II SA/Sz 1204/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.) Sędzia WSA Maria Mysiak Protokolant starszy sekretarz sądowy Agnieszka Klimek po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 lutego 2019 r. sprawy ze skargi E. J. - O. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r. znak: [...] Starosta Policki ustalił w kwocie [...]zł wysokość odszkodowania na rzecz E. J. z tytułu odjęcia prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1003 ha, obr. K., gm. K., która stała się własnością G. K., na podstawie ostatecznej decyzji Starosty [...] nr [...] z [...] r., znak: AB- [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Przebudowa drogi gminnej nr [...] w miejscowości K. i budowa ścieżki rowerowej K.- W., gm. K." - zwanej dalej decyzją "[...]". Dalej w pkt 2 orzeczenia decyzji organ I instancji ustalił G. K. płatnikiem odszkodowania, a w pkt 3 zobowiązał G. K. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ I instancji opisał przebieg postępowania oraz wyjaśnił, że dla wycenianej działki nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatem w oparciu o obowiązujące na dzień wydania decyzji zezwalającej (zrid) studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Kołbaskowo określone uchwałą Rady Gminy Kołbaskowo Nr XIII/125/2015 z dnia 16 listopada 2015 roku ustalił, że działka 7/5 usytuowana jest w obszarze funkcjonalnym: strefa produkcji rolniczej. Ustalenie wartości prawa związanego z przejętą na rzecz G. K. działką nr [...] o pow. [...] ha, obr. K. , gm. K. nastąpiło w oparciu o operat szacunkowy z 10 sierpnia 2017 r. sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego T. M. uzupełniony aneksem z 15 maja 2018 r. Do określenia wartości rynkowej prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegły rzeczoznawca majątkowy dla potrzeb wyceny zbadał lokalny jak i regionalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych z okresu dwóch ostatnich lat przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego pod inwestycje celu publicznego i nieruchomości rolnych. Wyselekcjonował 12 transakcji dotyczących nieruchomości o zbliżonym charakterze, a więc o podobnych cechach mających istotny wpływ na ich cenę. Ceny analizowanych nieruchomości wahają się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 . Po dokonaniu obliczeń, rzeczoznawca majątkowy, w sporządzonym operacie szacunkowym ustalił wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości w wysokości [...] zł. Od przedmiotowej decyzji odwołanie wniosła E. J. - O.. Odwołująca podniosła, że zaskarża decyzję organu I instancji w całości, wnosząc przy tym o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Jednocześnie wskazała na konieczność uzupełnienia postępowania dowodowego w zakresie zlecenia wykonania nowego operatu szacunkowego dotyczącego wyceny nieruchomości innemu rzeczoznawcy niż ten, który wykonywał opracowanie na potrzeby postępowania przed organem I instancji. Ewentualne uzupełnienie postępowania dowodowego przez organ II instancji w zakresie wyżej opisanym, a następnie uchylenie decyzji organu I instancji i orzeczenie co do istoty sprawy. E. J.- O. zarzuciła decyzji Starosty P. m.in.: - naruszenie art. 12 ust. 5 w zw. z art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2017, poz. 1496 j.t.), poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i przyjęcie, że przyznana suma odszkodowania jest właściwa pomimo tego, że ustalona suma nie odzwierciedla właściwej wartości wywłaszczonej nieruchomości; - naruszenie art. 134 § 1-3 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie niewłaściwych kryteriów wpływających na wycenę wywłaszczanej nieruchomości, błędne ustalenie zbioru nieruchomości podobnych, których transakcje powinny determinować cenę wywłaszczanej nieruchomości, a także poprzez niewłaściwą ocenę cech które powinny wpływać na cenę metra kwadratowego; - naruszenie art. 7 k.p.a. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i oparcie rozstrzygnięcia w sprawie na dowodzie w postaci operatu szacunkowego, który nie został sporządzony w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami; - naruszenie art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie dowolnej oceny dowodów. W uzasadnieniu odwołująca się podkreśliła, iż operat w przedmiotowej sprawie został sporządzony w sposób nieprawidłowy, niepozwalający na prawidłowe określenie wartości wywłaszczanej nieruchomości. Zarzuciła, że organ w toku postępowania nie dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby postępowania. Jednocześnie odwołująca wniosła o sporządzenie na zlecenie organu kolejnego operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, bowiem operat sporządzony w sprawie jest wadliwy i nie pozwala na prawidłowe rozstrzygnięcie. Rozpoznając złożone odwołanie Wojewoda Z. decyzją z dnia [...] r. nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2017 r., poz. 1257) w związku z art. 12 ust. 4a, 4f i ust. 5, art. 11 a ust. 1, art. 12 ust. 1 i ust. 4, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2017, poz. 1496 j.t.) – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ II instancji wskazał przepisy stanowiące podstawę prawną podjętego rozstrzygnięcia. Wyjaśnił, że starosta, wykonujący zadania zlecone z zakresu administracji rządowej, w odniesieniu do dróg gminnych wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które z mocy prawa stały się własnością gminy. Odszkodowanie za nieruchomości, przysługuje m.in. dotychczasowym właścicielom nieruchomości oraz ustalane jest w oparciu o odpowiednio stosowane przepisy o gospodarce nieruchomościami z uwzględnieniem art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W myśl art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.) zwanej dalej "u.g.n.", w związku z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach (...), ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Wojewoda podkreślił, że stan nieruchomości określono na [...] r. (tj. w dacie wydania decyzji zrid), natomiast wartość ustalono wg cen aktualnych, tj. z 21 czerwca 2017 r. Rzeczoznawca ustalił, iż badana nieruchomość nie została objęta planem zagospodarowania przestrzennego gminy. Zatem w oparciu o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Kołbaskowo – (Uchwała Rady Gminy Kołbaskowo Nr XIII/125/2015 z dnia 16 listopada 2015 r. ) organ ustalił, że działka [...] usytuowana jest w obszarze funkcjonalnym: strefa produkcji rolniczej. Biegły rzeczoznawca majątkowy, w operacie szacunkowym z 21 czerwca 2017 r. po dokonaniu obliczeń ustalił wartość prawa własności nieruchomości oznaczonej działką nr [...] w wysokości [...] zł. Wobec zgłoszonych przez pełnomocnika odwołującej uwag rzeczoznawca ustosunkował się do nich oraz przedłożył organowi nowy operat szacunkowy z dnia 10 sierpnia 2017 r., który sporządził z uwagi na niewłaściwą interpretację przeznaczenia nieruchomości i błędne wskazanie rodzaju rynku nieruchomości porównawczych. Jednocześnie unieważnił sporządzony 21 czerwca 2017 r. operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie. W nowym operacie stan nieruchomości określono na 20 luty 2017 r. (tj. w dacie wydania decyzji zrid), natomiast wartość ustalono wg cen aktualnych, tj. z 10 sierpnia 2017 r. Określenie wartości wycenianej nieruchomości nastąpiło na podstawie iloczynu ustalonej wartości jednostkowej i powierzchni działki, i wyniosła [...] zł. Pełnomocnik strony pismem z dnia 7 września 2017 r. zakwestionował treść nowego operatu szacunkowego z 10 sierpnia 2017 r. Podniósł zły dobór nieruchomości podobnych, co skutkowało zaniżeniem wartości nieruchomości, a tym samym wysokości odszkodowania. Jednocześnie zwrócił się z wnioskiem o wystąpienie w trybie art. 157 u.g.n. do Z. Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w S., w celu oceny prawidłowości sporządzonego operatu lub o zwrócenie się do innego rzeczoznawcy o sporządzenie wyceny. Ponadto pismem z 13 października 2017 r. poinformował, że skierował wniosek o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z 10 sierpnia 2017 r. do Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w S.. Dnia 24 kwietnia 2018 r. wpłynęła do Starostwa Powiatowego w P. Opinia Komisji Opiniującej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości w S.. Zespół opiniujący po zbadaniu operatu i przeanalizowaniu dokumentów stwierdził, że sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy dla nieruchomości oznaczonej działką nr [...] położonej w Karwowie, gm. K., został sporządzony prawidłowo, oprócz objęcia analizą rynku lokalnego osiedli peryferyjnych Gminy Miasto S.. W związku z ww. zaleceniem 15 maja 2018 r. rzeczoznawca majątkowy złożył aneks do operatu szacunkowego z 10 sierpnia 2017 r. Zakres opracowania obejmował wykonanie nowej analizy gruntów dla rynku regionalnego z uwzględnieniem również osiedli peryferyjnych Gminy Miasto S.. Nowa analiza rynku nie wykazała podstaw do weryfikacji transakcji i zmiany oszacowania nieruchomości. Mając powyższe na względzie, biegły rzeczoznawca majątkowy podtrzymał założenia merytoryczne, przyjęte w wycenie ww. nieruchomości, a w konsekwencji określoną na ich podstawie wartość nieruchomości wskazaną w operacie szacunkowym z 10 sierpnia 2017 r. W dalszej części uzasadnienia Wojewoda zwrócił uwagę, że w piśmie z 16 sierpnia 2018 r. biegły rzeczoznawca udzielił obszernej odpowiedzi na zarzuty w zakresie wyceny ujęte przez pełnomocnika strony w odwołaniu od decyzji Starosty P.. Zdaniem organu odwoławczego, operat szacunkowy stanowiący podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania oraz aneks do ww. operatu zostały sporządzone w sposób logiczny, zupełny, rzeczowy i zawierają wszelkie niezbędne informacje, a w rezultacie czynią zadość przepisom ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także uwzględniają konstytucyjną zasadę słuszności odszkodowania. Operat został zatem uznany za wystarczający dowód do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Jednocześnie podkreślił, że strona nie przedstawiła alternatywnej propozycji ustalenia wysokości odszkodowania w szczególności nie przedłożyła innego operatu szacunkowego. Z kolei odpowiedź rzeczoznawcy majątkowego na wniesione uwagi uznał za spójną, rzeczową i w pełni wyjaśniającą wszelkie wątpliwości. W rezultacie stwierdził brak podstaw do zakwestionowania przedmiotowej wyceny. Poddając natomiast analizie prawidłowość przeprowadzenia postępowania administracyjnego przez organ I instancji stwierdził, że Starosta P. prawidłowo ocenił operat szacunkowy z punktu widzenia treści art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a. i art. 80 k.p.a., tak, jak każdy inny materiał dowodowy pod względem jego przydatności do wydania orzeczenia kończącego postępowanie. Mając na uwadze powyższe, Wojewoda stwierdził, że podniesione w odwołaniu zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organem I instancji zostało przeprowadzone w sposób na tyle wyczerpujący, że wystarczyło to do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. złożyła E. J. – O. wnosząc o jej uchylenie oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, jako niezgodnych z prawem oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: 1) naruszenie przepisów postępowania tj. art. 80 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. dokonanie sprzecznej z zasadami logiki oceny dowodu z operatu szacunkowego z dnia 10 sierpnia 2017 r. wraz z aneksem z dnia 15 maja 2018 r. polegającej na przyjęciu, iż autorka operatu usunęła nieprawidłowości operatu szacunkowego z dnia 10 sierpnia 2017 r. zgodnie z zaleceniami Komisji Opiniującej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości w S., podczas gdy biegła w treści aneksu z dnia 15 maja 2018 r. nie uzupełniła bazy transakcji o rynek osiedli peryferyjnych Gminy Miasta S. z powodu rzekomego braku transakcji, co jest sprzeczne z treścią operatu z dnia 10 sierpnia 2017 r., gdzie na stronie 13 biegła przyznała, że transakcje ze S. za 1 m2 gruntu na cele publiczne zwykle przekraczały [...] zł/m2, a w konsekwencji oparcie ustaleń faktycznych na błędnie sporządzonym operacie szacunkowym i zaniżenie wysokości przyznanego odszkodowania na rzecz skarżącej; 2) naruszenie przepisów postępowania tj. art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a. polegające na braku merytorycznego odniesienia się do zarzutów podniesionych przez stronę w odwołaniu, a w konsekwencji braku wskazania okoliczności dla których odmówiono uwzględnienia zarzutów zawartych w odwołaniu, pomimo istnienia takiego obowiązku wynikającego z przepisów kodeksu postępowania administracyjnego; 3) naruszenie przepisów postępowania tj. art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 78 § 1 k.p.a. polegające na pominięciu wniosku strony o przeprowadzenie dowodu z operatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, podczas gdy operat szacunkowy stanowiący podstawę decyzji o ustaleniu odszkodowania został sporządzony nieprawidłowo w zakresie właściwości i zasadności analiz, opinii i wniosków i nie może być wykorzystany do celu w jakim został sporządzony, co rodzi konieczność sporządzenia całkiem nowego operatu przez innego rzeczoznawcę majątkowego; 4) naruszenie art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegające na utrzymaniu w mocy decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania opartej na operacie szacunkowym, który nie został sporządzony w pełni zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców, co zostało potwierdzone opinią Komisji Opiniującej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości w S.; 5) naruszenie prawa materialnego tj. art. 12 ust. 4b ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, polegające na tym, iż decyzja organu I instancji wydana została z przekroczeniem 30 dniowego terminu określonego w powołanym art. 12 ust. 4b przedmiotowej ustawy. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Z.i wniósł o jej oddalenie oraz utrzymał swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2188 j.t.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 j.t.), zwanej dalej: "p.p.s.a.", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną. Przedmiotem skargi jest decyzja Wojewody Z. utrzymująca w mocy decyzję Starosty P. w przedmiocie odszkodowania na rzecz E. J. – O. z tytułu odjęcia prawa własności nieruchomości nr [...] położonej w obrębie K., gm. K., która stała się własnością G. K. na podstawie ostatecznej decyzji Starosty P. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Sądowa kontrola, dokonana według wskazanego kryterium, doprowadziła do uznania, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2017, poz. 1496 j.t.), zwanej dalej: "ustawą". Przepis art. 12 ust. 4 a ustawy stanowi, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 (tj. za nieruchomości, które na skutek decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego) wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odszkodowanie przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. (ust. 4 f). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 ustawy). Stosownie do przepisu art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.), zwanej dalej: "u.g.n.", ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia odszkodowania stanowi więc zawsze wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli osobę, która nabyła uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 130 ust. 2 w związku z art. 7 i art. 240 ust. 2 u.g.n.). Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego jest więc niezbędnym dowodem, pozwalającym na ustalenie wartości nieruchomości. Zasadniczo zarzuty skargi polegają na zakwestionowaniu przez stronę skarżącą dowodu, w oparciu o który została wydana zaskarżona decyzja, tj. operatu szacunkowego z dnia 10 sierpnia 2017 r. sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego – T. M., uzupełnionego następnie aneksem z dnia 15 maja 2018 r. W ocenie skarżącej dokonanie sprzecznej z zasadami logiki oceny dowodu z operatu szacunkowego wraz z aneksem doprowadziło do naruszenia art. 80 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. w związku z art. 7 k.p.a. Powyższa ocena polegała na przyjęciu przez organ, iż autorka operatu usunęła jego nieprawidłowości stosownie do zaleceń Komisji Opiniującej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości w S. (zawartych w opinii z dnia 22 kwietnia 2018 r.), podczas gdy biegła w treści aneksu z dnia 15 maja 2018 r. nie uzupełniła bazy transakcji o rynek osiedli peryferyjnych Gminy Miasta S.. Ocenę powyższych zarzutów należy zacząć od stwierdzenia, że choć operat szacunkowy, stanowiący opinię biegłego w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego (art. 84), podlega ocenie, jak każdy element materiału dowodowego, jednak trzeba mieć na uwadze jego specyfikę. Konieczność powołania biegłego jest determinowana faktem, że organ nie dysponuje odpowiednimi wiadomościami specjalnymi dla poczynienia kluczowych dla sprawy ustaleń faktycznych (w rozpoznawanej sprawie – oszacowania wartości nieruchomości). Nie zmienia tej oceny fakt, że w analizowanym przypadku nakaz skorzystania z opinii biegłego wynika wprost z przepisu prawa (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Ustawodawca wprowadzając tą regulację kierował się tymi samymi względami – brakiem odpowiedniej wiedzy specjalistycznej po stronie organów, które mają ustalić wysokość odszkodowania w oparciu o wartość nieruchomości. Ta konstatacja determinuje zakres oceny tego elementu materiału dowodowego. Niewątpliwie organ ma obowiązek ocenić opinię (w tym wypadku operat) z punktu widzenia prawidłowości formalnej (w tym zastosowania prawnie określonej metodologii sporządzania operatu), logiki, spójności, zgodności z doświadczeniem życiowym. Jednakże ani organ, ani sąd administracyjny, nie mogą wkraczać w istotę wiadomości specjalnych, bo nimi nie dysponują. Zastosowana przez rzeczoznawcę metodologia, w szczególności właściwe określenie rynku i dobór nieruchomości porównawczych, mieści się w sferze wiadomości specjalnych, wiedzy fachowej biegłego (rzeczoznawcy), co do której tak organ, jak i sąd administracyjny kontrolujący legalność działania organu, mają ograniczone możliwości wkraczania. Przesądza o tym również treść art. 154 ust. 1 u.g.n., wskazująca, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Specyfika operatu sprawia, że nie da się w sposób sztywny i szczegółowy uregulować metodologii stosowanej przez biegłego (rzeczoznawcę). Konieczność sięgnięcia po wiadomości specjalne zakłada pewien stopień zaufania do rzetelności i wiedzy biegłego i wymaga pozostawienia mu pewnej swobody, niezbędnej z uwagi na specyfikę wiedzy specjalistycznej, nie poddającej się ujęciu w sztywne ramy prawne. W związku z tym, poza wykazaniem naruszenia regulacji prawnych determinujących w sposób ogólny metodologię stosowaną przez rzeczoznawcę, podważenie prawidłowości operatu wymaga wykazania takich błędów, które wynikają z kwestii mieszczących się w granicach tego, co jest w stanie ocenić organ, a następnie skontrolować sąd – spójności, logiki, zgodności z doświadczeniem życiowym. W rozpoznawanej sprawie Sąd nie dostrzegł ani naruszenia prawnych dyrektyw sporządzania operatu, ani błędów w zakresie spójności, logiki czy zgodności z doświadczeniem życiowym. Nie było zatem podstaw do uznania, że organ II instancji niewłaściwie ocenił operat i oparł się na wadliwym źródle kluczowych dla sprawy ustaleń faktycznych. Odnosząc się do podniesionych w skardze zarzutów związanych z brakiem uwzględnienia przez rzeczoznawcę zaleceń wskazanych w Opinii Komisji wobec nieuzupełnienia przez biegłą bazy transakcji o rynek osiedli peryferyjnych Gminy Miasta S. wyjaśnić należy, że zespół oceniający po przeanalizowaniu dokumentów dotyczących sprawy stwierdził, że operat szacunkowy z dnia 10 sierpnia 2017 r. został sporządzony poprawnie, oprócz objęcia analizą rynku lokalnego osiedli peryferyjnych Gminy Miasto S., w których są również transakcje pod drogi. W świetle wskazanego zalecenia biegły rzeczoznawca złożył aneks do operatu z dnia 15 maja 2018 r. Jak wynika z treści wskazanego dokumentu skoro na terenie analizowanego rynku lokalnego nie występowała wystarczająca ilość transakcji nieruchomościami gruntowymi z podobnym do nieruchomości rozpatrywanej przeznaczeniem, zatem do dalszych rozważań przyjęto dane możliwe do uzyskania z terenu rynku regionalnego. W tej sytuacji podkreślenia wymaga, że zgodnie z zaleceniem Komisji operat winien zostać uzupełniony o analizę rynku, którą przeprowadza mający specjalistyczną wiedzę biegły. Inaczej rzecz ujmując poprawienie operatu polegało na jego uzupełnieniu o analizę rynku przy uwzględnieniu osiedli peryferyjnych, a nie na uzupełnieniu bazy transakcji o rynek osiedli peryferyjnych, jak uważa skarżąca. W ocenie Sądu biegła uzupełniła pierwotnie złożony operat zgodnie z zaleceniem Komisji. Z kolei ocena operatu szacunkowego przez organ nie jest możliwa w zakresie wiadomości specjalnych takich jak analiza cech rynkowych nieruchomości, zaś jak zostało to wykazane wyżej nie jest rolą organu, ani sądu weryfikowanie wiadomości specjalnych biegłego. Wbrew podnoszonym przez skarżącą argumentom, organ odwoławczy nie naruszył zasad wynikających z przepisów prawa procesowego (art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a.), dokonał wyczerpującej oceny sporządzonego operatu, zasadnie uznając go za prawidłowy i stanowiący źródło kluczowych dla rozstrzygnięcia sprawy ustaleń faktycznych. Sąd nie podziela również zarzutu wadliwego sporządzenia uzasadnienia (art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a.). Zarówno podstawa faktyczna, jak i prawna rozstrzygnięcia zostały wyjaśnione w prawidłowy sposób, pozwalający zrozumieć tok rozumowania organu, który doprowadził do takiego, a nie innego rozstrzygnięcia sprawy. Organ w obszernym uzasadnieniu odniósł się do wniosków zawartych w odwołaniu, szczegółowo przeanalizował zebrany w sprawie materiał dowodowy, czemu dał wyraz w uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia. Podkreślenia wymaga, że autorka operatu w piśmie z dnia 16 sierpnia 2018 r. ustosunkowała się do podnoszonych wobec operatu zarzutów, które to wyjaśnienia były również przedmiotem analizy organu II instancji. Zdaniem Sądu, organ II instancji prawidłowo ocenił przebieg postępowania oraz trafnie ustosunkował się do podnoszonych w odwołaniu zarzutów i argumentów. Podnoszone przez skarżącą zarzuty dotyczące art. 75 § 1 oraz 78 § 1 k.p.a. polegające na pominięciu jej wniosku o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego przez innego biegłego, z uwagi na wadliwość operatu przyjętego przez organ, należy uznać za chybione i niczym nieuzasadnione. Wyjaśnienia wymaga, że w przypadku, gdy dokonana ocena operatu szacunkowego budzi wątpliwości co do jego wiarygodności w zakresie wiadomości specjalnych, jedyną drogą jego weryfikacji jest, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., zlecenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu organizacji rzeczoznawców majątkowych. W świetle tego przepisu, tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych władna jest dokonać merytorycznej oceny zwartości operatu szacunkowego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 1224/13, LEX nr 1771894). Strona kwestionująca dany operat powinna zatem przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, bądź przedstawienia dowodu z wartości nieruchomości w postaci operatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Skarżąca pomimo zarzutów względem wyceny nie skorzystała z powyższych uprawnień. W sytuacji gdy, skarżąca przedstawiłaby kontroperat, z którego wynikałoby, że szacunkowa wartość nieruchomości wynikająca z operatu sporządzonego na zlecenie organów administracyjnych znacznie odbiega od wartości przedstawionej w kontroperacie, a organ tej okoliczności nie uwzględniłby – wówczas rzeczywiście zarzut naruszenia art. 78 k.p.a. mógłby być uzasadniony. Oczekiwanie natomiast na to, że organ administracji publicznej będzie poszukiwał nowego biegłego, który sporządzi inny operat, być może korzystniejszy dla skarżącej, nie stanowi wniosku dowodowego. Operat sporządzony przez biegłego był niewadliwy, co szeroko wykazał organ II Instancji. Subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości jest zbyt niska, nie świadczy o wadliwości operatu skoro strona nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego. Natomiast zarzut naruszenia art. 75 k.p.a. jest o tyle niezrozumiały, że obowiązkowy w tej sprawie dowód z opinii biegłego został dopuszczony, a biegły wyjaśniał wyczerpująco wszystkie zarzuty i zastrzeżenia. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazać należy, że przepis ten został umieszczony w Dziale V ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczącym działalności zawodowej w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami i jest skierowany do rzeczoznawców majątkowych wyznaczając ich standardy zawodowe. Zgodnie z jego treścią rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Jego ewentualne naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego skutkuje odpowiedzialnością zawodową (art. 178 ust. 1 u.g.n.), co nie było przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie. Zdaniem Sądu skarżąca nie wykazała, aby rzeczoznawca majątkowy T. M. nie wypełniła wymogów wynikających z cytowanego wyżej art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zarzut ten został powiązany z kwestionowaniem zasadności przyjętego przez organ operatu. Jak zostało to wyjaśnione wyżej elementy sporządzonego przez tego rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego zostały wyjaśnione i ocenione przez organy administracji orzekające w sprawie, zaś skarżąca nie przedstawiła dowodu, który podważałby legalność lub prawidłowość tego operatu albo zawierał negatywną ocenę czynności zawodowych wykonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego. Z kolei wbrew przeświadczeniu skarżącej wadliwość operatu nie została potwierdzona w opinii Komisji, która wskazała na jego prawidłowość, wymagającą uzupełnienia w kwestii, która była przedmiotem wyżej poczynionych rozważań. Za chybiony należy również uznać zarzut naruszenia art. 12 ust. 4b ustawy, zgodnie z którym decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Decyzja stanowiąca podstawę wypłaty odszkodowania, czyli decyzja Starosty P. z dnia [...] r. nr [...] stała się ostateczna w dniu [...] r., z kolei decyzja w przedmiocie odszkodowania została wydana w dniu [...] r., czyli po wskazanym terminie. Niemniej wyjaśnienia wymaga, że termin ten ma charakter procesowy, który może ulegać przedłużaniu według reguł określonych w art. 36 § 2 k.p.a. (por. wyrok NSA z dnia 4 sierpnia 2016 r., sygn. akt I OSK 2601/14, publ. na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Inaczej rzecz ujmując, termin ten może być niezachowany, jeżeli jest to skutkiem prowadzonego postępowania, w którym organ podejmuje prawem nakazane czynności, a ich natura prowadzić musi do przekroczenia tego terminu, bo ma ono usprawiedliwione podstawy. Zdaniem Sądu, konieczność dochowania przepisów prawa, związanych z wyborem rzeczoznawcy majątkowego i opracowaniem ekspertyz (operatów) kolejno z dnia 21 czerwca 2017 r. oraz 10 sierpnia 2017 r., aneksu z dnia 15 maja 2018 r., zawieszenie postępowania do czasu uzyskania opinii dotyczącej prawidłowości sporządzenia operatu, oraz ustosunkowania się organu do szeregu pism składanych w toku postępowania przez pełnomocnika skarżącej usprawiedliwiała przekroczenie terminu wskazanego w art. 12 ust. 4b ustawy. Organ zaś przedłużał termin rozpatrzenia sprawy, wskazując przy tym nowy termin jej rozpoznania. W tym stanie rzeczy, ponieważ zawarte w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.