II SA/Sz 1342/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj,, Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Aneta Ciesielska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 maja 2016 r. sprawy ze skargi M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Prezydent Miasta decyzją z dnia [..], na podstawie art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1, 2, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 782), § 1 ust. 2 uchwały Nr XLVII/906/05 Rady Miasta z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Zach. z 9 stycznia 2006 r. nr 1, poz. 8), zmienionej uchwałą nr XV/397/07 Rady Miasta z dnia 19 listopada 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Zach. z 14 grudnia 2007 r. nr 121, poz. 2256) ustalił M. M. opłatę adiacencką w kwocie[...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej, stanowiącej działkę nr [...], o powierzchni [...]m2, spowodowanego podziałem jej na działki o numerach [...]. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że decyzją Prezydenta Miasta z dnia [...] r., na wniosek właściciela, zatwierdzony został podział ww. nieruchomości. Organ podał dalej, że dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej zlecił uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie operatu szacunkowego. Po dokonaniu oględzin nieruchomości w dniu 3 listopada 2014 r. biegła B. L., w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.), w dniu 28 listopada 2014 r. sporządziła operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono, że wartość nieruchomości według stanu sprzed podziału wynosi [..] zł, zaś według stanu po jej podziale [..] zł. Prezydent Miasta dokonał oceny powyższego opracowania i stwierdził między innymi, że wartość rynkowa nieruchomości określona przez rzeczoznawcę przy zastosowaniu podejścia porównawczego, wraz z dopuszczalną metodą korygowania ceny średniej jest prawidłowa. Natomiast wartość nieruchomości przed podziałem biegła określiła po analizie transakcji sprzedaży działek niezabudowanych z prawem własności, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową, znajdujących się w wolnym obrocie w latach [..], położonych na terenie osiedli: Na badanym rynku biegła nie zaobserwowała w tym okresie czasu wyraźnego trendu rosnącego lub malejącego i dlatego założyła, że ceny dobrze opisują rynek i nie skorygowała ich o upływ czasu. Wartość nieruchomości przed podziałem została określona na podstawie bazy nieruchomości stanowiącej załącznik do operatu. Przeprowadzona analiza wykazała, że na wartość nieruchomości przed podziałem największy wpływ wywierają takie cechy jak: lokalizacja, uzbrojenie, otoczenie, możliwości zagospodarowania, uwarunkowania rynkowe, dojazd, przeznaczenie szczegółowe. Biegła, biorąc po uwagę przedstawione w analizowanej opinii szacunki, ostatecznie określiła wartość rynkową m2 gruntu przed podziałem na kwotę [..] zł/m2, a po podziale na kwotę [..] zł/m2. W ocenie organu I instancji operat szacunkowy sporządzony w tej sprawie spełnia kryteria poprawnej wyceny, zawarte w przepisach art. 151, art. 154 i art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W operacie wskazano właściwe podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne jego sporządzenia. Zbadano szczegółowo stan prawny przedmiotowej nieruchomości, dokonano opisu nieruchomości według stanu przed i po podziale, wskazano i uzasadniono sposób i metodę wyceny. Dokonano prawidłowej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, a zatem odpowiada on wymogom technicznym określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ uznał tym samym, że w całym procesie określania wartości nieruchomości biegły przyjął, że zmiana jej wartości jest skutkiem dokonanego podziału. Stwierdziwszy ponadto, że rzeczoznawca majątkowy przedstawił w operacie szacunkowym wszystkie konieczne informacje o szacowanej nieruchomości i nieruchomościach podobnych, operat nie został zakwestionowany przez organ samorządu rzeczoznawców majątkowych, a strona nie przedstawiła rozbieżnego operatu szacunkowego, Prezydent Miasta przyjął go jako podstawę obliczenia opłaty. Organ I instancji wyjaśnił, że opłata taka została naliczona przy zastosowaniu stawki 30%, wynikającej z uchwały Nr XLVII/906/05 Rady Miasta z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, zmienionej uchwałą nr XV/397/07 Rady Miasta z dnia 19 listopada 2007 r. Skoro zatem różnica wartości nieruchomości stanowiącej nieruchomość, na którą składają się działki nr [...], z obrębu przed i po podziale wynosi [..] zł, to w przedmiotowej sprawie opłata adiacencka wynosi [..] zł. M.M. wniósł odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta z dnia [..] r. W uzasadnieniu wskazał, że zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejmujący decyzję organ nie jest zobligowany ww. ustawą do automatycznego naliczenia w każdym przypadku opłaty adiacenckiej, ma natomiast taką możliwość. Zdaniem odwołującego się występuje wiele okoliczności towarzyszących każdemu podziałowi nieruchomości i wydaje się oczywiste, że urząd powinien je uwzględnić, określając, w którym przypadku opłatę należy naliczyć, a w którym należy od odstąpić od naliczania. Jako okoliczności związane z faktem podziału jego nieruchomości M.M. wskazał, że: - większą część działki otrzymanej w wyniku podziału przekazał starszemu synowi na budowę domu; - przekazanie nastąpiło w drodze darowizny aktem notarialnym, bez jakiegokolwiek zarobku; - dzielona działka była jego własnością od ponad dwudziestu lat, została zakupiona od osoby fizycznej i nigdy nie była własnością miasta; - dokonany podział wywołał koszty (geodezja, notariat, opłaty administracyjne). W tej sytuacji naliczenie dodatkowej opłaty dla miasta strona odbiera jako krzywdzące i niesprawiedliwe. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.), art. 98a ust. 1 i ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uchwały Nr XLVII/906/05 Rady Miasta z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, zmienionej uchwałą nr XV/397/07 Rady Miasta z dnia 19 listopada 2007 r., po rozpoznaniu odwołania, orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. Zdaniem organu II instancji, zarówno kwestia obowiązywania w dacie podziału uchwały Nr XLVII/906/05 Rady Miasta z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, zmienionej uchwałą nr XV/397/07 Rady Miasta z dnia 19 listopada 2007 r., jak i fakt, że podział nieruchomości dokonany został na wniosek jej właściciela nie budzi żadnych wątpliwości. Skoro więc decyzja w tym przedmiocie stała się ostateczna w dniu [..] r., to tym samym nie upłynął termin, w którym dopuszczalne jest ustalenie opłaty. Zaistniały zatem wszystkie przesłanki upoważniające organ do ustalenia opłaty adiacenckiej, o ile udowodniona i prawidłowo określona została zmiana wartości nieruchomości wskutek podziału. Kolegium podało, że zgodnie z wolą ustawodawcy wartość nieruchomości przed i po podziale dla potrzeb opłaty adiacenckiej ustala się w oparciu o wartości oszacowane w wycenie. Wycena sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego jest obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Operat jako dowód w sprawie ma na celu ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, którą stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 ustawy). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Kolegium podzieliło opinię organu I instancji, że operat szacunkowy sporządzony w tej sprawie pod względem formalnym jest poprawny i zgodny z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Posiada tym samym wartość dowodową. Wnioski wynikające ze sporządzonego operatu są logiczne, jednoznacznie i potwierdzają okoliczność, że wskutek dokonanego podziału wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła w zakresie wskazanym w operacie. Odpowiadając na zarzuty strony zawarte w odwołaniu, organ odwoławczy wskazał, że opłata adiacencka jest swoistego rodzaju daniną publiczną z tytułu geodezyjnego podziału nieruchomości. Stanowi ona rentę gruntową, przypisaną przez ustawodawcę gminie z cudzej nieruchomości, z racji wzrostu jej wartości, na skutek ewidencyjnego podziału tej nieruchomości, który zatwierdzony jest decyzją administracyjną organu wykonawczego gminy. Kolegium zauważyło, że zatwierdzenie podziału nieruchomości, na wniosek właściciela, nie jest zależne od woli tego organu, ale od spełnienia ustawowych przesłanek dopuszczalności dokonania podziału. Jednak, gdy do zatwierdzenia tego podziału, na wniosek właściciela, dojdzie i wskutek tego wartość nieruchomości wzrośnie, to gmina, wolą ustawodawcy, została uprawniona do uzyskania dochodu z tego tytułu. W tym zakresie taka należność ma charakter quasi podatkowy, a podstawą domagania się opłaty jest stwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości w następstwie podziału. Natomiast sposób postępowania przez właściciela z nieruchomością po podziale nie ma znaczenia dla uprawnień gminy. Organ odwoławczy podkreślił, że przy podziale nieruchomości, podstawowymi przesłankami wynikającymi z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami i warunkującymi dopuszczalność obciążenia opłatą adiacencką są: obowiązywanie uchwały określającej stawkę opłaty adiacenckiej w dniu, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna; wzrost wartości nieruchomości wywołany decyzją o podziale i wydanie decyzji ustalającej opłatę w terminie 3 lat od dnia, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna. W niniejszej sprawie Kolegium stwierdziło, że wszystkie wskazane wyżej przesłanki zostały spełnione łącznie, a zgodnie w ww. przepisem w każdym wypadku ziszczenia się ustawowych przesłanek prezydent uprawniony jest do ustalenia przedmiotowej opłaty, z uwzględnieniem dbałości o dochody gminy ze wszystkich możliwych i prawnie uzasadnionych źródeł. Jednocześnie organ zaznaczył, że pobieranie opłat adiacenckich, stanowi źródło dochodów budżetu gminy, których gmina sama nie może się pozbawiać i których powinna co do zasady dochodzić - tak wynika z zaleceń organów kontrolnych, w tym Regionalnej Izby Obrachunkowej. Organ odwoławczy nie znalazł również żadnych szczególnych okoliczności, dotyczących indywidualnej sytuacji faktycznej i prawnej strony, które mogłyby ewentualnie uzasadniać odstąpienie od ustalenia przedmiotowej opłaty. Strona dokonując podziału nieruchomości, jak większość właścicieli dużych nieruchomości; uczyniła to w celu wyodrębnienia mniejszej działki po budowę domu mieszkalnego - w tym przypadku dla jednego z członków rodziny. W sytuacji, gdy opłata taka jest ponoszona przez innych właścicieli w podobnych i analogicznych sytuacjach, brak jest postaw do uznała opisanej w odwołaniu sytuacji za szczególną. M.M. zaskarżył decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego , powołując zarzuty jak w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Zdaniem skarżącego, nie budzący wątpliwości z punktu widzenia celu realizowanego przez ustawodawcę poprzez ustawę o gospodarce nieruchomościami jest podział na komercyjne i inne wykorzystanie gruntów poddanych podziałom. Skoro ww. ustawa daje 3 lata na podjęcie decyzji, to trudno nie zauważyć, że jest to wystarczający przedział czasu na odnotowanie najważniejszych przesłanek i skutków dokonanych podziałów nieruchomości. W ocenie M. M., intencją ustawodawcy nie było jednak wprowadzenie mechanizmu automatycznego i bezwzględnie nakazującego przeprowadzania postępowań w sprawie ustalenia przedmiotowej opłaty i powiększenia budżetu gminy w każdym przypadku dokonanego podziału gruntu. Byłoby to sprzeczne z ogólnie funkcjonującym poczuciem sprawiedliwości społecznej i zasadą poszanowania własności prywatnej. Skarżący podkreślił, że prawo nie powinno być traktowane jako pretekst uzasadniający podejmowanie określonych, jednostronnie korzystnych dla jakiegokolwiek urzędu decyzji, bez uwzględnienia uwarunkowań i okoliczności danej sprawy, a przede wszystkim bez wzięcia pod uwagę sytuacji, realizowanego podziałem celu i skutków ekonomicznych tego podziału. W odpowiedzi na skargę organ II instancji podtrzymał dotychczas zajmowane stanowisko w sprawie. Na rozprawie w dniu 25 maja 2016 r. skarżący podtrzymał skargę i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji. Podniósł, że podział działki miał charakter niekomercyjny, a działka pozostała w rodzinie. W jego ocenie, w tej sytuacji istniały przesłanki, aby Gmina odstąpiła od pobierania opłaty adiacenckiej, ponieważ przepisy dają taką możliwość. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a - zgodnie z art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Uwzględnienie skargi następuje jedynie w przypadku stwierdzenia naruszenia prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu. W rozpatrywanej sprawie tego rodzaju wady i uchybienia nie wystąpiły, co skutkowało oddaleniem skargi. Przedmiotem zaskarżenia jest decyzja ustalająca M. M. opłatę adiacencką w kwocie [..]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej przy, składającej się z działek nr [...][, o powierzchni [..] m2, spowodowanego podziałem jej na działki o numerach [..]. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.). Zgodnie z art. 98 a ust. 1 ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenieo podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a). Z powyższych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: - dokonanie podziału nieruchomości na wniosek właściciela; - ustalenie opłaty adiacenckiej w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna; - wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału; - obowiązywanie uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Bezspornym w rozpoznawanej sprawie jest to, że podział nieruchomości nastąpił na wniosek skarżącego, na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...]r., a więc do dnia wydania przez organ I instancji decyzji z dnia [...] r. o ustaleniu opłaty adiacenckiej nie upłynął okres 3 lat od dnia, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna. Ponadto nie ulega wątpliwości, że w dniu, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna obowiązywała uchwała Rady Miasta z dnia 12 grudnia 2005 r. Nr XLVII/906/05, zmieniona uchwałą Rady Miasta z dnia 19 listopada 2007 r., Nr XV/397/07 w sprawie ustalenia wysokości stawki opłaty adiacenckiej. W świetle zarzutów skargi kwestią sporną pozostaje natomiast zasadność ustalenia opłaty adiacenckiej. Wyjaśnić w tym miejscu należy, że ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału dopuszczalne jest jedynie w sytuacji, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości. Innymi słowy, podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost wartości nieruchomości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony (por.: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 marca 2007 r., I OSK 729/06, dostępny na http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Jak wynika z treści przywołanego powyżej art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepis art. 146 ust. 1a tej ustawy znajduje odpowiednie zastosowanie w przypadku ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje więc po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Operat szacunkowy w postępowaniu w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi główny dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości, przedstawiając wartość tej nieruchomości przed jej podziałem i po podziale. Dowód z operatu szacunkowego z jednej strony podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 K.p.a., lecz z drugiej strony merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Jeżeli w ocenie organu operat został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 651 ze zm.) – zwanego dalej "rozporządzeniem", to organ nie ma podstaw do dokonania ustaleń odmiennych, niż wynikające z tego dowodu. Organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy (por.: wyrok NSA z dnia 16 października 2014 r., sygn. I OSK 611/13). Innymi słowy, operat taki w postępowaniu administracyjnym podlega ocenie pod względem jego poprawności formalnej, tj. jego opracowania zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. W ramach swych uprawnień organ może jedynie ocenić, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Operat ma przedstawiać przebieg postępowania, w wyniku którego dokonuje się określenie wartości nieruchomości, zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 rozporządzenia). Operat musi także zawierać elementy formalne określone w § 56 i 57 rozporządzenia. W ocenie Sądu, operat szacunkowy z dnia [..] r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B.L. odpowiada regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Podkreślić należy, że wybór metody, podejścia i techniki szacowania nieruchomości należy wyłącznie do rzeczoznawcy. Z operatu wynika, że rzeczoznawca przeanalizował transakcje kupna-sprzedaży działek niezabudowanych (o dużej powierzchni), z prawem własności o podobnym charakterze, znajdujące się w wolnym obrocie w latach [..], przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową, położonych na osiedlu. W badanym okresie rzeczoznawca majątkowy uznał ceny nieruchomości za stabilne i nie przyjął poprawki z tytułu upływu czasu. Wartość rynkowa nieruchomości przed podziałem określona została w oparciu o nieruchomości porównawcze o zbliżonych powierzchniach do powierzchni nieruchomości dzielonej, a po podziale w oparciu o nieruchomości porównawcze o zbliżonych powierzchniach do powierzchni działek nowopowstałych, co zdaniem Sądu było uzasadnione przyjętą metodą wyceny nieruchomości. Uwzględnione zostały również okoliczności i czynniki, które powodują wzrost wartości nieruchomości w ramach podziału, a do których należą koszty czynności związanych z podziałem, zarówno, te które ponosi właściciel nieruchomości (tj. koszty opracowania technicznego projektu i wykonanie podziału, koszty postępowania administracyjnego związanego z uzyskaniem decyzji podziałowej), jak i koszty ponoszone przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Ustalenie wartości nieruchomości przed i po podziale nastąpiło bowiem podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, których zasady stosowania szczegółowo wyjaśnił biegły w operacie (str. 4 i następne). Przeprowadzona analiza wskazała, że na wartość nieruchomości przed i po podziale największy wpływ wywierają takie cechy, jak: lokalizacja, uzbrojenie w media, otoczenie (sąsiedztwo), możliwość zagospodarowania, uwarunkowania rynkowe, dojazd do nieruchomości. Wartość rynkową określono zgodnie z art. 150 ust. 2 i art. 151 ust. 1 i art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W rozpatrywanej sprawie Sąd uznał, że biegły rzetelnie i jasno przedstawił w operacie cały proces wyceny ww. nieruchomości, a wybór konkretnej metody został właściwie uzasadniony. Wyjaśnić trzeba, że zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i naprowadzonych przez nią dowodów (np. w postaci negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu – powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. Z akt sprawy wynika, organy obu instancji nie miały żadnych wątpliwości do prawidłowości przedłożonego operatu. Jeśli takie wątpliwości miał skarżący, to mógł także odwołać się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji. Tego skarżący nie uczynił, nie przedłożył też własnej, aktualnej kontrwyceny, która określiłaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości dla celów ustalenia opłaty adiacenkiej, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu. Skoro zatem wskutek dokonanego podziału wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości w zakresie wskazanym w operacie, to organy orzekające w sprawie prawidłowo przyjęły, że w rozpatrywanym przypadku zaistniały przesłanki do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej na podstawie stawek określonych w powołanej wyżej uchwale. Samo natomiast subiektywne przekonanie skarżącego, że naliczona opłata jest niesprawiedliwa i krzywdząca, jest niewystarczające dla skutecznego jej podważenia. Odnosząc się do zarzutów skargi i twierdzenia skarżącego, że jego indywidualny interes przemawia za zwolnieniem go z obowiązku uiszczenie tej opłaty, wyjaśnić trzeba, że w wyroku siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2010 r., sygn. akt I OPS 5/09 stwierdzono: "mimo że w art. 98a użyto określenia, że organ może ustalić opłatę, to jednak w istocie oznacza to, że jest on zobowiązany do jej wymierzenia, chyba że istnieją uzasadnione powody odstąpienia od jej nałożenia, np. gdy wzrost wartości nieruchomości jest tak niewielki, że koszty postępowania mogą być wyższe niż należna opłata". Podzielając to stanowisko stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie skarżący nie wykazał wystąpienia takich nadzwyczajnych okoliczności, dlatego również w tym zakresie skarga nie mogła odnieść zamierzonego skutku. Istotą bowiem opłaty adiacenckiej, w związku z podziałem nieruchomości, jest to, że sam fakt podziału powoduje wzrost wartości nieruchomości. Wobec tego nie mają w sprawie znaczenia jakiekolwiek inne okoliczności. Podkreślenia przy tym wymaga, że wzrost wartości nieruchomości w takim przypadku jest efektem samego podziału i korzyścią właściciela, którą właściciel dzieli się z gminą. Reasumując, zdaniem Sądu, postępowanie przeprowadzone przez organy orzekające w sprawie spełnia wszystkie warunki prawidłowego postępowania w rozumieniu powołanych powyżej przepisów. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny , na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł o oddaleniu skargi.