II SA/Sz 1161/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.),, Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Aneta Ciesielska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi A. T. i P. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżących A. T. i P. T. solidarnie kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. A. T. i P. T. wystąpili ze skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r., Nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Gminy i Miasta S. z dnia [...] r., Nr [...] w sprawie ustalenia skarżącym opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, spowodowanym podziałem ich działki nr [...] w miejscowości M. Wyłaniający się z treści ww. decyzji stan faktyczny sprawy przedstawia się następująco. Decyzją z dnia [...] r., Burmistrz Gminy i Miasta S. na wniosek A. T. i P. T. dokonał podziału ich działki nr [...] o powierzchni [...] ha, położonej w miejscowości M., na działki od numeru [...] do [...]. Następnie, decyzją z dnia [...] r. Nr [...], wydaną na podstawie art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1-2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm., zwana dalej: "u.g.n."), Burmistrz Miasta i Gminy S. ustalił A. T. i P. T. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości, w wysokości [...] zł. Ustaloną opłatę adiacencką organ rozłożył na 10 rat. W uzasadnieniu tej decyzji organ I instancji wskazał, że w wyniku ww. podziału nieruchomości wzrosła jej wartość o kwotę [...] zł, co zostało ustalone w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] r. Opłata adiacencka została ustalona z uwzględnieniem 20 % stawki wzrostu wartości nieruchomości, zgodnie z uchwałą Rady Miasta i Gminy S. Nr VI/34/11 z dnia 25 lutego 2011 r. Od ww. decyzji organu I instancji właściciele działki – A. T. i P. T. wnieśli odwołanie, w którym zarzucili organowi naruszenie art. 98a u.g.n., albowiem rzeczoznawca, szacując wartość nieruchomości po podziale, jako tę wartość przyjął sumę szacunkowych wartości działek powstałych po podziale – co jest niezgodne z literalnym zapisem ww. przepisu. Ponadto wyceny nieruchomości po podziale dokonano na podstawie cen transakcyjnych za nieruchomości, które w żaden sposób nie były nieruchomościami podobnymi do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Do porównania przyjęto bowiem ceny uzyskane za nieruchomości podobne do poszczególnych części (działek) nieruchomości wycenianej. W ocenie odwołujących się, przyjęte w operacie szacunkowym nieruchomości nie stanowią nieruchomości podobnych i nie mogą stanowić podstawy wyceny. Kwestionowanej decyzji zarzucili też, iż została wydana z naruszeniem art. 64 ust. 2 Konstytucji RP, poprzez przyjęcie nieuzasadnionego wzrostu wartości tej nieruchomości z kwoty [...] zł, ustalonej w operacie szacunkowym wykonanym przez tego samego rzeczoznawcę w sierpniu 2011 r., do wartości [...] zł w kwestionowanym operacie z maja 2013 r. Wzrostu tego nie potwierdzały żadne makro i mikroekonomiczne wskaźniki cen ziemi, w tym wskaźniki GUS. Powyższe odwołujący się uznali za rażąco godzące w chronione dobra konstytucyjne. Wskazali także na naruszenie art. 11 i art. 107 § 2 i 3 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej: K.p.a.), poprzez niewskazanie przez organ w uzasadnieniu decyzji na jakich konkretnie dowodach oparł się wydając decyzję oraz jakim dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, co uniemożliwiło stronom pełne ustosunkowanie się do treści decyzji i w konsekwencji stanowiło naruszenie zasady przekonywania z art. 11 K.p.a. Organ całkowicie też pominął wnioski dowodowe jakie składali. Zarzucili również naruszenie wydaną decyzją art. 7, art. 77 i art. 78 oraz art. 80 K.p.a, poprzez niewyczerpujące rozpatrzenie zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz jego dowolną ocenę i w konsekwencji błędne ustalenie wartości nieruchomości. Organ zignorował też wszystkie wnioski dowodowe stron, w tym okoliczność złożenia operatów szacunkowych z [...] r. w Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych przy Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju, celem oceny pracy rzeczoznawcy w kontekście zgodności z przepisami u.g.n. Mając wiedzę o tym postępowaniu, organ I instancji nie podjął żadnych kroków celem uwzględnienia stanowiska ww. Komisji. W wyniku rozpoznania powyższego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., decyzją z dnia [...] r., Nr [...], utrzymało w mocy decyzję organu I instancji z dnia [...] r., podzielając jego stanowisko i ocenę prawną. Zdaniem Kolegium, ustalenie wartości nieruchomości po podziale jako sumy szacunkowej wartości powstałych w wyniku podziału działek, było zasadne. Powyższą decyzję A. T. i P. T. zaskarżyli skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S., w której zakwestionowali sposób oszacowania wartości ich nieruchomości, polegający na sumowaniu wartości działek po podziale, jako niezgodny z art. 98a u.g.n. Wyrokiem z dnia 18 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Sz 665/14 Sąd uchylił decyzję Kolegium z dnia [...] r. i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd stwierdził, że w rozpoznawanej sprawie wzrost wartości nieruchomości określono stosując podejście porównawcze, zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. Według Sądu, z treści powołanego przepisu jasno wynikało, że przy przyjęciu podejścia porównawczego wartość nieruchomości określa się z uwzględnieniem cen jakie uzyskano za nieruchomości podobne - w tym przypadku podobne do nieruchomości składającej się z działek od nr [...] do [..]. Tymczasem w przedmiotowej sprawie decyzja została wydana w oparciu o operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości po podziale, jako sumy wartości poszczególnych działek. Taki sposób ustalania wartości nieruchomości po podziale był – według Sądu - niezgodny z art. 98a u.g.n., albowiem nieruchomość nie została potraktowana jako całość, na której wydzielono poszczególne działki, a część wyłączono z szacowania. Jak wskazał dalej Sąd, organy orzekające w sprawie pomimo uzasadnionych zarzutów ze strony skarżących w toku postępowania, w tym odnoszących się do drastycznego wzrostu cen nieruchomości w stosunku do ustaleń poczynionych przez tego samego rzeczoznawcę w sierpniu 2011 r. (pismo skarżących z dnia 23.10.2013 r. w aktach adm.), bezkrytycznie przyjęły, że operat jest prawidłowy. Nie wystąpiły do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do zarzutów skarżących, ograniczając się jedynie do wyjaśnienia kwestii ich wniosku skierowanego do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych. W tej sytuacji, Sąd za przedwczesne uznał ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego. Operat ten, zawierał szereg niejasności odnoszących się zarówno do oszacowania nieruchomości przed jak i po podziale, wyboru transakcji nieadekwatnych do szacowanej nieruchomości oraz nieuprawnioną wycenę poszczególnych działek skarżących powstałych w wyniku podziału nieruchomości. W ocenie Sądu, przy tak wielu uchybieniach organy w niniejszej sprawie nie dysponowały opinią pozwalającą ustalić wzrost wartości nieruchomości. Ze względu na stwierdzone uchybienia, Sąd uznał za zasadne zobowiązanie rzeczoznawcy do wyjaśnienia wskazanych uchybień i odniesienia się do pisma skarżących z dnia 23 października 2013 r. Organ winien był również rozważyć skorzystanie z opinii innego biegłego lub poddać ocenę operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] r., Nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 98a ust. 1 oraz art. 157 ust. 1 u.g.n.. ponownie utrzymało w mocy decyzję organu I instancji z dnia [...] r. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ odwoławczy stwierdził, że podstawą wszczęcia i prowadzenia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej był, stwierdzony obiektywnie przez rzeczoznawcę majątkowego, wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem. Oceniając sporządzony dla potrzeb kontrolowanego postępowania operat szacunkowy pod względem formalnym, Kolegium zgodziło się z organem I instancji, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów u.g.n., a także zawierał wszystkie wymagane elementy, wynikające z § 56 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy miała - zdaniem SKO - walor spójności i logiczności. Operat sporządzony został w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości. W ocenie Kolegium, przyjęta przez biegłego metoda ustalenia wartości nieruchomości odpowiadała prawu. W rozpoznawanej sprawie określenie wartości nieruchomości po jej podziale najpełniej odzwierciedla suma wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości. Na zastrzeżenia skarżących w tej kwestii biegły udzielił wyczerpującej odpowiedzi w toku postępowania wyjaśniającego, wskazując, iż analiza rynku pozwala na ustalenie, że podział nieruchomości umożliwia jej właścicielowi racjonalniejsze nią gospodarowanie i korzystniejsze zbycie. Organ wskazał też, iż podobne stanowisko w zakresie metody wyceny, polegającej na sumowaniu wartości części nieruchomości podzielonej, zajął WSA w Ł. w wyroku z dnia 15 stycznia 2015 r., sygn. akt II SA/Łd 737/14. Kolegium podziela stanowisko tej części judykatury, która taki sposób ustalenia i wyliczenia wartości nieruchomości po podziale, jak reprezentowany w kwestionowanym rozstrzygnięciu, uznaje za prawidłowy. Zdaniem SKO, użytego w art. 98a u.g.n. pojęcia "nieruchomość", w odniesieniu do nieruchomości przed podziałem i po podziale oznacza, że ustalenia wzrostu wartości nieruchomości dokonuje się przez porównanie wartości istniejącej przed podziałem i zsumowanej wartości wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku podziału. Za przedstawionym stanowiskiem opowiedziało się też Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych. Jest ono też zgodne ze stanowiskiem Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 31 października 2013 r. Podobną opinię wyraziło również Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju (pismo z dnia 22 maja 2014 r.). Analizując zatem ponownie odwołanie organ II instancji uznał, że kwestionowana decyzja jest właściwa i nie narusza przepisów prawa. Powyższą decyzję A. T. i P. T. również zaskarżyli skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w której wnieśli o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia temu organowi. Ponadto skarżący wnieśli o zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania sądowego. Kwestionowanej decyzji skarżący zarzucili naruszenie: - art. 10 K.p.a. - argumentując, że odstąpienie od zasady czynnego udziału stron w każdym stadium postępowania może wystąpić tylko w przypadku zagrożenia życia lub zdrowia ludzkiego bądź groźby niepowetowanej szkody materialnej. Kodeks traktuje ten obowiązek jako prawo wypowiedzenia "ostatniego słowa". W trakcie postępowania przed Kolegium, organ nie informował strony o żadnych czynnościach, ani nie dał szansy stronie wypowiedzieć się co do zebranych materiałów; - art. 7 w zw. z art. 77 § 1 K.p.a., poprzez "odrzucenie w całości" wyroku WSA w S. z dnia 18 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Sz 665/14, w tym w części podstawowej, tj. naruszenia art. 98a u.g.n., i cytowanego w tym orzeczeniu stwierdzenia: "zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale, szacunek winien być oceniany pod względem poszczególnych cech charakterystycznych"; - art. 98a u.g.n., - podkreślając, iż przepis ten wskazuje, że kluczowym warunkiem ustalenia opłaty adiacenckiej jest potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości, a wzrost ten wynikać winien wyłącznie z zaistnienia ustawowej przesłanki, jaką jest dokonanie podziału nieruchomości. W oparciu o stanowisko orzecznictwa sądowoadministracyjnego, skarżący wywiedli twierdzenie, że przedmiotem wyceny, zarówno przed i po podziale, winna być tylko i wyłącznie nieruchomość zapisana w księdze wieczystej. Wycenie takiej nie podlega działka czy działki a nieruchomość – jako całość. Zatem zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale, szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu, bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową. Nadanie działkom odrębnych numerów geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych, bowiem, jeżeli działki takie objęte są jedną księgą wieczystą, to bez względu na sposób rozumienia pojęcia nieruchomości składają się one na jedną nieruchomość. Powyższe oznacza, że - w okolicznościach rozpatrywanej sprawy - przedmiotem wyceny zarówno przed, jak i po podziale, mogła być tylko i wyłącznie nieruchomość zapisana w księdze wieczystej. Analiza orzecznictwa wskazuje bezsprzecznie, że nie ma podstaw aby rzeczoznawca majątkowy wartość nieruchomości po podziale określał jako sumę wartości powstałych wskutek podziału działek geodezyjnych - tak jak to uczynił rzeczoznawca majątkowy w operacie z maja 2013 r. Do ustalenia ceny nieruchomości skarżących o powierzchni [...] m2, rzeczoznawca za podobne uznał działki o powierzchni [...] m2, [...] m2, [...] m2. W ocenie skarżących, nieruchomości przyjęte w operacie szacunkowym nie stanowią nieruchomości podobnych i nie mogą stanowić podstawy wyceny. Dla skarżących nie budzi wątpliwości, że odniesieniem przy poszukiwaniu nieruchomości podobnych jest "nieruchomość będąca przedmiotem wyceny", a nie poszczególne jej składniki (działki); - art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., - wskazując, że Kolegium nie dopuszczając strony do postępowania nie dało możliwości przedstawienia kontrdowodu w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców. Organ permanentnie odmawiał uznania za dowód w sprawie podjętego postępowania dotyczącego oceny pracy rzeczoznawcy majątkowego, o którą wnioskowała strona do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w dniu 24 października 2013 r.) lub opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego; - art. 80 w zw. z art. 107 § 3 K.p.a., poprzez zaniechanie wskazania, z jakich przyczyn organ uznał obecną wycenę za wiarygodną oraz przyczyn, dla których odmówił wiarygodności i mocy dowodowej innym dowodom, a także poprzez zaniechanie przeprowadzenia postępowania dowodowego w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w szczególności faktycznej wartości nieruchomości. Kolegium, wbrew orzeczeniu WSA w S. z dnia 18 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Sz 665/14, ponownie przyjęło kwestionowany przez skarżących operat szacunkowy jako dokument rozstrzygający w sprawie, podpierając się jedynie wyjaśnieniami rzeczoznawcy. Wbrew stanowisku Sądu, nie rozważano skorzystania z opinii innego biegłego lub poddania w ocenę operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, na podstawie art. 157 u.g.n. W opinii skarżących, gdy sporządzony wcześniej operat został zakwestionowany przez sąd administracyjny organ winien był zlecić sporządzenie w sprawie kolejnego operatu szacunkowego. Odmienne działanie organu odwoławczego nie budzi zaufania do instytucji państwa i stoi w sprzeczności z art. 8 K.p.a. Kolegium wydało decyzję w całości ignorującą orzeczenie WSA w S. w tejże sprawie, nie dając jednocześnie skarżącym możliwości skorzystania z praw przysługujących stronie. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. W ocenie organu odwoławczego podstawą wcześniejszego uchylenia przez Sąd jego decyzji był brak dokonania analizy operatu szacunkowego pod względem jego prawidłowości i legalności. Kolegium dwukrotnie zwróciło się do organu I instancji o uzyskanie od rzeczoznawcy stosownych wyjaśnień odnośnie opracowanego przez niego operatu szacunkowego, a wskazanych w wyroku oraz odniesienia się do pisma skarżących z dnia 23 października 2013 r. W odpowiedzi rzeczoznawca potwierdził, że wskazane w nim wartości są prawidłowe, a operat sporządzony został zgodnie z przepisami. Organ, akceptując zastosowaną przez biegłego metodę i sposób wyceny nieruchomości a odrzucając jednocześnie inne metody, powołał się na stanowisko wyrażone w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, a także na stanowisko Komisji Arbitrażowej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz opinię Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju. Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. z w a ż y ł, co następuje: Skarga okazała się zasadna. Należy przypomnieć, że sprawa wymierzenia skarżącym opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...] położonej w obrębie M., spowodowanej jej podziałem, była przedmiotem badania i wydanej w ich wyniku prawnej oceny, przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w S., który wyrokiem z dnia 18 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Sz 665/14 uchylił, opartą na tym samym operacie szacunkowym decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r., stwierdzając, że została wydana z naruszeniem przepisów prawa materialnego - art. 98a u.g.n., jak i przepisów postępowania - art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd zawarł ocenę prawną i wskazania dla organu administracji publicznej co do dalszego postępowania, wskazując, że na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej w dotychczasowym postępowaniu opinii. W wyroku tym Sąd wskazał też, iż zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., wycenie podlega nie działka, czy działki a nieruchomość jako całość, zatem zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale, oszacowanie jej wartości winno być dokonywane w stosunku do całości gruntu, bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową. Tak też nieruchomość winna być oceniana pod względem poszczególnych cech charakterystycznych. Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. zwana dalej: P.p.s.a.), ocena prawna i wskazania co dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Oznacza to, że orzeczenie sądu administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, a jego oddziaływaniem objęte jest również przyszłe postępowanie administracyjne w sprawie. Między oceną prawną a wskazaniami co do dalszego postępowania zachodzi zatem ścisły związek. Ocena prawna dotyczy dotychczasowego postępowania organów administracyjnych w sprawie. Pojęcie to obejmuje zarówno krytykę sposobu zastosowania normy prawnej w zaskarżonym akcie, jak i wyjaśnienie, dlaczego stosowanie tej normy przez organ, który wydał ten akt, zostało uznane za błędne (por. wyrok NSA z dnia 24 czerwca 2015 r., sygn. akt II FSK 1409/13, opubl. w Lex nr 1783556). Natomiast wskazania określają sposób postępowania organu w dalszym procedowaniu. Stanowią one więc konsekwencje oceny prawnej, zwłaszcza oceny przebiegu postępowania przed organami administracyjnymi i rezultatu tego postępowania w postaci materiału procesowego zebranego w danej sprawie. Wskazania sądu administracyjnego wiążąco wytyczają zatem kierunek działania organu przy ponownym rozpoznaniu sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych w postaci braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych (por. wyrok NSA z dnia 8 października 2015 r., sygn. akt II GSK 2530/14, opubl. w Lex nr 1942634). Przenosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy, Sąd stwierdził, że ponownie rozpatrujący sprawę organ odwoławczy rażąco nie zastosował się do oceny prawnej wyrażonej przez Sąd w wyroku z dnia 18 lutego 2015 r., a także nie podjął się wyjaśnienia okoliczności istotnych dla wyniku postępowania administracyjnego. Kolegium całkowicie zignorowało przyjęte w przedmiotowym wyroku przez Sąd stanowisko, że w świetle art. 98a u.g.n. zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale, szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu, bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową, oraz że tak też winien być on oceniany pod względem poszczególnych cech charakterystycznych. Obowiązkiem organu w toku ponownie prowadzonego postępowania było więc szczegółowe zbadanie sprawy z uwzględnieniem dokonanej przez sąd wykładni prawa materialnego. Tymczasem w zaskarżonej decyzji organ odwoławczy poddał polemice i krytyce zawarty w powyższym wyroku pogląd Sądu, konfrontując go z odmiennymi poglądami innych sądów administracyjnych w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, zgodnie z którymi w procesie szacowania wartości po jej podziale najpełniej odzwierciedla ją suma wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału. Powyższa ocena SKO w K. pozostaje zatem w oczywistej sprzeczności ze stanowiskiem tutejszego Sądu zawartym w wyroku z dnia 18 lutego 2015r., sygn. II SA/Sz 665/15, który przedstawiony w stanowiącym podstawę rozstrzygnięcia operacie szacunkowym sposób ustalania wartości nieruchomości po podziale uznał za niezgodny z art. 98a u.g.n. Nie wystarczy w takiej sytuacji stwierdzenie Kolegium, że dwukrotnie zwracało się do organu I instancji celem uzyskania od rzeczoznawcy dodatkowych wyjaśnień odnośnie opracowanego przez niego operatu, skoro przyjęty przez organ kierunek poczynienia ustaleń stanu faktycznego nie uwzględniał jednocześnie wykładni prawa przedstawionej w orzeczeniu sądowym. Skutkiem uprawomocnienia się powyższego wyroku był obowiązek zastosowania się przez organ do oceny prawnej i wynikającej z niej wytycznych, które zostały w tym orzeczeniu wskazane. Przepis z art. 153 P.p.s.a. ma charakter bezwzględnie obowiązujący, wobec czego ani organ administracji publicznej, ani sąd administracyjny orzekając ponownie w tej samej sprawie, nie może pominąć oceny prawnej wyrażonej wcześniej w orzeczeniu, gdyż ocena ta wiąże go w danej sprawie. Ocena ta obejmuje swoim zasięgiem wszystkie postępowania w granicach danej sprawy, o ile stan faktyczny i prawny nie ulegną zmianie, lub jeżeli ocena prawna czy też wskazania zawarte w tym orzeczeniu nie zostaną uchylone w prawem przewidziany sposób. W realiach niniejszej sprawy nadal więc pozostaje aktualna ocena prawna i wskazania wynikające z ww. prawomocnego wyroku Sądu z dnia 18 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Sz 665/14, do których organ odwoławczy winien się zastosować w pełnym zakresie. Podkreślić należy, że Sąd poprzednio rozpoznający sprawę ocenił, że operat szacunkowy z maja 2013 r. zawierał szereg niejasności odnoszących się zarówno do oszacowania nieruchomości przed, jak i po podziale, a także w zakresie wyboru transakcji nieadekwatnych do szacowanej nieruchomości oraz nieuprawnioną wycenę nieruchomości po podziale jako sumy wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości.Ze względu na te uchybienia, Sąd uznał za zasadne zobowiązanie przez organ rzeczoznawcy do wyjaśnienia wskazanych uchybień i odniesienia się do pisma skarżących z dnia 23 października 2013 r. Organ winien był również rozważyć skorzystanie z opinii innego biegłego lub poddać ocenę operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n. Powyższe wskazania nie zostały przez organ odwoławczy przy ponownym rozpoznawaniu odwołania wykonane. Rażącym tego wyrazem jest też niewyjaśnienie wskazywanej przez skarżących i Sąd drastycznej różnicy w wycenie nieruchomości przez tego samego rzeczoznawcę w operacie wykonanym w 2011 r. oraz w operacie będącym podstawą badanego rozstrzygnięcia, wykonanym w maju 2013 r. Końcowo zwrócić należy uwagę na konieczność zbadania przez organ, przed przeprowadzeniem powyższej analizy, czy postępowanie w sprawie nie stało się bezprzedmiotowe, skoro ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (art. 98 a ust. 1 u.g.n.). Sąd w tym zakresie nie mógł skorzystać z dyspozycji art. 145 § 3 P.p.s.a, albowiem w sprawie nie zostało ustalone z jakim dniem decyzja podziałowa stała się ostateczna. Reasumując, Sąd uznał, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem zasady związania organu ponownie rozpatrującego sprawę wskazaniami Sądu (art. 153 P.p.s.a.), a w konsekwencji narusza również art. 98a u.g.n. oraz art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a., w sposób, który powoduje konieczność uchylenia tej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. W związku z tym Sąd orzekł jak w pkt I sentencji wyroku. W przedmiocie kosztów postępowania sądowego, Sąd orzekł, jak w pkt II wyroku, na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 1 i art. 209 P.p.s.a.