II SA/Rz 1492/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Elżbieta Mazur-Selwa /spr./ Sędziowie WSA Karina Gniewek - Berezowska WSA Maria Mikolik Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 marca 2025 r. sprawy ze skargi B. M. i W. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnobrzegu z dnia 24 września 2024 r. nr SKO.401.ZP.1147.132.2024 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy terenu I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Burmistrza Gminy i Miasta [...] z dnia 26 sierpnia 2024 r. nr PPB.6730.99.2024; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnobrzegu na rzecz skarżących B. M. i W. M. solidarnie kwotę 500 zł /słownie: pięćset złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Przedmiotem skargi B.M. i W.M. (dalej: "skarżący") jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnobrzegu (dalej: "SKO", "Kolegium" lub "organ odwoławczy") z dnia 24 września 2024 r. nr SKO.401.ZP.1147.132.2024 odmawiająca ustalenia warunków zabudowy. Jak wynika z akt sprawy, wnioskiem z dnia 9 lipca 2024 r. skarżący wystąpili do Burmistrza Gminy i Miasta N. (dalej: "Burmistrz" lub "organ I instancji") o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji pod nazwą: "Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego" na terenie obejmującym działki o nr ew.: [...], położone w miejscowości N., gm. N. W wyniku przeprowadzonego postępowania administracyjnego, Burmistrz w dniu 26 sierpnia 2024 r., działając na podstawie m.in. art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 572 z późn. zm.; dalej: "k.p.a.") i art. 1 ust. 2, art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 54, art. 61 w zw. z art. 64 ust. 1, ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm.; dalej: u.p.z.p."), wydał decyzję nr PPB.6730.99.2024, o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. W uzasadnieniu decyzji Burmistrz wskazał, że wyniki przeprowadzonej analizy wykluczają możliwość realizacji wnioskowanego zamierzenia z uwagi na niespełnienie warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., ponieważ ani jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej, co teren inwestycji drogi publicznej nie jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Organ podał, że granice obszaru analizowanego wyznaczono wokół terenu objętego wnioskiem, w odległości trzech szerokości jego frontu, który wynosi 27 m, co odpowiada najmniejszemu, wymaganemu przepisami zakresowi. Front terenu inwestycji stanowi jego zachodnia granica, przyległa do pasa drogowego drogi ekspresowej [...]. Działki objęte obszarem analizowanym stanowią użytki rolne. Działki sąsiednie, położone w granicach obszaru analizowanego, oznaczone nr ew.: [...] stanowią niezabudowane użytki rolne. Działka o nr ew. [...] stanowi rów melioracyjny. Natomiast działka o nr ew. [...] obejmuje pas drogowy drogi ekspresowej [...]. Burmistrz wskazał, że przyjęcie do analizy urbanistycznej obszaru - w zasadzie o minimalnych parametrach wyznaczonych przez przepisy - wynika z faktu, że w obszarze o zasięgu ok. 81 m od granicy inwestycji, ale i w dalszym sąsiedztwie brak jest budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej, mogących tworzyć łącznie z wnioskowaną inwestycją harmonijnie ukształtowaną przestrzeń, czyli ład przestrzenny. Najbliższa zabudowa jednorodzinna, mająca zwarty charakter, zlokalizowana jest około 432 m na wschód od wschodniej granicy terenu inwestycji. W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący podnieśli, że organ błędnie wyznaczył obszar analizowany w minimalnym zakresie. Ponadto zarzucili, że organ w nieuprawniony sposób przyjął do analizy działki niezabudowane, które pozostają bez znaczenia dla ustalenia warunków dla nowej zabudowy. Zdaniem skarżących, sama okoliczność, że w obszarze analizowanym znajdują się wyłącznie nieruchomości niezabudowane, nie stanowi jeszcze o niemożności ustalenia warunków zabudowy. W wyniku rozpoznania odwołanie, SKO opisaną na wstępie decyzją z dnia 24 września 2024 r., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy, podzielając stanowisko organu I instancji. W ocenie tut. Kolegium obszar analizowany został wyznaczony w zgodzie z obowiązującymi przepisami (art. 61 ust. 5a. u.p.z.p). Obejmuje on grunty rolne i zarówno w tym obszarze, jak i nawet w jego sąsiedztwie brak jest zabudowy, w szczególności takiej zabudowy która została objęta wnioskiem. Kolegium wskazało, że znaczne poszerzenie przyjmowanego do analizy obszaru, mające służyć niejako "poszukiwaniu" przez organ podobnie zagospodarowanych działek, prowadziłoby w istocie do zaburzenia harmonijnego ukształtowania zastanej przestrzeni, powstania w niezabudowanym terenie zabudowy rozproszonej, nie wpisującej się w pojęcie zachowania ładu przestrzennego i sprzecznej z zasadą dobrego sąsiedztwa. SKO uznało również, że rozszerzenie granic obszaru analizowanego nie znajduje uzasadnienia, gdyż nawet w poszerzonym obszarze nie znajdują się żadne tereny zabudowane. Obszar analizowany jest zwarty i stanowią go niezabudowane grunty rolne. Obszar ten stanowi urbanistyczną całość i jest zamknięty drogą ekspresową. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie skarżący zarzucili organowi naruszenie: 1) art. 61 ust. 1 u.p.z.p., poprzez jego błędne zastosowanie i niewłaściwe przyjęcie, że nie został spełniony warunek tzw. dobrego sąsiedztwa w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy dla wnioskowanych warunków zabudowy oraz że wystarczające jest ustalenie obszaru analizowanego w minimalnym wymiarze; 2) art. 7, art. 8, , art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. poprzez niewłaściwe ich zastosowanie polegające na błędnej ocenie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w zakresie spełnienia warunku tzw. dobrego sąsiedztwa, odnoszącego się do kontynuacji funkcji zabudowy, tj. niezweryfikowaniu okoliczności statusu prawnego nieruchomości znajdujących się w sąsiedztwie działek nr [...], jak również prawdopodobnego sposobu zagospodarowania nieruchomości znajdujących się przy tej samej ulicy ze względu na sposób podziału działek i ich powierzchnię. Na podstawie tych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji Kolegium i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza oraz o zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania. Ponadto zawnioskowali o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z mapy pozyskanej z Geoportalu na okoliczność ustalenia sposobu podziału nieruchomości gruntowych stanowiących działki w sąsiedztwie nieruchomości skarżących, ich powierzchni i położenia. W uzasadnieniu skargi skarżący ponowili dotychczasową argumentację przedstawioną w odwołaniu. Ich zdaniem organ zastosował zawężającą wykładnię zasady dobrego sąsiedztwa. Ponadto z uzasadnienia wydanej decyzji nie sposób wywieść, w jaki sposób wnioskowana inwestycja zaburzyłaby dotychczasowe funkcje zabudowy i dlaczego nie mogłaby stanowić uzupełnienia istniejących aktualnie funkcji. Skarżący podnieśli również, że jednorodne zagospodarowanie działek sąsiednich nie wyklucza wprowadzenia zagospodarowania, które nie jest powieleniem funkcji istniejącej, ale stanowi uzupełnienie tej funkcji, zgodne z funkcją dominującą. Ponadto zdaniem skarżących, gdyby organ powiększył obszar analizowany, okazałoby się, że w obszarze tym istnieje zabudowa typowo mieszkaniowa. Dodatkowo organ przyjął główną funkcję działek w obszarze analizowanym, jako funkcję rolniczą bez poczynienia oceny, czy grunty te w istocie taką funkcję spełniają. Skarżący zwrócili również uwagę na fakt, że dla jedenastu działek w sąsiedztwie zostały już wydane warunki zabudowy. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje; Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935), dalej "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 P.p.s.a.). W myśl art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy, gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd oddala skargę w oparciu o art. 151 P.p.s.a. Wskazać również należy, że zgodnie z art. 133 § 1 P.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (por. uzasadnienie do wyroku NSA z 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07). Skarga podlega uwzględnieniu. Przedmiotowa sprawa dotyczy Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 24 września 2024 r., utrzymującej w mocy decyzję Burmistrza z dnia 26 sierpnia 2024 r. o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Podstawą materialnoprawną dla wydania decyzji były przepisy art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 czerwca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 977 z późn. zm.). SKO nie zauważyło, że w sprawie miał zastosowanie przepis art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688. Zastosowany przez SKO art. 61 ust. 5a zmieniony przez art. 1 pkt 55 lit. e ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688) zmieniającej nin. ustawę z dniem 24 września 2023 r. ma następujące brzmienie: "W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę". Zawiera on ograniczenie wielkości obszaru analizowanego do 200 m. Warunku takiego art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym do 24 września 2023 r., mającym zastosowanie w sprawie nie zawierał. Lektura decyzji SKO wskazuje, że ograniczenie to było jedną z przyczyn utrzymania w mocy decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Niezastosowanie prawidłowej normy prawa materialnego przy wyznaczaniu obszaru analizowanego wpłynęło na wynik sprawy. Zgodnie z art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688): 2. "Do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1." Ponadto stosownie do art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688) "Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r., i stosuje się do nich przepisy dotychczasowe." Wniosek w tej sprawie został bowiem złożony 9 lipca 2024 r., a jak wynika z analizy funkcji i zagospodarowania terenu stanowiącej załącznik nr 1 do decyzji organu I instancji obowiązujące na terenie inwestycji "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasta N. nie utraciło mocy przed tą datą. Z powyższego przepisu wynika, że w niniejszej sprawie miały zastosowanie przepisy art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym przed dniem 24 września 2023 r. Zgodnie z art. 61 ust. 1 i ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z w brzmieniu obowiązującym przed dniem 24 września 2023 r. (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 977 z późn. zm.) - dalej jako uPlan: 1. "Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu." "5a. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę." Kluczowa w sprawie kwestia dotyczyła sposobu wyznaczania obszaru analizowanego. Organ I instancji w komparycji swojej decyzji prawidłowo powołał mające w sprawie zastosowanie przepisy art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w brzmieniu sprzed nowelizacji wynikającej z cytowanej ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. w zw. z art. 59 ust. 2 tejże ustawy. Sąd oczywiście podziela przywołane w uzasadnieniu decyzji organów obu instancji tezy, że znaczne poszerzenie obszaru analizowanego nie może służyć "poszukiwaniu" przez organ podobnie zabudowanych działek aby było możliwe uwzględnienie wniosku inwestora. Takie działanie może prowadzić do powstania w niezabudowanym terenie zabudowy rozproszonej, nie wpisującej się w pojęcie zachowania ładu przestrzennego, i sprzecznej z zasadą dobrego sąsiedztwa. W tego rodzaju sytuacji, na obszarze pozbawionym zabudowy, dla którego nie sporządzono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lokalizowanie zabudowy nie powinno być dopuszczalne, biorąc pod uwagę, że nie spełnia ona warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt. 4 u.p.z.p. W wyroku z 07 marca 2024 roku, sygn. Akt II SA/OI 1068/23 WSA w Olsztynie wskazał: ,,Określenie minimalnej wielkości obszaru analizowanego daje możliwość wyznaczenia go w większym rozmiarze, jeśli jest to uzasadnione okolicznościami konkretnego przypadku, a organ w decyzji dotyczącej warunków zabudowy zobowiązany jest precyzyjnie wyjaśnić dlaczego wyznaczył właśnie taki obszar analizowany". Podobne stanowisko wyraził WSA w Rzeszowie w wyroku z dnia 7.02.2024 r., II SA/Rz 1455/23 Stwierdzając, że :"o zaistnieniu warunku dobrego sąsiedztwa nie można mówić jeżeli w obszarze analizowanym nie istnieje zabudowa podobna, czyli taka która pozwoli organom na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Punktem odniesienia dla określenia wymagań wymienionych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. dla nowej zabudowy nie mogą być działki niezabudowane w chwili wydawania decyzji, niezależnie od tego czy w odniesieniu do nich zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy lub decyzje o pozwoleniu na budowę. Zdaniem Sądu, ustawowy wymóg działki zabudowanej jest spełniony dopiero wówczas gdy na jej terenie znajduje się obiekt budowlany, a jego stan określić można jako tzw. stan surowy zamknięty (zob. wyrok WSA w Łodzi z 11 marca 2022 r., II SA/Łd 846/21, LEX nr 3327555, a także wyrok WSA w Krakowie z 22 listopada 2023 r., ll SA/Kr 1187/23, LEX nr 3663825). Pogląd ten jest zgodny z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., który stanowi o prawie do zagospodarowania nieruchomości w granicach określonych ustawą. Taką granicę wyznacza dla strony skarżącej art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., poprzez treść zasady dobrego sąsiedztwa. W niniejszej sprawie organ wyznaczył obszar analizowany w ten sposób, że na kopii mapy zasadniczej przyjętej do zasobu geodezyjnego i kartograficznego o skali 1:1000, co odpowiada wymogom prawa wyznaczono teren analizowany przyjmując jako front terenu inwestycji granica zachodnia przyległa do pasa drogowego drogi ekspresowej [...]. Szerokość frontu inwestycji wynosi 27m, natomiast granice terenu analizowanego wyznaczono wokół terenu inwestycji w odległości 81 m, co odpowiada wymogom przywołanego przepisu i stanowi trzykrotną szerokość frontu działki większą niż 50 m. Obszar analizowany wokół terenu inwestycji jest wyznaczany w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Ten cel determinuje sposób wykładni i zastosowania analizowanego przepisu. Nie ulega wątpliwości, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu służy przede wszystkim ustaleniu tego, czy planowana inwestycja znajdzie w obszarze analizowanym odniesienia w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W ocenie Kolegium obszar analizowany został wyznaczony w zgodzie z obowiązującymi przepisami (art. 61 ust. 5a u.p.z.p.), obejmuje on grunty rolne. Zarówno w tym obszarze, jak i nawet jego sąsiedztwie brak jest zabudowy, w szczególności takiej zabudowy, która została objęta przedmiotowym wnioskiem. Sąd nie podziela konkluzji Kolegium, że w sąsiedztwie działek inwestycyjnych znajdują się wyłącznie niezabudowane grunty rolne. Za zasadne Sąd uznał zarzuty skarżącego wskazującego na konieczność rozważenia powiększenia obszaru analizowanego z uwagi na geometrię działek inwestycyjnych. Razem stanowią one bardzo długi prostokąt, którego krótszy bok stanowi front działki. Już na pierwszy rzut oka długość terenu inwestycji jest ok. 7 razy większa od długości frontu. Okoliczność ta oczywiście może być racjonalnym powodem do powiększenia obszaru analizowanego. Co więcej, teren inwestycji od strony wschodniej przylega do drogi, przy której – w niewielkiej odległości na północny wschód od terenu inwestycji – znajdują się – wg skarżącego – działki z wydanymi warunkami zabudowy. Zgodnie z art. 7a §1 i 2 k.p.a., a zwłaszcza art. 8 § 1 i art. 9 k.p.a. w realiach niniejszej sprawy konieczne jest wyjaśnienie inwestorowi przyczyn, dla których ich zdaniem zostali potraktowani gorzej niż sąsiedzi. Dopuszczalne powiększenie obszaru analizowanego, zresztą – jak w tej sprawie, bez ograniczenia do 200 m – nie powinno być traktowane co do zasady jako burzące ład przestrzenny. W kontrolowanej sprawie obszar analizowany wyznaczono w zasadzie w minimalnych granicach – ok. 81 cm od granicy inwestycji. Teza organów, że także poza granicami obszaru analizowanego zabudowa nie występuje, obarczona jest wada polegającą na tym, że nie można jej zweryfikować dokładnie. Konieczność powiększenia obszaru analizowanego zawsze powinna mieć swoje źródło uwarunkowaniach przestrzennych konkretnego terenu. Organy akceptując w stanie faktycznym sprawy minimalny obszar analizowany wyznaczony przez planistów nie wzięły pod uwagę wskazanych wyżej istotnych cech terenu inwestycji, które przemawiają za jego powiększeniem. Oznacza to również, że stan faktyczny sprawy ustalony został w sposób naruszający art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. i art. 135 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy będą miały na względzie treść niniejszego uzasadnienia.