II SA/Rz 345/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Stanisław Śliwa Sędziowie WSA Piotr Godlewski AWSA Jolanta Kłoda-Szeliga /spr./ Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 czerwca 2025 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 13 stycznia 2025 r. nr SKO.415/252/2024 w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie na rzecz strony skarżącej Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w [...] kwotę 207 zł /słownie: dwieście siedem złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z 13 stycznia 2025r. nr SKO.415/252/2024, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Rzeszowie (dalej: SKO, Kolegium lub organ odwoławczy) orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji Prezydenta Miasta [...] (dalej: Prezydent lub organ I instancji) z 7 maja 2024 r. nr [...], o ustaleniu jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – w związku ze zbyciem przez Skarżącą Spółdzielnię Mieszkaniową [...] w [...] (dalej: Skarżąca udziału w prawie własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...] - spowodowanym uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr [....]. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji oraz akt postępowania wynika, że organ I instancji, po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego [...] z 11 stycznia 2022 r., wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z ww. aktem Spółdzielnia Mieszkaniowa zbyła udział wynoszący 12063/26150 części w prawie własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0337 ha obr. [...], obj. KW [...]. Decyzją z 3 stycznia 2023 r. nr [...], Prezydent ustalił jednorazową opłatę planistyczną, z tego tytułu, w wysokości 707,45 zł. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że zbycie nieruchomości nastąpiło w terminie do 5 lat od wejścia w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...]. Na dzień zbycia nieruchomości obowiązywała uchwała Nr [...] z dnia [...] września 2018 r. (Dz. Urz. Woj. Podkarpackiego poz. [...]) ustalająca stawkę procentową, stanowiącą podstawę do określenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu w wysokości 30%. Na skutek uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr [....] nastąpił wzrost wartości rynkowej nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] z kwoty 51 504 zł. do kwoty 56 616,00 zł., co wynika ze sporządzonego na potrzeby sprawy operatu szacunkowego. Należało zatem ustalić opłatę planistyczną w wysokości 30% wzrostu wartości rynkowej nieruchomości. Odwołanie Skarżącej od tej decyzji zostało uwzględnione. SKO decyzją z 1 czerwca 2023 r. nr SKO.415/41/2023, uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, ze wskazaniem na konieczność dokonania wyczerpującej oceny dowodu, w postaci operatu szacunkowego, pod względem jego rzetelności kompletności oraz zgodności z przepisami prawa, mającymi zastosowanie w sprawie, a także szczegółowe uzasadnienie ustalonego stanu faktyczny oraz zastosowanych w sprawie regulacji prawnych. Wskazania dotyczyły pominiętego przez organ I instancji wyjaśnienia sposobu, w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków i poddania ich ocenie własnej organu zwłaszcza w zakresie zakwestionowanych w odwołaniu okoliczności przyjętych przez biegłego jako miarodajne dla oceny w sprawie. Opisaną na wstępie decyzją z 7 maja 2024 r., organ I instancji ustalił jednorazową opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości oznaczonej wyżej nieruchomości na kwotę 209,80 zł. Ustalenie to oparte zostało na wnioskach płynących z nowo sporządzonego operatu szacunkowego, zgodnie z treścią którego wzrost wartości nieruchomości ustalony został z kwoty 51 504 zł. na kwotę 53 020 zł. Oceniając trafność opinii szacunkowej organ stwierdził, że została ona wykonana zgodnie z przepisami prawa materialnego, a zawarte w operacie szacunkowym wnioski są logiczne i wynikają ze stanu faktycznego nieruchomości przedłożony operat jest kompletny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności, a twierdzenia w nim zawarte poparte zostały rzetelną analizą rynku nieruchomości i należycie uzasadnione. Po rozpatrzeniu odwołania, opisaną na wstępie decyzją z 12 listopada 2024 r. SKO, działając na podstawie art. 138 § 1 ust 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. 2024, poz. 572 ze zm. - dalej: K.p.a.) i art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 – dalej: u.p.z.p.), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że decyzja Prezydenta była zgodna z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., który nakłada obowiązek pobrania opłaty w przypadku wzrostu wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), gdy dochodzi do zbycia nieruchomości. Ustalona opłata została obliczona prawidłowo, na podstawie wzrostu wartości działki po uchwaleniu MPZP, przy uwzględnieniu stawki procentowej wynoszącej 30%, zgodnie z uchwałą Rady Miasta. SKO nie zgodziło się z twierdzeniem Skarżącej, że przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie ma zastosowania w sprawie, wskazując że przeniesienie własności, które miało miejsce na podstawie aktu notarialnego, stanowiło zbycie nieruchomości, a zatem mieściło się w definicji "zbycia nieruchomości". Powołało się również na orzecznictwo NSA, które potwierdza, że termin "zbycie nieruchomości" obejmuje wszelkie czynności cywilnoprawne zmieniające właściciela nieruchomości, w tym również przeniesienie własności lokalu związanego z udziałem w gruncie. Organ odwoławczy wskazał również, że operat szacunkowy, na podstawie którego obliczono wysokość opłaty, był prawidłowy, ponieważ odnosił się do wartości nieruchomości na dzień sprzedaży, a kwestia jego aktualności w kontekście przepisów dotyczących opłaty planistycznej nie ma wpływu na decyzję. Podkreślił, że przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wyraźnie określa, że wysokość opłaty ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości, a operat szacunkowy musi być sporządzony w odniesieniu do tej daty. W skardze na powyższą decyzję, domagając się jej uchylenia w całości, Skarżąca zarzuciła naruszenie: - art. 15 K.p.a. poprzez naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania, poprzez niedokonanie ponownego, merytorycznego rozpatrzenia sprawy w postępowaniu przed organem odwoławczym, w tym braku odniesienia się do zarzutów Skarżącej i ograniczenie się do oceny stanowiska organu I instancji i ogólnikowe stwierdzenie, co do prawidłowości tej decyzji, mimo że w ponownie wydanej decyzji organ I instancji nie uwzględnił on wytycznych organu odwoławczego z poprzedniej decyzji uchylającej decyzję organu I instancji; - art. 7, 77 § 1 K.p.a. poprzez niedostateczną analizę materiału dowodowego, tj. zalegających w sprawie odpisów aktów notarialnych i nieustalenie, że spółdzielnia ustanowiła odrębną własność lokalu w wykonaniu umowy o budowę lokalu zawartej z członkiem spółdzielni, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U . z 2024r., poz. 558 - dalej: u.s.m.); - art. 7, 77 § 1, art. 80 K.p.a. poprzez niedostateczną analizę i ocenę materiału dowodowego, tj. zalegającego w aktach sprawy operatu szacunkowego, co doprowadziło organ do błędnego przyjęcia, że wartość nieruchomości wzrosła w sposób określony w treści decyzji, co rzekomo miało być następstwem uchwalenia planu miejscowego, nie zaś innych czynników cenotwórczych; - art. 7a § 1 K.p.a. tj. zasady rozstrzygania wątpliwości interpretacyjnych poprzez utrzymanie w mocy decyzji Organu I instancji nakładającą na Skarżącą opłatę planistyczną, w sytuacji gdy przedmiotem decyzji jest nałożenie na stronę obowiązku, a w sprawie istnieją wątpliwości, co do treści normy prawnej i jej zastosowania w przedmiotowym stanie faktycznym, a organy nie rozpoznały ich na korzyść Skarżącej, w sytuacji braku przesłanek wyłączających takie działanie, a to braku istnienia spornego interesu stron lub osób trzecich, na które wynik postępowania miałby bezpośredni wpływ; - art. 107 § 3 K.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia decyzji w sposób nieodpowiadający wymogom, o którym mowa w tym przepisie, a nadto nie odniesienia się do wszystkich zarzutów Skarżącej podniesionych w odwołaniu od decyzji; - art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez jego zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, gdy powinna ona podlegać uchyleniu, a postępowanie pierwszej instancji umorzeniu w całości na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a.; - art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 37 ust. 1 tej ustawy oraz art. 1 ust. 11, art. 1 ust. 2 pkt 2, art. 18 ust. 2, art. 18 ust. 4 i art. 19 ust. 1 u.s.m., polegającą na błędnym przyjęciu, że "zbycie" nieruchomości, o którym mowa w tym przepisie znajduje zastosowanie do czynności ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego przez spółdzielnię mieszkaniową, w wykonaniu umowy o budowę lokalu mieszkalnego zawartą pomiędzy członkiem spółdzielni a spółdzielnią, w sytuacji gdy spółdzielnia nie może osiągać korzyści kosztem swoich członków z tytułu ustanowienia praw do lokali, nie może uwzględnić wzrostu wartości nieruchomości w wysokości wkładu budowlanego, gdyż członek spółdzielni nie płaci ceny lokalu, jak w przypadku osób nabywających lokale i udziały w nieruchomości od innych podmiotów, lecz wnosi wkład budowlany odpowiadający wyłącznie kosztom budowy lokalu oraz kosztom zakupu gruntu przez spółdzielnię na którym zlokalizowany jest budynek, spółdzielnia zobowiązana jest do rozliczenia kosztów budowy i zwrotu członkom różnicy między wniesionym wkładem, a rzeczywistymi kosztami budowy, a ustanawiając odrębną własność dokonuje w istocie przekształcenia ekspektatywy odrębnej własności lokalu w prawo własności, a nie zbycia, co doprowadziło do błędnego zastosowania w niniejszej sprawie tego przepisu i wymierzenia przedmiotowej opłaty planistycznej w stosunku do spółdzielni. W związku z powyższymi zarzutami Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, a także poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i zasądzenie na rzecz Skarżącej kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę Kolegium, wnosząc o jej oddalenie, podtrzymało stanowisko wyrażone w treści wydanej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1637 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Na mocy art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej: P.p.s.a.) uwzględnienie skargi następuje w przypadku: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność kontrolowanego aktu lub wydania tego aktu z naruszeniem prawa. W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu, na podstawie art. 151 P.p.s.a. Stosownie natomiast do art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja wydana w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z ze zbyciem, spowodowanego uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowi art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 3 u.p.z.p. roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przepis ten stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 (art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Bezspornym w sprawie jest, że działka nr [...] obr. [...] objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta [...] Nr [....] z [...] września 2018 r. (Dz. Urz. Woj. Pod. z [...] 2018 r., poz. [....]). Zgodnie z jego postanowieniami działka jest położona na terenie oznaczonym MN1, który według rysunku planu przeznacza się pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz ZP1 - ogólnodostępną zieleń urządzoną. Przed wejściem w życie tego planu działka objęta była Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nr [....], uchwalonym uchwałą Rady Miasta [...] Nr [...] z [...] września 2001 r. (Dz. Urz. Woj. Pod. z [....] 2001 r., Nr [...], poz.[....]), zgodnie z postanowieniami którego działka znajdowała się w terenie oznaczonym symbolem 4ZP - zieleń parkową. Bezsporne jest również to, że zbycie o którym mowa to przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności za wartej wykonaniu umowa o budowę lokalu mieszkalnego. W wykonaniu pierwotnie zawartej umowy Skarżąca ustanowiła odrębną własność lokalu mieszkalnego, położonego na działce nr [...], z którym jest związany udział w nieruchomości wspólnej. Skarżąca przeniosła własność lokalu wraz ze związanym z tym lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej na rzecz Nabywców, będących członkami Spółdzielni Mieszkaniowej. Nie budzi wątpliwości, że umowa ta została zawarta w okresie 5 lat, które ustawodawca przewidział na dochodzenie roszczeń związanych z ustaleniem opłaty planistycznej. Spór w sprawie dotyczy tego czy mamy do czynienia ze "zbyciem nieruchomości" i czy opłata została ustalona prawidłowo. W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie miało miejsce zbycie o jakim mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Ustawodawca, w treści powołanego przepisu, użył zwrotu "zbycie" w miejsce poprzednio używanego pojęcia sprzedaży, rozszerzając w ten sposób zakres stosowania tego przepisu do innych, poza sprzedażą, form zbycia. Oznaczało to niewątpliwie poszerzenie czynności prawnych objętych dyspozycją tego przepisu. Uchwałą z dnia 10 grudnia 2009 r. II OPS 3/09 Naczelny Sąd Administracyjny wyłączył z tych czynności umowę darowizny. Sąd zwrócił uwagę na brak ustawowej definicji pojęcia zbycie w u.p.z.p. i jednocześnie wskazał, że nie można jej szukać w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zaznaczył, że choć u.g.n. definiuje to pojęcie w art. 4 pkt 3b, to art. 37 ust. 11 u.p.z.p. odsyła do przepisów u.g.n. "w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych". Pojęcie zbycia nie mieści się ani w zasadach określania wartości nieruchomości, ani też w zasadach określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych. Poszukując prawidłowej wykładni wskazał, że należy rozpocząć ją od rozważenia istoty i funkcji opłaty planistycznej. Jest ona - jak zaznaczył - daniną publiczną, jaką właściciel lub użytkownik wieczysty jest zobowiązany uiścić z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zwolniony z niej jest tylko ten, kto w terminie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu nie dokona zbycia nieruchomości. Dopiero bowiem zbycie uruchamia mechanizm wymierzania stosownej opłaty. Oznacza to, że opłata planistyczna, mimo iż związana z przysporzeniem majątkowym, które następuje z dniem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, jest wymagalna dopiero wówczas, gdy to przysporzenie majątkowe staje się przedmiotem obrotu, a więc wówczas, gdy się ono materializuje. Na tle dokonanej wykładni pojęcia zbycia należy dokonać analizy treści umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności. Niewątpliwie ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie własności następuje w zamian za wniesienie wkładu budowlanego na podstawie wcześniej zawartej umowy o budowę tego lokalu. Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.s.m., z osobą ubiegającą się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać: 1) zobowiązanie osoby ubiegającej się o ustanowienie odrębnej własności lokalu do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jej lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie; 2) określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu; 3) określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu; 4) określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych; 5) inne postanowienia określone w statucie. Osoba, o której mowa w ust. 1, wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, o której mowa w ust. 1, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jej lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, osoba ta jest obowiązana do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jej lokal (art. 18 ust. 2 u.s.m.). Rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 3 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania. Po upływie tego terminu roszczenie spółdzielni o uzupełnienie wkładu budowlanego wygasa (art. 18 ust. 4 u.s.m.). Ponadto, stosownie do art. 19 ust 1 i ust 2 u.s.m., z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1, powstaje ekspektatywa własności. Ekspektatywa własności jest zbywalna wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Nabycie ekspektatywy własności obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część. Spółdzielnia ustanawia na rzecz osoby, o której mowa w art. 18 ust. 1, albo nabywcy ekspektatywy własności odrębną własność lokalu, w terminie 2 miesięcy po jego wybudowaniu, a jeżeli na podstawie odrębnych przepisów jest wymagane pozwolenie na użytkowanie - w terminie 2 miesięcy od uzyskania takiego pozwolenia. Na żądanie członka spółdzielnia ustanawia takie prawo w chwili, gdy ze względu na stan realizacji inwestycji możliwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu (art. 21 ust. 1 u.s.m.). Powyżej przytoczone regulacje oznaczają, że umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, wbrew twierdzeniom Spółdzielni, jest czynnością ekwiwalentną. Wkład budowlany pokrywa koszty budowy danego lokalu, co wynika z przepisów, zarówno obecnie obowiązujących (art. 4 ust. 3 i art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych) jak i przed 24 kwietnia 2001 r. (art. 213 § 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r.). Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 maja 1989 r. (sygn. akt III CZP 47/89, OSNCP 1990, nr 4-5, poz. 59) "wkład budowlany stanowi ekwiwalent uzyskanego od spółdzielni lokalu. O wysokości wkładu decyduje wyłącznie koszt budowy lokalu". Nie jest zatem trafne porównanie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu do darowizny, w której przysporzenie następuje na rzecz obdarowanego pod tytułem darmym, bez ekwiwalentnego skutku dla zbywcy. Wobec położenia nacisku na ekwiwalentność owego nabycia, a nie wyłącznie jego zyskowność - bez znaczenia pozostają argumenty skargi dotyczące tego, że stroną umowy jest Spółdzielnia Mieszkaniowa funkcjonująca wg. szczególnych zasad, w tym obejmujących wynikający z art. 1 ust. 11 u.s.m. zakaz osiągania korzyści kosztem swoich członków. Działalność spółdzielni mieszkaniowej, dostosowana do jej specyficznych zadań, choć nieprowadzona w celu zarobkowym, lecz podporządkowana nadrzędnej zasadzie gospodarności, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej (zob. wyrok SN z 8.11.2012 r., I CSK 199/12, LEX nr 1254613). Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera wyłączeń podmiotowych w zakresie ustalania opłaty planistycznej, co oznacza, że wyłączną przesłanką ustalenia opłaty jest przesłanka przedmiotowa w postaci zbycia nieruchomości, której wartość na skutek uchwalenia MPZP, wzrosła. Również kwestia wzajemnych rozliczeń cywilnoprawnych z członkami Spółdzielni nie może mieć znaczenia w sprawie należności publicznoprawnej. Takie stanowisko wyraził już uprzednio WSA w Rzeszowie w orzeczeniach z 20 marca 2025r. II SA/Rz 71/25 i 8 kwietnia 2025r. II SA/Rz 76/25. Argumenty zawarte w powołanych wyrokach Sąd w składzie orzekającym podziela i przyjmuje za własne. Wobec powyższego należy stwierdzić, że Kolegium zajęło prawidłowe stanowisko w kwestii zbycia przedmiotowej nieruchomości. Spółdzielnia Mieszkaniowa przenosząc na rzecz osób trzecich własność lokalu mieszkalnego wraz ze związanym z tym lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej, dokonała zbycia nieruchomości gruntowej, o którym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Podstawę do ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowi wykazanie, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek przyjęcia nowych rozwiązań planistycznych. Wymagało to - co podkreślono- dokonania stosownych ustaleń. Niezbędne było wyjaśnienie sposobu w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków. Zgodnie z wytycznymi zawartymi w decyzji SKO z 1 czerwca 2023r. koniecznym było dokonanie przez organ I instancji wyczerpującej oceny własnej w kwestii dowodu w postaci operatu szacunkowego pod względem jego rzetelności kompletności oraz zgodności z przepisami prawa, mającymi zastosowanie w sprawie. Skarżąca bowiem konsekwentnie w toku całego postępowania zarzucała, że organy nie wyjaśniły sposobu, w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków o wzroście wartości nieruchomości konkretnie na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zaś na skutek innych czynników cenotwórczych w tym ogólnego wzrostu wartości nieruchomości. W ocenie Sądu wskazówki te, do chwili obecnej, nie zostały przez organ I instancji wykonane. Mimo bowiem sporządzenia nowego operatu szacunkowego, który wykazywał mniejszy aniżeli uprzednio wzrost wartości nieruchomości, ani w decyzjach wydanych w przedmiotowej sprawie nie odniesiono się do przyczyn stwierdzonego wzrostu wartości nieruchomości – co było jednym z podstawowych zarzutów stawianych przez Skarżącą konsekwentnie w toku całego postępowania. Rozpoznając sprawę ponownie organ I instancji stwierdził że: "opinia została wykonana zgodnie z przepisami prawa materialnego, zawarte w niej wnioski są logiczne i wynikają ze stanu faktycznego nieruchomości, operat jest kompletny i nie zawiera wewnętrznych niejasności a twierdzenia w nim zawarte poparte rzetelną analizą rynku nieruchomości i należycie uzasadnione". Wnioskom tym nie towarzyszyły jednak żadne ustalenia własne organu, które mogłyby wskazywać na to, że przedłożony operat szacunkowy stanowił przedmiot oceny własnej tego organu w kontekście zarzutów stawianych przez Skarżącą. Przypomnieć należy, że podstawę do ustalenia odszkodowania stanowi art. 37 u.p.z.p., który w ust. 12 odsyła do zasad określenia tej wartości na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. Opinia rzeczoznawcy stanowi główne źródło dowodowe, ale nie ma przy tym charakteru wiążącego. Podlega ocenie właściwego organu administracyjnego i jakkolwiek organy administracji nie mogą wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, to nie mogą też bezkrytycznie przyjmować poczynionych przez niego ustaleń. Organ nie może się ograniczyć do powołania w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić czy operat szacunkowy jest wiarygodny. Przy czym wiarygodność ta musi zostać skontrolowana z uwzględnieniem argumentów i zarzutów podnoszonych przez strony postępowania. Samo podkreślenie że opinia jest jasna, spójna i logiczna, w sytuacji kiedy strona podnosi bardzo konkretne zarzuty - nie jest wyrazem rzetelnej oceny przedłożonej organowi opinii. W tym zakresie rację ma Skarżąca, że organ I instancji nie uczynił zadość temu obowiązkowi, a organ odwoławczy zaaprobował takie stanowisko. Nie jest bowiem wystarczające stwierdzenie, że operat został wykonany prawidłowo. Nie wiadomo bowiem na jakiej podstawie organ doszedł do tych wniosków i czy w rzeczywistości operat został poddany takiej kontroli. Aktualne zatem stały się poprzednie wnioski organu odwoławczego, że organ I nie zawarł w decyzji własnego stanowiska w sprawie, zawierającego ocenę opracowanych przez biegłego dowodów i wynikających z nich ustaleń, co zasadnym czyni zarzuty braku wyczerpującego wyjaśnienia okoliczności stanowiących podstawę rozstrzygnięcia. Użyte przez organ I instancji sformułowania stanowią zlepek uniwersalnych zwrotów i w żaden sposób nie pozwalają prześledzić ewentualnego procesu dochodzenia do tych wniosków. Zasadne są więc zarzuty skargi, gdyż do tej pory nie zostały rozpoznane zarzuty strony, co do tego, czy wzrost wartość nieruchomości nastąpił z powodu uchwalenia miejscowego planu, czy też na skutek innych czynników obiektywnych t.j. jak inflacja i ogólny wzrost cen gruntów. Nowo sporządzony na potrzeby przedmiotowej sprawy operat określa wzrost wartości nieruchomości jako niższy, w porównaniu z operatem sporządzonym pierwotnie, jednak wynika z niego że przyczyną skorygowania wartości wzrostu ceny nieruchomości było nieprawidłowe przyjęcie pierwotnych parametrów nieruchomości, nie zaś z którykolwiek z powodów podnoszonych przez stronę postępowania. Nie sposób zatem stwierdzić czy zarzuty stron, co do obiektywnego wzrostu cen nieruchomości, nie związanego z faktem sporządzenia MPZP zostały rozpoznane przez organy prowadzące postępowanie w sprawie. Po wydaniu decyzji kasatoryjnej przez Kolegium, organ I instancji zwrócił się do autora operatu o wyjaśnienie wątpliwości, w zakresie zasadności przyjęcia do wyceny nieruchomości podobnych jednakże o odmiennym przeznaczeniu, a także o wyjaśnienie cech nieruchomości przyjętych do wyceny, jednakże z uzasadnienia decyzji nie wynika aby poddał ta opinię ocenie własnej – w kontekście zarzutów formułowanych przez Skarżącą. Zaakceptowanie takiego rozstrzygnięcia przez organ odwoławczy, pomimo wcześniej formułowanych wyraźnych wskazówek, których organ I instancji nie wykonał, powoduje naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 15 k.p.a. Zaaprobowanie tego oznaczałoby, że Sąd zobowiązany byłby w miejsce organów administracyjnych dokonać tej oceny, aby odnieść się do postawionych w skardze zarzutów, co jest niedopuszczalne z punktu widzenia kontroli administracyjnej (zob. wyrok WSA w Rzeszowie z 20 marca 2025r., II SA/Rz 71/25, dost. baza CBOSA). W świetle powyższego zasadne stało się uchylenie zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c. P.p.s.a. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i art. 200 § 2 P.p.s.a. w zw. z § 2 pkt 1 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1935 ze zm.). Na zasądzony zwrot kosztów postępowania sądowego składa się uiszczony wpis od skargi w kwocie 100 zł., koszty zastępstwa procesowego przez fachowego pełnomocnika w kwocie 90 zł. oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł.