczących "rynku lokalnego" powoduje, że w ocenie Sądu nie została ta kwestia wystarczająco wyjaśniona, co narusza art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Rzeczoznawca odpowiadając na zarzuty powinien bowiem w takiej sytuacji wskazać konkretne sklepy z ofertą. Nie jest też jasne, z czego wynika niższa niż w poprzednim operacie z dnia 10 września 2013 r. wycena naniesień budowlanych na działce nr 16/10. Skarżący zarzucał także, że rzeczoznawca nie wyceniła skrzynki na listy w sytuacji gdy – jak podał na rozprawie - zabroniono mu cokolwiek ruszać na wywłaszczonych działkach. Jeśli rzeczywiście nie pozwolono skarżącemu na zdemontowanie tej skrzynki i jej zabranie, mimo że mogła być ona zdemontowana bez uszkodzenia (tego nie wiadomo), to takie stanowisko jest absurdalne. Skarżący przedłożył także na rozprawie opracowanie, które miało stanowić podstawę obliczenia przez rzeczoznawcę wartości roślin wieloletnich. Trudno się Sądowi ustosunkować do składanych zarzutów, gdyż kserokopia opracowania nie jest kompletna więc wyrywkowe zapoznanie się z publikacją nie upoważnia do formułowania stanowczych twierdzeń. Organy powinny więc w przypadku udostępnienia im pełnej publikacji i postawieniu konkretnych zarzutów zweryfikować pod tym kątem operat. Ustosunkowując się do zarzutów strony najpierw rzeczoznawca a w konsekwencji organ - zgodnie z zasadą przekonywania - powinien wyjaśnić dlaczego w odszkodowaniu za naniesienia nie uwzględniono podatku VAT. Mając na uwadze powyższe uchybienia, które niewątpliwie mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy Sąd uchylił decyzje organów obydwu instancji mając na uwadze, że dotyczyły one podstawowego dla ustalenia wysokości odszkodowania dowodu, tj. operatu szacunkowego. Wyrok został wydany na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 P.p.s.a. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a. zasądzając od organu na rzecz skarżącego kwotę odpowiadającą uiszczonemu przez niego należnemu wpisowi od skargi. W ponownym postępowaniu organy powinny odprowadzić do sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego operatu, który w pełni uwzględniałby szczegółowe wskazania zawarte w wydanym w tej sprawie prawomocnym wyroku WSA w Rzeszowie z dnia 27 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Rz 1227/14. Powinno także zostać wyjaśnione czy istnieją podstawy do zwiększenia odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Należy przy tym uwzględnić stanowisko WSA co do możliwej formy wydania nieruchomości przez wywłaszczonego właściciela. Na ten temat Sąd wyraźnie się wypowiedział w tamtym wyroku i taką wykładnią organy zostały związane. Należy także w sposób precyzyjny i definitywny wyjaśnić jakie obiekty budowlane (lub ich elementy) i nasadzenia znajdowały się na nieruchomości w chwili wywłaszczenia. W operacie sporządzonym zgodnie z przepisami u.g.n. powinno także zostać wyjaśnione czy transakcje wzięte do analizy rzeczywiście dotyczyły nieruchomości podobnych, a także jaka jest aktualna wartość naniesień roślinnych i budowlanych według stanu z chwili wywłaszczenia.