II SA/Sz 253/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska,, Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Protokolant starszy sekretarz sądowy Joanna Białas-Gołąb, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 października 2014r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją nr [...] Burmistrz Miasta ustalił dla E. Spółki jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości gruntowej położonej w [...] oznaczonej działką ewidencyjną nr [...] o powierzchni [...] m2, spowodowanym uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Wałcz w rejonie ul. Kołobrzeskiej stosownie do uchwały Nr V/sXXVI/239/08 Rady Miasta w Wałczu z dnia 23 grudnia 2008r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego nr 8 z dnia 19 marca 2009r., poz. 298) oraz sprzedażą przez Spółkę w dniu [...]r. prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, czyli przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie zmiany planu miejscowego, mającego wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości. Jednocześnie organ wyjaśnił, że na mocy poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Wałcz dla rejonu ul. Kołobrzeskiej - Osiedle "Moje Marzenie" stosownie do uchwały Nr IIs/XXXVI/281/98 Rady Miasta w Wałczu z dnia 6 kwietnia 1998 r., działka będąca przedmiotem niniejszego postępowania oznaczona była symbolem US - teren usług sportu i rekreacji, zaś na mocy uchwały zmieniającej nastąpiła zmiana przeznaczenia opisanej nieruchomości na tereny MN1 – czyli zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] rozpoznając odwołanie Spółki od powyższej decyzji, utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie. Sąd uwzględniając skargę Spółki na ww. decyzję ostateczną wyrokiem z dnia 8 maja 2013 r. w sprawie II SA/Sz 78/13 uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji z uwagi na niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy, bowiem w ocenie Sądu z poczynionych przez organy ustaleń nie wynika jednoznacznie, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej nastąpił na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie Sąd zaznaczył, że opłata planistyczna wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, nie zaś z ceną nieruchomości stanowiącą wynik relacji popyt – podaż. Zdaniem Sądu, organy nie wyjaśniły rozbieżności dotyczących zasad ustalania wysokości opłaty przyjmując za dowód operat, w którym wartość nieruchomości została ustalona podejściem porównawczym w oparciu o ceny transakcyjne z lat 2009 – 2012, zaś sprzedaż nieruchomości przez skarżącą prawa użytkowania wieczystego nastąpiła dnia 30 września 2009 r. Dodatkowo sąd zwrócił uwagę, że rzeczoznawca majątkowy udzielając wyjaśnień organowi I instancji odnośnie zgłoszonych w odwołaniu zarzutów powołała się na nieobowiązujący przepis aktu wykonawczego. W ocenie Sądu, wskazane naruszenia przepisów postępowania tj. art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. stanowią o konieczności ponownej analizy sprawy. Ponownie rozpoznając sprawę Burmistrz Miasta decyzją z dnia [...] ustalił, na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.) oraz uchwały Nr V/sXXVI/239/08 Rady Miasta w Wałczu z dnia 23 grudnia 2008 r. dla firmy E. Spółki jednorazową opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem geodezyjnym [...] w wysokości [...] zł. Ponadto wskazał, że wymienioną opłatę należy uiścić w terminie 14 dni, od daty otrzymania niniejszej decyzji, zaś w razie niewywiązania się z powyższego obowiązku mają zastosowanie przepisy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W uzasadnieniu, Burmistrz podał, że biegła, uwzględniając uwagi Sądu, wykonała "Operat szacunkowy – Aneks" z dnia 29 listopada 2013 r., a ponadto ustosunkowując się do uwag skarżącej, poprawiła błąd rachunkowy ww. operacie Organ I instancji wyjaśnił, że nie znalazł podstaw do zlecenia wykonania operatu przez innego rzeczoznawcę, bowiem Sąd w swoim orzeczeniu nie zanegował umiejętności i profesjonalizmu biegłej, lecz odniósł się do poszczególnych jego elementów. Nie znajdując podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego organ wyliczył opłatę planistyczną w oparciu o powołany dowód oraz przy uwzględnieniu 30 - procentowej stawki wynikającej z uchwały Rady Miasta z dnia 23 grudnia 2008 r. Kwestionując powyższe rozstrzygnięcie E. Spółka złożyła od niego odwołanie jednocześnie wnosząc o jego uchylenie ewentualnie o przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ, bądź o jego uchylenie oraz orzeczenie o obniżeniu opłaty planistycznej do kwoty [...] zł. Zdaniem strony odwołującej, decyzja narusza prawo materialne przez błędną wykładnię przepisu art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niezastosowanie art. 75 § 1 K.p.a. w związku z art. 80 i 84 § 1 i 2 K.p.a. tj. udział w postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego, którego operat szacunkowy w postępowaniu z 2012 r. został zakwestionowany przez Sąd oraz odmowę powołania innego rzeczoznawcy, a przynajmniej poddania operatu badaniu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Zdaniem odwołującej się powyższe okoliczności powinny stanowić podstawę do zmiany rzeczoznawcy, oraz sporządzenia nowego operatu zaś rzeczoznawca L.M. winna być wyłączona w niniejszym postępowaniu. Dodatkowo odwołująca zarzuciła, że organ nie wystąpił o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. W ocenie odwołującej Spółki, operat nie jest obiektywny, gdyż grunty położone przy ul. [...]były i są trudno zbywalne, a ceny sprzedaży w okresie obejmującym opłatę były zbliżone do ceny uzyskanej przy zbyciu działki nr [...] a ponadto rzeczoznawca, przyjął do porównania przypadkowe transakcje. Rozpoznając złożone odwołanie decyzją z dnia [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 27.02.2013 r. poz. 267 oraz art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity w Dz. U. z 2012 r., Nr 647), a także art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1, art. 157 ust. 1, art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity w Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej orzeczenia o obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej w terminie 14 od daty otrzymania decyzji na wskazane konto pod rygorem wszczęcia postępowania egzekucyjnego w administracji i w tym zakresie odstąpiło od orzekania o terminie zapłaty opłaty planistycznej oraz jednocześnie utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję w pozostałym zakresie. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ odwoławczy zgodził się ze stanowiskiem wyrażonym przez organ I instancji o braku podstaw do zlecenia wykonania operatu innemu rzeczoznawcy, którego umiejętności i profesjonalizm nie zostały zakwestionowane przez Sąd, zaś krytyce zostały poddane poszczególne elementy operatu. To stanowiło podstawę do wykonania aneksu do operatu szacunkowego przez tego samego rzeczoznawcę, zaś przyjęte w operacie do porównania nieruchomości znajdują się w niewielkiej odległości od ocenianej nieruchomości, ich parametry i funkcje są podobne w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tych okolicznościach, zdaniem Kolegium, organ I instancji zlecając wykonanie aneksu do operatu szacunkowego prawidłowo zastosował art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z uwagi na zachowanie aktualności operatu przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, a także zobowiązanie rzeczoznawcy do sporządzenia aneksu w celu uwzględnienia wskazówek Sądu. Kolegium odnosząc się do argumentacji strony dotyczącej zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu wyjaśniło, iż organ administracji prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej nie ma ustawowego obowiązku wystąpienia do takiej organizacji, jeśli jego zdaniem ten operat został przyjęty jako dowód wiarygodny i sporządzony zgodnie z przepisami prawa, nawet jeśli strona postępowania nie zgadza się z oceną organu. W dalszej części uzasadnienia Kolegium dokonało szczegółowej oceny operatu z dnia 29 listopada 2013 r. uwzględniając kwestie ważności operatu, sposobu dokonania wyceny, ustalenia przeznaczenia nieruchomości. W wyniku analizy ww. dokumentu organ odwoławczy ustalił, że operat zawiera niezbędne informacje, wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań, uzasadnienie wyboru podejścia i metody szacowania, doboru działek do analizy, porównania, wyliczenia arytmetyczne cen transakcji. Operat zawiera wyliczenie różnic ceny maksymalnej i minimalnej do określenia wartości rynkowej nieruchomości przed zmianą planu miejscowego i po jego zmianie, określenie cech rynkowych oraz analizę wag tych cech, a także wartości przedmiotu wyceny. Wyliczenie poparte jest analizą rynku, wybór metody szacowania dokonane z uwzględnieniem rodzaju położenia, przeznaczenia w planie, dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej. Do porównania przyjęto nieruchomości najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny. Reasumując organu II instancji, w oparciu o zgromadzony w niniejszej sprawie materiału dowodowy uznał, że zaistniały wymagane prawem przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej, bowiem nowe zapisy planu zmieniły przeznaczenie nieruchomości Spółki na korzystniejsze w stosunku do poprzednio obowiązującego planu, ustalając jako jego podstawowe przeznaczenie zabudowę mieszkaniową, jednorodzinną z dopuszczalnym przeznaczeniem funkcji usługowych. Powołując się na zapisy operatu z 29 listopada 2013 r. Kolegium wskazało, że wartość przedmiotowej nieruchomości przed zmianą planu wynosiła [...] zł. zaś po jego zmianie – [...] zł, doszło zatem do wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą planu miejscowego o kwotę [...] zł. W związku z tym, opłata planistyczna, stanowiąca 30% różnicy wzrostu wartości nieruchomości została prawidłowo ustalona na kwotę [...] zł. Zdaniem organu odwoławczego, podnoszone w odwołaniu naruszenia zasad postępowania nie znajdują potwierdzenia w aktach sprawy, zaś organ I instancji zapewnił stronie czynny udział w każdym stadium postępowania, zawiadamiając o każdej czynności, a w konsekwencji umożliwiając ustosunkowanie się do zgromadzonego materiału dowodowego. W ocenie Kolegium, organ I instancji wyczerpująco zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy zgromadzony w sprawie, a dokonana przez organ ocena dowodów, zwłaszcza operatu szacunkowego, nie budzi zastrzeżeń. Na zakończenie organ II instancji zwrócił uwagę, że ustalenie obowiązku wpłaty opłaty planistycznej w terminie 14 od daty otrzymania decyzji pozbawione jest podstaw prawnych, a zatem stanowi naruszenie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co stanowiło podstawę uchylenia zaskarżonej decyzji w powołanym zakresie. Nie zgadzając się z przedmiotową decyzją E. Spółka złożyła na nią skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosząc jednocześnie o jej uchylenie oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, bądź ewentualnie o jej uchylenie oraz przekazanie sprawy Kolegium do ponownego rozpoznania. Skarżąca powtórzyła ponadto zarzuty zgłoszone na etapie postępowania odwoławczego, polegające na naruszeniu prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niezastosowanie art. 75 § 1 K.p.a. w związku z art. 80 i 84 § 1 i 2 K.p.a. w sytuacji umożliwienia udziału w postępowaniu rzeczoznawcy majątkowemu, którego operat szacunkowy został zakwestionowany przez Sąd oraz odmowę powołania innego rzeczoznawcy, a przynajmniej poddania operatu badaniu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Uzasadniając swoje stanowisko Spółka podniosła, że nie neguje prawa do ustalenia opłaty planistycznej w związku ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej działki, jednakże w jej ocenie opłata planistyczna została zawyżona, bowiem nie powinna być wyższa niż [...] zł. Skarżąca wskazała na zastrzeżenia, jakie zgłosiła na etapie postępowania odwoławczego do operatu szacunkowego, w jej ocenie bezkrytycznie przyjętego przez organ podkreślając, że w dalszym ciągu powyższe zarzuty podtrzymuje oraz czyni je integralną częścią przedmiotowej skargi. Zdaniem skarżącej, fakt sporządzenia operatu przez rzeczoznawcę, którego uprzednio sporządzony operat został zakwestionowany w postępowaniu sądowym stanowi o podważeniu jego wiarygodności oraz powinno stanowić podstawę do jego zmiany oraz sporządzenia nowego operatu dla przedmiotowej działki. Brak powołania nowego rzeczoznawcy stanowi, w jej ocenie naruszenie art. 84 § 2 w związku z art. 24 § 1 pkt 5 K.p.a. W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie oraz utrzymało swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Na wstępie należy wskazać, że rozpoznanie przedmiotowej skargi ma miejsce w ramach szczególnego związania wynikającego z sądowego orzeczenia wydanego uprzednio w sprawie. Stosownie do art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) - ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Ponownie orzekając w niniejszej sprawie Sąd miał na względzie ocenę prawną oraz wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 8 maja 2013 r. sygn. akt II SA/Sz 78/13. W wyroku tym, uchylającym decyzje organów obu instancji, Sąd zakwestionował ustalenia organów, z których w jego ocenie, nie wynika jednoznacznie, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości nastąpił na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie Sąd zwrócił uwagę, że organ nie odniósł się do sformułowanych przez stronę zarzutów dotyczących sporządzonego w sprawie operatu, w którym nie uwzględniono ponadto zmiany przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Po ponownym rozpatrzeniu sprawy skarżąca Spółka nie zgadza się z wysokością jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działki nr [...] położonej w [...] w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Wałcz w rejonie ul. Kołobrzeskiej przyjętego uchwałą Rady Miasta Wałcz z dnia 23 grudnia 2008 r. nr V/sXXVI/239/08 oraz ze sprzedażą prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości w dniu 30 września 2009 r. Zdaniem skarżącej, opłata została zawyżona i powinna wynosić nie więcej niż [...] zł. Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji, dokonana według kryterium zgodności z prawem materialnym i procesowym wykazała, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Postępowanie w niniejszej sprawie było prowadzone na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012r. poz. 647), zwanej dalej : "u.p.z.p.". Wskazać trzeba, że w świetle przepisów art. 36 ust. 4 oraz 37 ust. 1 u.p.z.p., obowiązek uiszczenia renty planistycznej powstaje w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek tj.: wzrostu wartości nieruchomości, w wyniku uchwalenia nowego lub zmiany dotychczasowego miejscowego planu zagospodarowania oraz zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego przed upływem pięciu lat, licząc od dnia wejścia w życie nowego planu lub dokonanej w nim zmiany. Dla obciążenia właściciela przedmiotową opłatą konieczne jest stwierdzenie, iż zachodzi związek przyczynowy pomiędzy wzrostem wartości zbywanej nieruchomości, a uchwaleniem nowego planu (bądź jego zmianą). Dla określenia wzrostu wartości nieruchomości gmina powołuje rzeczoznawcę majątkowego, który dokonuje wyceny, czyli określa wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania oraz po jego uchwaleniu sporządzając w tym celu operat szacunkowy. Sposób dokonania takiej wyceny i czynności, które musi podjąć rzeczoznawca dla potrzeb ustalenia wysokości renty planistycznej reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W świetle powołanych przepisów za trafne należy uznać stanowisko Kolegium, wyrażone odnośnie zarzutu odwołania, że brak jest podstaw do wyliczenia opłaty planistycznej na podstawie aktu notarialnego sprzedaży działki. Jednocześnie wyjaśnienia wymaga, że jak zostało to podkreślone w wyroku Sądu w sprawie II SA/Sz 78/13 opłata planistyczna wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu, nie zaś z ceną nieruchomości stanowiącą wynik relacji popyt – podaż, zatem dla wyliczenia jej wysokości za niezasadne należy uznać uwagi skarżącej odnoszące się do utrudnionej zbywalności działek zlokalizowanych na terenie, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość. Zdaniem Sądu, przyjęte w zaskarżonym orzeczeniu właściwe ustalenia faktyczne stanowią, że przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość stanowiła teren usług sportu i rekreacji, natomiast na mocy nowego planu zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Wałcz z dnia 23 grudnia 2008 r. nr V/sXXVI/239/08 teren na którym położona jest przedmiotowa działka przeznaczony został pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wymierzona przez organy wysokość opłaty planistycznej wynika z wyceny nieruchomości dokonanej w operacie szacunkowym (aneksie) z 29 listopada 2013 r., zleconym po wyroku Sądu, w którym uprawniony rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowego gruntu zarówno przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego jak i po jego uchwaleniu. W wyniku dokonanej wyceny ustalono, że wartość przedmiotowego gruntu w wyniku uchwalenia zmiany zagospodarowania przestrzennego wzrosła o [...] zł. W ocenie Sądu, wycena ta została przeprowadzona prawidłowo, gdyż przyjęty za dowód operat z dnia 29 listopada 2013 r., przedłożony przez biegłą w wyniku wezwania organu uwzględniającego wskazówki Sądu, odpowiada wymogom ustawowym i nie budzi zastrzeżeń. Podkreślenia wymaga, że organ odwoławczy mając na uwadze obowiązki wynikające z art. 15 K.p.a. w sposób precyzyjny i jasny przeanalizował ustalenia organu I instancji, przeprowadził dogłębną analizę operatu szacunkowego i w sposób logiczny i spójny podał powody, które przemawiały za oparciem zaskarżonego rozstrzygnięcia o wyliczenia wykonane przez biegłą. W odniesieniu do zarzutów skarżącej, skierowanych przeciwko operatowi szacunkowemu, wypada nadto wskazać, iż dokument ten został poddany wnikliwej ocenie, zaś w toku postępowania biegła została wezwana do przedłożenia uzupełnionego operatu – zatem wbrew przekonaniu skarżącej opinia w przedmiocie wyceny nieruchomości nie była przyjmowana przez organy administracji publicznej w sposób bezkrytyczny. Podkreślenia wymaga, że Kolegium odniosło się do wszystkich zgłoszonych w odwołaniu zarzutów Spółki. Potwierdza to lektura uzasadnienia, gdzie organ omówił wszystkie zarzuty powołując się na odpowiednie przepisy prawa i ustalone fakty wykazał, iż sporządzony operat jest prawidłowy w zakresie w jakim uprawniony był taką ocenę przeprowadzić. Ponadto należy wskazać, że stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej należy do rzeczoznawcy majątkowego. To jego zadaniem jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy, metody szacowania uwzgledniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie. Nie można uznać za trafny zarzut przyjęcia do porównania transakcji przypadkowych, bowiem biegła wyjaśniła przesłanki, jakimi się kierowała przy wyborze metody oraz ujętych do porównania transakcji, które zostało dokonane z uwzględnieniem takich cech jak położenie, przeznaczenie w planie oraz dostęp do infrastruktury. Do porównania wybrano po 3 nieruchomości, najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny, biorąc pod uwagę sytuację przed zmianą planu oraz już po jego dokonaniu, co szczegółowo zostało wykazane przez organ odwoławczy. Sąd zwrócił uwagę, że biegła uwzględniła uwagi Spółki zgłoszone w piśmie z dnia 10 grudnia 2013 r. i dokonała korekty sporządzonego operatu wnosząc o wymianę stron: 2, 16 i 17 powyższego dokumentu (pismo biegłej z dnia 16 grudnia 2013 r., załączone do akt sprawy). Odnosząc się do zarzutu dotyczącego braku zmiany rzeczoznawcy, wyjaśnić należy, że z analizy akt sprawy nie wynika, aby skarżąca Spółka taki formalny wniosek złożyła, zaś brak jest podstaw do wyłączenia biegłej z urzędu bowiem proponowana przez skarżącą interpretacja przepisu – art. 84 § 2 K.p.a. regulująca kwestię wyłączenia biegłego w trybie określonym w art. 24 § 1 pkt 5 K.p.a. – sprowadza się do wprowadzenia zasady wyłączenia od udziału w sprawie każdego biegłego, który występował już w charakterze biegłego, zaś takie rozumienie ww. przepisu uniemożliwiłoby uzupełnianie przez rzeczoznawców własnych opinii. W ocenie Sądu, za bezzasadny należy uznać zarzut polegający na naruszeniu przepisu art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niezastosowanie, w związku z art. 80 K.p.a. Zgodnie z treścią przepisu art. 157 ust. 1 oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców. Postępowanie przewidziane w powołanym przepisie dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, a jego rezultatem nie może być dokonanie określenia wartości przedmiotu oceny. Mając na uwadze stanowisko skarżącej, upatrującej wadliwość w działaniach organów w niepoddaniu operatu badaniu przez ww. organizację należy wyjaśnić, że formalna ocena tego dokumentu w żadnym wypadku nie wyłącza jednak ogólnych zasad oceny dowodu. Organy administracyjne rozpoznające sprawę mają zatem prawo i obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia (por. wyrok NSA z dnia 5 marca 2009 r., sygn. akt I OSK 292/08 publ. w internecie). Za trafne należy uznać stanowisko Kolegium, że pozytywna ocena złożonego operatu szacunkowego, w świetle przedstawionych kryteriów, stanowi o braku podstaw do zwrócenia się do organizacji rzeczoznawców majątkowych celem zbadania prawidłowości ww. operatu stosownie do art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie można podzielić argumentacji skarżącej, że organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogą samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Powtórzenia wymaga, że w niniejszej sprawie organ, uwzględniając wytyczne Sądu, zwrócił się do biegłej o uzupełnienie sporządzonego wcześniej operatu, bowiem zakwestionowanie prawidłowości operatu może nastąpić nie tylko poprzez zlecenie jego oceny organizacji rzeczoznawców majątkowych. Przeciwny pogląd, sprowadzający się do poddawania ocenie każdego operatu przez organizację oznaczałby, że organ orzekający w sprawie byłby związany oceną dokonaną przez organizację rzeczoznawców, co jest nie do pogodzenia z zasadą swobodnej oceny dowodów. Zdaniem Sądu, przyjęte w zaskarżonym orzeczeniu ustalenia faktyczne stanowią logiczną konsekwencję prawidłowej oceny dowodów, bowiem został wykazany wzrost wartości ocenianej nieruchomości wskutek przekwalifikowania nieruchomości w zmienionym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a opłata została naliczona zgodnie z prawem. Wobec stwierdzenia braku podstaw do uwzględnienia skargi sąd orzekł, stosownie do art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, o jej oddaleniu.