II SA/Rz 747/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Karina Gniewek - Berezowska Sędziowie WSA Joanna Zdrzałka /spr./ AWSA Jolanta Kłoda-Szeliga Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 października 2025 r. sprawy ze skargi A. L. i M. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 14 marca 2025 r. nr SKO.415/63/2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy – skargę oddala – II SA/Rz 747/25 UZASADNIENIE Przedmiotem skargi M.L. i A.L. (dalej: "skarżący") jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie (dalej: "SKO", "Kolegium") z dnia 14 marca 2025 r. nr SKO.415/63/2025 wydana w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. W podstawie prawnej decyzji organ powołał art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r., poz. 572 ze zm. - dalej: "k.p.a."). Jak wynika z uzasadnienia i akt administracyjnych Wójt Gminy [...] (dalej: "Wójt", "organ I instancji"), po rozpoznaniu wniosku J.N. z 7 lipca 2023 r. i przeprowadzeniu postępowania decyzją z dnia 9 listopada 2023 r. nr RZP.6730.1.105.2023.WK ustalił warunki zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pn. "budowa budynku handlowo-usługowego na działkach nr [...], [...], [...], [...] położonych w miejscowości W. W odwołaniu od tej decyzji skarżący zarzucili naruszenie przepisów postępowania oraz prawa materialnego, tj. art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r. poz. 1130 ze zm., dalej: "u.p.z.p."). Decyzją z dnia 26 marca 2024 r. nr SKO.415/542/2023 Kolegium uwzględniło odwołanie i wskazało, że z dniem 24 września 2023 r. weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r., poz. 1688 – dalej: "ustawa zmieniająca"), która przepisem art. 14 pkt 2 lit. a zmieniła art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. SKO uznało, że Wójt wydając decyzję oparł się na nieaktualnym stanie prawnym (zastosował brzmienie art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych obowiązujące do dnia 23 września 2023 r.). Wobec powyższego SKO uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. Po rozpatrzeniu sprzeciwu WSA w Rzeszowie wyrokiem z dnia 15 lipca 2024 r. sygn. II SA/Rz 680/24 uchylił tę decyzję uznając, że interpretacja przepisów dokonana przez Kolegium była wadliwa. Sąd zauważył, że prawidłowo SKO wskazało, że po wszczęciu postępowania, nastąpiła zmiana stanu prawnego. Ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. dokonano zmiany u.p.z.p. i zmiana ta weszła w życie z dniem 24 września 2024 r. Na podstawie art. 14 pkt 2 lit. a ustawy zmieniającej art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych uzyskał nowe brzmienie. Jednocześnie w art. 59 ust. 1 ustawy zmieniającej wskazano, że "Do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym". Sąd podkreślił, że tej treści norma prawna, przy braku przepisu przejściowego odnośnie do stosowania znowelizowanego art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych upoważnia do postawienia tezy, że przepis ten w nowym brzmieniu nie ma zastosowania do spraw wszczętych przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej, tj. do spraw wszczętych przed dniem 24 września 2023 r. Ponownie rozpoznając odwołanie SKO w Rzeszowie decyzją z dnia16 września 2024 r. nr SKO.415/345/2024 uchyliło decyzję Wójta i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Kolegium zastosowało się do wykładni prawa materialnego wyrażonej we wskazanym wyroku i uznało, że w tym zakresie ustalenia organu I instancji są prawidłowe. Jednocześnie uwzględniło odwołanie z innych przyczyn a mianowicie stwierdziło, że w ramach analizy urbanistycznej istnieje konieczność dokładnego określenia numerów działek uwzględnionych w tej analizie. Ma to na celu osiągnięcie pewności co do prawdziwości przeprowadzonej analizy, polegającej także na uwzględnieniu wszystkich zabudowanych działek dla określenia parametrów nowej zabudowy. Sporządzana w sprawie analiza w zakresie wskazania parametrów zabudowy występującej w terenie analizowanym zawiera szczegółowo opisane parametry zabudowy, ale nie dotyczy to wszystkich działek zabudowanych w terenie analizowanym, a jedynie wybranych konkretnych działek. Kolegium wywiodło, że w analizie dokonano subiektywnego doboru zabudowanych działek uzasadniając dobór istnieniem pewnego ładu architektonicznego. Jest to działanie nieprawidłowe, gdyż w analizie powinny być przedstawiane wszystkie istniejące w terenie analizowanym rodzaje zabudowy ze względu na sposób ich użytkowania, jak i parametry, a dopiero potem winna zostać dokonana analiza zabudowy. Kolegium stwierdziło, że brak sporządzenia prawidłowo opracowanej analizy urbanistycznej stanowi brak niezbędnego elementu dla zgodnego z prawem wydania decyzji o warunkach zabudowy. Wskutek złożonego sprzeciwu WSA w Rzeszowie wyrokiem z dnia 23 grudnia 2024 r., sygn. II SA/Rz 1511/24 uchylił zaskarżoną decyzję Kolegium. Sąd wskazał, że w rozpoznawanej sprawie Kolegium było związane poglądem wyrażonym w wyroku sygn. II SA/Rz 680/24 dotyczącym prawa materialnego i dało temu wyraz w zaskarżonej decyzji. Kwestia dotycząca prawidłowego zastosowania art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych w brzmieniu obowiązującym do dnia 23 września 2023 r. została przesądzona. Natomiast stwierdził, że rozważania Kolegium dotyczące art. 61 u.p.z.p., które wraz z poglądami orzecznictwa zostały przedstawione w zaskarżonej decyzji mają ogólny charakter i jako takie są prawidłowe, jednakże nie mogą mieć zastosowania w rozpoznawanej sprawie. Kolegium nie zakwestionowało prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego. Uznało jednak, że sporządzana w sprawie analiza w zakresie wskazania parametrów zabudowy występującej w terenie analizowanym zawiera szczegółowo opisane parametry zabudowy, ale nie obejmuje wszystkich działek zabudowanych w terenie analizowanym, a tylko wybrane konkretne działki. Zdaniem Sądu stanowisko to nie ma oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym. Wniosek dotyczy zamierzenia inwestycyjnego pn. "budowa budynku handlowo-usługowego na działkach nr [...], [...],[...]". Zatem analiza miała na celu ustalenie sąsiedniej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji. Kwestia ta w analizie została jednoznacznie wskazana z szeroką argumentacją. Skoro tak, to dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego parametry tej inwestycji powinna wyznaczać istniejąca zabudowa usługowo-handlowa. Natomiast zabudowa mieszkaniowa występująca w obszarze analizowanym, co do zasady, nie może być podstawą ustalania paramentów dla występującej w obszarze analizowanym zabudowy usługowo-handlowe, jest jedynie "tłem" planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Zabudowa usługowo-handlowa występuje w obszarze analizowanym i przesądza o kontynuacji funkcji. Wbrew stanowisku Kolegium, o subiektywnym doborze działek nie może być mowy. Natomiast odwołanie się w analizie przez jej autora do ładu przestrzennego, jest niewątpliwie uzasadnione. Brak ujęcia wszystkich działek (których zresztą Kolegium nie wskazało), w żadnym wypadku nie świadczy o wadliwości analizy urbanistycznej. Reasumując Sąd stwierdził, że znajdująca się w aktach sprawy analiza urbanistyczna jest na tyle czytelna i kompletna, że może być, jako podstawowy dowód, poddana ocenie. Rozpoznając ponownie odwołanie SKO w Rzeszowie decyzją z dnia 14 marca 2025 r. nr SKO.415/63/2025 utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Kolegium wskazało, że jest związane z zapadłymi w sprawie wyrokami WSA w Rzeszowie i dokonało oceny sporządzonej analizy urbanistycznej. Wskazało, że organ I instancji za spełniony został uznał warunek określony w art 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. dotyczący kontynuacji funkcji. Ustalenia w tym zakresie zawarte są w analizie funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Planowana inwestycja stanowić będzie uzupełnienie funkcji zabudowy mieszkaniowej oraz kontynuację funkcji usługowej i handlowej. Powyższa funkcja mająca charakter nieuciążliwy oraz uzupełniający dla już istniejącej zabudowy nie koliduje z zachowaniem kontynuacji funkcji. W analizie urbanistycznej dokonano szczegółowej charakterystyki parametrów i cech zabudowy występującej w obszarze analizowanym, ze szczególnym uwzględnieniem cech i funkcji planowanej zabudowy w kontekście niezaburzenia istniejącego ładu przestrzennego oraz zapewnienia zaspokojenia potrzeb mieszkańców poprzez dopuszczenie rozwijającej się zabudowy o funkcji usługowo-handlowej. W analizie przedstawiono zestawienie tabelaryczne zabudowy w terenie analizowanym (str. 3 i 4), gdzie wskazano numery poszczególnych działek znajdujących się w obszarze analizowanym oraz w odniesieniu do każdej z nich przedstawiono charakterystykę obejmującą takie elementy jak: wskaźnik zabudowy, funkcja zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, wysokość zabudowy w kalenicy oraz układ połaci dachowych i kąt nachylenia. Te ustalenia dają podstawę do uznania, że określone decyzją parametry zabudowy zostały ustalone zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm.) i korespondują z występującymi w obszarze analizowanym cechami zagospodarowania terenu i gabarytami obiektów o podobnej funkcji jak planowana inwestycja (które są wyznaczone przez parametry takie jak szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, czy też wysokość głównej kalenicy dachu). Zdaniem SKO zostały one wyznaczone w sposób respektujący zasady określone w § 4 - § 8 rozporządzenia. W analizie zawarto ponadto szczegółowe uzasadnienia poszczególnych parametrów nowej planowanej zabudowy - uwzględniając specyfikę funkcji zamierzenia. Kolegium stwierdziło, że organ I instancji przy wydaniu decyzji nie uchybił obowiązującym przepisom prawnym i zasadnie ustalił warunki zabudowy dla planowanego zamierzenia. M.L. i A.L. złożyli do WSA w Rzeszowie skargę na powyższą decyzję Kolegium i zwrócili się o jej uchylenie wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa pełnomocnika. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie: - art. 107 § 1 i 3, art. 110 w zw. z art. 8 § 1 i 2 oraz art. 138 § 2 k.p.a. poprzez wydanie decyzji niespełniającej podstawowych wymogów przewidzianych dla tego typu aktu administracyjnego. W szczególności wydanie decyzji, bez odniesienia się do wszystkich zarzutów podnoszonych w treści odwołania, co (oprócz naruszenia o charakterze formalnym) narusza również zasadę pogłębiania zaufania obywateli oraz zasadę informowania stron. Brak rzetelnego uzasadnienia faktycznego w zestawieniu z zarzutami odwołania i w tym zakresie utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji Wójta, pomimo, że nie zostały usunięte wady podnoszone na etapie odwołania; - art. 138 § 2 w zw. z art. 136 k.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego, mimo że organ odwoławczy posiadał wiedzę (wynikającą z treści złożonego odwołania) co do błędnego wyznaczenia obszaru analizowanego w przedmiotowej sprawie oraz pozostałych sygnalizowanych uchybień a co za tym idzie brak ustosunkowania się w treści zaskarżonej decyzji do podnoszonych w odwołaniu zarzutów w tym zakresie; - art. 61 ust 5a u.p.z.p. poprzez błędne przyjęcie, że decyzja Wójta odpowiada prawu, mimo wyznaczenia granic i zasięgu obszaru analizowanego w sposób błędny. W tym zakresie nadmierne rozciągnięcie obszaru analizowanego przez organ (na odległość ok. 300 m od granic nieruchomości objętych wnioskiem). Wobec powyższego błędne wyliczenie wartości średnich dla poszczególnych wskaźników nowej zabudowy (wskaźnik intensywności zabudowy, szerokość elewacji frontowej, geometria dachów, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki); - art. 61 ust 1 pkt 5 u.p.z.p. poprzez błędną interpretację uregulowań w zakresie przesłanek do wydania decyzji o warunkach zabudowy, a w szczególności wydanie decyzji niezgodnej z odrębnymi przepisami prawa (rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) oraz rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r. W tym zakresie, dodatkowo błędne uwzględniono wyliczone wskaźniki nowej zabudowy; - art. 61 ust 5a u.p.z.p. poprzez zignorowanie braku sporządzenia przez organ I instancji stosownej analizy w zakresie wysokości wnioskowanego pylonu reklamowego co do jego wysokości; - art. 61 ust 1 pkt 5 u.p.z.p. poprzez błędną interpretację uregulowań w zakresie przesłanek do wydania decyzji o warunkach zabudowy a w tym zakresie wydanie decyzji niezgodnej z odrębnymi przepisami prawa oraz zignorowanie faktu, że na wnioskowanym obszarze znajdują się zbiorniki naziemne na gaz, co wymaga przeprowadzenia analizy w zakresie spełnienia norm odległości od planowanej zabudowy tj. § 179 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r., w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie; - art. 61 ust 1 pkt 4 u.p.z.p. poprzez niezasadne przyjęcie, że teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Zatwierdzenie przez SKO decyzji mimo, że w tym zakresie błędnie wykonana została analiza urbanistyczna (bez wskazania które nieruchomości zostały uwzględnione dla przyjęcia, że spełniono warunek aby co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawierała się w obszarze zwartej zabudowy). Ponadto błędne ustalenie, że grunty objęte wnioskiem (użytki rolne klasy I - III) znajdują się w odległości nie większej niż 50m od granicy najbliższej działki budowlanej - podczas gdy odległość od nieruchomości wnioskodawczyni obejmującej działkę nr [...] na której występują grunty rolne do granicy działki [...] wynosi 79 metrów; - naruszenie przepisów art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zw. z § 26 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez nieprawidłowe przyjęcie, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; - naruszenie art. 1 ust. 2 i 7 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji wykraczającej przeciwko wymogom ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz nieuwzględniającej zasad dobrego sąsiedztwa, a także uzasadnionych potrzeb osób niepełnosprawnych; - naruszenie art. 7 oraz art. 11 k.p.a. w szczególności poprzez brak rozpatrzenia wszystkich, istotnych elementów stanu faktycznego sprawy oraz wystarczającego wyjaśnienia zasadność przesłanek, którymi kierował się organ przy wydawaniu zaskarżonej decyzji oraz brak szczegółowego wyjaśnienia zajętego w decyzji stanowiska; - art. 77 w zw. z art. 80 k.p.a. w szczególności z uwagi na brak zebrania i rozpatrzenia całokształtu materiału dowodowego. Skarżący podtrzymali w całości zarzuty zawarte w odwołaniu. Zarzucili, że organ błędnie wyznaczył obszar analizowany, jak również nie ustalił prawidłowo średnich wielkości wskaźników stanowiących podstawę do określenia konkretnych parametrów zabudowy. Organ dopuścił zabudowę, która pod kątem parametrów znacznie wykracza poza zastane ramy obiektów jednorodzinnych a nawet usługowych. Jest to w istocie planowanie zabudowy centrum handlowego w miejscowości gdzie największym obiektem o funkcji handlowej jest lokalny sklep. Projektowany obiekt nie wpisze się w zastany ład architektoniczny. Co więcej otworzy ścieżkę do budowy kolejnych tego typu obiektów, co w efekcie doprowadzi do całkowitej zmiany istniejącej na tym obszarze funkcji zabudowy. Odnośnie kwestii planowanego pylonu reklamowego zarówno w treści analizy jak i decyzji nie znalazło się odniesienie i argumentacja przemawiająca za uwzględnieniem wysokości masztu na poziomie 10 m z tolerancją 20%. Organ nie wskazał czy obiekty o takiej wysokości istnieją na obszarze analizowanym. Również nie sposób przyjąć, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Dodatkowo na terenie inwestycji znajdują się naziemne zbiorniki na gaz a organ nie ustalił czy mają one charakter użytkowy i czy w przypadku realizacji inwestycji zostaną usunięte czy też nie. Skarżący podkreślili, że organ odwoławczy zupełnie zignorował podnoszone przez nich w treści odwołania zarzuty. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył co następuje: Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024, poz. 1267). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935) – zwanej dalej w skrócie P.p.s.a. Stosownie do tego przepisu sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W myśl art. 145 P.p.s.a., sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, albo zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. W niniejszej sprawie zastosowanie znajduje ponadto przepis art. 153 P.p.s.a., stanowiący, że ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie było przedmiotem zaskarżenia, a to w związku z powołanymi wcześniej wyrokami Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 15 lipca 2024 r., II SA/Rz 680/24 oraz z dnia 23 grudnia 2024 r., II SA/Rz 1511/24, uchylającymi decyzje kasacyjne SKO w Rzeszowie. Dokonując tak określonej kontroli w niniejszej sprawie Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja wymienionych w art. 145 § 1 P.p.s.a. wad i uchybień nie zawiera, a wskazania zawarte w uprzednio wydanych wyrokach tut. Sądu zostały wykonane. Przedmiotem postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie było ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego na działkach nr [...], [...], [...], [...] położonych w miejscowości W. Sąd zwraca uwagę, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy w tej sprawie został złożony 7.07.2023 r., a zatem przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw i zgodnie z jej art. 59 ust. 1 do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy nowelizującej stosuje się przepisy u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym. Art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w obowiązującym wówczas brzmieniu umożliwiał wydanie decyzji o warunkach zabudowy w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w punktach 1-5, tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (art. 61 ust. 1 pkt 1), zapewnienia dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2), zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3), braku wymogu zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (art. 61 ust. 1 pkt 4), zgodności decyzji z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5) oraz brak lokalizacji inwestycji w obszarach wskazanych w art. 61 ust. 6 pkt a-c. W stanie prawnym obowiązującym w poddanej kontroli Sądu sprawie sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określało rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), wydane na podstawie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Pojęcie obszaru analizowanego wprowadzał art. 61 ust. 5a, stanowiący, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Jak podkreśla się w orzecznictwie (m. in. wyrok NSA z dnia 25.02.2011 r., II OSK 1607/09), wyznaczenie obszaru analizowanego ma dla wydania decyzji o warunkach zabudowy zasadnicze znaczenie, stąd też prawidłowość jego ustalenia nie może budzić jakichkolwiek wątpliwości. W obszarze analizowanym przeprowadza się bowiem analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która jest podstawowym elementem postępowania w sprawie warunków zabudowy W rozpoznawanej sprawie obszar ten został wyznaczony jako 3-krotna szerokość frontu działki, wynoszącego 106 m - łącznie ok. 300 m w każdym kierunku od granicy terenu objętego wnioskiem. Przyjęta przez organy wielkość obszaru analizowanego jest prawidłowa i została wyliczona zgodnie z art. 61 ust. 5a u,p.z.p. Zarzuty skargi odwołujące się do nadmiernego powiększenia obszaru analizowanego są niezasadne. Jak słusznie wskazał w czasie rozprawy pełnomocnik inwestorki, skarga operuje wielkością 200 m wprowadzoną przez znowelizowane przepisy, które w rozpoznawanej sprawie nie mają zastosowania. Kwestia prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego oraz doboru zabudowanych działek do analizy i ich parametrów była już ponadto przedmiotem uwagi Sądu w poprzednio wydanym wyroku II SA/Rz 1511/24. W jego uzasadnieniu Sąd podkreślił, że ustalenie sąsiedniej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji zostało w analizie "jednoznacznie wskazane z szeroką argumentacją". Wywiódł ponadto, a przypomnieć należy, że wywody te są wiążące zarówno dla organów, jak i dla Sądu orzekającego w niniejszej sprawie, że "dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego parametry tej inwestycji powinna wyznaczać istniejąca zabudowa usługowo-handlowa. Natomiast zabudowa mieszkaniowa występująca w obszarze analizowanym, co do zasady, nie może być podstawą ustalania paramentów dla występującej w obszarze analizowanym zabudowy usługowo-handlowej. Nie sposób bowiem przyjąć aby parametry takiej zabudowy, np. szerokość elewacji frontowej domu jednorodzinnego, decydowały o szerokości obiektu usługowo-handlowego. Zabudowa mieszkaniowa jest jedynie "tłem" planowanego zamierzenia inwestycyjnego, natomiast usługi-handel stanowią uzupełnienie funkcji mieszkaniowej. Wobec tego w rozpoznawanej sprawie najistotniejsze są parametry występującej w obszarze analizowanym zabudowy usługowo-handlowej. Jak wyżej zaznaczono, zabudowa taka występuje w obszarze analizowanym i przesądza o kontynuacji funkcji. Dla wnioskowanej zabudowy analiza zawiera niezbędne informacje opatrzone dodatkowo szerszą argumentacją". W konsekwencji tych wywodów, Sąd w wyroku II SA/Rz 1511/24 uznał ponadto, że "w sytuacji, gdy obszar analizowany jest stosunkowo duży i obejmuje wiele działek, najistotniejsze znaczenie dla zachowania ładu przestrzennego ma zabudowa położona w najbliższym sąsiedztwie terenu obejmującego zamierzenie inwestycyjne. W realiach sprawy sporządzona analiza ma tabelę wyszczególniającą 47 działek, na których znajdują się różne budynki. Spośród tych działek analizą objęto 34 działki, które wg autora tego dokumentu tworzą pewną całość urbanistyczną. Oznaczenie numerowe tych działek pozwala stwierdzić, że są to działki położone wzdłuż drogi, do której przylega teren inwestycji". Sąd w powoływanym wyroku zakwestionował zatem pogląd Kolegium wyrażony w poprzedniej decyzji kasacyjnej tego organu z dnia 16 września 2024 r. o subiektywnym doborze działek do analizy urbanistycznej, stwierdzając, że brak ujęcia wszystkich działek, w żadnym wypadku nie świadczy o wadliwości analizy urbanistycznej. W zaskarżonej decyzji z dnia 14 marca 2025 r. SKO uwzględniło ocenę prawną Sądu w zakresie analizy urbanistycznej. Stwierdziło, że planowana inwestycja stanowić będzie uzupełnienie funkcji zabudowy mieszkaniowej oraz kontynuację funkcji usługowej i handlowej, ma ona charakter nieuciążliwy oraz uzupełniający dla już istniejącej zabudowy i nie koliduje z zachowaniem kontynuacji funkcji. W analizie urbanistycznej dokonano szczegółowej charakterystyki parametrów i cech zabudowy występującej w obszarze analizowanym, ze szczególnym uwzględnieniem cech i funkcji planowanej zabudowy w kontekście niezaburzenia istniejącego ładu przestrzennego oraz zapewnienia zaspokojenia potrzeb mieszkańców poprzez dopuszczenie rozwijającej się zabudowy o funkcji usługowo-handlowej. W analizie przedstawiono zestawienie tabelaryczne zabudowy w terenie analizowanym, gdzie wskazano numery poszczególnych działek znajdujących się w obszarze analizowanym oraz w odniesieniu do każdej z nich przedstawiono charakterystykę obejmującą takie elementy jak: wskaźnik zabudowy, funkcja zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, wysokość zabudowy w kalenicy oraz układ połaci dachowych i kąt nachylenia. W ocenie Sądu Kolegium prawidłowo uznało, że przyjęte w decyzji parametry zabudowy zostały ustalone zgodnie z zasadami wyrażonymi w § 4 - §8 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia te, co niezwykle istotne, korespondują z występującymi w obszarze analizowanym cechami zagospodarowania terenu i gabarytami obiektów o podobnej funkcji jak planowana inwestycja. Nie mogły zostać zatem odnieść zamierzonego rezultatu zarzuty skargi odwołujące się do nieprawidłowego "uśrednienia" parametrów zabudowy. W tym zakresie wiążące są uwagi Sądu zawarte w poprzednio wydanym wyroku II SA/Rz 1511/24, sprowadzające się do konieczności uwzględnienia istniejącej zabudowy handlowo-usługowej przy ustalaniu parametrów dla objętego wnioskiem budynku handlowo-usługowego, pomimo tego, że w obszarze analizowanym występuje również (a nawet dominuje) zabudowa mieszkaniowa. Kwestia usytuowania zbiorników na gaz i ich wpływu na możliwość realizacji inwestycji będzie natomiast przedmiotem oceny innych organów (architektoniczno-budowlanych) na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego. Reasumując, Sąd uznał, że zaskarżona decyzja nie jest obarczona takimi naruszeniami przepisów prawa zarówno materialnego, jak i procesowego, które uzasadniałyby jej eliminację z obrotu prawnego, uwzględnia też zasadę wyrażoną w art. 153 P.p.s.a. Z tych wszystkich względów skarga została oddalona w oparciu o art. 151 P.p.s.a