II SA/Rz 1298/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Magdalena Józefczyk Sędziowie WSA Maria Mikolik /spr./ AWSA Jolanta Kłoda-Szeliga Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 stycznia 2026 r. sprawy ze skargi S. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Przemyślu z dnia 12 sierpnia 2025 r. nr SKO.415.117.2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Wójta Gminy [...] z dnia 16 czerwca 2025 r. nr BGKII,6730.21.2025; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Przemyślu na rzecz skarżącego S. K. kwotę 500 zł /słownie: pięćset złotych/ tytułem zawrotu kosztów postępowania sądowego; III. zarządza zwrot od Skarbu Państwa – Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie na rzecz skarżącego S. K. kwoty 2 000 zł /słownie: dwa tysiące złotych/ tytułem nadpłaconego wpisu sądowego. Przedmiotem skargi S. K. (dalej: "Skarżący") jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Przemyślu (dalej: "Kolegium", "SKO", "Organ II instancji" lub "Organ odwoławczy") z 12 sierpnia 2025 r. nr SKO.415.117.2025 wydana w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Jak wynika z akt sprawy, D. i T. G. wystąpili do Wójta Gminy [...] (dalej: "Organ I instancji", "Wójt") z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia pod nazwą: "Budowa budynku gospodarczo-garażowo-magazynowego na potrzeby gospodarstwa rolnego, na terenie części dz. ewid. nr [...] oraz dz. ewid. nr: [...], obr. [...]". Wójt Gminy [...] decyzją z 16 czerwca 2025 r. nr BGKII.6730.21.2025 ustalił warunki zabudowy dla ww. zamierzenia. Organ I instancji wyjaśnił, że w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji dokonano analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, jak również przeprowadzono ocenę stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Aktualny stan zabudowy i uzbrojenia terenu w obszarze analizowanym oraz uwarunkowania wynikające z odnoszących się do tego terenu opracowań planistycznych, pozwalają na realizację wnioskowanej inwestycji. Wójt wyjaśnił, że projekt decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu został przygotowany osobę posiadającą kwalifikacje do wykonywania zawodu urbanisty. Ponadto decyzja została wydana po uzgodnieniu z Państwowym Gospodarstwem Wodnym "Wody Polskie" Zlewni w [...] (w sprawie melioracji); ze Starostą [...] (w sprawie ochrony gruntów rolnych i leśnych) oraz Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym w [...] (pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych). Od powyższej decyzji, Skarżący złożył odwołanie, w którym wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Wójta. W obszernym odwołaniu Skarżący wskazał m.in., że wnioskodawca nabył tę nieruchomość oświadczając, że jest rolnikiem i że ta nieruchomość będzie przeznaczona na powiększenie i rozwój posiadanego gospodarstwa rolnego i że będzie tę ziemię uprawiał, jednak po nabyciu przedmiotowej nieruchomości nie uprawia jej, tylko wydzierżawił je jednemu z rolników z miejscowości M. Po nabyciu ww. nieruchomości wnioskodawca niezwłocznie złożył wniosek o podział nabytych działek zgodnie z załączoną w decyzjach mapką, aktualnie są to działki [...], mimo, że aktualny podział mógł być zrealizowany już na etapie wydzielania działek nr [...]. Po rozpoznaniu złożonego odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Przemyślu, opisaną na wstępie decyzją z 12 sierpnia 2025 r. nr SKO.415.117.2025, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 572; dalej: "k.p.a."), art. 1 ust. 2, art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 52 ust. 1 i 2, art. 53 ust. 3, art. 59 ust. 1 , art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 i ust. 5 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.; dalej: "u.p.z.p."), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Kolegium wyjaśniło, że Organ I instancji przeprowadził w przedmiotowej sprawie niezbędną analizę urbanistyczną. Analizie poddano teren o wymiarach 620,0x 420,0 m wokół działki ewid. nr: [...], obr. [...], gm. [...], zaś granice tego obszaru uwidoczniono na mapie w skali 1:2000, stanowiącej część graficzną analizy. Teren działek ewid. nr [...], obr. [...] w stanie obecnym jest niezainwestowany. W sąsiedztwie wnioskowanym pod inwestycję występuje teren zabudowany, teren niezabudowany oraz tereny kolejowe. Działki sąsiednie zabudowane są budynkami: mieszkalnymi i gospodarczymi. Odległości budynków od dróg wynoszą od 4 – 54 m. Szerokości elewacji frontowych budynków wynoszą od 9 - 13 m. Maksymalna intensywność zabudowy oraz maksymalna nadziemna intensywność zabudowy wynosi ok. 0,45. Minimalna intensywność zabudowy wynosi ok. 0,1. Działki ewid. nr [...], obr. [...] posiadają dostęp do drogi publicznej, drogi wewnętrznej (dz. ewid. nr [...], obr. [...]), poprzez istniejący zjazd drogowy. Teren działki nr [...] i [...] usytuowany jest w zasięgu sieci elektroenergetycznej, gazowej oraz kanalizacyjnej i wodociągowej. Teren części działki ewid. nr: [...] oraz dz. ewid. nr: [...], obr. [...], o pow. ok. 0,3412 ha stanowi klasę gruntu i użytek gruntowy RII, Rllla. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ponieważ działka przeznaczona pod inwestycję stanowi grunt rolny, cyt.: "pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu" i stanowi jedyne siedlisko dla przedmiotowego gospodarstwa. SKO wskazało również, że inwestor posiada gospodarstwo rolne o powierzchni 3,3368 ha, zgodnie z załączonym do wniosku oświadczeniem, w skład którego wchodzą dz. ewid. nr: [...], obr. [...] oraz dz. ewid. nr: [...], obr. [...]. Działki ewid. nr: [...], obr. [...] są własnością wnioskodawców. Ponadto planowana inwestycja jest zgodna z przepisami szczególnymi i nie jest zaliczana do przedsięwzięć mogących zawsze lub potencjalnie oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2019 r., poz. 1839). Na podstawie przeprowadzonej analizy urbanistycznej Wójt Gminy [...] stwierdził, że lokalizacja inwestycji spełnia warunki art. 61 u.p.z.p. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, Organ odwoławczy wyjaśnił, że na etapie postępowania w sprawie warunków zabudowy organ właściwy do wydania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, nie jest kompetentny do rozpoznania zarzutów dotyczących stosunków własnościowych, czynności prawnych podejmowanych przez właścicieli w stosunku do ich nieruchomości, ewentualnego naruszenia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, czy też zasadności i ekonomicznej opłacalności inwestycji planowanych przez inwestora. Kolegium uznało również, że zarzut Skarżącego dotyczący tego, że wskazane przez dostawców mediów punkty przyłączenie leżą na działkach nie należących do wnioskodawcy jest nieuzasadniony. Zdaniem SKO kwestia ta jest obojętna dla możliwości ustalenia warunków zabudowy, gdyż warunki zabudowy mogą być wydane dla każdego potencjalnego inwestora, niezależnie od tego czy inwestor posiada tytuł prawny do dysponowania terenem, którego dotyczy decyzja, czy też nie. Organ odwoławczy wskazał, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie rodzi prawa do terenu oraz nie narusza prawa własności osób trzecich. Decyzja ta ma charakter deklaratoryjny, gdyż organ stwierdza w niej jedynie czy w świetle powszechnie obowiązującego prawa dopuszczalna jest realizacja danej inwestycji na w skazanym przez inwestora terenie. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, S. K. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji SKO. W uzasadnieniu skargi Skarżący podniósł, że działki nr: [...] położone są na tym samym obszarze geodezyjnym, działki przylegają do siebie a działka nr [...] jest częścią każdego postępowania i stanowi wspólny trakt dojazdowy do drogi publicznej, tj. działki nr [...], dla wszystkich wniosków. Wszystkie WZ związane są z realizacją jednego przedsięwzięcia, tj. budowy zagrodowej na działkach nr [...]. Skarżący zarzucił, że jego pisma uzupełniające, które złożył w dniu 13 sierpnia 2025 r. oraz w dniu 19 sierpnia 2025 r. nie zostały wzięte pod uwagę w procesie odwoławczym. Pisma zawierają kluczowe informacje, sprzeczne z treścią analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która była podstawą do wydania WZ, a mianowicie: teren inwestycji nie stanowi jedynego siedliska wnioskodawcy; parametrów analizy i parametrów zabudowy. Zdaniem Skarżącego istnieją również inne zastrzeżenia, których nie mógł wyrazić i nie mogły być wzięte pod uwagę przed wydaniem decyzji, a które również pokazują, że wydanie decyzji WZ było dokonane z naruszeniem prawa. W ocenie Skarżącego, SKO nie wykonało żadnej analizy zebranych dokumentów, a jest przecież zobowiązane do zbadania zasadności wydanej decyzji przez Organ I instancji. Ograniczyło się jedynie do przepisania treści jego zażalenia oraz treści wyjątkowo nierzetelnej analizy. Skarżący podał, że sporządzona analiza jest rażąco nierzetelna, nie uwzględnia wielu cech istniejącej zabudowy na analizowanym obszarze, tj.: wysokości obiektów gospodarskich, typu zadaszenia, wielkości terenu biologicznie czynnego oraz powierzchni zabudowy. Bez uzasadnienia, bez analizy i bez podstaw prawnych parametry zabudowy są tak definiowane, że wszystkie parametry zawarte we wniosku wnioskodawcy znajdują odbicie bez uzasadnienia we wnioskach z analizy, które to wnioski nie znajdują żadnego potwierdzenia w naturze. Skarżący wskazał, że w analizie, punkt 2.1 czytamy, że działka stanowi jedyne siedlisko dla gospodarstwa wnioskodawców, jednak nie jest to prawdą, gdyż wnioskodawca dysponuje siedliskiem pod adresem: M., działka nr [...] o łącznej powierzchni 0,2871 ha. Na tym siedlisku wnioskodawca zrealizował budowlę w ramach zabudowy zagrodowej w postaci domu mieszkalnego. Zatem decyzja wydana została na bazie wyjątkowo nierzetelnej analizy i powinna być uchylona w ramach samokontroli na poziomie pierwszej instancji, gdyż wnioskodawca / rolnik nie może posiadać kilku siedlisk a wydanie WZ dla działek nr [...] powoduje, że wnioskodawca chce stworzyć właśnie kolejne siedlisko. Skarżący powtórzył również zarzuty odwołania dotyczące nabycia przez wnioskodawcę gruntów rolnych, które nie były uprawiane, natomiast zaraz po zakupie wydzierżawił nieruchomość innemu rolnikowi. Zdaniem Skarżącego widocznym jest, że doszło do wyłudzenia prawa nabycia ziemi rolnej a następnie do wyłudzenia wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zatem wnioskodawca powinien udowodnić, jeżeli jest inaczej. To po stronie wnioskodawcy leży ciężar udowodnienia, że nabyte grunty uprawia osobiście a inwestycje są realizowane w związku z prowadzonym gospodarstwem. Skarżący podniósł również, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu określa szerokość elewacji frontowej na 9-13 m na analizowanym obszarze. Analiza nic nie mówi o wysokości obiektów, typie zadaszenia, współczynniku intensywności zabudowy czy współczynniku terenu biologicznie czynnego na analizowanym obszarze. Natomiast wnioski analizy prowadzą do uznania, że połączone zostały parametry zabudowy gospodarskiej z parametrami zabudowy mieszkaniowej, gdyż na analizowanym obszarze w zakresie zabudowy gospodarskiej występują tylko obiekty parterowe, bez podpiwniczenia, w 95% z dachami dwuspadowymi, o max wysokości w szczycie około 7 m. Występuje także zabudowa mieszkaniowa i w ramach kilku siedlisk zrealizowane są domy podpiwniczone, dwupoziomowe z dachami, jednospadowymi, kopertowymi lub dwuspadowym. Zdaniem Skarżącego we wnioskach analizy w sposób skandaliczny dokonano powiększenia szerokości elewacji frontowej z max 13 do aż 70 m, czyli 5,38 raza oraz przypisano budynkom gospodarskim wysokość budynków mieszkalnych, tj. wskazano, że mogą mieć wysokość dwóch poziomów, z podpiwniczeniem i dachem nawet dwuspadowym. Z kolei w punkcie 3 analizy - wnioski wynikające z innych opracowań czytamy, że inwestycja nie narusza ustaleń Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...], jednak zdaniem Skarżącego przedmiotowa inwestycja narusza te kierunki, gdyż działka nr [...] oraz część działki nr [...] zgodnie ze studium jak i planu zagospodarowania, który jest w opracowaniu znajduje się w strefie "PRODUKCJI". Odnosząc się do pkt 4 analizy, Skarżący wskazał, że zgodnie z wnioskami zawartymi w analizie może powstać obiekt parterowy o powierzchni zabudowy 2.279 m2 lub przy realizacji obiektu o dwóch kondygnacjach obiekt, którego suma powierzchni użytkowych wynosi 1706 m2. Jest jednocześnie nielogiczne, by suma powierzchni przy zabudowie dwukondygnacyjnej była tak znacząco mniejsza od wskaźnika zabudowy. Skarżący zwrócił również uwagę, że działka nr [...] (czyli wewnętrzny szlak komunikacyjny) jest w całości wliczana do obszaru innej inwestycji razem z działką nr [...] dając łącznie powierzchnię inwestycji 0,6007 ha. Ta sama działka nr [...] jest także doliczana częściowo w przypadku inwestycji dla działki nr [...] powiększając całkowity obszar inwestycji do 0,4298 ha, podobnie dla działki nr [...] dając łącznie 0,3846 ha i podobnie dla działki nr [...] dając łącznie powierzchnię 0,3412 ha. Zdaniem Skarżącego w niniejszej sprawie powiększono obszary inwestycji: - działka nr [...] została powiększona o 0,1841 ha, o całą działkę nr [...], - działka nr [...] została powiększona o 0,1280 ha, o część działki nr [...], - działka nr [...] została powiększona o 0,0840 ha, o część działki nr [...], - działka nr [...] została powiększona o 0,0410 ha, o część działki nr [...]. Zatem ten sam obszar, tj. działka nr [...] jest włączana w różnej proporcji, kilka razy do różnych inwestycji powiększając obszary tych inwestycji, czyli w konsekwencji parametry inwestycji. Wnioskodawca nie tylko powiększa w sposób sztuczny wielkość zabudowy ale chce jednocześnie w ten sposób ominąć przepisy, które wymagają wydania WZ na budowę drogi. Warunki zabudowy wskazują, że działki posiadają dostęp do drogi publicznej - działka nr [...], poprzez projektowany zjazd. Brak jednak w dokumentacji dokumentu, który ten fakt potwierdzałby. Inwestycja nie posiada przyłączenia do drogi publicznej. W analizie wskazano, że jest projektowany zjazd z działki nr [...] (droga gminna) na działkę nr [...]. Działka nr [...] posiada parametry drogi, tzn. jest szeroka na 5 m i jest styczna kolejno z działkami nr [...]. Z każdej działki nr: [...] komunikacja prowadzi poprzez działkę nr [...], czyli poprzez wspólny liniowy szlak komunikacyjny do projektowanego zjazdu na działkę - drogę gminną nr [...]. Zatem działka nr [...] pełni liniową funkcję komunikacyjną dla czterech inwestycji, to oznacza, że ten teren musi być utwardzony, a to oznacza że utwardzenie drogi gruntowej, który umożliwia liniowy ruch pojazdów jest traktowane jako budowa drogi i podlega przepisom Prawa Budowlanego. Oznacza to, że inwestycje realizowane na działkach [...] nie posiadają drogi wewnętrznej i tym samym dostępu do drogi publicznej. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie. Odnosząc się do zarzutu skargi dotyczącego wad sporządzonej w sprawie analizy architektoniczno-budowlanej, Kolegium wskazało, że przeanalizowało przeprowadzoną w sprawie przez Organ I instancji analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych oraz analizę stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Kolegium stwierdziło, że analiza urbanistyczna została dokonana zgodnie z przepisami a lokalizacja inwestycji spełnia warunki art. 61 u.p.z.p. Odnosząc się do zarzutu odwołania dotyczącego naruszenia art. 10 k.p.a. SKO wskazało, że Organ odwoławczy nie prowadził żadnego dodatkowego postępowania wyjaśniającego w przedmiotowej sprawie i nie gromadził żadnych dodatkowych dowodów, poza tymi, które były już zgromadzone przez Organ I instancji i dowodami załączonymi do odwołania. Zaskarżona decyzja została wydana zatem na podstawie materiału dowodowego znanego w pełni Skarżącemu. W piśmie procesowym z 7 stycznia 2026 r. Skarżący reprezentowany przez pełnomocnika w sobie brata M. K. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji Organu I instancji a także o zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia sprawy. W piśmie tym – tytułem uzupełnienia skargi podniesiono zarzuty, dotyczące naruszenia przepisów K.p.a. oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, pkt 2, pkt 4, pkt 5, pkt 5a. W zarzutach podniesiono, że planowana inwestycja nie spełnia wymogu zasady dobrego sąsiedztwa a parametry dla nowej zabudowy zostały ustalone z naruszenie § 4, § 5, § 6, § 7, § 8 i § 9 rozporządzenia z dani 15 lipca 2024r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku plany zagospodarowania przestrzennego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Na mocy art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej: P.p.s.a.) uwzględnienie skargi następuje w przypadku: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność kontrolowanego aktu lub wydania tego aktu z naruszeniem prawa. W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu, na podstawie art. 151 P.p.s.a. Stosownie natomiast do art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd po rozpoznaniu sprawy w wyżej wskazanych granicach stwierdził, że skarga jest zasadna, ponieważ Organy I oraz II instancji nie zweryfikowały w sposób dokładny i wyczerpujący, czy przedmiotowa inwestycja może być traktowana jako inwestycja zagrodowa, o której mowa w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. W niniejszej sprawie przedmiotem wniosku o ustalenie warunków zabudowy była inwestycja polegająca na budowie budynku gospodarczo-garażowo – magazynowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą na działce nr [...] oraz na części działki nr [...]. Teren objęty wnioskiem stanowią użytki gruntowe RII i RIIIa. Co do zasady, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zgodnie z art. 61 ust. 4 u.p.z.p., przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Organy zgodnie przyjęły w ślad za wnioskiem Inwestorów, że przedmiotowa inwestycja mieści się w ramach zabudowy zagrodowej w gospodarstwie rolnym. Uznały, że działki przeznaczone pod inwestycję stanowią grunty rolne, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 3 u.o.g.r.l., - tj. grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. Na tle art. 61 ust. 4 u.p.z.p. w orzecznictwie przyjmuje się, że związanie gospodarstwa rolnego z zabudową zagrodową należy rozumieć funkcjonalnie, przyjmując cywilistyczne rozumienie gospodarstwa jako pewnej całości produkcyjnej. Nie jest tak, że co najmniej jeden budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze związane z prowadzeniem działalności rolniczej w ramach tego samego gospodarstwa rolnego muszą koniecznie mieścić się w granicach jednej działki. Nieodzownym warunkiem powstania zabudowy zagrodowej jest natomiast realizacja co najmniej jednego budynku mieszkalnego ("w ramach jednego podwórza"), który będzie powiązany funkcjonalnie z innymi budynkami gospodarczymi lub inwentarskimi (także zlokalizowanymi na innych działkach), przeznaczonymi do prowadzenia działalności rolniczej w ramach jednego gospodarstwa rolnego w danej gminie (tak wyrok WSA w Białymstoku z dnia 10 kwietnia 2025 r., II SA/Bk 713/24, LEX nr 3862195). Pojęcie "budownictwa zagrodowego" użyte w u.p.z.p. powinno być rozumiane w znaczeniu funkcjonalnym, a więc obejmować swym zakresem inwestycje zagrodowe, które są organizacyjnie powiązane w ramach jednego gospodarstwa, dopuszczając ich rozproszenie przestrzenne (zob. wyrok WSA w Krakowie z dnia 2 kwietnia 2025 r., II SA/Kr 1272/24, LEX nr 3881452). Zatem dopuszczalne jest rozproszenie przestrzenne gospodarstwa rolnego, które polega na zlokalizowaniu w jednym miejscu budynku mieszkalnego a w innym budynków gospodarczych i inwentarskich. Niemniej jednak wszystkie te zabudowania muszą być powiązane funkcjonalnie z prowadzonym przez inwestora gospodarstwem rolnym i jego uwarunkowaniami. Jednak nie każda zabudowa na działkach rolnych stanowić będzie zabudowę zagrodową. Obowiązkiem organów jest w takim przypadku precyzyjne ustalenie, na jakich działkach wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne, gdzie znajduje się istniejący budynek mieszkalny, jakie budynki i budowle wchodzą w zakres prowadzonego gospodarstwa rolnego, i jaki jest przedmiot prowadzonej działalności rolniczej (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 20 lutego 2025 r., II SA/Po 840/24, LEX nr 3837649). W ocenie Sądu organy w niniejszej sprawie nie przeprowadziły tego rodzaju ustaleń. Nie wyjaśniono, czy planowane zamierzenie jest związane z prowadzonym gospodarstwem rolnym a w konsekwencji, czy spełnia definicję zabudowy zagrodowej, o jakiej mowa powyżej. Organy poprzestały na oświadczeniu samych Inwestorów, że przedmiotowe zamierzenie jest planowane na potrzeby gospodarstwa rolnego. Przyjęły również oświadczenie Inwestorów, że powierzchnia ich gospodarstwa rolnego wynosi 3,3368 ha nie wykazując, czy powierzchnia ta przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Ta okoliczność również stanowi przesłankę, umożliwiającą odstępstwo od wymogu spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa na podstawie art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Aby skorzystać z odstępstwa od zasady dobrego sąsiedztwa, przewidzianego w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Inwestor występujący o warunki dla zabudowy zagrodowej zobowiązany jest wykazać, że planowana zabudowa służyć ma obsłudze prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego - stanowić faktyczną bazę i zaplecze tego gospodarstwa. Budynek jest zgodny z rolnym przeznaczeniem terenu, jeżeli nie prowadzi do zmiany tego przeznaczenia, lecz ma służyć realizacji celu, na jaki teren jest przeznaczony i jego funkcji. Należy bowiem pamiętać, że zgodne z art. 2 ust. 1 pkt 3 u.o.g.r.l., gruntami rolnymi, w rozumieniu ustawy, są grunty: pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. Skoro więc Inwestor wnosił o ustalenie warunków zabudowy dla budynku gospodarczo – magazynowo – garażowego powinien był wykazać, że budynek ten będzie służył wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. Takich okoliczności natomiast we wniosku nie przedstawiono. Organy na żadnym etapie postępowania również nie wzywały Wnioskodawców do ich wykazania. Nie można natomiast tracić z pola widzenia, że Inwestorzy starają się o uzyskanie warunków zabudowy łącznie dla sześciu budynków gospodarczo – garażowo – magazynowych na czterech kolejnych działkach o nr [...] i [...]. Powyższe wynika z akt spraw o sygn. II SA/Rz 1296/25, II SA/Rz 1297/25, II SA/Rz 1298/25 oraz decyzji SKO w Przemyślu z [...] listopada 2025r., [...], złożonej na rozprawie. Maksymalna pow. zabudowy dla pojedynczego budynku, deklarowana we wnioskach wynosi 1400 m2. Dla przedmiotowej inwestycji ustalono maksymalny wskaźnik zabudowy na poziomie 0,8 przy powierzchni biologicznie czynnej min. 5%. Szerokość elewacji frontowej przyjęto do 70m a wysokość budynku do dwóch kondygnacji nadziemnych. Jak wynika z dołączonej analizy funkcji i cech zabudowy terenu, w obszarze analizowanym maksymalna intensywność zabudowy wynosi ok 0,45 a szerokość elewacji frontowych wynosi od 9 do 13. W terenie otaczającym działkę inwestycyjną znajdują się grunty niezabudowane oraz zabudowane budynkami mieszkalnymi wraz z budynkami gospodarczymi. Nie budzi wątpliwości, że cechy i parametry planowanej zabudowy w sposób istotny odbiegają od zastanego ładu przestrzennego. Jednak skorzystanie z odstępstwa od zasady dobrego sąsiedztwa, jakie zostało przewidziane w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. uzależnione jest od wykazania, że planowaną zabudowę istotnie można zaliczyć do zabudowy zagrodowej. W aktach sprawy przedstawionych Sądowi, poza samym wskazaniem we wniosku, że planowany budynek jest planowany na potrzeby gospodarstwa rolnego nie wykazano spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 4 .p.z.p. W związku z powyższym w celu wypełnienia dyspozycji przepisu art. 61 ust. 4 u.p.z.p. należy w toku ponownego rozpoznania sprawy wezwać Inwestorów do wskazania celu, na jaki ma być przeznaczony teren inwestycji, przeznaczenia i funkcji budynku objętego wnioskiem oraz wykazania, że planowana zabudowa służyć ma obsłudze prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego. Organ I instancji powinien również ustalić, jaka jest średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w gminie [...] i czy w związku z tym powierzchnia gospodarstwa rolnego Wnioskodawców przekracza średnią. Należy bowiem pamiętać, że możliwość uzyskania warunków zabudowy na zasadzie odstępstwa przewidzianego w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. uzależniona jest nie tylko od realizacji zabudowy zagrodowej, ale również posiadania gospodarstwa rolnego, związanego z zabudową zagrodową, którego powierzchnia przekracza średnią powierzchni w danej gminie. W związku z powyższym Organy nie dokonały prawidłowej oceny, czy zachodzą wszystkie przesłanki określone w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. pozwalające na skorzystanie z możliwości odstąpienia od zasady dobrego sąsiedztwa. Wypełnienie wskazanego obowiązku jest istotne przede wszystkim z tego względu, że, jak już wskazano, pominięcie zasady dobrego sąsiedztwa, nie jest możliwe w przypadku, gdy planowana inwestycja ogranicza się wyłącznie do realizacji obiektów, które samodzielnie lub łącznie z już istniejącymi obiektami, nie mogą być sklasyfikowane jako zabudowa zagrodowa. W ocenie Sądu organy powyższym wymaganiom nie sprostały, co winno zostać wyjaśnione w toku ponownego rozpoznawania sprawy. Z tego też powodu Sąd stwierdził, że Organy dopuściły się naruszenia art. 61 ust. 4 u.p.z.p. w. zw. z art. 7, art. 77 oraz art. 80 k.p.a., które miało istotny wpływ na wynik sprawy. W toku ponownego rozpoznania sprawy Organ będzie zobowiązany wyczerpująco wyjaśnić, czy planowana inwestycja spełnia wymogi odstępstwa, przewidzianego w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Bez jednoznacznego wykazania spełnienia bądź niespełnienia warunku z art. 61 ust. 4 u.p.z.p. - nie jest możliwa ocena konieczności badania zasady dobrego sąsiedztwa. Pozostają więc do wyjaśnienia okoliczności kluczowe z punktu widzenia treści rozstrzygnięcia. Organy będą zobowiązane te nieprawidłowości usunąć ponownie rozpoznając wniosek Inwestorów. W przypadku stwierdzenia, że inwestycja nie spełnia wymogu zabudowy zagrodowej, o którym mowa w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Organ zobowiązany będzie do wyczerpującego zbadania, czy inwestycja spełnia wymogi zasady dobrego sąsiedztwa i pozostałe, wskazane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję Organu I instancji, o czym orzeczono w pkt I sentencji wyroku. Na podstawie art. 200 P.p.s.a. Sąd w pkt II sentencji wyroku zasądził zwrot kosztów postępowania sądowego, na które złożył się uiszczony wpis od skargi. O zwrocie nadpłaconego wpisu sądowego orzeczono na podstawie art. 225 P.p.s.a. w pkt III sentencji wyroku.