II SA/Sz 1091/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Sędziowie Sędzia WSA Maria Mysiak,, Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 września 2018 r. sprawy ze skargi R. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy K. z dnia [...] r., nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz skarżącego R. C. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. 1. Wójt Gminy K. decyzją z dnia [...] r., która stała się ostateczna w dniu [...] r. podjętą na wniosek M. C. i R. C. (dalej jako "Skarżący, Strony") zatwierdził projekt podziału nieruchomości stanowiącej działkę o nr ew. [...] obręb S. D. o powierzchni [...] ha. W wyniku podziału powstały działki: - nr [...] o powierzchni [...] ha, - nr [...] o powierzchni [...] ha, - nr [...] o powierzchni [...] ha, - nr [...] o powierzchni [...] ha, - nr [...] o powierzchni [...] ha, - nr [...] o powierzchni [...] ha przeznaczone na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej; - nr [...] o powierzchni [...] ha przeznaczona na cele ciągu pieszo jezdnego; - nr [...] o powierzchni [...] ha, - [...] o powierzchni [...] ha przeznaczone na cele drogi wewnętrznej; - nr [...] o powierzchni [...] ha przeznaczona na cele ciągu pieszego. 2. Następnie decyzją z dnia [...] r., nr [...] Organ pierwszej instancji na podstawie art. 98a ustawy z dnia [...] r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm. dalej jako "u.g.n.") w związku z uchwałą Rady Gminy Kołbaskowo Nr X/123/07 z dnia 19 listopada 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 120, poz. 2221), art. 60, 65 i 67 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz.U. z 2016 r., poz. 1870 z późn.zm.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 23 z późn.zm.) orzekł o ustaleniu M. C. i R. C. opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł. W uzasadnieniu Organ przytoczył treść art. 98a ust. 1 u.g.n. oraz stwierdził w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. D., że w wyniku podziału nieruchomości na dziesięć działek nastąpił wzrost jej wartości o kwotę [...]zł, co daje opłatę adiacencką w wysokości [...] zł przy zastosowaniu stawki 30% wynikającej z powołanej uchwały. Zdaniem Organu operat zawiera wszystkie niezbędne elementy, które określa § 56 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.(Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.), przy czym Wójt stanął na stanowisku, że jego rolą jest ocena operatu w zakresie przydatności dowodowej, natomiast ocena jego prawidłowości, wykraczająca poza elementy prawne, obejmująca zakres metodologiczny i zakres wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Dalej Organ podkreślił, że Strony powiadomione o zakończeniu postępowania wniosły uwagi, do których biegły rzeczoznawca ustosunkował się w piśmie z dnia [...] r., natomiast pomimo nieustosunkowania się przez biegłą do kolejnych uwag Stron Organ postanowił wydać decyzję, przyjmując, że Skarżący nie mają wiedzy specjalistycznej w zakresie wyceny oraz, że prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Organizacja Zawodowa Rzeczoznawców Majątkowych. Zgodnie z przywołanym orzecznictwem sądowym kontroperat również nie może stanowić dowodu w sprawie, a wykonany na zlecenie Gminy operat do niniejszej sprawy zawiera wszystkie wymagane prawem elementy. 3. Nie zgadzając się z opisaną decyzją M. C. i R. C. złożyli odwołanie wnosząc o jej unieważnienie z uwagi na błędy, złamanie podstawowych zasad wydania decyzji w postępowaniu administracyjnym oraz dopuszczenie wadliwego operatu szacunkowego. Strony zarzuciły naruszenie: - prawdy obiektywnej poprzez nie odniesienie się do wnoszonych przez nich uwag oraz niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia sprawy, - zasady pogłębiania zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej poprzez ustalenie nieproporcjonalnie wysokiej opłaty adiacenckiej w stosunku do podobnej decyzji w sprawie opłaty adiacenckiej ustalonej w sprawie podziału działek [...] oraz [...] położonych w obrębie S. D., - zasady informowania stron postępowania oraz zapewnienie czynnego udziału na każdym etapie postępowania poprzez brak zawiadomienia o wszczęciu postępowania oraz brak zbadania poniesionych przez Skarżących kosztów w związku z procedurą podziału nieruchomości, - zasady wnikliwości, szybkości i prostoty w postępowaniu poprzez prowadzenie postępowanie w sprawie przez okres 4 miesięcy i 10 dni oraz nierozpatrzenie uwag wniesionych do zgromadzonego materiału dowodowego w [...] r. Skarżący zakwestionowali również sformułowanie pkt 1 decyzji wywodząc, że opłata adiacencka może być nałożona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości (jednej) z tytułu jej podziału, a nie jak wynika z pkt 1 decyzji dla wielu nieruchomości powstałych po podziale. W Ich ocenie działki wytypowane w operacie przez biegłą nie są podobne pod względem powierzchni, jak też przeznaczenia do działek wycenianych, a cztery cechy rynkowe użyte przez biegłą do opisania działek określone zostały uznaniowo, a ich wartości przypisane bez żadnych wyliczeń. Wycena działek z przeznaczeniem pod drogi wewnętrzne oraz obciążonych służebnościami na rzecz innych działek również w ocenie Skarżących wykonana została nieprawidłowo. Do odwołania Skarżący załączyli dwa operaty sporządzone dla tego samego celu, dla sąsiednich działek: działki nr [...] z obrębu S. D. operat z dnia [...] r. oraz dla działki nr [...] z obrębu S. D. operat z dnia [...] r. 4. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. stwierdziło, że zaskarżone rozstrzygnięcie jest prawidłowe i decyzją z dnia [...] r., nr [...] utrzymało je w mocy. Kolegium podzieliło stanowisko Organu I instancji, co do prawidłowości sporządzonego przez biegłą M. D. operatu szacunkowego, uznając, że stanowi on wiarygodny dowód potwierdzający wzrost wartości nieruchomości po dokonaniu podziału. Nadto oceniając operat w kontekście wyjaśnień złożonych przez biegłą w piśmie z dnia [...] r., również nie znalazło podstaw do podważenia jego wiarygodności jako podstawy wyliczenia wartości nieruchomości przed i po podziale. Odnosząc się w tym kontekście do zarzutu niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych do wycenianej działki nr [...], Organ odwoławczy przywołał wyjaśnienia biegłej, która wywodziła, że z uwagi na fakt, iż analiza rynku nieruchomości K. pod kątem gruntów jednorodnych (czyli niepodzielonych), o dużych powierzchniach (od [...]) i o funkcji mieszkaniowej, pomimo rozszerzenia analizy czasowo, jak i przestrzennie o gminy sąsiednie nie wykazała istnienia w obrocie transakcji takimi dużymi gruntami o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej, opierając się na swoim doświadczeniu zawodowym poddała analizie grunty na badanym obszarze ale o innych rodzajach funkcji mieszkaniowej. Mając na uwadze, że ceny nieruchomości podobnych wytypowanych przez biegłą kształtują się w podobnym przedziale ok. [...] – [...] zł, Kolegium uznało złożone w tym zakresie wyjaśnienia za znajdujące potwierdzenie w złożonym operacie. Zdaniem Kolegium biegła również w sposób logiczny wytłumaczyła w rzeczonym piśmie z dnia [...] r. powód wyodrębnienia 4 wskazanych w operacie cech rynkowych, tj. lokalizacji, potencjału inwestycyjnego nieruchomości, uzbrojenia rejonu lokalizacji, dojazdu, przyczynę nie zastosowania przy wyliczaniu wag poszczególnych cech zasady "ceteris paribas", prawidłowość wyceny działek o funkcjach komunikacyjnych (nr [...]) oraz uwzględnienia służebności wskazanej w Dziale [...] księgi wieczystej, którą obciążona jest przed podziałem działka nr [...] a po podziale faktycznie tylko działka nr [...]. Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych Kolegium podkreśliło, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiedzą specjalną. 5. Po weryfikacji przedłożonego operatu pod względem spełnienia warunków formalnych oraz pisemnych wyjaśnień biegłej Kolegium uznało, że może on stanowić dowód w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej podziału. Strony kwestionując powyższe mogły natomiast skorzystać z przysługującego im prawa przeprowadzenia przeciwdowodu polegającego na złożeniu kontroperatu stosownie do art. 157 u.g.n. Końcowo odnosząc się do zarzutu braku zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego, Kolegium wyjaśniło, iż zostało ono nadane w placówce pocztowej na adres stron w dniu [...] r. i po dwukrotnym awizowaniu ([...] r. i [...] r.) uznane za doręczone w tzw. trybie doręczenia zastępczego. 6. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie M. C. i R. C. podobnie jak w odwołaniu podnieśli zarzut naruszenia art. 8 K.p.a. poprzez błędne informacje o możliwości złożenia kontroperatu; art. 9 K.p.a. poprzez brak rzetelnego informowania o przysługujących prawach m.in. o prawie zlecenia oceny kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych; art. 7, art. 77 § 1 i 80 K.p.a. przez dokonanie dowolnej oceny sporządzonego operatu szacunkowego oraz pisemnych wyjaśnień biegłej z dnia [...] r. polegającej na uznaniu operatu za wiarygodny dowód na wzrost wartości nieruchomości w związku z jej podziałem podczas, gdy nieruchomości wybrane do porównania nie mają przeznaczenia pod zabudowę głównie mieszkaniową jednorodzinną, a zwłaszcza żadna z porównywanych nieruchomości przed podziałem nie jest nieruchomością, którą można podzielić na mniejsze działki budowlane. I tak pierwsza porównywana działka zlokalizowana w O. nr [...] jest działką rolną, której nie można podzielić na mniejsze, druga porównywana działka zlokalizowana w O. nr [...] ma o ponad 43% mniejszą powierzchnię od działki [...] oraz jest przeznaczona po uprawę rolną, trzecia porównywana działka zlokalizowana w K. nr [...] ma powierzchnię większą o 30 % i przeznaczona jest pod uprawę rolną i ostatnia działka zlokalizowana w S. G. nr [...] ma powierzchnię mniejszą o ponad 46% i przeznaczenie pod zabudowę zagrodową. Tymczasem zgodnie z ugruntowanym w tym zakresie orzecznictwem, działka Skarżących winna zostać porównana z innymi działkami o podobnej powierzchni, które już przed podziałem w m.p.z.p. gminy K. lub okolicznych gminach przeznaczone są pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z drogami wewnętrznymi i które można podzielić na mniejsze działki. Dalej Skarżący wywiedli, że przypisanie wag dla porównania działek przed i po podziale jest niezgodne ze Standarem III Rzeczoznawców Majątkowych, ponieważ rzeczoznawca uznaniowo i bez żadnych wyliczeń określił wagi cech porównywanych nieruchomości i zaniechał wyjaśnienia metody i przyczyny takiego postępowania. Zastosowana metoda parami przy określeniu wartości działki [...] przed podziałem wymaga wyodrębnienia kilku istotnych cech wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, natomiast rzeczoznawca nie tylko nie uwzględnił m.in. braku uzbrojenia oraz nachylenia działki w kierunku północnym ale również przypisał im arbitralne wagi niezgodnie z zasadą "ceteris paribus", której istotą jest dobranie do porównania podobnych nieruchomości. Brak wyjaśnienia dlaczego lokalizacja dostała 40% wagę a uzbrojenie 15% wagę oraz na jakiej podstawie potencjał nieruchomości wyceniono na 40% a dojazd na 15%. Podnoszone już błędne dobranie nieruchomości spowodowało zawyżenie średniej ceny nieruchomości. Nadto niepoprawnie skorygowano ceny za m2 po podziale działki [...] pod kątem cech, które w zasadniczy sposób wpływają na ustalenie wartości nieruchomości za m2. Powyższe spowodowało, że pomimo, iż działki [...] – [...] są nieuzbrojone, mają długi nieutwardzony dojazd drogami wewnętrznymi i wydzielonymi działkami do drogi publicznej, a dwie są niekorzystnie nachylone w kierunku północnym bez możliwości niwelacji terenu i nie mają w najbliższym sąsiedztwie wybudowanych domów ich wartość jest większa od położonych w S. D. działek nr [...], [...], [...], [...] uzbrojonych, zlokalizowanych na osiedlu domków z istniejącą infrastrukturą. Nieporównanie nieruchomości podobnych do siebie przeznaczonych w aktach planistycznych pod drogi wewnętrzne, spowodowało zdaniem Skarżących również błędną wycenę dróg wewnętrznych. 7. W dalszej części Strony zarzuciły naruszenie art. 7, 77 § 1 w związku z art. 75 § 1 i art. 84 § 1 K.p.a. w związku z art. 89 ust. 1 u.g.n. poprzez zaniechanie dokonania wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz zaniechanie zebrania materiału dowodowego polegające na nieprzeprowadzeniu dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność wartości nieruchomości przed i po podziale nieruchomości wg cen na dzień wydania decyzji; naruszenie art. 84 w związku z art. 7 i art. 12 K.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego poprzez przyjęcie, że kwestionując ustalenia opinii biegłego Skarżący winni przedłożyć jako dowód operat szacunkowy odmiennie określający zmianę wartości nieruchomości na skutek jej podziału; art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji i art. 15 K.p.a. poprzez nie odniesienie się do wszystkich zarzutów od rzeczonej decyzji pierwszoinstancyjnej. Z uwagi na opisane uchybienia Skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. 8. W odpowiedzi na skargę organ nie znajdując podstaw do zmiany rozstrzygnięcia wniósł o oddalenie skargi. 9. W dniu [...] r. Skarżący złożyli w Sądzie operat szacunkowy z dnia [...] r. sporządzony dla działki nr [...] obr. ew. S. D. gm. K. sąsiadującej z ich działką o identycznym układzie przed i po podziale wnosząc o przeprowadzenie z niego dowodu. Na rozprawie w dniu [...] r. Sąd orzekający w niniejszej sprawie w oparciu o przepis art. 106 § 3 P.p.s.a. postanowił o oddaleniu przedmiotowego wniosku dowodowego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: 10. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy powołanej wcześniej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust. 1 ustawy. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98 ust. 1a u.g.n.). Z przywołanych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do ustalenia opłaty i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. 11. W realiach rozpoznawanej sprawy trzy pierwsze przesłanki – w przekonaniu Sądu – nie budzą wątpliwości i nie są również kwestionowane przez żadną ze stron postępowania. Bez wątpienia, Wójt Gminy K., po rozpoznaniu wniosku Skarżących, decyzją z dnia [...] r. dokonał podziału działki o nr ewid.[...] na działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Nie jest również przedmiotem sporu okoliczność, iż w dacie dokonania podziału nieruchomości obowiązywała uchwała Rady Gminy Kołbaskowo z dnia 19 listopada 2007 r., nr X/123/07 w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 2007 r. nr 120, poz. 2221), zgodnie z którą opłata adiacencka wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość uzyskała po podziale i miała przed jej podziałem. Zachowany nadto został 3 – letni termin do ustalenia opłaty, liczony od dnia, gdy decyzja podziałowa stała się ostateczna, tj. [...] r. 12. Istota sporu pomiędzy Stronami sprowadza się do dwóch zagadnień – po pierwsze odpowiedzi na pytanie, czy – jak twierdzą organy obu instancji – sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa, a tym samym mógł stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej, czy też – jak twierdzą Skarżący – operat dotknięty jest błędami, które dyskwalifikują jego wartość dowodową i przydatność w niniejszym postępowaniu. 13. Rozstrzygając spór w zakresie oceny operatu szacunkowego należy na wstępie wskazać, iż konieczność przestrzegania przez organy orzekające w sprawie podstawowych standardów procedowania zakreślonych brzmieniem art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 77 § 1, art. 81 oraz art. 107 § 3 K.p.a. w toku postępowania zmierzającego do ustalenia opłaty adiacenckiej nabiera szczególnego znaczenia, ponieważ rzeczona opłata w rozumieniu art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 in fine u.g.n. ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Jest to niewątpliwie jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zwiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 K.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149 – 159 u.g.n., normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako: "rozporządzenie"). 14. W ugruntowanym orzecznictwie sądowym, które skład orzekający w pełni podziela przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu – do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 roku, sygn. akt I OSK 1894/12). Operat szacunkowy stanowi wprawdzie sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, ale jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 K.p.a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2013 roku, sygn. akt: I OSK 1930/11). Wobec tego, to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również, czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2012 roku, sygn. akt: I OSK 2085/11). Ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Należy jednakże podkreślić, że rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat - będąc jednym z dowodów w sprawie, był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 961/11; Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 6 marca 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 46/13, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 grudnia 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 1682/10 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 lutego 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 869/08). Oczywiście organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii określić, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Może natomiast – a wręcz jest do tego zobowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy – domagać się wyjaśnień od jego autora, w razie gdy operat, czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania, zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 grudnia 2013 r., sygn. akt II OSK 1611/12). 15. Zdaniem Sądu, Organy w niniejszej sprawie nie dokonały wnikliwiej i wszechstronnej analizy operatu szacunkowego, mimo, że kwestia jego wiarygodności była przedmiotem zarzutów Skarżących już przed wydaniem decyzji pierwszoinstancyjnej. Zamiast tego przyjęły w sposób ogólnikowy, że przedmiotowy operat został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, nie zawiera żadnych nieprawidłowości, czy niejasności, co w ocenie Organów potwierdzone zostało wyjaśnieniami złożonymi przez rzeczoznawcę w piśmie z dnia [...] r. Tymczasem rację należy przyznać Skarżącym, w zakresie podnoszonych nieprawidłowości w odniesieniu do wyboru przez rzeczoznawcę działek do porównania stanowiących podstawę do dokonania wyceny wartości działki nr [...]. 16. Sporządzając rzeczony operat biegła stosownie do art. 153 u.g.n. ustaliła wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości w podejściu porównawczym, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z treści art. 4 pkt 16 u.g.n. wynika, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nie ulega wątpliwości, że aby mówić o nieruchomościach podobnych konieczne jest ustalenie szeregu ich cech, które obiektywnie rzecz ujmując, są w pewnym stopniu tożsame z nieruchomością wycenianą. Do takich cech zaliczyć trzeba przeznaczenie, wielkość, kształt, położenie, uzbrojenie itp. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Stosownie do treści § 4 ust. 1 i 2 Rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W przedmiotowej sprawie nieruchomości wybrane przez biegłą do porównania jako nieruchomości podobne opisanych kryteriów nie spełniają, niewątpliwie bowiem działki te charakteryzują się innym przeznaczeniem oraz powierzchnią. I tak działka nr [...] w O. jest położona na obszarze na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego co oznacza, że jest działką rolną; działka nr [...] położona w O. ma o ponad 43% mniejszą powierzchnię oraz przeznaczona jest pod uprawę rolną; działka nr [...] w K. ma z kolei powierzchnię większą o 30% i również inne przeznaczenie; działka nr [...] w S. G. charakteryzuje się powierzchnią mniejszą o ponad 46% i w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę zagrodową. W kontekście przywołanych cech jakie mają spełniać działki podobne wątpliwości budzi dokonana przez biegłą opisana analiza. Tak samo jak złożone w tym zakresie przez biegłą wyjaśnienia, że z uwagi braku istnienia w obrocie transakcji takimi dużymi gruntami o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej, opierając się na swoim [...] – letnim doświadczeniu poddała analizie grunty na badanym obszarze, ale o innych rodzajach funkcji mieszkaniowej. Co prawda rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu operatu korzysta z pewnej swobody, jednakże wybrana metoda musi odpowiadać prawu i być relatywna. 17. Wątpliwości budzi również ustalona w oparciu o błędny dobór nieruchomości cena za m2 mająca wpływ na ustalenie ceny wartości nieruchomości Skarżących za m2 z pominięciem faktu, że działki o nr [...] do [...] są nieuzbrojone, mają długi nieutwardzony dojazd drogami wewnętrznymi oraz wydzielonymi działkami do drogi publicznej, a dwie z nich są niekorzystnie nachylone w kierunku północnym bez możliwości niwelacji terenu. W świetle powyższych rozważań kluczowym dla prawidłowej oceny operatu szacunkowego przyjętego w niniejszej sprawie jako podstawę rozstrzygnięcia było wnikliwe przeanalizowanie przez organy obu instancji, czy nieruchomości wskazane przez rzeczoznawcę jako podobne do nieruchomości wycenianej rzeczywiście posiadały cechy pozwalające uznać je za nieruchomości o zbliżonych właściwościach do nieruchomości porównywanej. Tymczasem w niniejszej sprawie przedłożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy został przyjęty przez organy obu instancji bez zastrzeżeń podczas gdy, zdaniem Sądu, mając na uwadze treść dotychczasowych rozważań należało wnikliwie rozważyć, czy rzeczoznawca sporządził go z poszanowaniem art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz rozporządzenia. 18. Obu organom prowadzącym postępowanie w niniejszej sprawie należy również poczynić zarzut, iż prowadząc postępowanie administracyjne w stosunku do osób nie reprezentowanych przez profesjonalnego pełnomocnika, tj. Skarżących, które konsekwentnie kwestionowały merytoryczną prawidłowość ustaleń rzeczoznawczyni, zaniechały poinformowania zainteresowanych, w ramach obowiązków informacyjnych, wynikających z art. 9 K.p.a., o uprawnieniu do poddania prawidłowości przedmiotowego operatu ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, dokonywanej na zasadach określonych w art.157 u.g.n., ewentualnie o prawie przedłożenia przez Skarżących kontroperatu, sporządzonego na własne zlecenie. Uchybienie, o którym mowa powyżej, nastąpiło zarówno w postępowaniu prowadzonym przez Wójta, jak i w postępowaniu odwoławczym, niemniej zdaniem Sądu mogło być ono przez Kolegium sanowane (tj. skierowanie stosownego pouczenia choćby tylko na etapie postępowania odwoławczego czyniłoby w dostatecznym stopniu zadość gwarancjom procesowym, przysługującym Skarżącym), jednakże Kolegium ignorując powyższy obowiązek, ograniczyło się do stwierdzenia, że strona zaniechała takich działań. 19. W oparciu o art. 106 § 3 P.p.s.a. Sąd oddalił wniosek dowodowy złożony przez Skarżących na rozprawie w postaci operatu szacunkowego z dnia [...] r. sporządzonego dla działki nr [...] obr. ew. S. D. gm. K., co jednakże nie znaczy, że nie będzie on mógł wykorzystany przy wystąpieniu do organizacji rzeczoznawców majątkowych. 20. Decyzje wydane na podstawie nieprawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego naruszają przepisy postępowania w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, dlatego Sąd - na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku. 21. Odnośnie kosztów postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi jak punktach drugim i trzecim sentencji wyroku. 22. Z uwagi na uwzględnienie skargi sprawa będzie ponownie rozpoznawana przez organy administracji, które winnny uwzględnić treść powyższych rozważań Sądu przy podejmowaniu rozstrzygnięcia. Zgodnie bowiem z dyspozycją art. 153 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ocena prawna i wskazania, co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Wskazania co do dalszego postępowania w sprawie wynikają wprost z wcześniejszych rozważań Sądu.