II SA/Sz 240/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędziowie Asesor WSA Krzysztof Szydłowski,, Sędzia WSA Joanna Wojciechowska (spr.), Protokolant starszy inspektor sądowy Aneta Ciesielska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 czerwca 2024 r. sprawy ze skargi Prokuratury Okręgowej na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. W dniu [...] r. T. S. (dalej "inwestor") złożył do Burmistrza wniosek wydanie warunków zabudowy dla budowy budynku wielorodzinnego. W dniu [...] r. Burmistrz wydał inwestorowi decyzję nr [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji na działce nr [...] obręb [...] Uczestnikami postępowania byli: Prokuratura Okręgowa , W. W., K. W., E. K.-C., Gmina M. Prokuratura Okręgowa (dalej "skarżąca") złożyła odwołanie od ww. decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało w dniu [...] r. decyzję nr [...], w której uchyliło decyzję organu I instancji i przekazało sprawę temu organowi do ponownego rozpoznania. W ocenie organu odwoławczego, organ I instancji w sposób niewystarczający uzasadnił parametry w postaci 90% powierzchni zabudowy kondygnacji garażowo-technicznej, wysokości elewacji frontowej oraz wysokości budynku. W dniu [...] r. organ I instancji na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 775 ze zm.; dalej "K.p.a"), art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.; dalej "u.p.z.p.") wydał decyzję nr [...] o warunkach zabudowy na rzecz inwestora dla inwestycji na działce nr [...] obręb [...], polegającej na budowie wielorodzinnego budynku wraz z niezbędną infrastrukturą i zagospodarowaniem terenu z dopuszczeniem funkcji usługowej w parterze budynku. Organ I instancji określił warunki i wymagania kształtowania ładu przestrzennego w postaci: 1. lokalizacji budynku wg. nieprzekraczalnej linii zabudowy, oznaczonej na załączniku graficznym; 2. powierzchni zabudowy: - do 60% powierzchni działki dla kondygnacji użytkowych, - do 100% powierzchni działki dla kondygnacji garażowo-technicznych, przy zachowaniu przepisów odrębnych w zakresie odległości od granicy działki. 3. szerokości elewacji frontowej (od strony ul. [...]: - minimalna - 19,0 m, - maksymalna - do szerokości frontu działki; 4. wysokości budynku - 2÷4 kondygnacje: - do 11,5 m od poziomu terenu do okapu dachu, - do 16,0 m od poziomu terenu do szczytu pokrycia dachu; Dopuszczono wysokość 1 kondygnacji, maksymalnie do 4,0 m od poziomu terenu do szczytu pobycia dachu dla kondygnacji garażowo-technicznej. 5. dachu budynku symetrycznego (oznaczającego jednakowe długości i kąt nachylenia połaci mających wspólną kalenicę), dwu- lub wielospadowy, o kącie nachylenia połaci3050°. Dopuszczono dach płaski dla części budynku o wysokości 2 kondygnacji, z możliwością wykorzystania jako taras lub stropodach zielony. Dla kondygnacji garażowo-technicznej dach płaski, z możliwością wykorzystania jako taras lub stropodach zielony; 6. obowiązku zapewnienie miejsc postojowych w granicach własnej działki: - min. 1 miejsce postojowe na jeden lokal mieszkalny, - min. 1 miejsce postojowe na każdy lokal usługowy do 50 m2, dodatkowo 1 miejsce postojowe na każde kolejne rozpoczęte 50 m2 lokalu usługowego, w tym min. 1 miejsce postojowe dla pojazdu zaopatrzonego w kartę parkingową przy 16 miejscach postojowych i 2 miejsca w przypadku większej od 16 ilości miejsc postojowych; Dopuszczono realizację parkingu podziemnego w obrysie działki. Organ I instancji wskazał, że teren działki znajduje się w obszarze chronionego krajobrazu "B" M., dla którego obowiązują ustalenia zawarte w uchwale nr [...] Sejmiku Województwa z dnia [...] r. w sprawie obszarów chronionego krajobrazu (Dz. U. Województwa z 2021 r. poz. 2091). Podał, iż inwestycja nie zalicza się do mogących pogorszyć stan środowiska oraz że teren i obiekt zamierzenia inwestycyjnego nie jest objęty wymaganiami w zakresie ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. Organ I instancji wskazał, że dostęp do terenu inwestycji nastąpi z drogi publicznej gminnej na działce nr [...] (ul. [...]). Zaopatrzenie inwestycji w energię elektryczną nastąpi na warunkach przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, wydanych przez E.. Zaopatrzenie inwestycji w wodę i odprowadzanie ścieków nastąpi na warunkach przyłączenia do sieci wodociągowej wydanych przez Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o. w M. Zaopatrzenie inwestycji w gaz nastąpi na warunkach DUON Dystrybucja Sp. z o.o. w P. Zaopatrzenie inwestycji w instalację telekomunikacyjną nastąpi na warunkach operatora sieci. Odprowadzanie wód opadowych i roztopowych z połaci dachowych w/na grunt nastąpi na terenie działki lub do kanalizacji deszczowej. Organ I instancji podał, że inwestycja może wymagać uzyskania pozwolenia wodnoprawnego w zależności od przyjętych rozwiązań technicznych w zakresie odprowadzania wód opadowych. Organ I instancji wskazał, że realizację inwestycji należy prowadzić w sposób zapewniający ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich przed: a) pozbawieniem: - dostępu do drogi publicznej, - możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, oraz ze środków łączności, - dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, b) uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby. Organ I instancji wskazał, że teren inwestycji nie jest narażony na niebezpieczeństwo powodzi i osuwania się mas ziemnych oraz nie jest terenem górniczym. Organ I instancji podał, że wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zawiera załącznik Nr 2 do decyzji. Organ I instancji ustalił termin ważności decyzji do czasu uzyskania pozwolenia na budowę lub uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia są inne niż w niniejszej decyzji. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wyjaśnił, że zgodnie z art. 53 ust. 3 u.p.z.p. przeprowadził ponowną analizę i ocenę stanu faktycznego i prawnego, warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, po przeprowadzeniu wizji lokalnej, analizie opracowań fizjograficznych, w tym dotyczących ochrony środowiska, ochrony dziedzictwa kultury materialnej i krajobrazu, a jej ustalenia uwzględniono w przedmiotowej decyzji. Ponowne opracowanie projektu decyzji powierzono mgr inż. arch. A. D. L.. Organ I instancji podał, że stosownie do art. 53 ust. 4 u.p.z.p. warunki zawarte w decyzji uzgodnione zostały z: - Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska na podstawie art. 53 ust. 5c u.p.z.p.; - organem I instancji w zakresie dostępu do drogi (uzgodnienie z dnia [...] r. znak: [...]). Skarżąca złożyła odwołanie od ww. decyzji, w którym zarzuciła organowi naruszenie art. 59 ust. 1 w zw. z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. przez nieprawidłowe ustalenie wskaźników dla nowej zabudowy, tj. wskaźnika zabudowy, szerokości elewacji frontowej i górnej krawędzi elewacji frontowej, bowiem wskaźniki te zostały ustalone na poziomie wyższym niż dopuszczają to przepisy. Organ odwoławczy wydał w dniu [...] r. decyzję nr [...], w której utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy przedstawił stan faktyczny w sprawie i przytoczył treść art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 61 ust. 5a u.p.z.p., § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588; dalej "rozporządzenie MI z 2003 r."). Wyjaśnił, że w sprawie nie znajdują zastosowania zmiany w przepisach wprowadzone ustawą z 13 lipca 2023 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie biogazowni rolniczych, a także ich funkcjonowaniu (Dz. U. z 2023 r., poz. 1597 - art. 26). Organ odwoławczy wskazał, że decyzja organu I instancji zawiera wszystkie elementy wymienione w § 9 rozporządzenia MI z 2003 r., tj. część tekstową oraz graficzną oraz wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Część graficzna decyzji zawiera oznaczenie granic terenu objętego wnioskiem oraz linie zabudowy. Wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zawierają część opisową i graficzną, przedstawiającą granice lokalizacji inwestycji oraz granice obszaru analizowanego. Analizę urbanistyczną, jak i projekt decyzji o warunkach zabudowy wraz z załącznikami sporządziła osoba posiadająca wymagane uprawnienia urbanistyczne (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.). Organ odwoławczy podał, że z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania front działki nr [...] mierzy 31 m, zaś granice obszaru analizy urbanistycznej wyznaczono w promieniu od 93 do 130 m, co podyktowane było przebiegiem granic działek znajdujących się w tym obszarze. Granice obszaru analizy wyznaczono zatem w sposób zgodny z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Sąsiednie działki dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane zabudową stanowiącą budynki mieszkalne jednorodzinne, wielorodzinne oraz usługowe, w tym sakralne. Planowana inwestycja stanowi zatem kontynuację istniejących form zabudowy w obszarze analizowanym. Organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z § 4 rozporządzenia MI z 2003 r. obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Organ I instancji wyznaczył nieprzekraczalną linię zabudowy na granicy działki od strony ul. [...], co uzasadnione jest tym, że działka nr [...] jest działką narożnikową o nietypowym kształcie i stosunkowo małej powierzchni. Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji znajdująca się w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowa wzdłuż ulic K. oraz M. również jest usytuowana bezpośrednio przy granicy działki. W tej sytuacji, według organu odwoławczego, sposób ustalenia parametru linii zabudowy mieści się w granicach przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia MI z 2003 r. Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z § 5 rozporządzenia MI z 2003 r. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Organ I instancji ustalił wskaźnik zabudowy do 60% powierzchni działki dla kondygnacji użytkowych oraz do 100% powierzchni działki dla kondygnacji garażowo-technicznych, przy zachowaniu przepisów odrębnych w zakresie odległości od granicy działki. Dane zawarte w wynikach z analizy urbanistycznej wskazały, że średnia wartość parametru wskaźnika zabudowy wynosi na badanym obszarze 58%. Jednocześnie spośród 19 nieruchomości znajdujących się w granicach obszaru analizy, 5 jest zabudowanych w 100%, a kolejne 3 na poziomie od 71 % do 93%. W wynikach z analizy urbanistycznej zawarte jest uzasadnienie dla ustalenia omawianego parametru na poziomie 100% ze względu na istniejącą w sąsiedztwie zabudowę wielorodzinną o charakterze pierzejowym, tworzącą zabudowę quasi kwartałową, nawiązującą do historycznej zabudowy w centrum miasta. Możliwość zabudowy terenu w 100% dotyczy jedynie przyziemnej kondygnacji o przeznaczeniu garażowo-technicznym w celu zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc parkingowych, natomiast dla kondygnacji użytkowych ustalono omawiany wskaźnik na poziomie nieznacznie większym od średniej wartości z obszaru analizowanego, tj. na poziomie do 60%. W ocenie organu odwoławczego, taki sposób ustalenia parametru wskaźnika zabudowy mieści się w granicach przepisu § 5 rozporządzenia MI z 2003 r., gdyż wynika to z treści analizy urbanistycznej i jest poparte obiektywnymi okolicznościami, takimi jak nawiązanie do części zabudowy już istniejącej w obszarze analizy urbanistycznej. Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia Mi z 2003 r. szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. W myśl § 6 ust. 2 rozporządzenia MI z 2003 r. dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Organ I instancji ustalił szerokość elewacji frontowej w przedziale od 19 m do szerokości frontu działki. W wynikach z analizy urbanistycznej wskazano, że średnia wartość omawianego parametru wynosi 19 m. Jako uzasadnienie dopuszczenia szerokości elewacji frontowej na poziomie całej szerokości frontu działki wskazano narożnikowe położenie działki, nietypowy kształt oraz śródmiejski charakter analizowanego obszaru miasta. Organ odwoławczy podał, że istniejący po przeciwnej stronie ul. K. budynek na narożnikowej działce nr [...] również posiada elewację o szerokości zbliżonej do szerokości frontu działki. Zdaniem organu odwoławczego, w przedmiotowej sprawie istniały zatem podstawy do ustalenia parametru szerokości elewacji frontowej na zasadzie wyjątku określonego w przepisie § 6 ust. 2 rozporządzenia MI z 2003 r., co było poparte treścią wyników z analizy urbanistycznej. Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia MI z 2003 r. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. W myśl § 7 ust. 3 rozporządzenia MI z 2003 r., jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia MI z 2003 r. dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Organ I instancji ustalił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki do 11,5 m od poziomu terenu do okapu dachu. W wynikach z analizy urbanistycznej wskazano, że ustalenie ww. parametru na ww. poziomie ma stanowić nawiązanie do pierzejowej zabudowy istniejącej w wzdłuż ul. M. (działki nr [...]) oraz ul. S. (działka nr [...]). W wynikach z analizy urbanistycznej wskazano, że zabudowa istniejąca na działkach nr [...] ma wysokość okapu na poziomie 11,5 m, podobnie jak zabudowa istniejąca na działce nr [...] posiadająca wysokość okapu na poziomie 11 m. Biorąc pod uwagę fakt, że planowana inwestycja stanowić ma zabudowę wielorodzinną, to tym samym winna nawiązywać do istniejącej już w obszarze analizy zabudowy o takiej właśnie funkcji. Organ odwoławczy podał, że zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna występuje wzdłuż ulic S. oraz stanowiącej jej przedłużenie ul. M. Zasadnym zatem było ustalenie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej poprzez nawiązanie do zabudowy już istniejącej posiadającej taka sama funkcję jak planowany budynek i położonej w ciągu tej samej ulicy. W ocenie organu odwoławczego, w przedmiotowej sprawie istniały podstawy do ustalenia parametru górnej krawędzi elewacji frontowej na zasadzie wyjątku na podstawie przepisu § 7 ust. 4 rozporządzenia Mi z 2003 r., co zostało odpowiednio uzasadnione w treści wyników z analizy urbanistycznej. Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z § 8 rozporządzenia Mi z 2003 r. geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Organ I instancji ustalił geometrię dachu w sposób następujący: dach symetryczny (jednakowe długości i kąt nachylenia połaci mających wspólną kalenicę), dwu- lub wielospadowy o kącie nachylenia połaci w przedziale od 30° do 50° i wysokości kalenicy na poziomie do 16,0 m. Jednocześnie dopuszczono dla części budynku dach płaski z możliwością wykorzystania jako taras. Organ odwoławczy podkreślił, że zasady określania parametrów geometrii dachu nie są tak rygorystyczne jak pozostałe parametry dla planowanej zabudowy. Organ odwoławczy wyjaśnił, że z treści wyników z analizy urbanistycznej wynikało, iż w obszarze analizowanym występują budynki z dachami płaskimi oraz dwu- i wielospadowymi o kącie nachylenia połaci w przedziale od 30° do 50° i wysokości kalenicy na poziomie do 16,0 m. W ocenie organu odwoławczego, parametry geometrii dachu ustalone zostały zatem w sposób zgodny z § 8 rozporządzenia MI z 2003 r. Organ odwoławczy uznał zatem zarzuty odwołania za niezasadne, gdyż decyzja organu I instancji nie naruszyła prawa. Skarżąca złożyła skargę do Sądu na ww. decyzję i wniosła o uchylenie decyzji wydanych przez organy obu instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Zarzuciła organowi naruszenie: 1. art. 7, art. 77 oraz art. 80 K.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 5, § 6, § 7 oraz § 8 rozporządzenia MI z 2003 r., przez nieprawidłowe ustalenie wskaźników dla nowej zabudowy; 2. art. 6 i art. 8 K.p.a., przez działanie SKO z naruszeniem zasady prawdy obiektywnej i praworządności, także poprzez działanie w sposób podważający zaufanie obywateli do władzy publicznej, ukierunkowane na negatywne rozpatrzenie odwołania poprzez przedstawienie uzasadnienia bardzo lakonicznego, nie popartego żadnymi dowodami co zwłaszcza nie powinno mieć miejsca w sytuacji wydawania decyzji opartej o pewnego rodzaju luz decyzyjny (tak jak w niniejszej sprawie). W uzasadnieniu skargi zarzuty zostały uszczegółowione. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wskazał co następuje: Spór dotyczy decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Według skarżącej, która jest uczestnikiem postępowania, wskaźniki dla nowej zabudowy zostały ustalone w sposób nieprawidłowy. Zgodnie z art. 26 ustawy z 13 lipca 2023 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie biogazowni rolniczych, a także ich funkcjonowaniu (Dz. U. z 2023 r., poz. 1597), do postępowań o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy nie stosuje się przepisów niniejszej ustawy, a przepisy ustawy zmienianej w art. 13 (tj. u.p.z.p.) stosuje się w brzmieniu dotychczasowym. Powyższa ustawa weszła w życie 11 września 2023 r., zaś postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie wszczęte zostało wnioskiem inwestora w dniu 15 czerwca 2022 r. Stosownie do art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi (art. 60 ust. 1 u.p.z.p.). Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.). Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę (art. 61 ust. 5a u.p.z.p.). Bezspornie na terenie planowanej inwestycji nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. Minister Infrastruktury wydał w dniu 26 sierpnia 2003 r. rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które zostało zmienione przez rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2021 r. poz. 2399; dalej "rozporządzenie nowelizujące"). Rozporządzenie nowelizujące weszło w życie z dniem 3 stycznia 2022 r. Rozporządzenie nowelizujące uchyliło w § 2 pkt 2 - 5 rozporządzenia MI z 2003 r. dotyczących definicji: funkcji zabudowy i zagospodarowani terenu, cechach zabudowy i zagospodarowania terenu, obszarze analizowanym, froncie działki. Rozporządzenie nowelizujące uchyliło również § 3 rozporządzenia MI z 2003 r. Prawodawca uznał za wystarczające odniesienie powyższych pojęć do uregulowań w u.p.z.p. Rozporządzenie nowelizujące wprowadziło także zmiany do § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 1 i ust. 2, § 7 ust. 4, § 8, § 9 ust.2, ust. 3 i ust. 4. Stosownie do § 1 rozporządzenia MI z 2003 r., rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia MI z 2003 r., warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2). Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., sporządza się na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii (§ 9 ust. 3). Skarżąca nie kwestionuje prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego, lecz według niej, analiza urbanistyczna nie uzasadnia ustalonych przez organ I instancji wskaźników zabudowy dla inwestycji. Na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia MI z 2023 r., obowiązującą linię nowej zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. (§ 4 ust. 4). Organ odwoławczy wskazał, że linia zabudowy dla inwestycji stanowi przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich i uzasadnił swoje stanowisko w tym zakresie. Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania stanowiska organu. Na mocy § 5 ust. 1 rozporządzenia MI z 2003 r., wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. (§ 5 ust. 2). W zaskarżonej decyzji organ odwoławczy przedstawił średni wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do obszaru analizowanego, zaznaczając, że w niniejszej sprawie zaistniały przesłanki do wyznaczenia zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia MI z 2003 r. W ocenie Sądu, wbrew twierdzeniom skarżącej, organ w sposób wystarczający uzasadnił swoje stanowisko w zakresie odstępstwa od wskaźnika, wynikającego z § 5 ust. 1 rozporządzenia MI z 2003 r., wskazując na treść analizy urbanistycznej oraz nawiązanie do zachowania ładu przestrzennego w postaci zabudowy już istniejącej na obszarze tej analizy. Z treści zaskarżonej decyzji nie wynika, żeby organ dowolnie nawiązywał do wartości występujących w obszarze analizowanym wręcz przeciwnie ustalony w decyzji organu I instancji wskaźnik zabudowy do 60% powierzchni działki dla kondygnacji użytkowych oraz do 100% powierzchni działki dla kondygnacji garażowo-technicznych, przy zachowaniu przepisów odrębnych w zakresie odległości od granicy działki poparty został analizą urbanistyczną obszaru analizowanego. Organ odwoławczy wyjaśnił, że możliwość zabudowy terenu w 100% dotyczy jedynie przyziemnej kondygnacji o przeznaczeniu garażowo-technicznym w celu zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc parkingowych, natomiast dla kondygnacji użytkowych ustalono omawiany wskaźnik na poziomie nieznacznie większym – 60% od średniej wartości z obszaru analizowanego - 58%. Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia MI z 2003 r., szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu terenu, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. (§ 6 ust. 2). W zaskarżonej decyzji organ odwoławczy wyjaśnił powody wyznaczenia innej szerokości elewacji frontowej na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia MI z 2003 r. W ocenie Sądu, wbrew twierdzeniom skarżącej, organ w sposób wystarczający uzasadnił swoje stanowisko w zakresie odstępstwa od ustalenia szerokości elewacji frontowej, wynikającej z § 6 ust. 1 rozporządzenia MI z 2003 r. Jako uzasadnienie dopuszczenia szerokości elewacji frontowej na poziomie całej szerokości frontu terenu organ wskazał na jej położenie w narożniku między ulicami, nietypowy kształt oraz śródmiejski charakter analizowanego obszaru. Jak wynikało z akt, istniejący po przeciwnej stronie ul. Kościelnej budynek położony także na narożnikowej działce nr 771 posiada elewację o szerokości zbliżonej do szerokości frontu działki. Zastosowanie wyjątku z § 6 ust. 2 rozporządzenia MI z 2003 r. stanowić będzie nawiązanie do zachowania ładu przestrzennego w postaci zabudowy już istniejącej na obszarze tej analizy. Stosownie do § 7 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r., wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. (§ 7 ust. 4). W zaskarżonej decyzji organ odwoławczy wyjaśnił powody wyznaczenia innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia MI z 2003 r. W ocenie Sądu, wbrew twierdzeniom skarżącej, organ w sposób wystarczający uzasadnił swoje stanowisko w zakresie odstępstwa od ustalenia wysokości budynku, wynikającej z § 7 ust. 1 rozporządzenia MI z 2003 r. Jako uzasadnienie dopuszczenia wyjątku z § 7 ust. 4 rozporządzenia MI z 2003 r. organ wskazał na nawiązanie do pierzejowej zabudowy istniejącej w wzdłuż ul. M. (działki nr [...]) oraz ul. S. (działka nr [...]). Zabudowa istniejąca na działkach nr [...] ma wysokość okapu na poziomie 11,5 m, podobnie jak zabudowa istniejąca na działce nr [...] posiadająca wysokość okapu na poziomie 11 m. Zastosowanie ww. wyjątku przyczyni się do zachowania ładu architektonicznego w postaci zabudowy już istniejącej na obszarze tej analizy, zwłaszcza, że planowany budynek jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, tak jak inne budynki położone wzdłuż ww. ulic. Na podstawie § 8 rozporządzenia MI z 2003 r., geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Organ odwoławczy podał, że w obszarze analizowanym występują budynki z dachami płaskimi oraz dwu- i wielospadowymi o kącie nachylenia połaci w przedziale od 30° do 50° i wysokości kalenicy na poziomie do 16,0 m. Zatem ustalenie geometrii dachu planowanego budynku w postaci dachu symetrycznego (jednakowe długości i kąt nachylenia połaci mających wspólną kalenicę), dwu- lub wielospadowego o kącie nachylenia połaci w przedziale od 30° do 50° i wysokości kalenicy na poziomie do 16,0 m, a także dopuszczenie dla części budynku dachu płaskiego z możliwością wykorzystania jako taras, w ocenie Sądu, nie było sprzeczne z § 8 rozporządzenia MI z 2003 r. Zdaniem Sądu, organy obu instancji nie naruszyły przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania w stopniu uzasadniającym uchylenie wydanych decyzji administracyjnych. Zaskarżona decyzja zawiera uzasadnienie faktyczne i prawne. Organy zebrały materiał dowodowy i dokonały jego oceny w sposób prawidłowy. Okoliczność, że skarżąca nie podziela stanowiska organów nie świadczy o naruszeniu przez organy przepisów postępowania. Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2022 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.), skargę oddalił.