II SA/Sz 292/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Wojciechowska Sędziowie Sędzia WSA Wiesław Drabik Asesor WSA Krzysztof Szydłowski (spr.) Protokolant Sekretarz sądowy Emilia Szeliga-Rydzewska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 sierpnia 2025 r. sprawy ze skargi E. S. na uchwałę Rady Miejskiej w Międzyzdrojach z dnia 28 czerwca 2024 r. nr III/20/24 w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Międzyzdroje w rejonie ulic Zwycięstwa, Ignacego Krasickiego, Światowida, Gryfa Pomorskiego i Placu Neptuna I. stwierdza nieważność zaskarżonej uchwały w części dotyczącej § 33 pkt 2) lit. b) w zakresie słów "w formie jednego lokalu mieszkalnego właściciela"; II. w pozostałym zakresie oddala skargę; III. zasądza od Gminy Międzyzdroje na rzecz skarżącego E. S. kwotę 797 zł (siedemset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem poniesionych kosztów postępowania. Pismem z 1 kwietnia 2025 r. pełnomocnik E. S. (dalej: wnioskodawca lub skarżący), wystąpił ze skargą na uchwałę Nr [...] z dnia 28 czerwca 2024 r Rady Miasta, którą uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego m. M. w rejonie ulic [...] Skarżący oświadczył, iż zaskarża powyższą uchwałę w zakresie § 33, tj. w zakresie w jakim organ ustalił dla nieruchomości stanowiącej działkę geodezyjną nr [...], obręb [...] przy ul. [...] w M. ograniczenia w jej zabudowie. Skarżonej uchwale zarzucono: 1. naruszenie przepisów art. 21 ust. 1 i art. 31 ust. 3 i art. 64 ust. 1 i 3 Konstytucji, a także art. 6 ust. 1 Europejskiej Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności, w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 1, 7 i 9, art. 3 ust. 1 oraz art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. t.j. z dnia 2023.05.23), które stanowią, że własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w takim zakresie, w jakim nie narusza to istoty prawa własności, a nadto ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw, w tym prawa własności, mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób, zaś ingerencja w sferę prawa własności pozostawać musi w racjonalnej i odpowiedniej proporcji do wskazanych wyżej celów, dla osiągnięcia których ustanawia się określone ograniczenia; w tym kontekście organ naruszył przysługujące mu władztwo planistyczne, podejmując uchwałę w przedmiocie ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego, która w sposób niedozwolony i nieproporcjonalny ogranicza właścicielskie uprawnienia skarżącego poprzez wprowadzenie zabudowy na nieruchomości skarżącego o charakterze wyłącznie usługowym, zaś zabudowę mieszkaniową ogranicza do możliwości wybudowania jednego lokalu mieszkalnego dla właściciela nieruchomości, mimo że ten sam plan miejscowy dla terenów sąsiadujących bezpośrednio z nieruchomością skarżącego, oznaczonych symbolami: 9UT, 10UT, 12UT, 13UT dopuszcza uzupełniającą funkcję wielorodzinną, 2. naruszenie zasad sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. art. 1 ust. 2 pkt 1, 7 i 9, art. 3 ust. 1 oraz art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zw. z art. 6, art. 64 ust. 3 i art. 31 ust. 3 Konstytucji RP poprzez przekroczenie przez Radę Miasta władztwa planistycznego gminy i ograniczenie prawa własności skarżącego w sposób polegający na ustaleniu maksymalnej - 12 m wysokości zabudowy na działce nr [...], podczas gdy ograniczenie to nie jest uzasadnione interesem publicznym, ładem przestrzennym czy stanem faktycznym sprawy, gdyż w analizowanym obszarze dla terenów sąsiadujących bezpośrednio z nieruchomością skarżącego, objętym symbolem: 8UT, 9UT, 10 UT 12UT, BU T plan miejscowy dopuszcza i akceptuje zabudowę znacznie wyższą, 3. naruszenie zasad sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. art. 1 ust. 2 pkt 1, 7 i 9, art. 3 ust. 1 oraz art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zw. z art. 6, art. 64 ust. 3 i art. 31 ust. 3 Konstytucji RP poprzez przekroczenie przez Radę Miasta władztwa planistycznego gminy, naruszenie zasad kształtowania ładu przestrzennego i ograniczenie prawa własności skarżącego w sposób polegający na ustaleniu zaniżonych parametrów zabudowy, a mianowicie: wskaźnika powierzchni zabudowy, udziału powierzchni biologicznie czynnej oraz wskaźnika maksymalnej intensywności zabudowy, tj. w sposób, który stoi w sprzeczności z faktycznym stanem zagospodarowania nieruchomości skarżącego i nieruchomości sąsiadujących; jednocześnie ograniczenia te nie są uzasadnione interesem publicznym, sprzeczne są też z interesem właścicielskim skarżącego, 4. naruszenie zasad sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. art. 1 ust. 2 pkt 1, 7 i 9, art. 3 ust. 1 oraz art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zw. z art. 2 ust. 1c ustawy o własności lokali, a także § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a także w zw. z art. 6, art. 64 ust. 3 i art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, poprzez przekroczenie przez Radę Miasta swych ustawowych kompetencji, co polega na ustaleniu przez organ, że na nieruchomości skarżącego może być realizowana funkcja uzupełniająca w postaci zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w formie jednego lokalu mieszkalnego właściciela nieruchomości, które to ograniczenie nie jest oparte na przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jednocześnie sprzeczne jest z przywołanymi przepisami ustawy o własności lokali i rozporządzenia Ministra Infrastruktury, zabudowa mieszkaniowa może być bowiem realizowana w formie budynku jednorodzinnego lub wielorodzinnego, nie zaś w formie lokalu mieszkalnego. Nadto organ planistyczny przyznał prawo do realizowania na przedmiotowej nieruchomości funkcji mieszkaniowej, jedynie podmiotom legitymującym się prawem własności tej nieruchomości, ograniczając w ten sposób prawo jej zabudowy w sposób niedopuszczalny i sprzeczny z prawem. W oparciu o tak sformułowane zarzuty pełnomocnik skarżącego zażądał 1) stwierdzenia nieważności zaskarżonej uchwały w zaskarżonym zakresie, tj. w zakresie § 33 pkt 2 b) oraz ust. 4 lit a), b), c) i e). W uzasadnieniu skargi wyjaśniono, iż teren oznaczony na planie jako 11UT, stanowi działkę geodezyjną o nr [...], obręb [...] przy ul. [...] w M. i pozostaje własnością skarżącego. Nieruchomość ta została przeznaczona przez skarżącego do rozbudowy, nadbudowy i przebudowy decyzją nr [...] z dnia 6 maja 2016 r. o warunkach zabudowy, zaś inwestycja polegać miała na zmianie istniejącego obiektu wraz ze zmianą funkcji z budynku usługowego na budynek mieszkalno-usługowy, bez lokali mieszkalnych na poziomie parteru. W trakcie procedowania ww. decyzji, organ przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla obszaru na którym zlokalizowana jest działka nr [...], w promieniu 3-krotności szerokości frontu działki. Na tym terenie organ ustalił występowanie funkcji zarówno usługowej, w tym zakwaterowania turystycznego, jak i realizowanie funkcji mieszkaniowej. Stwierdził zatem, że planowana przez skarżącego inwestycja jest kontynuacją istniejącej w obszarze analizowanym funkcji mieszkaniowej i usługowej. Z powyższego wynika bezspornie, że przy ul. [...] w M., przy której to ulicy zlokalizowana jest nieruchomość skarżącego, realizowana jest nie tylko funkcja usługowa - w tym turystyczna, ale powszechnie jest również realizowana funkcja mieszkaniowa, w tym wielorodzinna. Jak wywiedziono, skarżone zapisy planu miejscowego uniemożliwiają lokalizowanie określonych typów obiektów i określonej zabudowy na nieruchomości należącej do skarżącego i tym samym ogranicza się możliwości zagospodarowania terenu. Zdaniem skarżącego Rada Miejska przekroczyła władztwo planistyczne ponieważ przyjęte w planie ustalenia dla nieruchomości skarżącego, które wyznaczają jej funkcję i przeznaczenie, a także parametry zabudowy, zostały przyjęte w sposób dowolny, bez merytorycznego ich uzasadnienia, a także bez uwzględnienia stanu zabudowy legalnie istniejącej na nieruchomości skarżącego, a także bez dokładnej analizy zabudowy występującej w najbliższym sąsiedztwie nieruchomości skarżącego. Przekroczeniem ustawowych kompetencji przez Radę Miejską jest też ustalenie, że zabudowa mieszkaniowa na nieruchomości skarżącego może być jedynie realizowana w formie zabudowy jednorodzinnej w postaci jednego lokalu mieszkalnego właściciela nieruchomości, które to ograniczenie nie jest oparte na przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a jednocześnie sprzeczne jest z przepisami prawa. Podkreślono, iż zaskarżona uchwała nie zawiera żadnego uzasadnienia dla przyjętych dla nieruchomości skarżącego ograniczeń w zabudowie. Uchwała zawiera jedynie ogólnikowe stwierdzenie, iż ustalając przeznaczenie terenu oraz określając sposób zagospodarowania i korzystania z terenu "wyważono interes publiczny i interesy prywatne (...) zmierzające do ochrony istniejącego stanu zagospodarowania terenu jak i zmian w zakresie jego zagospodarowania". Takie uzasadnienie spełnia jedynie wymogi formalne, nie stanowi natomiast merytorycznego uzasadnienia uchwały. Powyższe prowadzi do wniosku, że brak jest rzetelnego uzasadnienia uchwały pozwalającego zweryfikować przyjęte w planie ograniczenia w przeznaczeniu i zagospodarowaniu działki nr [...] przy ul. [...], jako poprawne. Nadmieniono, iż organ nie dopuścił realizacji funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej na nieruchomości skarżącego, dopuszczając realizację funkcji mieszkaniowej o charakterze wyłącznie jednorodzinnym, która to funkcja w rzeczywistości na analizowanym terenie nie występuje w ogóle. Słusznym jest co do zasady uznanie przez Radę Miasta, że dany teren powinien mieć więcej niż tylko jedno przeznaczenie, z uwagi na to przede wszystkim, że na analizowanym terenie zabudowa reprezentuje różne funkcje, zarówno usługowe, w szczególności usługi turystyczne, jak i funkcje mieszkaniowe. Jednak analiza funkcji mieszkaniowej jaka jest faktycznie realizowana na analizowanym terenie wskazuje, że powszechnie realizowana jest na tym terenie funkcja mieszkaniowa wielorodzinna, nie występuje zaś funkcja mieszkaniowa jednorodzinna. Tym samym organ, dopuszczając zrealizowanie na nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] wyłącznie zabudowy jednorodzinnej w formie jednego lokalu dla właściciela, nadużył swoich planistycznych uprawnień, arbitralnie ograniczając uprawnienia właścicielskie skarżącego, a nadto naruszył ład przestrzenny, nie uwzględniając uwarunkowań i wymagań społeczno-gospodarczych, występujących na analizowanym terenie. Również parametry zabudowy i zagospodarowania terenu 11UT wprowadzone przez Radę Miejską w postaci: - maksymalnego wskaźnika powierzchni zabudowy: 70% powierzchni działki budowlanej, - udziału powierzchni biologicznie czynnej: minimum 10 % działki budowlanej - maksymalnej wysokości budynków: do 12m - wskaźnika maksymalnej intensywności zabudowy o wartości 2,9 dla działki budowlanej, w tym dla kondygnacji nadziemnych o wartości 2,1 zostały ustalone przez organ planistyczny w sposób nieprawidłowy. Co maksymalnego wskaźnika powierzchni zabudowy nieprawidłowe jest przyjęcie przez organ wskaźnika wynoszącego 70% powierzchni działki budowlanej, zamiast 100%. Nieruchomość skarżącego obecnie jest zabudowana w 100 %, zatem ustalenie tego wskaźnika w mniejszej wysokości narusza istniejący stan zagospodarowania terenu. W konsekwencji organ nieprawidłowo ustalił również wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, ponieważ z uwagi na stan zagospodarowania nieruchomości nr [...], koniecznym było przyjęcie w planie miejscowym tego wskaźnika na poziomie 0%. Z powyższego wynika, że w przedmiotowej sprawie zachodzi natomiast sprzeczność między legalną zabudową istniejącą na działce skarżącego nr [...], a ustaleniami planu miejscowego uchwalonego zaskarżoną uchwałą. Przy czym organ planistyczny zobowiązany był uwzględniać rzeczywiście istniejącą i legalną zabudowę na obszarze, dla którego uchwala się plan miejscowy. Podkreślono, iż zgodnie z art. 65 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Stosownie do art. 65 ust. 2 tej ustawy przepisu art. 65 ust. 1 pkt 2 nie stosuje się jednak, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Zatem prawa nabyte przez inwestora podlegają ochronie, również w procesie planistycznym. W konsekwencji uchwała w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie może ingerować w wynikające z ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę uprawnienie do realizacji inwestycji. Podobne relacje zachodzą między ustaleniami planu a istniejącą legalną zabudową, która również oparta jest na ostatecznych decyzjach właściwego organu architektoniczno-budowlanego. Skarżący na zatem prawo do ochrony istniejącej na jego nieruchomości zabudowy, które stanowi jego prawo nabyte, zaś uchwalenie planu miejscowego sprzecznego z istniejącą na jego nieruchomości legalną zabudową godzi w istotę tego prawa. Jak wywiedziono, sprzeczność między legalną zabudową istniejącą na działce skarżącego, a ustaleniami planu miejscowego uchwalonego zaskarżoną uchwałą, narusza również prawo skarżącego do przebudowy istniejącego na nieruchomości stanu zagospodarowania terenu. Uchwała wyklucza uzyskanie przez skarżącego pozwolenia na rozbudowę, przebudowę istniejących budynków, zmianę sposobu ich użytkowania czy przeznaczenia obiektu, bez dokonania rozbiórki części istniejących legalnie obiektów tak, by dostosować zabudowę do parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu wprowadzonych przez Radę Miejską dla terenu 11UT. Również ograniczenia wysokości zabudowy na obszarze 11UT nie znajdują uzasadnienia. Skoro zawarte w akcie prawa miejscowego regulacje. Organ nie zlecił przeprowadzenia ekspertyz, na potrzeby wprowadzenia ograniczeń w wysokości zabudowy dla terenu 11UT co czyni związania przyjęte w planie (w zaskarżonej części) dowolnymi, szczególnie jeśli przeanalizujemy wysokości występujące na nieruchomościach sąsiadujących z nieruchomością skarżącego. Otóż Rada Miejska dopuściła na terenach oznaczonych symbolami 8UT dopuszczalną wysokość zabudowy na poziomie 16 m, dla terenu 9UT - 18 m, zaś dla terenu po obu stronach działki nr [...] - 10UT i 12UT - dopuszczalną wysokość 16 m. Z powyższego wynika, że ulica [...] po stronie wschodniej zabudowana jest (lub będzie zabudowana), budynkami znacznie wyższymi niż wysokość zabudowy dopuszczona na nieruchomości skarżącego. Powyższe prowadzi do jednoznacznego wniosku, że wysokość maksymalna ustalona dla terenu 11UT nie tyle chroni ład przestrzenny Miasta M. w rejonie ulicy [...], lecz go narusza, kształtując wysokość zabudowy dla działki skarżącego w sposób dowolny i odmienny od wysokości ustalonej dla pozostałych nieruchomości sąsiednich. Nieprawidłowe jest też ustalenie przez organ planistyczny wskaźnika maksymalnej intensywności zabudowy. Wskaźnik ten został ustalony w planie dla terenu 11UT w wartości 2,9 dla działki budowlanej, w tym dla kondygnacji nadziemnych w wartości 2,1. W danych okolicznościach faktycznych konieczne i uzasadnione było przyjęcie wskaźnika maksymalnego intensywności zabudowy o wartości 2,9 dla działki budowlanej, bez różnicowania tego wskaźnika w zależności od typu kondygnacji. Pozostawienie go bowiem na poziomie ustalonym w planie, uniemożliwi zwiększenie wysokości zabudowy terenu 11UT i tym samym ograniczy w sposób niedozwolony prawo skarżącego do zabudowy należącej do niego nieruchomości. W zakresie zaś ustalenia przez w uchwale, że na nieruchomości skarżącego może być realizowana zabudowa mieszkaniowa w postaci zabudowy jednorodzinnej w formie jednego lokalu mieszkalnego właściciela nieruchomości wskazano, że ograniczenie to nie jest oparte na przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, narusza także przepis art 2 ust 1c ustawy o własności lokali a także § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z § 3 pkt 4) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie przez budynek mieszkalny należy rozumieć budynek mieszkalny wielorodzinny, albo budynek mieszkalny jednorodzinny. Natomiast zgodnie z § 3 pkt 2 tego rozporządzenia, zabudowę jednorodzinną stanowi jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub ich zespół, wraz z przeznaczonymi dla potrzeb mieszkających w nich rodzin budynkami garażowymi i gospodarczymi. W takim budynku jednorodzinnym, zgodnie z art 2 ust 1c ustawy o własności lokali, odrębną nieruchomość mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Z powyższych przepisów wynika, że nie istnieje forma zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w formie jednego lokalu mieszkalnego — zabudowa mieszkaniowa może być realizowana wyłącznie w formie budynku jednorodzinnego lub wielorodzinnego, nie zaś w formie lokalu w budynku jednorodzinnym. Bezprawne jest również ograniczenie ilości lokali występujących w danym budynku jednorodzinnym, tę materię reguluje bowiem ustawa o własności lokali. W tym zatem zakresie, zapis ten jest niezgody z przepisami wyższego rzędu. W odpowiedzi na skargę pełnomocnik Rada Miasta wniósł o jej oddalenie. Pełnomocnik organu wskazał, że kontrola sądu administracyjnego w przedmiocie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego nie może dotyczyć celowości czy słuszności dokonywanych w planie rozstrzygnięć, lecz ogranicza się jedynie do badania zgodności z prawem podejmowanych uchwał, a zwłaszcza przestrzegania zasad planowania oraz określonej ustawą procedury planistycznej. Tymczasem skarżący kwestionuje słuszność dokonanych w planie rozstrzygnięć, a nie zgodność z prawem podjętej uchwały. W szczególności w istotę władztwa planistycznego gminy wpisane są uprawnienia, polegające na legalnej ingerencji w sferę wykonywania własności. W ramach realizacji tego uprawnienia gmina w naturalny sposób zobowiązana jest do kierowania interesem publicznym oraz odpowiednim jego wyważeniem w odniesieniu do interesu prywatnego, przy jednoczesnym uwzględnieniu zasady proporcjonalności i racjonalnego postępowania w perspektywie oddziaływania na prawo własności. Zdaniem organu w rozpatrywanym przypadku należycie wyważono interes publiczny z interesem prywatnym skarżącego będącego właścicielem nieruchomości, położonej na terenie, którego dotyczy uchwała. Jeśli chodzi o zarzuty dotyczące braku należytego uzasadnienia uchwały to do projektu uchwały zostało sporządzone uzasadnienie, które spełnia wszystkie ustawowe wymogi. Oczekiwanie natomiast, że w uchwale znajdzie się uzasadnienie dotyczące każdej działki objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie wynika z przepisów prawa, a już w szczególności, nie świadczy o jakiejkolwiek dowolności organu planistycznego. Organ nie zgodził się z twierdzeniem skarżącego, że jest "brak uzasadnienia dla wprowadzonej dla jego nieruchomości ograniczenia zabudowy mieszkaniowej wyłącznie do funkcji jednorodzinnej, skoro powszechnie w rejonie ulicy [...] występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zaś brak jest funkcji jednorodzinnej". Wręcz przeciwnie, większość istniejących i powstających budynków w tej okolicy to budynki z lokalami na wynajem turystyczny. Tym samym, aby umożliwić rozwój wiodącej na tym obszarze funkcji usług turystycznych ustalono przeznaczenie, które będzie umożliwiało rozwój tego typu zabudowy. Natomiast dla terenu 11UT dopuszczono zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w formie jednego lokalu mieszkalnego właściciela. Powyższe rozwiązane zostało zastosowane celem wykluczenia zidentyfikowanej praktyki polegającej na powstawaniu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w których jednak nikt na stałe nie mieszka, a lokale są wynajmowane turystom. Z tego względu organ planistyczny dopuścił zabudowę mieszkaniową na terenach objętych planem, w których występują istniejące lokale mieszkalne, faktycznie wykorzystywane na ten cel, tj. zamieszkałe na stałe. Wskazano, że w granicach terenu 11UT nie występuje istniejąca zabudowa mieszkaniowa. Tym samym biorąc pod uwagę lokalizację ww. terenu w centrum miasta, istniejące uwarunkowania i zaobserwowane zjawiska, kontynuując dotychczasową politykę przestrzenną Gminy M. oraz wykorzystując jej potencjał turystyczny ustalono przeznaczenie powyższego terenu. Pozwala to zapewnić zrównoważony rozwój tego obszaru i Gminy M.. W ocenie organu za bezprzedmiotowe należy uznać ustalenia dokonane w ramach wydawania skarżącemu decyzji o warunkach zabudowy w 2016 r. Ustalenia te nie są bowiem w żaden sposób wiążące przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, ww. decyzja została wydana skarżącemu w 2016 r., a więc około 8 lat przed podjęciem uchwały. Nie powinno natomiast wymagać wyjaśnień to, że zagospodarowanie terenu może ulec zmianie. Ponadto, analiza załączonej decyzji, nie potwierdza, że na spornym terenie występuje funkcja mieszkaniowa wielorodzinna. Zarówno decyzja, jak i stanowiąca do niej załącznik analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wskazuje jedynie na funkcję mieszkalną, ale nie wielolokalową. Jeśli chodzi o zarzuty dotyczące maksymalnej - 12 m wysokości zabudowy na działce [...], wyjaśniono, iż ul. [...] stanowi jeden z reprezentacyjnych ciągów miasta M.. Teren 11UT znajduje się w zasięgu układu urbanistycznego ujętego w Gminnej Ewidencji Zabytków, strefie ochrony konserwatorskiej "B" oraz Obszaru Kulturowo-Krajobrazowego [...] Wzdłuż ul. [...] zlokalizowane są także budynki ujęte w Gminnej Ewidencji Zabytów, a także jest wykształcona historyczna pierzeja zabudowy, gdzie występuje historyczna forma architektoniczna i urbanistyczna, dlatego należy zachować elementy historycznego rozplanowania ulic, placów, osi widokowych i kompozycyjnych, historyczne linie zabudowy obiektów zabytkowych, skalę i tradycję kształtowania zabudowy oraz istniejącą zieleń. Z uwagi na powyższe uwarunkowania nowe budynki powinny być dostosowane do historycznej koncepcji urbanistycznej w zakresie skali, bryły, formy oraz z nawiązaniem form współczesnych do lokalnej tradycji architektonicznej. Wysokość budynków została ustalona w planie więc tak aby umożliwić zachowanie historycznej kompozycji i ładu przestrzennego. Wyjściowa wysokość budynków, która pozwala na zachowanie spójności wzdłuż ul. [...] to 12 m, z uwzględnieniem wykształtowanej pierzei z wysokością elewacji frontowych 10 m. Dla części terenów wzdłuż ul. [...] ustalono wyższą wysokość zgodnie ze stanem istniejącym. Z przeprowadzonych przez organ planistyczny analiz wynika, że nowa zabudowa nie powinna powstawać wyższa, ponieważ zaburzyłoby to historyczną kompozycję i obniżyło wartość odbioru istniejących zabytków. Nowe budynki powinny wpisywać się w historyczną formę urbanistyczną i architektoniczną. W granicach terenu 11UT istnieje niska, pawilonowa zabudowa jednokondygnacyjna, która dysharmonizuje istniejącą pierzeję. Należy też mieć na uwadze, że ww. teren bezpośrednio sąsiaduje z zabytkiem zlokalizowanym na terenie 10UT. W ocenie organu nowe obiekty czy też rozbudowa/nadbudowa istniejących obiektów powinna stanowić kontynuację skali i gabarytów sąsiedniej, historycznej zabudowy, uwzględniając wykształconą pierzeję i układ urbanistyczny, które tworzą harmonijną całość. Z tego też względu w uchwale przyjęto określone w niej parametry maksymalnej zabudowy. W zakresie zarzutu ustalenia zaniżonych paramentów zabudowy, a mianowicie: wskaźnika powierzchni zabudowy, udziału powierzchni biologicznie czynnej czy wskaźnika maksymalnej intensywności zabudowy, podkreślono, że przywołany przez skarżącego art. 65 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odnosi się do ostatecznych decyzji o pozwoleniu na budowę, które nie zostały zrealizowane, przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z uwagi natomiast na fakt, że prawo nie działa wstecz, nie można mówić o sprzeczności między istniejącą zabudową, a miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Plan ten jest bowiem uchwalany na przyszłość, a tym samym nie odnosi się do zabudowy już istniejącej, a jedynie wskazuje jak dany teren może zostać zagospodarowany już w czasie obowiązywania uchwały. Przyjęcie przez organ planistyczny ww. wskaźników jest natomiast uzasadnione i konieczne. Teren 11UT obecnie jest niemalże w całości zabudowany. Przy realizacji nowych obiektów na danym terenie należy więc zapewnić odpowiednią powierzchnię biologicznie czynną. W uchwale powierzchnię tę ustalono na minimum 30% powierzchni działki i wartość ta jest dla wszystkich terenów usługowych i mieszkaniowo-usługowych objętych planem taka sama. Należy mieć na uwadze, że zwiększenie tej powierzchni jest konieczne w celu poprawy warunków zarówno ze względów środowiskowych i ekologicznych, ale również ze względów funkcjonalnych i wizualnych. Z uwagi bowiem na ważną rolę zieleni wmieście zachowanie odpowiednich standardów i jakości środowiska zasadne jest podniesienie udziału powierzchni biologicznie czynnej do poziomu przyjętego w uchwale. Jest to także spójne z polityką przestrzenną Gminy M.. Ustalenie ww. wskaźnika na takim poziomie determinuje natomiast to, że maksymalna powierzchnia zabudowy to 70%. Ponadto w uchwale dla terenu 11UT ustalono wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy jako 2,9 dla działki budowlanej, w tym dla kondygnacji nadziemnych do 2,1 dla działki budowlanej. Przy założeniu 70% powierzchni zabudowy i ustalonych wskaźnikach intensywności na danym terenie może powstać budynek o trzech kondygnacjach nadziemnych, co jest również zgodne z ustaloną wysokością budynków i wysokością elewacji frontowych. Tak ustalone parametry są kontynuacją istniejącej zabudowy występującej wzdłuż ul. [...] i pozwalają na zachowanie ładu przestrzennego, zgodnie z indywidualnym charakterem tego obszaru i historycznymi uwarunkowaniami. Natomiast jeśli chodzi o dopuszczalność ustalenia przez organ, że na nieruchomości skarżącego może być realizowana funkcja uzupełniająca w postaci zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w formie jednego lokalu mieszkalnego właściciela nieruchomości wskazano, że w art. 15 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenny określono jakie są obowiązkowe elementy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uchwale organ planistyczny może jednak określić także inne wymagania w stosunku do nieruchomości, w tym, np. ilość lokali, która może powstać w budynku. Z uwagi na powyższe, zdaniem organu, ustalenie w uchwale lokalizacji wyłącznie zabudowy jednorodzinnej w formie jednego lokalu mieszkalnego na działce budowlanej, nie jest niezgodne z prawem oraz nie przekracza władztwa planistycznego gminy. Wprowadzenie powyższego ustalenia miało na celu zagwarantowanie spójności zabudowy i zachowanie ładu przestrzennego poprzez ograniczenie powstawania zabudowy wielolokalowej mieszkalnej na jednej działce budowlanej. Zdaniem organu przyjęcie bardziej rygorystycznego ograniczenia ilości lokali w planie miejscowym nie jest sprzeczne z przepisami przywołanymi przez skarżącego. W piśmie z 28 lipca 2025 r. pełnomocnik skarżącego przedstawił replikę do powyższego stanowiska organu podkreślając, iż w jego ocenie organ w sposób wybiórczy odnosi się do zarzutów skargi i pomija istotę problemu, jaką jest arbitralne i nieproporcjonalne ograniczenie prawa własności skarżącego z naruszeniem zasad sporządzania planu miejscowego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył co następuje: Skarga okazała się zasadna. Na wstępie należy wyjaśnić, że sądy administracyjne są właściwe w sprawach kontroli zgodności z prawem uchwał organów jednostek samorządu terytorialnego oraz aktów organów administracji rządowej stanowiących przepisy prawa miejscowego (art. 3 § 2 pkt 5 p.p.s.a.). Istotą sądowej kontroli sprawowanej przez sądy administracyjne jest zaś ocena legalności zaskarżonych aktów i czynności według stanu prawnego i faktycznego z daty ich podjęcia. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Sąd uwzględniając skargę na uchwałę lub akt, o których mowa w art. 3 § 2 pkt 5 p.p.s.a., stwierdza nieważność tej uchwały lub aktu w całości lub w części albo stwierdza, że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności (art. 147 § 1 p.p.s.a.). Unormowanie to nie określa, jakiego rodzaju naruszenia prawa są podstawą do stwierdzenia przez sąd nieważności uchwały. Doprecyzowanie przesłanek określających kompetencje sądu administracyjnego w tym względzie następuje w ustawach samorządowych. Dlatego też przepis art. 147 § 1 p.p.s.a. należy stosować wraz z art. 91 u.s.g., zgodnie z którym uchwała organu gminy sprzeczna z prawem jest nieważna (ust. 1); w przypadku nieistotnego naruszenia prawa organ nadzoru nie stwierdza nieważności uchwały, ograniczając się do wskazania, że uchwałę wydano z naruszeniem prawa (ust. 4). Oznacza to, że stwierdzenie nieważności (w całości bądź w części) zaskarżonej uchwały, w tym stanowiącej akt prawa miejscowego, następuje w wyniku stwierdzenia istotnego naruszenia prawa przy jej podejmowaniu. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że do istotnych wad uchwały, których wystąpienie skutkuje stwierdzeniem jej nieważności, zalicza się naruszenie przepisów wyznaczających kompetencję organów jednostek samorządu terytorialnego do podejmowania uchwał, naruszenie podstawy prawnej podjętej uchwały, naruszenie przepisów prawa ustrojowego oraz prawa materialnego poprzez wadliwą ich interpretację oraz przepisów regulujących procedury podejmowania uchwał (np. wyrok NSA z 11 lutego 1998 r., sygn. akt II SA/Wr 1459/97). Wobec podniesienia w skardze zarzutów w zakresie wadliwości uzasadnienia uchwały z uwagi na brak szczegółowego wskazania podstaw dla przyjętych dla nieruchomości skarżącego ograniczeń w zabudowie warto dostrzec, iż obowiązek uzasadnienia uchwały (tam, gdzie obowiązek ten nie jest wyraźnie określony ustawowo), wyprowadzany jest z ogólnej zasady ustrojowej związania organów administracji prawem, obowiązku odwoływania się do prawa oraz z kompetencji sądów administracyjnych i organów nadzoru, które - sprawując kontrolę - muszą znać motywy, jakimi kierowała się rada gminy, powiatu czy sejmik, a także z zasady demokratycznego państwa prawnego i zasad szczegółowych, w tym zasady zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa, czy zasad "dobrej legislacji" (por. M. Stahl, Samorząd terytorialny w orzecznictwie sądowym. Rozbieżności i wątpliwości, "Zeszyty Naukowe Sądownictwa Administracyjnego", 2006 r., nr 6, s. 45). Sąd podziela przy tym pogląd wyrażony w orzecznictwie, że brak uzasadnienia uchwały organ może uzupełnić w odpowiedzi na skargę, zwłaszcza, gdy szczegółowo ustosunkowuje się do zarzutów i wyjaśnia motywy swojego działania oraz przesłanki podjęcia uchwały o danej treści. Obszernie wskazane i wyjaśnione okoliczności, które legły u podstaw podjęcia zaskarżonej uchwały, wyartykułowane w odpowiedzi na skargę, pozwalają bowiem sądowi na ustalenie przesłanek podjęcia uchwały (por. wyrok NSA z dnia 27 maja 2020 r., sygn. akt I OSK 1658/19). Zatem okoliczność, że szczegółowe informacje dotyczące rozwiązań przyjętych dla nieruchomości skarżącego organ podał dopiero na etapie odpowiedzi na skargę nie może sama w sobie skutkować uznaniem, że doszło do naruszenia prawa, a tym bardziej do istotnego naruszenia prawa. Kluczowe jest bowiem, aby organ nadzoru bądź też sąd administracyjny, jak to miało miejsce w niniejszej sprawie, miały możliwość skontrolowania motywów, jakimi kierował się organ przy podejmowaniu uchwały. Jeśli chodzi o zarzuty niezgodnego z unormowaniami prawa budowalnego a ponadto nieproporcjonalnego ograniczenia właścicielskich uprawnień skarżącego poprzez wprowadzenie zabudowy na nieruchomości skarżącego o charakterze wyłącznie usługowym i jednoczesnego ograniczenia dozwolonej zabudowy mieszkaniowej do możliwości wybudowania jednego lokalu mieszkalnego dla właściciela nieruchomości, powyższy zarzut należało uznać za częściowo uzasadniony. W ocenie Sądu organ przekonująco wyjaśnił z jakich przyczyn zdecydowano się na ograniczenia w zakresie uzupełniającej zabudowy o charakterze mieszkalnym do zabudowy jednorodzinnej. W szczególności uwzględniono istniejącą legalnie zabudowę. Nie można przy tym pomijać, że w granicach terenu 11UT (działki skarżącego) nie występuje aktualnie żadna zabudowa mieszkaniowa a plan miejscowy jest uchwalany "na przyszłość" i ma w szczególności zapewniać zrównoważony rozwój gminy. Skoro większość istniejących i powstających budynków w okolicy to budynki z lokalami na wynajem turystyczny, aby umożliwić rozwój i prawidłowe funkcjonowanie wiodącej na tym obszarze funkcji usług turystycznych celowym i dopuszczalnym jawi się określenie przeznaczenia poszczególnych nieruchomości, które umożliwi zaspokajanie potrzeb mieszkańców stałych mieszkańców miasta i turystów. Przyjęte w planie rozwiązanie w istocie umożliwi w przyszłości zachowanie funkcji usługowej nieruchomości skarżącego i ewentualne jej dodatkowe uzupełnienie o dotychczas nieistniejącą zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Oczekiwane przez skarżącego umożliwienia mu realizacji uzupełniającej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej zmierza do daleko idącej zmiany dotychczasowego sposobu wykorzystania jego nieruchomości. Przy czym z całą pewnością zrównoważonemu rozwojowi miasta (czy jego kwartałów) nie służy powstawanie swoistych enklaw o jednolitym przeznaczeniu. Tymczasem do tego zmierzają w istocie oczekiwania skarżącego w zakresie umożliwienia mu w przyszłości realizacji na nieruchomości także funkcji zabudowy wielorodzinnej z tej przyczyny, iż w pobliżu taka zabudowa już powstała lub powstaje. W zakresie twierdzeń skarżącego, że ten sam plan miejscowy dla terenów "sąsiadujących bezpośrednio" z nieruchomością skarżącego, oznaczonych symbolami 9UT, 10UT, 12UT, 13UT dopuszcza uzupełniającą funkcję wielorodzinną nie można nie dostrzegać, iż w skarżonym planie przewidziano też zabudowę analogiczną do określonej dla nieruchomości skarżącego. W tym zakresie zabudowę jednorodzinną przewidziano w szczególności na obszarach: 1UT, 2UT, 3UT, 6UT, 8UT, 9UT. Powyższe ustalenie nie daje podstaw do negowania stanowiska organu, iż określając przyszłe zagospodarowanie nieruchomości położonych na obszarze objętym planem kierował się potrzebą zapewnienia zrównoważonego rozwoju obszaru objętego uchwałą oraz uwzględniał występujące tam ograniczenia wynikające z istnienia zabudowy zabytkowej, w tym znajdującej się na położnych w sąsiedztwie nieruchomości skarżącego ( tj. na obszarach 5UT oraz 10UT). Z przyjętej przez organ koncepcji zagospodarowania obszaru objętego badanym planem miejscowym wynika też, iż zmierzał on do zapewnienia odpowiedniej infrastruktury usługowej dla terenów istniejącej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usług turystyki na obszarach oznaczonych symbolem 1MW-UT, 2MW-UT oraz 3MW-UT. Nie mogły także zakresie odnieść skutku zarzuty oparte na uzyskaniu przez skarżącego w 2016 roku, a więc około 8 lat przed przyjęciem planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy. Już choćby z daty wydania takiej decyzji wynika, iż przy jej wydawaniu analizowany był odległy czasowo stan zagospodarowania działek sąsiednich. Ponadto nie można nie dostrzegać, że ustawodawca jasno określił relacje pomiędzy decyzją o warunkach zabudowy oraz planem miejscowym. Skoro w przedmiotowej sprawie proces inwestycyjny nie został doprowadzony do etapu pozwolenia na budowę wejście w życie planu będzie skutkowało zgodnie z art. 65 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązkiem wydania decyzji warunkach zabudowy. Zatem w oparciu o zapisy decyzji o warunkach zabudowy nie można powoływać na prawa nabyte przez inwestora, zostało to zresztą wskazane w pouczeniu dołączonej do skargi decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast w ocenie Sądu przedstawiona przez organ argumentacja nie dawała postaw do przyjęcia w §33 pkt 2) lit. b), iż przeznaczenie uzupełniające w postaci zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ma być realizowane w "formie jednego lokalu mieszkalnego właściciela". Zdaniem organu powyższy zapis ma oznaczać, że "dopuszczalny jest jeden lokal mieszkalny właściciela a lokal ten nie może należeć do nikogo innego niż jego właściciel". Nadto powyższe rozwiązanie miało "wykluczyć zidentyfikowaną praktyką polegającą na powstawaniu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w których jednak nikt na stałe nie mieszka, a lokale są wynajmowane turystom. Z tego względu organ planistyczny dopuścił zabudowę mieszkaniową na terenach objętych planem, w których występują istniejące lokale mieszkalne, faktycznie wykorzystywane na ten cel, tj. zamieszkałe na stałe". Skoro jednak organ stwierdził niepożądane tendencje w zakresie powstawania i korzystania z zabudowy wielorodzinnej, to niezrozumiałym jest z jakiej przyczyny wprowadził ograniczenia w zakresie ilości lokali nie w odniesieniu do zabudowy wielorodzinnej, lecz do zabudowy jednorodzinnej, która przecież ze swej natury ma całkowicie odmienny charakter i zupełnie inną intensywność. Jak trafnie wskazuje strona skarżąca, zgodnie z § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zabudowę jednorodzinną stanowi jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub ich zespół, wraz z przeznaczonymi dla potrzeb mieszkających w nich rodzin budynkami garażowymi i gospodarczymi. W takim budynku jednorodzinnym, zgodnie z art 2 ust 1c ustawy o własności lokali, odrębną nieruchomość mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Nie sposób też stwierdzić w jaki sposób powstanie "jednego lokalu mieszkalnego właściciela" miałoby sprawić, iż jest on stale zamieszkany, co jak wskazuje organ miało być podstawą wprowadzenia przedmiotowego ograniczenia. Nie można też pomijać niezrozumiałej i oderwanej od innych regulacji w szczególności z zakresu prawa budowalnego redakcji przywołanego wyżej przepisu. W ocenie Sądu jest on na tyle wieloznaczny i niejasny, iż już choćby w przypadku zamiaru wybudowania lokalu mieszkalnego przez współwłaścicieli nieruchomości jego zastosowanie wiązałoby się z problemami interpretacyjnymi czy mamy do czynienia "jednym lokalem mieszkalnym właściciela". Stąd Sąd uznał za uzasadnione stwierdzenie nieważności zaskarżonej uchwały jedynie w części dotyczącej § 33 pkt 2) lit. b) w zakresie słów "w formie jednego lokalu mieszkalnego właściciela". Powyższe umożliwi realizację na nieruchomości skarżącego zabudowy jednorodzinnej spełniającej wymogi powszechnie obowiązujących przepisów prawa budowalnego i innych regulacji planu miejscowego. Jeśli chodzi o zarzuty dotyczące określenia maksymalnej wysokości zabudowy na działce na (tj. 12 m), organ przekonująco wyjaśnił, iż ul. [...] stanowi jeden z reprezentacyjnych ciągów miasta M.. W żaden sposób nie podważono, że teren 11UT znajduje się w zasięgu układu urbanistycznego ujętego w Gminnej Ewidencji Zabytków, strefie ochrony konserwatorskiej "B" oraz Obszaru Kulturowo-Krajobrazowego [...] Nie jest przy tym sporne, że wzdłuż ul. [...] zlokalizowane są budynki ujęte w Gminnej Ewidencji Zabytów, a także jest wykształcona historyczna pierzeja zabudowy, gdzie występuje historyczna forma architektoniczna i urbanistyczna. Dlatego nie sposób uznać za istotnie napuszczające prawo działanie organu zmierzające do zachowania elementów historycznego rozplanowania ulic, placów, osi widokowych i kompozycyjnych, historycznych linie zabudowy obiektów zabytkowych, skali i tradycji kształtowania zabudowy oraz istniejącej zieleń. Słusznym jawi się stanowisko organu, że nowe budynki powinny być dostosowane do historycznej koncepcji urbanistycznej w zakresie skali, bryły, formy oraz z nawiązaniem form współczesnych do lokalnej tradycji architektonicznej. Jako przekonujące uznać należy stanowisko organu, że wysokość budynków została ustalona w planie tak aby umożliwić zachowanie historycznej kompozycji i ładu przestrzennego a wyjściowa wysokość budynków, która pozwala na zachowanie spójności wzdłuż ul. [...] to 12 m, z uwzględnieniem wykształtowanej pierzei z wysokością elewacji frontowych 10 m. Za racjonalne należy też uznać, iż nowe budynki powinny wpisywać się w historyczną formę urbanistyczną i architektoniczną. Należało także uwzględnić, że nieruchomość skarżącego bezpośrednio sąsiaduje z zabytkiem zlokalizowanym na terenie 10UT. Nie sposób zakwestionować też wyjaśnienia, iż większą niż na działce skarżącego wysokość zabudowy przewidziano jedynie dla tej części terenów wzdłuż ul. [...] w której już taki stan istnieje. W zakresie zarzutu ustalenia "zaniżonych parametrów zabudowy" tj. wskaźnika powierzchni zabudowy, udziału powierzchni biologicznie czynnej oraz wskaźnika maksymalnej intensywności zabudowy, organ również przedstawił przekonujące uzasadnienie przyjętych rozwiązań. W szczególności słusznie organ dostrzega, iż przy założeniu 70% powierzchni zabudowy i ustalonych wskaźnikach intensywności na danym terenie może powstać budynek o trzech kondygnacjach nadziemnych, co jest również zgodne z ustaloną wysokością budynków i wysokością elewacji frontowych. Tak ustalone parametry jawią się jako kontynuacja istniejącej zabudowy występującej wzdłuż ul. [...] i nie daje się podważyć stanowiska organu, że pozwalają na zachowanie ładu przestrzennego, zgodnie z indywidualnym charakterem tego obszaru i historycznymi uwarunkowaniami. W ocenie Sądu nie sposób negować, iż tego rodzaju jak zaplanowane inwestycje racjonalnym jest zapewnienie odpowiedniej powierzchni biologiczne czynnej a w badanym planie powierzchnię tę ustalono na minimum 30% powierzchni działki. Skoro wartość ta jest dla wszystkich terenów usługowych i mieszkaniowo-usługowych objętych planem taka sama, wskazuje to na konsekwencję organu w tworzeniu spójnej koncepcji zagospodarowania terenu objętego planem. To, że aktualnie działka należąca do skarżącego jest zabudowana w 100% jednak w formie niskiej zabudowy pawilonowej, nie daje podstaw do żądania do odstępowania od realizacji spójnej koncepcji przewidzianej dla przyszłej zabudowy całej pierzei i sąsiedztwa zabudowy zabytkowej. Przy czym w zakresie innych zarzutów skarżącego nie można nie dostrzegać, iż regulacje planu będą miały zastosowanie jedynie wówczas, gdy skarżący zdecyduje się na działania zmierzające do zmiany aktualnego stanu. Natomiast do tego czasu leganie powstała zabudowa może dalej spełniać swoją rolę. Stąd nie można mówić w tym przypadku o ingerencji w nabyte prawa skarżącego czy też o wpływie na legalnie istniejącą zabudowę stanowiącą własność skarżącego. Końcowo warto wskazać, iż uchwalając plan miejscowy gmina jest zobowiązana do kierowania się interesem publicznym oraz odpowiednim jego wyważeniem w odniesieniu do interesu prywatnego. Przy czym niewątpliwie wpływ na interes prywatny może być zarówno pozytywny prowadząc np. do zwiększenia użyteczności jak i wartości nieruchomości, ale też i negatywny, prowadząc nawet tego, iż korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem staje się niemożliwe lub istotnie ograniczone. W takim przypadku właścicielowi przysługują jednak stosowne uprawnienia określone w art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zatem nawet negatywny z punktu widzenia właściciela skutek zmiany czy uchwalenia planu miejscowego nie może stanowić wyłącznej podstawy stwierdzenia jego nieważności jeśli organ gminy podjął stosowną uchwałę w ramach przysługującego mu władztwa planistycznego i z poszanowaniem zasady proporcjonalności. Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, na podstawie art. 147 § 1 p.p.s.a. stwierdził nieważność zaskarżonej uchwały w części opisanej w pkt I sentencji. W pozostałym zaś zakresie skargę oddalono, o czym orzeczono w pkt II sentencji. O kosztach postępowania rozstrzygnięto w pkt III sentencji, na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a. Przywołane w uzasadnieniu wyroki sądów administracyjnych dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie: www.orzeczenia.nsa.gov.pl.