II SA/Sz 1099/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj,, Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi M. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] na podstawie art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1, 2, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), § 1 ust. 2 uchwały Nr XLVII/906/05 Rady Miasta z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Zach. z 9 stycznia 2006 r. nr 1, poz. 8), zmienionej uchwałą nr XV/397/07 Rady Miasta z dnia 19 listopada 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Zach. z 14 grudnia 2007 r. nr 121, poz. 2256) ustalił M. D. opłatę adiacencką w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej przy ul. [..], stanowiącej działkę nr [...] z obrębu [...], o powierzchni [...], spowodowanego podziałem jej na działki o numerach od [...]. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że decyzją z dnia [...] r. Prezydenta Miasta zatwierdzony został podział ww. nieruchomości położonej. Powyższa decyzja jako akt administracyjny stała się ostateczna w dniu [...] r. Postanowieniem Prezydenta Miasta z dnia [...] r. pozytywnie zaopiniowano propozycję podziału działki nr [...] pod względem zgodności z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy nr [...] zmienionej decyzją z dnia [...] r., z przeznaczeniem pod budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej oraz pod budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie wolno stojącej i pod drogi wewnętrzne. Wartość nieruchomości przed i po podziale została ustalona przez M.S. w operacie szacunkowym, sporządzonym w dniu [...] r. Powołany biegły - rzeczoznawca majątkowy, określił i uzasadnił wybór przyjętych metod wyceny wartości rynkowej nieruchomości, a także uzyskane na jej podstawie wyniki. W ocenie organu I instancji operat szacunkowy spełnia kryteria poprawnej wyceny zawarte w przepisach art. 151, art. 154 i art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W operacie wskazano właściwe podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne jego sporządzenia. Zbadano szczegółowo stan prawny przedmiotowej nieruchomości, dokonano opisu nieruchomości według stanu przed i po podziale, wskazano i uzasadniono sposób i metodę wyceny. Dokonano prawidłowej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, zatem odpowiada on wymogom technicznym określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dla potrzeb opinii biegły przeanalizował transakcje sprzedaży działek niezabudowanych z prawem własności znajdujących się w wolnym obrocie od [..] r. ze strefy peryferyjnej i pośredniej miasta a ze szczególnym uwzględnieniem osiedli: [...] i terenów przyległych oraz tereny prawobrzeża i sąsiadującej gminy i gminy . Na badanym rynku biegły nie zaobserwował w tym okresie czasu wyraźnego trendu rosnącego lub malejącego i dlatego założył, że ceny dobrze opisują rynek i nie skorygował ich. Wartość nieruchomości przed i po podziale określona została w oparciu o nieruchomości porównawcze, przeprowadzona analiza wskazała, że na wartość nieruchomości przed i po podziale największy wpływ wywierają takie cechy jak: lokalizacja, sąsiedztwo, otoczenie, uzbrojenie w media, warunki gruntowo-wodne, dojazd, ograniczenia. Do analizy cen przy określaniu wartości nieruchomości przed podziałem, wybrano nieruchomości zestawione w tabeli nr analizowanej opinii. Charakterystykę rynku i szacowanego gruntu w aspekcie cen rynkowych prowadzono w tabeli nr, a określenia zakresu i wartości współczynników korygujących dokonano w tabeli nr. Biorąc pod uwagę przedstawione w opinii szacunki, biegły określił, że wartość rynkowa 1 m 2 gruntu przed podziałem wynosi [...].. Do analizy cen przy określaniu wartości nieruchomości po podziale, wybrano nieruchomości zestawione w tabeli nr [...]. Charakterystykę rynku i szacowanego gruntu w aspekcie cen rynkowych przeprowadzono w tabeli nr [...], a określenia zakresu i wartości współczynników korygujących dokonano w tabeli nr. Biegły określił, że wartość rynkowa 1 m2 gruntu po podziale wynosi [...] zł/m2. Wartość rynkową działek nr [...] po podziale, wydzielonych pod obsługę komunikacyjną sąsiednich działek określono na [...]. Strona nie zakwestionowała prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, tj. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, która to posiada wyłączne kompetencje do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu. Zgodnie z operatem szacunkowym wartość nieruchomości według stanu sprzed podziału wyraża się w kwocie [...] zł, a po jej podziale w kwocie [...] zł. Różnica wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] przed i po podziale wynosi [...] zł. Zgodnie z wymienioną uchwałą stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 30 % wzrostu jej wartości, czyli w tej sprawie opłata wynosi [...] zł. M.D. wniósł odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta a z dnia 9 marca 2015r. zarzucając jej błędne ustalenie stanu faktycznego oraz naruszenie art. 98 a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 107 § 3 k.p.a. i art. 75 i 79 § 2 k.p.a. poprzez nie poddanie właściwej ocenie operatu szacunkowego, art. 151 — 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez wybranie niewłaściwej metody szacowania nieruchomości, wydanie decyzji w oparciu o operat szacunkowy nieaktualny na dzień jej wydawania i naruszenie art. 10 k.p.a. Zdaniem odwołującego się nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Organ oparł się na nieaktualnym operacie szacunkowym. Przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. nie pozostawia biegłemu pełnej swobody co do sposobu wyceny, dokonywanej dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. Wycenie takiej bowiem podlega nie działka, czy działki, a nieruchomość - jako całość. Zatem zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale, szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu, bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową. Tak też winien być on oceniany pod względem poszczególnych cech charakterystycznych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm.), art. 98a ust. 1 i ust. 1a, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uchwały Nr XLVI1/906/05 Rady Miasta z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, zmienionej uchwałą nr XV/397/07 Rady Miasta z dnia 19 listopada 2007 r., po rozpoznaniu odwołania, orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. Zdaniem organu II instancji, w sprawie zaistniały wszystkie przesłanki upoważniające organ do ustalenia opłaty adiacenckiej, o ile udowodniona i prawidłowo określona została zmiana wartości nieruchomości wskutek podziału. Zgodnie z wolą ustawodawcy wartość nieruchomości przed i po podziale dla potrzeb opłaty adiacenckiej ustala się w oparciu o wartości oszacowane w wycenie. Wycena sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego jest obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Operat jako dowód w sprawie ma na celu ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, którą stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 ustawy). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do rzeczoznawcy należy wybór zarówno właściwego podejścia, jak też metody i techniki szacowania nieruchomości, metoda oszacowania wartości nieruchomości. W przedmiotowej sprawie metoda przyjęta przez rzeczoznawcę zawiera się w katalogu metod dopuszczalnych przez prawodawcę. W ocenie organu odwoławczego, przedstawione w weryfikowanym operacie wyliczenia są odpowiednie dla przyjętej przez biegłego metodologii wyceny i nie sposób oczekiwać wyjaśnień bardziej szczegółowych, niż te zawarte przez biegłego w operacie. Zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma więc prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Według Kolegium, analiza tego dowodu, nie daje podstaw do podważenia wiarygodności powyższego dokumentu jako podstawy wyliczenia wartości nieruchomości przed i po dokonaniu podziału. Rzeczoznawca szczegółowo dokonał analizy cen porównywanych nieruchomości, ustalił cechy rynkowe poszczególnych działek, które miały wpływ na ceny transakcyjne. Wszelkie weryfikowalne kryteria zostały dobrane prawidłowo, a krytyka operatu dokonywana przez pełnomocnika jawi się jako całkowicie gołosłowna. Stosownie do treści art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wcześniej wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, które wpływają na treść operatu. Opinia biegłego dla przedmiotowego postępowania została sporządzona na dzień [...], a decyzja organu w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w tytułu podziału nieruchomości została wydana z dniem 9 marca 2015 r. W związku z powyższym zarzut strony dotyczący nieaktualności operatu szacunkowego, na podstawie którego została wydana przedmiotowa decyzja jest bezzasadny. Odnosząc się do zarzutu strony, iż operat szacunkowy został sporządzony w oparciu o nieprawidłowo dobrane nieruchomości porównawcze, organ II instancji podkreślił, że strona kwestionując prawidłowość działań rzeczoznawcy majątkowego posiadającego jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Strona może także skorzystać z możliwości przedłożenia organowi przeciwdowodu w postaci operatu sporządzonego na własne zlecenie. W odpowiedzi na pozostałe zarzuty strony Kolegium stwierdziło, że organ prawidłowo przeprowadził postępowanie w tej sprawie. Nie doszło w nim do naruszenia przepisów proceduralnych, w tym art. 7, art. 9, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 1 i 3 kpa. Strona mimo prawidłowego poinformowana przez organ I instancji pismem z dnia 15 lipca 2014 r. nie skorzystała z możliwości uczestniczenia w oględzinach przedmiotowej nieruchomości. Nie skorzystała również z prawa do zapoznania się z zebranymi materiałami w sprawie i wniesieniu dodatkowych uwag w terminie 7 dni od daty otrzymania zawiadomienia, o których została poinformowana przez organ prowadzący postępowanie w zawiadomieniu z dnia 23 stycznia 2015 r. W ocenie Kolegium, strona sama wyłączyła się z czynnego uczestniczenia w toczącym się postępowaniu, zakończonym wydaniem decyzji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, co niewątpliwie jest jej prawem ale w żadnej mierze nie daje podstaw do formułowania zarzutu naruszenia art. 10 k.p.a. Ponadto Kolegium wskazało, że strona decydując się na podział, czyniła to w celu zwiększenia możliwości zbycia swojej działki na lokalnym rynku nieruchomości. Z reguły cena 1 m2 mniejszej nieruchomości jest znacząco wyższa, niż cena 1 m2 nieruchomości dużej, co sprowadza się do tego, że ze sprzedaży kilku nieruchomości, powstałych z nieruchomości dzielonej właściciel uzyska wyższą cenę, niż gdyby sprzedał nieruchomość niepodzieloną, o znacznie większej powierzchni. M.D. zaskarżył ww. decyzje do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zarzucając jej naruszenie: - art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, - art. 75 i 79 § 2 k.p.a. poprzez nie poddanie właściwej ocenie operatu szacunkowego, - art. 151-154 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez wybranie niewłaściwej metody szacowania nieruchomości, - art. 6, 7, 8 i 9 k.p.a. W uzasadnieniu skargi, skarżący podał, że organ II instancji uznał, iż zarzuty dotyczące nieprawidłowego oparcia się wyłącznie na operacie szacunkowym, bez jego dogłębnego zbadania i analizy nie są zasadne, a strona jeżeli kwestionuje operat winna była skorzystać z postępowania przez samorządem zawodowym rzeczoznawców majątkowych, względnie przedstawić swój kontroperat. Zdaniem skarżącego, postępowanie to powinno być prowadzone z poszanowaniem wszystkich zasad ogólnych kodeksu postępowania cywilnego. W szczególności postępowanie to nie jest postępowaniem kontradyktoryjnym, w którym strona winna prowadzić dowody, w szczególności wymagające poniesienia nakładów, takie jak np. przygotowanie operatu na własne zlecenie. Działający na zlecenie Prezydenta Miasta biegły przygotował opinie w taki sposób, aby wykazać iż wskutek podziału uległa wzrostowi wartość nieruchomości. Teza ta nie polega na prawdzie. Już po wydaniu decyzji wszedł w posiadanie operatu szacunkowego sporządzonego dla nieruchomości znajdujących się w najbliższym otoczeniu spornej nieruchomości w roku [...] r. a więc bezpośrednio przed podziałem. Wynika z niego, iż wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła średnio [...]. Korelując to z wartością nieruchomości po podziale przyjętą przez rzeczoznawcę w tej sprawie, w kwocie [..] zł za m2, wskazać należy, iż nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału, a zatem postępowanie winno być umorzone. W odpowiedzi na skargę organ II instancji podtrzymał dotychczas zajmowane stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga nie jest zasadna. Sąd nie stwierdził, aby zaskarżona decyzja naruszała przepisy prawa materialnego i procesowego. Przedmiotem zaskarżenia jest decyzja ustalająca M.D. opłatę adiacencką w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej przy, stanowiącej działkę nr [..], o powierzchni [...] m2, spowodowanego podziałem jej na działki o numerach od [...]. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.). Zgodnie z art. 98 a ust. 1 ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a). Z powyższych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. Poza sporem w tej sprawie pozostaje, że dwie pierwsze przesłanki, o których wyżej mowa, zostały w przedmiotowej sprawie spełnione Natomiast istotę sporu w sprawie stanowi wielkość wzrostu wartości nieruchomości w następstwie podziału nieruchomości, zarzuty skarżącego koncentrują się wokół sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. W ocenie Sądu, lektura ustalonego w sprawie stanu faktycznego i materiału dowodowego w świetle obowiązujących przepisów uzasadnia ocenę, iż kluczowe zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. Dowodem wzrostu wartości nieruchomości wynikającym z jej podziału jest wyłącznie operat szacunkowy sporządzony przez osobę posiadającą wiadomości specjalne, tj. rzeczoznawcę majątkowego z uprawnieniami wynikającymi z wpisu na listę rzeczoznawców majątkowych. Dowód z operatu szacunkowego z jednej strony podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 K.p.a., lecz z drugiej strony merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Jeżeli w ocenie organu operat został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 651 ze zm.) – zwanego dalej "rozporządzeniem", to organ nie ma podstaw do dokonania ustaleń odmiennych, niż wynikające z tego dowodu. Organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy (wyrok NSA z dnia 16 października 2014 r. sygn. I OSK 611/13). Innymi słowy ujmując, operat taki w postępowaniu administracyjnym podlega ocenie pod względem jego poprawności formalnej, tj. jego opracowania zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. W ramach swych uprawnień organ może jedynie ocenić, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Operat ma przedstawiać przebieg postępowania, w wyniku którego dokonuje się określenie wartości nieruchomości, zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 rozporządzenia). Operat musi także zawierać elementy formalne określone w § 56 i 57 rozporządzenia. W ocenie Sądu, organy obu instancji prawidłowo oceniły, iż sporządzony operat pod względem formalnym, nie narusza przepisów u.g.n., a także przepisów rozporządzenia, zawiera wszystkie wynikające z § 56 rozporządzenia elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Taka ocena jest wystarczająca dla przyjęcia tego operatu szacunkowego jako podstawy do ustalenia wzrostu wartości rynkowej nieruchomości wskutek jej podziału, rzutującej na ustalenie opłaty adiacenckiej. Operat biegłego M. S. został sporządzony w dniu [...], w celu określenia wartości rynkowej prawa własności działki gruntowej przed podziałem i po podziale został zaktualizowany na dzień 9 marca 2015 r. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Tak więc zarzut dotyczący wydania decyzji na podstawie operatu nieaktualnego nie jest zasadny. Natomiast operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] r., który skarżący przedłożył wraz ze skargą, nie mógł być dowodem w tej sprawie, gdyż po pierwsze nie jest aktualny w rozumieniu ww. przepisu u.g.n., a po drugie nie został sporządzony w ramach tej sprawy, lecz na potrzeby własne wyceny wartości rynkowej innych, niż ujęte w zaskarżonych decyzjach, nieruchomości gruntowych. Ponadto w sytuacji gdy strona dysponuje innym operatem wykonanym na jej zlecenie to powinna go przedstawić organom w postępowaniu administracyjnym. Stanowiłoby to jedną z okoliczności, które organ mógłby wziąć pod uwagę przy rozważaniu celowości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o przeprowadzenie w trybie art. 157 u.g.n. oceny prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu. Sąd nie uwzględnił również zarzutu skarżącego dotyczącego niewłaściwego wyboru przez biegłego metody szacowania wycenianych nieruchomości. Zdaniem Sądu, operat szacunkowy odpowiada regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Podkreślić należy, że wybór metody, podejścia i techniki szacowania nieruchomości należy wyłącznie do rzeczoznawcy. Z operatu wynika, że rzeczoznawca przeanalizował transakcje sprzedaży działek niezabudowanych o podobnym charakterze znajdujących się w wolnym obrocie od [...] r. ze strefy peryferyjnej i pośredniej miasta a ze szczególnym uwzględnieniem osiedli: i terenów przyległych oraz tereny prawobrzeża i sąsiadującej gminy i gminy . Na badanym rynku biegły nie zaobserwował w tym okresie czasu wyraźnego trendu rosnącego lub malejącego i dlatego założył, że ceny dobrze opisują rynek. Wartość rynkowa nieruchomości przed podziałem określona została w oparciu o nieruchomości porównawcze większe obszarowo, a po podziale w oparciu o nieruchomości porównawcze, które powstały z podziału większych nieruchomości, co zdaniem Sądu było uzasadnione przyjętą metodą wyceny nieruchomości. Ustalenie wartości nieruchomości przed i po podziale nastąpiło bowiem podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, których zasady stosowania szczegółowo wyjaśnił biegły w operacie (str. 14 i następna). Przeprowadzona analiza wskazała, że na wartość nieruchomości przed i po podziale największy wpływ wywierają takie cechy jak: lokalizacja, sąsiedztwo, otoczenie, uzbrojenie w media, warunki gruntowo-wodne, dojazd, ograniczenia. Wartość rynkową określono zgodnie z art. 150 ust. 2 i art. 151 ust. 1 u.g.n. i art. 153 ust. 1, zgodnie z którym, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Sąd uznał, że biegły rzetelnie i jasno przedstawił w operacie cały proces wyceny spornych nieruchomości, a wybór konkretnej metody został właściwie uzasadniony. Wyjaśnić trzeba, że zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i naprowadzonych przez nią dowodów (np. w postaci negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu – powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. W tej sprawie, jak wynika z akt, organy obu instancji nie miały żadnych wątpliwości do prawidłowości przedłożonego operatu. Jeśli takie wątpliwości miał skarżący to mógł także odwołać się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji. Tego skarżący nie uczynił, nie przedłożył też własnej, aktualnej kontrwyceny, która określiłaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości dla celów ustalenia opłaty adiacenkiej, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu. Samo zaś subiektywne przekonanie o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Ponadto słusznie zauważył skarżący, że postępowanie wyjaśniające w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej toczyć się winno nie tylko z poszanowaniem zasad określonych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale też określonych w przepisach Kodeksu postępowania administracyjnego. Zdaniem Sądu, to postępowanie spełnia wszystkie warunki prawidłowego postępowania w rozumieniu powołanych powyżej ustaw. Wbrew stanowisku skarżącego nie doszło w nim do naruszenia przepisów proceduralnych, w tym art. 6, 7, 9, art. 75 i 79 § 1 kpa. Strona mimo prawidłowego poinformowana przez organ I instancji pismem z dnia 23 stycznia 2015 r. nie skorzystała z prawa do zapoznania się z zebranymi materiałami w sprawie i wniesieniu dodatkowych uwag w terminie 7 dni od daty otrzymania zawiadomienia. W tym stanie rzeczy orzeczono o oddaleniu skargi na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.