II SA/Sz 1026/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Asesor WSA Krzysztof Szydłowski (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 20 kwietnia 2023 r. sprawy ze skargi E. C. i M. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Koszalinie decyzją z 4 października 2022 r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2022 r., poz. 2000), zwanej dalej "k.p.a.", art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 6, ust. 12, art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503 ze zm.), zwanej dalej "u.p.z.p.", po rozpatrzeniu odwołania M. C. od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 12 maja 2022 r., nr [...], w sprawie ustalenia od E. C. i M. C. opłaty jednorazowej w łącznej kwocie [...] zł (proporcjonalnie do posiadanych udziałów po [...] złotych) w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w K. , oznaczonej ewidencyjnie w obrębie ewidencyjnym nr [...] działką ewidencyjną nr [...], o powierzchni 0,[...] ha spowodowanym uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "J.-C." w K. oraz sprzedażą tej nieruchomości w dniu [...] czerwca 2019 r., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przedstawił stan faktyczny i prawny sprawy, z którego wynika, że decyzją z dnia 12 maja 2022 r. Prezydent Miasta K. (organ pierwszej instancji), po wszczęciu z urzędu i przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, ustalił wobec E. C. i M. C. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł, rozdzielając zobowiązanie z tytułu tej opłaty na współwłaścicieli stosownie do ich udziałów w zbytej nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości był spowodowany uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "J.-C." w K. uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia 24 maja 2018 r. (Dz. Urz. Woj. Zach, z dnia 10 lipca 2018 r., poz. [...]) oraz sprzedażą nieruchomości w dniu [...] czerwca 2019 r. Wskazana w decyzji opłata została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 17 listopada 2021 r., który wykazał wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] zł oraz z uwzględnieniem 30% stawki wzrostu wartości nieruchomości określonej w § 20 ust. 6 ww. uchwały. W odwołaniu od powyższej decyzji M. C. wskazywał, że skarżona decyzja została wydana na podstawie nierzetelnie sporządzonego operatu szacunkowego. Wyjaśnił, że na kilka lat przed podjęciem decyzji o przystąpieniu do sporządzania planu zagospodarowania, w rejonie ulicy [...] istniał obrót nieruchomościami formalnie rolniczymi z przeznaczeniem na cele budowlane. Nie było ani jednego przypadku zbycia działki za tak niską cenę, jaką przyjął rzeczoznawca stosując metodę porównywania parami. Kilka lat temu odwołujący wraz z grupą zainteresowanych właścicieli nieruchomości wybudowali na własny koszt sieć wodociągową w ulicy [...], następnie na własny koszt odwołujący wybudował sieć wodociągową do ww. działki biegnącą w drodze wewnętrznej, którą na własny koszt utwardził. W ocenie odwołującego to wydane przez niego pieniądze podniosły wartość przedmiotowej działki i w efekcie podniosły wysokość opłaty planistycznej. Odwołujący miał możliwość sprzedania działek nabywcy, który zamierzał wybudować bliźniacze budynki mieszkalne z płaskim dachem przeznaczone na sprzedaż, za cenę wyższą niż uzyskał za działki przy późniejszej sprzedaży. Brak planu umożliwiał wybudowanie takich domów bowiem plan wyklucza takie inwestycje, czyli wartość działek w praktyce się obniżyła. Z tego względu nie można, w ocenie odwołującego, ocenić opinii rzeczoznawcy jako wiarygodnej, gdyż uchwalenie planu zagospodarowania nie spowodowało realnego wzrostu wartości nieruchomości w rejonie ulicy [...] Kolegium przystępując do rozpatrzenia sprawy przywołało treść art. 36 ust. 4 u.p.z.p. wskazując, że przepis ten stanowi podstawę do wszczęcia i prowadzenia postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Powyższy przepis należy rozumieć w ten sposób, że wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany. Przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości należy zatem brać pod uwagę tylko takie okoliczności, które wpływają na ten wzrost i mają z nim bezpośredni związek. Wartość nieruchomości, a co za tym idzie ewentualny wzrost jej wartości po uchwaleniu planu miejscowego albo jego zmianie, jest ustalana przez rzeczoznawców majątkowych na zasadach i w trybie określonym w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1898 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n." oraz w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555), zwanego dalej "rozporządzenie". Organ odwoławczy wskazał, iż zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie zaś oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Stosownie zaś do art. 37 ust. 12 u.g.n., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zasady wyceny nieruchomości uregulowane zostały w przepisach działu IV u.g.n. w rozdziale 1, a w art. 175 tej ustawy ustawodawca odesłał także do zasad wyceny określonych w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Przepis art. 154 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Określając wartość rynkową nieruchomości uwzględnia się jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Do wyceny przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany oraz przyjmuje się ceny z dnia zbycia nieruchomości. Dzień zbycia nieruchomości ma decydujące znaczenie, bowiem musi to nastąpić przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu. Dla zastosowania art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest zatem zaistnienie trzech zdarzeń: 1. uchwalenie (lub zmiana) planu; 2. wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia (zmiany) planu; 3. zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu (lub jego zmiany) przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu. Za bezsporne w rozpoznawanej sprawie Kolegium uznało, że na terenie, na którym usytuowana jest działka gruntu [...] obowiązywał uprzednio miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą nr [...] Gminnej Rady Narodowej w B. z dnia 19 grudnia 1984 r., zmieniony późniejszymi uchwałami, natomiast w 2018 r. nastąpiło uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nowy plan wszedł w życie w dniu 25 lipca 2018 r., tj. po upływie 14 dni od daty ogłoszenia uchwały nr [...] Natomiast zbycie nieruchomości nastąpiło w dniu w dniu [...] czerwca 2019 r. za cenę [...] zł, czyli po dacie wejścia w życie nowego planu i przed upływem 5 lat od tej daty. Niesporne jest również, że teren działki według "nowego" miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowi teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą (26F.MN.03). Z akt sprawy wynika, że przedmiotowa nieruchomość w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania znajdowała się na terenie elementarnym oznaczonym symbolem R - tereny upraw polowych. Po utracie mocy obowiązującej tego planu z końcem 2003 r. oraz do czasu uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a więc w okresie tzw. luki planistycznej, nieruchomość ta znajdowała się na terenie oznaczonym w ewidencji gruntów i budynków symbolem RIVa - grunty orne. Ponieważ w odniesieniu do omawianej nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, faktyczny sposób wykorzystania tej nieruchomości w okresie luki pomiędzy planami wynikał z opisu użytków w ewidencji. Pojęcie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości nie jest zdefiniowane w u.p.z.p., stąd przyjąć należy za utrwaloną już linią orzeczniczą sądów administracyjnych, w tym NSA, że faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości ustalić należy na podstawie danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków, przy czym należy przez to rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania bądź wykorzystywania. Pomimo zatem okoliczności opisanej w odwołaniu, że na kilka lat przed podjęciem decyzji o przystąpieniu do sporządzania planu zagospodarowania, w rejonie ulicy [...] istniał obrót nieruchomościami formalnie rolniczymi z przeznaczeniem na cele budowlane, nie ma prawnej możliwości by uznać, że okoliczność ta może przesądzać o rzeczywistym statusie omawianej nieruchomości przed uchwaleniem planu, co miałoby wpłynąć na ocenę czy nastąpiła zmiana jej przeznaczenia na skutek uchwalenia nowego planu. O tym jaki działka gruntu oznaczona ewidencyjnie nr [...] miała status przed uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przesądzać może jedynie poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego w okresie jego obowiązywania, natomiast po utracie przez niego mocy, faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości, wynikający z opisu użytków. Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "J.-C." w K., działka nr [...] znajduje się na terenie elementarnym oznaczonym symbolem 26F.MN.03, oznaczającym tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej. Dla tego terenu w planie ustalono stawkę procentową stanowiącą podstawę do określenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w wysokości 30%, o czym stanowi § 20 pkt 6 uchwały z dnia 24 maja 2018 r. Zdaniem Kolegium sporządzony w sprawie operat szacunkowy, uwzględniający treść art. 87 ust. 3a u.p.z.p. jednoznacznie wskazuje, że wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w poprzednim planie zagospodarowania przestrzennego Gminy B. jest równa wartości określonej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości po utracie mocy obowiązującej tego planu. W sprawie zatem znajduje zastosowanie art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w związku z czym wzrost wartości działki nr [...] stanowi różnicę między wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "J. - C." w K., a wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Niesprzecznie funkcja terenu obowiązująca po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w stosunku do funkcji terenu wynikającej z faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości ustalonego na podstawie zapisów w ewidencji gruntów i budynków przed uchwaleniem planu uległa zmianie w ten sposób, że nowy plan umożliwia na tym terenie zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą. Uznano zatem, że zmiana przeznaczenia terenu, jaka w tym przypadku nastąpiła, miała niewątpliwie pozytywny wpływ na wartość nieruchomości, tj. spowodowała wzrost tej wartości. W orzecznictwie sądowym utrwalony jest pogląd, że każdy wzrost wartości nieruchomości, choćby nieznacznie tylko podnoszący jej dotychczasową wartość (przekładającą się na atrakcyjność i cenę) skutkuje, w przypadku jej zbycia, wydaniem decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej. W ocenie Kolegium, uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości omawianej nieruchomości, co potwierdza opinia rzeczoznawcy majątkowego z dnia 17 listopada 2021 r., gdyż zmieniło się przeznaczenie terenu działki, co wpłynęło na jej atrakcyjność i niewątpliwie również ułatwiło jej sprzedaż, która nastąpiła za cenę znacznie wyższą od wartości działki oszacowanej w operacie. Wyjaśniono także, iż ewentualny natomiast wzrost wartości działki związany z działaniami odwołującego polegającymi na budowie sieci wodociągowej i utwardzeniu drogi nie powoduje, że jej wartość, na skutek zmiany przeznaczenia terenu nie wzrasta, albo że winna być obniżona o koszty dokonanych ulepszeń. Ustawodawca nie przewidział bowiem, aby wpływ na ustalenie wysokości opłaty planistycznej miała wartość ulepszeń dokonanych przez właściciela nieruchomości, ani też nie pozwala na pomniejszenie opłaty o poniesione koszty ulepszeń. W wyniku analizy akt sprawy zgromadzonych przez organ pierwszej instancji Kolegium uznało, że fakt wzrostu wartości nieruchomości na skutek wprowadzenia planu został udowodniony w sposób prawidłowy w operacie z dnia 17 listopada 2021 r., sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego i brak jest podstaw by kwestionować ten dokument. Przy czym nadmieniono, iż badając taki dowód w sprawie organ administracji jest zobowiązany do oceny jego zgodności ze stosownymi przepisami, jak i oceny jego kompletności, logiczności i zupełności. Granice badania operatu zakreślają jedynie wiadomości specjalne, którymi dysponuje biegły a do czynności ściśle specjalistycznych, wymagających wiedzy fachowej rzeczoznawcy majątkowego zaliczyć można dobór nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwe wychwycenie cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej czy właściwe ustalenie współczynników korygujących, które to czynności nie podlegają weryfikacji organu procesowego. Wynik dopuszczalnej oceny operatu, jak każdego innego dowodu, winien znaleźć swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Organ odwoławczy uznał, że organ pierwszej instancji dokonał w prowadzonym postępowaniu oceny operatu szacunkowego w granicach swoich kompetencji wynikających z k.p.a. i stwierdził w zaskarżonej decyzji, że operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Kolegium podzieliło stanowisko organu pierwszej instancji w tym zakresie. Kolegium wskazało w szczególności, że operat został wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego - osobę posiadającą stosowne uprawnienia, zawiera podpis, datę i pieczęć tej osoby. W operacie wskazano wszystkie wymagane rozporządzeniem elementy, w tym m.in. daty istotne dla sporządzenia operatu, przedmiot, zakres i cel wyceny, podstawy sporządzenia operatu - formalne i materialno - prawne, materiały źródłowe, opis i określenie stanu nieruchomości, jej przeznaczenie w poprzednio obowiązującym planie miejscowym oraz przeznaczenie po uchwaleniu aktualnie obowiązującego planu, a także faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości w okresie luki planistycznej. Rzeczoznawca przedstawił zastosowany sposób wyceny, wskazał wybór podejścia, metody i techniki szacowania. Określił trend czasowy oraz cechy rynkowe wpływające na poziom cen nieruchomości na rynku lokalnym oraz określił wagi cech rynkowych analizując rynek nieruchomości podobnych w określonych stanach planistycznych. Stosując podejście porównawcze - metodę porównywania parami ustalił wartość nieruchomości dla trzech stanów planistycznych: według poprzednio obowiązującego planu zagospodarowania jako teren upraw polowych ([...] zł), według faktycznego wykorzystania nieruchomości w okresie luki planistycznej jako grunty orne ([...] zł) oraz według aktualnego planu jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ([...] zł). W operacie przedstawiony jest tok obliczeń, wynik końcowy wraz wnioskami i uzasadnieniem. W ocenie Kolegium brak jest podstaw do zakwestionowania powyższego operatu jako wiarygodnego dowodu w postępowaniu administracyjnym zmierzającym do ustalenia na jego podstawie opłaty planistycznej. Wskazano też, iż ocena prawidłowości operatu w zakresie, np. doboru nieruchomości do porównań, co zdaje się kwestionować odwołujący, należy zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Jeżeli odwołujący miał zatem zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania operatu, mógł skorzystać z możliwości, jaką daje powołany przepis. Akta sprawy wskazują zresztą na taki zamiar odwołującego, który nie został jednak przez niego zrealizowany. Wobec jednak nieprzedstawienia przez odwołującego adekwatnego dowodu dla operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia opłaty planistycznej w przedmiotowej sprawie, jakim może być tylko opinia organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, operat ten należy uznać za prawidłowy, wiążący i wiarygodny. Powyższą decyzję E. C. i M. C. zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzucając naruszenie: 1. przepisów postępowania mogące mieć wpływ na wynik sprawy tj. art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., polegające na braku wyczerpującego zebrania i oceny materiału dowodowego w postaci opinii rzeczoznawcy majątkowego w kontekście wyjaśnień skarżących oraz zaniechania zgromadzenia materiału dowodowego znajdującego się w zasobach organu I instancji (aktów notarialnych) na okoliczność ustalenia wzrostu wartości nieruchomości bądź jego braku w obrębie ewidencyjnym [...] w okresie sprzed uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w konsekwencji wydanie decyzji na podstawie dowodu z operatu szacunkowego, pomimo że: a) biegły sporządził operat z naruszeniem art. 153 ust. 1 u.g.n. i § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia poprzez dokonanie wyceny przy wykorzystaniu podejścia porównawczego bez spełnienia warunku polegającego na umożliwieniu odbiorcom operatu weryfikacji nieruchomości wykorzystanych w celach porównawczych względem nieruchomości skarżących, wskutek czego nie ma możliwości stwierdzenia czy wybrane nieruchomości można sklasyfikować jako nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt. 16 u.g.n.; b) operat został sporządzony z pominięciem istotnej okoliczności związanej z nieuwzględnieniem trwałego trendu na rynku nieruchomości w obrębie ewidencyjnym [...], w którym leży nieruchomość skarżących, gdzie w sposób stały od co najmniej czterech lat przed rozpoczęciem prac nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (tj. od 2010 r.) ceny gruntów rolnych osiągały wartość działek budowlanych, podczas gdy w obrębie ewidencyjnym [...], z którego przyjęto nieruchomości do metody porównawczej, aż do dziś ceny nieruchomości rolnych nie zbliżyły się do cen nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane (str.26-31 operatu), co stanowi naruszenie § 2 ust. 1; c) biegły sporządził operat z naruszeniem art. 155 ust. 2 u.g.n. oraz § 56 ust. 4 rozporządzenia, poprzez niedołączenie do operatu istotnych dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzeniu, w szczególności: wyrysów z ewidencji gruntów, w tym dla działek przyjętych do porównania; odpisów lub wyników badania ksiąg wieczystych nieruchomości przyjętych do porównania, 2. przepisów prawa materialnego - art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez ich błędne zastosowanie, polegające na uznaniu, iż w przedmiotowej sprawie zachodzi związek przyczynowo - skutkowy między zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a wzrostem wartości nieruchomości. Na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. skarżący wnieśli o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z: 1. aktu notarialnego z [...] lipca 2010 r. - w celu stwierdzenia wartości nieruchomości położnej w bezpośredniej bliskości nieruchomości skarżących, przy tej samej ulicy, daty i warunków transakcji. 2. aktu notarialnego z [...] sierpnia 2010 r. - w celu stwierdzenia wartości nieruchomości położnej w bezpośredniej bliskości nieruchomości skarżących, przy tej samej ulicy, daty i warunków transakcji. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wnieśli o uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu skargi skarżący podnieśli, że nie zgadzają się z zaskarżoną decyzją, ponieważ w procesie ustalania wartości nieruchomości, prowadzonym zarówno przez rzeczoznawcę jak i organ I instancji doszło do naruszenia przepisów prawa, które powinny zostać dostrzeżone przez Kolegium i jednoznacznie ocenione w ostatecznej decyzji. Skarżący wyjaśnili, z jakiego powodu dołączyli do skargi akty notarialne z roku 2010 r. które w ich ocenie wpływać powinny na osąd w kwestii sposobu działania organu administracji publicznej w zakresie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji. Z treści dołączonych do skargi aktów notarialnych z 2010 r. wynikać ma, iż w rejonie działki skarżących, za którą zostali obciążeni opłatą planistyczną, od lat celem nabywania działek rolniczych było w istocie przeznaczanie ich pod zabudowę a nie wykorzystanie zgodnie z ich przeznaczeniem. Tymczasem, w kwestii wysokości cen działek w obrębie [...], mimo wniosków i zastrzeżeń podnoszonych w pismach przez skarżących, organy I i II instancji nie prowadziły żadnych ustaleń, chociaż miały taki obowiązek wynikający choćby z przepisów art. 7 i 77 k.p.a. W ocenie skarżących, w celu wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, na którymś z etapów postępowania organy zobligowane były do ustosunkowania się do twierdzeń skarżących poprzez ustalenie wartości działek rolnych w bezpośrednim otoczeniu ich działki sprzed uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wskazano w skardze nieruchomości w obrębie ewidencyjnym [...] osiągały swoją cenę głównie ze względu na atrakcyjną lokalizację, a przede wszystkim bliskość jeziora. Świadomość osób, które kupowały działki w pobliżu tej należącej do skarżących nie obejmowała z pewnością chęci prowadzenia działalności rolniczej, ponieważ od lat tereny te mają charakter zurbanizowany i nie sposób nawet porównywać ich z działkami w obrębie [...], które w dalszym ciągu mają charakter praktycznie wyłącznie agrarny. Z tych względów dla osoby posiadającej choćby nieznaczną wiedzę na temat nieruchomości na tym obszarze ich porównywanie w zgodzie z zasadami określonymi w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie jest zasadne. Zarówno bowiem położenie, sposób korzystania jak i inne cechy wpływające na ich wartość wypadają znacznie korzystniej w obrębie, w którym znajdowała się nieruchomość skarżących. Uzasadniając kolejny zarzut skarżący powołali się na przepis § 2 ust. 1 rozporządzenia, który nakłada na rzeczoznawcę obowiązek analizowania rynku nieruchomości w zakresie uzyskiwania cen oraz warunków transakcji. Jednym z elementów tych prac z całą pewnością powinno się stać przeanalizowanie cen działek rolnych przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w obrębie [...], a nie tylko odwoływanie się do tych położonych w obrębie ewidencyjnym [...] Z łatwością bowiem rzeczoznawca mógł skorzystać z bogatych zasobów aktów notarialnych w Urzędzie Miasta i Starostwie Powiatowym w K. celem ustalenia wartości rynkowej nieruchomości położonych w bezpośredniej bliskości działki skarżących. W ocenie skarżących nieprawdziwym jest też twierdzenie rzeczoznawcy w piśmie z 10 lutego 2022 r. (ostatnie dwa punkty str. 1), w którym uznał on, że wzrost wartości działek w obrębie [...] przed uchwaleniem miejscowego planu, uniemożliwia ich wykorzystanie w operatach szacunkowych, dlatego przyjął on do analiz działki z obszaru [...], gdzie nie toczyły się prace planistyczne. Sformułowanie to stoi w sprzeczności w treścią aktów notarialnych załączonych do skargi, ale także z wiedzą skarżących, którzy informowali organ I i II instancji o znacznie wyższych cenach sprzedaży pobliskich nieruchomości już w 2010 r. W tym zakresie jednak nie były prowadzone żadne prace np. na podstawie aktów notarialnych, które mógł otrzymać rzeczoznawca. Mógł on w operacie a także w wyjaśnieniach z 10 lutego 2022 r. zaprezentować czy rzeczywiście w okresie 2010 -2018 nastąpiła jakakolwiek zwyżka cen nieruchomości rolnych w obrębie ewidencyjnym [...] Nie uczynił tego jednak poprzestając jedynie na swoim wniosku we wspomnianym piśmie o zwyżce cen związanych z pracami planistycznymi w obrębie 0053. Brak przeprowadzenia analiz w tym zakresie, a więc wybiórcze przestawienie swoich prac, stanowi o poważnej wadzie operatu, która nie została jednak dostrzeżona przez organ II instancji. Skarżący wskazując na § 56 ust. 4 rozporządzenia zarzucili, iż rzeczoznawca nie dopełnił obowiązków z niego wynikających. Załączył do operatu jedynie akt notarialny sprzedaży nieruchomości skarżących oraz kopię swojego ubezpieczenia. Próżno natomiast szukać w operacie jakichkolwiek danych dotyczących nieruchomości porównywanych z tą należącą do skarżących w celu ich identyfikacji, co pozwoliłoby prześledzić zasadność uznania ich za nieruchomości podobne, cechujące się takimi samymi lub zbliżonymi walorami do działki skarżących. Takie zaniechanie ze strony rzeczoznawcy skutkuje brakiem możliwości oceny czy zastosował się on np. do wymogów przewidzianych dla metody porównania parami, którą wybrał do określenia wartości rynkowej nieruchomości. W ocenie skarżących kluczową kwestią jest zrozumienie, że to nie w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu cen w okolicy nieruchomości należącej wcześniej do skarżących, leżących w obrębie ewidencyjnym [...] Gdyby rzeczoznawca majątkowy przeanalizował ceny działek rolnych i o innym przeznaczeniu dla tego obszaru, dostrzegłby stabilny trend cenowy utrzymujący się od 2010 r. Słuszny jest więc wniosek rzeczoznawcy majątkowego o braku wpływu upływu czasu na wysokość cen w tym rejonie. Niestety z niezrozumiałych względów efekty takie jego zdaniem dotyczą tylko działek w obrębie 0054. Odnośnie działek w obrębie [...] nie zaprezentował jednak żadnych ustaleń i wiarygodnych wyliczeń sprzed uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, szczególnie, że w piśmie z 10 lutego 2022 r., uznał on, że jedynym powodem nieuwzględnienia działek z obrębu [...] był wzrost ich cen. Jeśli sformułował on taką ocenę zasadnym działaniem z jego strony byłoby udowodnienie tej okoliczności w oparciu o uzyskaną dokumentację z urzędów publicznych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Koszalinie w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Skarga okazała się niezasadna. Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977), zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości, przy czym stawkę opłaty określa rada gminy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (art. 15 ust. 2 pkt 12 u.p.z.p.). Zgodnie z art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p. właściwy organ administracji publicznej zobowiązany jest w drodze decyzji administracyjnej do ustalenia opłaty planistycznej, gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki: po pierwsze - w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość nieruchomości, po drugie - zbycie nieruchomości przez jej właściciela nastąpi przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala się na dzień sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego, który jest dowodem w sprawie i jak każdy dowód podlega ocenie organu, zgodnie przepisami kodeksu postępowania administracyjnego. Oceniając operat szacunkowy organ zobowiązany był ustalić, czy z uchwaleniem planu związany był wzrost wartości konkretnej nieruchomości. Sporne pomiędzy organem administracji oraz skarżącymi jest to czy wskutek uchwalenia planu miejscowego doszło do wzrostu wartości nieruchomości a także czy zmiana wartości nieruchomości została wyliczona prawidłowo. W ocenie skarżących, rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy z naruszeniem art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia albowiem dokonał wyceny przy wykorzystaniu podejścia porównawczego bez spełnienia warunku polegającego na umożliwieniu skarżącym weryfikacji nieruchomości wykorzystanych w celach porównawczych względem nieruchomości skarżących, co skutkowało brakiem możliwości ustalenia czy wybrane przez rzeczoznawcę nieruchomości są nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Kolejny zarzut dotyczył pominięcia przez rzeczoznawcę trwałego trendu, zdaniem skarżących, dotyczącego gruntów położonych w obrębie [...], w tym nieruchomości skarżących, odnoszącego się do wzrostu cen działek jeszcze przed uchwaleniem planu w przeciwieństwie do nieruchomości położonych w przyjętym przez rzeczoznawcę do porównania obrębie 0054. Nadto rzeczoznawca nie załączył do operatu istotnych dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzaniu. Nadto skarżący stoją na stanowisku, iż w przedmiotowej sprawie nie istnieje związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy zmianą planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości, czego dowodzić mają w szczególności dołączone do skargi akty notarialne. Tym samym istota sporu, zdaniem Sądu, dotyczy kwestii materialnoprawnych związanych w wykładnią przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n., a więc pojęciem nieruchomości podobnych, które rzeczoznawca wybrał w celu ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z powyższej definicji wynika, że ustawa wskazuje dwie cechy owej porównywalności - przeznaczenie oraz sposób korzystania z nieruchomości, z definicji tej wynika również, że katalog cech świadczących o podobieństwie nieruchomości nie jest zamknięty, przykładowo tymi innymi dodatkowymi cechami mogą być: uzbrojenie, dostępność komunikacyjna i lokalizacyjna jak również wielkość powierzchni nieruchomości. Natomiast żaden przepis prawa - w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., zawierający definicję nieruchomości podobnej - nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana. Co więcej, pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni czy lokalizacji) na co wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Jednym słowem nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści powoływanego art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących prawidłowości sporządzenia przez biegłego operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w pierwszej kolejności wskazać należy, że operat szacunkowy stanowi opinię rzeczoznawcy wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Kryterium wiadomości specjalnych stanowi wskazówkę przy zastosowaniu art. 157 u.g.n. Sąd w pełni podziela stanowisko zaprezentowane w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 grudnia 2009 r., (sygn. akt I OSK 1087/09), że ocena operatu szacunkowego przez organ nie jest możliwa w zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, z zakresu wyceny nieruchomości. Ewentualne wadliwości tego opracowania, których sprawdzenie wymaga jedynie znajomości przepisów prawa, lub ich wykładni, bez konieczności posiadania wiedzy specjalnej – powinny zostać ocenione przez organ (wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1686/11). Wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego, który wybierając podejście porównawcze zobowiązany jest zamieścić w operacie szacunkowym uzasadnienie przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego i takie uzasadnienie zostało zawarte. Pod tym względem operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń Sądu. Wątpliwości przedstawiane przez skarżących co do operatu rzeczoznawca wyjaśnił w piśmie z dnia 10 lutego 2022 r. W szczególności przekonująco opisał w nim z jakiej przyczyny przyjęto ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, dla przeznaczenia rolnego, wykazane w operatach szacunkowych, o cenach przeciętnych z obrębu [...] miasta K.. Wskazał w tym zakresie z powołaniem na literaturę, że w operatach szacunkowych sporządzanych w celu ustalenia opłaty planistycznej - w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, transakcji porównawczych dla przeznaczenia przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego celowo nie przyjęto z obrębu [...] a dobrano z terenu, na którym nie toczyły się prace planistyczne i nie występuje spodziewany w następstwie tych prac wzrost wartości nieruchomości. Błędne dobranie transakcji powodowałoby, że różnica wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu zostałaby zmniejszona, co doprowadziłoby do nieuzasadnionego obniżenia opłaty planistycznej. Skoro rolą rzeczoznawcy jest oszacowanie wpływu zmiany regulacji planistycznych na wartość nieruchomości z pominięciem innych ewentualnych czynników cenotwórczych, powyższe stanowisko należy uznać za racjonalne, albowiem prowadzi ono do obiektywnego ustalenia w jaki sposób to uchwalenie planu miejscowego a nie np. oczekiwania rynkowe zaistniałe po przystąpieniu do jego opracowania czy też inne okoliczności, wpłynęły na zmianę wartości rynkowej nieruchomości. Odnosząc się do transakcji wskazywanych przez strony oraz argumentacji do możliwości zbycia nieruchomości na korzystnych warunkach przed zmianą planu miejscowego należy dostrzegać, iż rolą rzeczoznawcy majątkowego w toku opracowania operatu jest ustalenie wartości rynkowej rozumianej jako szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Nadto samo położenie w sąsiedztwie nieruchomości i podobnie "atrakcyjna lokalizacja" nie dowodzi, iż w istocie mamy do czynienia z nieruchomością podobną, albowiem jak wykazał na podobieństwo wpływają także inne czynniki. Nie sposób przy tym odnieść się do wskazywanych przez skarżących wartości (cen) jako dowodu zmiany wartości nieruchomości wskutek zmiany planu miejscowego, skoro dotyczą one transakcji przed zmianą planu miejscowego. Przypomnieć również należy, że zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Organ powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Operat szacunkowy sporządzony w tej sprawie pod względem formalnym jest kompletny i jakkolwiek nie ma on charakteru wiążącego i podlega ocenie organu administracyjnego lub sądu, lecz ze względu na to, że jest to dokument sporządzony przez biegłego, zakres jego merytorycznej oceny jest ograniczony poprzez treść art. 154 ust. 1 u.g.n. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Jest przy tym dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, tak jak tego oczekują skarżący, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Konieczna jest natomiast w toku tych postępowań ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, polegająca na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową. W powyższej kwestii Sąd nie ma zastrzeżeń. W orzecznictwie sądów administracyjnych został wyrażony pogląd, który skład orzekający w tej sprawie w pełni podziela, iż ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest możliwa do granic wiedzy specjalistycznej jaką posiada organ w zakresie metodologii szacowania nieruchomości. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania w myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06, z dnia 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11 oraz z dnia 15 lipca 2020 r. sygn. akt I OSK 2855/19, z dnia 26 kwietnia 2022 r. I OSK 1541/21). Ingerencja organu w tę sferę polega tylko na ocenie operatu, gdyż podmiotem umocowanym do jego sporządzenia jest tylko biegły. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 kwietnia 2022 r. I OSK 1541/21 wskazał, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i Sąd w niniejszym składzie takie stanowisko podziela. W piśmie z dnia 7 marca 2022 r. skarżący po zapoznaniu się z operatem szacunkowym sporządzonym do sprawy zapowiedział skorzystanie z uprawnienia wynikającego z art. 157 u.g.n. jednak ostatecznie nie przestawił stosownej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Nie skorzystał też z możliwości przestawienia operatu szacunkowego opracowanego na jego zlecenie celem wykazania prawidłowości swojego stanowiska o odmiennej niż wyliczona w badanym operacie szacunkowym zmianie wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. W tym stanie rzeczy argumentacja skargi mająca dowodzić czy to błędnego wyliczenia zmiany wartości nieruchomości czy to nawet spadku owej wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego nie zasługuje na uwzględnienie. Nie można przy tym oczekiwać wystąpienia od organów administracyjnych do organizacji zawodowej rzeczoznawców na podstawie art. 157 u.g.n., skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Organy administracji nie są zobligowane do uwzględnienia stanowiska strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego szczególnie w sytuacji, gdy w toku postepowania nie zostanie im przedłożony rozbieżny operat szacunkowy określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (art. 157 ust. 4 u.g.n.). Możliwość skorzystania z weryfikacji operatu szacunkowego w powyższym trybie - w sytuacji, gdy organ administracji nie dostrzega konieczności jego dalszej merytorycznej weryfikacji - zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (wyrok NSA z dnia 28 kwietnia 2020, I OSK 557/19). Nie jest też trafny zarzut dotyczący wadliwości operatu mającego być następstwem braku dołączenia danych pozwalających na identyfikację nieruchomości przyjętych do porównania. Rzeczoznawca opisał cechy pozwalające na weryfikację podobieństwa nieruchomości w oparciu o kryteria przyjęte w toku oszacowania. Nadto z obowiązujących przepisów nie wynika obowiązek zamieszczania w operacie danych dotyczących nieruchomości porównywanych w celu ich identyfikacji i winno być rozpatrywane jako wkraczające w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n. Jak przekonująco wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11lipca 2016 r. sygn. I OSK 2471/14 identyfikacja nieruchomości przyjętej do porównania przy wycenie poprzez jej numer ewidencyjny nie jest konieczna dla weryfikacji cech podobieństwa z nieruchomością wycenianą. Z tych samych przyczyn nie brak jest też podstaw do stwierdzenia wadliwości operatu szacunkowego z uwagi na akcentowany przez skarżących brak włączenia do jego treści wyrysów z ewidencji gruntów, odpisów lub wyników badania ksiąg wieczystych nieruchomości przyjętych do porównania. Podsumowując, w ocenie Sądu ustalenie wartości nieruchomości nastąpiło w zgodzie z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia a organy administracji prawidłowo oparły swoje rozstrzygnięcie na operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego oraz jego dodatkowych wyjaśnieniach. Wbrew twierdzeniom skarżących istnieje związek przyczynowy pomiędzy uchwaleniem planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości położonych w jego obszarze. Plan jako akt prawa miejscowego ze względu na zawarte w nim unormowania daje właścicielom nieruchomości położonych w jego granicach gwarancje co do sposobu zagospodarowania działek. Przekłada się to niewątpliwie na wzrost ich wartości. Nie jest rzeczą Sądu analizowanie transakcji dotyczących sprzedaży nieruchomości przed uchwaleniem planu, albowiem w kwestii wartości nieruchomości wypowiedział się biegły w operacie szacunkowym, natomiast sąd administracyjny co do zasady nie przeprowadza postępowania dowodowego. Wyjątek od tej zasady określa art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259), dalej "p.p.s.a.", który w tej sprawie nie ma zastosowania. Zarówno organowi pierwszej jak i drugiej instancji nie można zarzucić naruszenia art. 7, 8 i 77 § 1 k.p.a., gdyż postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone prawidłowo i odpowiadało regułom przewidzianym w Kodeksie postępowania administracyjnego. Organy podjęły bowiem wszelkie niezbędne czynności zmierzającego do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy. Przejawem prawidłowo prowadzonego postępowania administracyjnego były decyzje, które zawierały wszystkie niezbędne elementy, w tym uzasadnienie sporządzone zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. Zdaniem Sądu, analiza zaskarżonej decyzji oraz załączonych do skargi akt administracyjnych sprawy wskazuje, że organy dokonały prawidłowej oceny zarówno stanu faktycznego, jak i prawnego sprawy. Jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości została określona prawidłowo zarówno co do wysokości, jak i zastosowanej podstawy prawnej. Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie orzekł jak w sentencji. Orzeczenia powołane w uzasadnieniu niniejszego wyroku są dostępne w Internecie na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl