II SA/Sz 3/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Asesor WSA Krzysztof Szydłowski (spr.) Protokolant starszy inspektor sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 8 maja 2025 r. sprawy ze skargi I. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości oddala skargę. Decyzją z 30 września 2024 r., znak: GG.6831.26.2024.MJ, Wójt Gminy S. odmówił zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości, położonej w obrębie geodezyjnym S. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o powierzchni 0,2871 ha, posiadającej księgę wieczystą nr [...], prowadzoną przez Sąd Rejonowy w K. , stanowiącą własność I. W. (dalej: wnioskodawczyni lub skarżąca), na dwie działki o powierzchni 0,1302 ha i 0,1569 ha. Jak ustalił organ teren, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość nie posiada obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie jest objęty obowiązkiem sporządzenia planu. Dla przedmiotowej nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zdaniem organu, dopuszczalność wydzielenia działek gruntu w ramach podziału nieruchomości należy oceniać przez pryzmat możliwości ich zagospodarowania określonych w przepisach odrębnych. Po przeanalizowaniu projektu proponowanego podziału organ pierwszej instancji doszedł do przekonania, że nie istnieje możliwość podziału nieruchomości w sposób wskazany przez wnioskodawczynię. We wniosku wskazano, że dostęp do drogi publicznej dla nowo powstałej działki nr [...] zostanie zapewniony przez ustanowienie służebności przejazdu i przechodu na nowo powstałej działce nr [...]. Tymczasem możliwość zapewnienia dla nowo wydzielanych działek dostępu do drogi publicznej w drodze ustanowienia służebności drogi koniecznej ustawodawca dopuścił tylko w sytuacji, gdy "nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem". We wniosku nie przewidziano wydzielenia drogi wewnętrznej, a z wyjaśnień wnioskodawczyni nie wynika, że takie wydzielenie nie jest możliwe. Natomiast organ oceniając taką możliwość z urzędu, biorąc pod uwagę kształt, wielkość i lokalizację przedmiotowych działek (w szczególności brak zabudowy i uzbrojenia terenu na odcinku aż do drogi publicznej), nie stwierdził braku możliwości wydzielenia takiej drogi wewnętrznej. Końcowo w swojej decyzji organ I instancji wskazał, że z art. 94 ust. 1 u.g.n. wynika, że w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla przedmiotowego terenu nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Od decyzji organu pierwszej instancji pełnomocnik skarżącej wywiódł odwołanie zarzucając w szczególności kwestionowanemu rozstrzygnięciu naruszenie art. 93 ust. 3 i art. 99 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że wyjaśnienia wnioskodawczyni w zakresie możliwości ustanowienia bezpośredniego dostępu do drogi publicznej pozostały niewystarczające i że ustanowienie takiego dostępu jest możliwe, przy jednoczesnym założeniu, że ustanowienie takie wyprzedza w kolejności ustanowienie dostępu do drogi publicznej przez ustanowienie służebności przejazdu i przechodu, które to służebności znalazły się w mapie z projektem podziału nieruchomości i które pozostają wystarczające do spełnienia przesłanki dostępu nieruchomości do drogi publicznej. W odwołaniu oświadczono, że wnioskodawczyni sprostała wymogowi zapewnienia dostępu do drogi publicznej i nie istnieją żadne przesłanki by odmówić zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości. Po rozpatrzeniu powyższego odwołania, decyzją z dnia 30 października 2024 r., nr SKO/GD/440/3385/2024, Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu powyższej decyzji organ odwoławczy powołując się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 24 lipca 2024 r., sygn. akt II SA/Gd 371/24, wskazał w szczególności, iż analiza art. 93 ust. 3 i art. 99 u.g.n. prowadzi do wniosku, że podstawową przesłanką warunkującą podział nieruchomości jest zapewnienie działkom powstałym w wyniku podziału dostępu do drogi publicznej. Istotne jest, aby nieruchomość podlegająca podziałowi miała dostęp do drogi publicznej jeszcze przed podziałem oraz aby sposób podziału nieruchomości uwzględniał ten dostęp, zapewniając nowo wydzielonym działkom gruntu bezpośredni bądź pośredni dostęp do drogi publicznej. Przez dostęp bezpośredni do drogi publicznej należy rozumieć sytuację, gdy działka przylega do pasa drogowego drogi publicznej i istnieje możliwość urządzenia z tej działki zjazdu na tę drogę. Jeśli jednak taka możliwość nie istnieje, to wówczas ustawodawca przewidział dwa sposoby zapewnienia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, tzw. pośredniego dostępu działki do drogi publicznej. Jednym z nich jest wydzielenie w trakcie podziału z powierzchni dzielonej nieruchomości, działki (lub działek) stanowiącej drogę wewnętrzną, która ma połączenie z drogą publiczną. Drugim zaś sposobem wchodzącym w rachubę dopiero, w przypadku braku możliwości wydzielenia z dzielonej działki drogi wewnętrznej, jest ustanowienie odpowiednich służebności drogowych dla wydzielonych działek (na działkach powstałych w wyniku podziału lub innych działkach). Ustanowienie takiej służebności jest natomiast sprawą cywilną, która co do zasady winna być przedmiotem porozumienia pomiędzy właścicielami (użytkownikami wieczystymi) odpowiednich nieruchomości. Kolegium wskazało, że podobnie wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 17 stycznia 2024 r., sygn. akt II SA/Gd 721/23, stwierdzając że brzmienie art. 93 ust. 3 u.g.n. wskazuje na kolejność uwzględniania określonych sposobów ustalania dostępu do drogi publicznej. Najpierw powinien być to dostęp bezpośredni (zdanie pierwsze), następnie, na co wskazuje zdanie drugie (po średniku), wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem odpowiednich służebności, a dopiero w ostatniej kolejności, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem, należy rozważyć ustanowienie innych służebności drogowych. Również w piśmiennictwie wyraźnie wskazuje się na tę kolejność, podkreślając, że w razie, gdy podział zakłada powstanie działek położonych poza dostępem do drogi publicznej, przede wszystkim należy badać możliwość wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Jeżeli takiej możliwości nie ma, stosuje się art. 99 u.g.n., przewidujący w takim wypadku zatwierdzenie podziału nieruchomości pod warunkiem ustanowienia służebności drogowej przy zbywaniu działek powstałych w wyniku podziału. Kolegium podzieliło powyższy pogląd prawny i w konsekwencji uznało, że brak jest podstaw do uchylenia skarżonej decyzji w oparciu o argumentację podnoszoną w odwołaniu. Organ odwoławczy nie dopatrzył się także innych opisanych w odwołaniu wad decyzji dających podstawy do uwzględnienia odwołania. Pismem z 3 grudnia 2024 r. pełnomocnik wnioskodawczyni wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego domagając się uchylenia w całości zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy S.. Skarżonemu rozstrzygnięciu zarzucono naruszenie: a) art. 93 ust. 3 i art. 99 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że wyjaśnienia wnioskodawczyni w zakresie możliwości ustanowienia bezpośredniego dostępu do drogi publicznej pozostały niewystarczające i że ustanowienie takiego dostępu jest możliwe, przy jednoczesnym założeniu, że ustanowienie takie wyprzedza w kolejności ustanowienie dostępu do drogi publicznej przez ustanowienie służebności przejazdu i przechodu, które to służebności znalazły się w mapie z projektem podziału nieruchomości i które pozostają wystarczające dla spełnienia przesłanki dostępu nieruchomości do drogi publicznej, b) art. 63 Konstytucji RP poprzez ingerowanie w prawo własności skarżącej i decydowanie w drodze decyzji administracyjnej o przeznaczeniu nieruchomości i sposobu jej władania przez właściciela nieruchomości, c) art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., poprzez jego niezastosowanie i pominięcie przepisów postępowania, które nakładają na organ administracji publicznej obowiązek zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sposób wyczerpujący i na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenę, czy dana okoliczność została udowodniona, a co wyrażało się w braku podjęcia czynności zmierzających do ustalenia możliwości zapewnienia bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W uzasadnieniu powyższego stanowiska wskazano między innymi, że analiza art. 93 ust. 3 i art. 99 u.g.n. prowadzi do wniosku, że podstawową przesłanką warunkującą podział nieruchomości jest zapewnienie działkom powstałym w wyniku podziału dostępu do drogi publicznej. Istotne jest, aby sposób podziału nieruchomości uwzględniał ten dostęp, zapewniając nowo wydzielonym działkom gruntu bezpośredni bądź pośredni dostęp do drogi publicznej. Podział nieruchomości zaproponowany przez skarżącą taki dostęp w sposób oczywisty zapewnia. Wnioskująca o podział określiła jednoznacznie przebieg dostępu do drogi publicznej nowo wydzielonej działki. Tymczasem zaskarżoną decyzją Wójt Gminy S. bezpośrednio, godząc w prawo własności skarżącej, wbrew prawom ewentualnego nabywcy i bez jakiegokolwiek uwzględnienia interesów tych osób, odmawia zatwierdzenia projektu podziału, narzucając wolę określonego zagospodarowania terenu. Zdaniem skarżącej na etapie ewidencyjnego podziału nieruchomości organ obowiązany jest określić jedynie faktyczną możliwość zapewnienia wydzielonej nieruchomości dostępu do drogi publicznej, m.in. poprzez wydzielenie drogi wewnętrznej z zastrzeżeniem w decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości warunku ustanowienia określonej służebności drogowej. Zastrzeżeń tych dokonuje się w decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości zgodnie z art. 99 u.g.n. Wnioskodawczyni sprostała wymogowi zapewnienia dostępu do drogi publicznej i nie istnieją żadne przesłanki by odmówić zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości. Ponadto wbrew art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Wójt zupełnie dowolnie, bez oparcia w żadnym dowodzie jednostronną decyzją stwierdził, że wydzielenie drogi wewnętrznej jest możliwe i powinno zostać dokonane. To wszystko wbrew jasno określonemu dostępowi do drogi publicznej, na które wskazywali uprawnieni geodeci, posiadający odpowiednie wykształcenie i doświadczenie w zakresie dokonywania projektów podziału nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie oraz podtrzymał swoje stanowisko wyjaśniając, że we wniosku nie przewidziano wydzielenia drogi wewnętrznej, a z wyjaśnień skarżącej nie wynika, że takie wydzielenie nie jest możliwe. Pełnomocnik skarżącej potrzymał dotychczasowe stanowisko na rozprawie w dniu 8 maja 2025 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Przy czym Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm. – zwanej dalej: "p.p.s.a."). Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Przedmiotem skargi jest decyzja organu odwoławczego na mocy której, po rozpatrzeniu odwołania utrzymano w mocy decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości na dwie działki, jako niezgodnego z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak ustalił Sąd na podstawie akt sprawy, wnioskodawczyni wystąpiła pismem z 7 sierpnia 2024 r. o podział nieruchomości wskazując, że podział ma nastąpić na podstawie "art. 95 ust. 7" u.g.n. i ma dotyczyć nieruchomości oznaczonej nr [...], o powierzchni 0.2871 ha. Z uwagi na redakcję wskazywanego przez wnioskodawczynię przepisu - nie zawierającego ustępów, a podzielonego jedynie na punkty - należało uznać, iż podział miał nastąpić na podstawie art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm., dalej: u.g.n.). Zgodnie z powyższym przepisem niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu: wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Do wniosku dołączono wymagane dokumenty w tym w szczególności mapę z projektem podziału opracowanym przez uprawnionego geodetę oraz wypis z rejestru gruntów. Wynika z nich, iż w następstwie podziału miałyby powstać działki nr [...] o powierzchni 0,1302 ha oraz nr [...] o powierzchni 0,1569 ha, przy czym działka nr [...] miałaby posiadać dostęp do drogi publicznej poprzez projektowaną służebność przejazdu i przechodu w działce nr [...] na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [...]. Natomiast z dołączonego do wniosku wypisu z ewidencji gruntów wynika, że w skład działki nr [...] wchodzą grunty rolne zabudowane o pow. 0,0999 ha (Br-RV) oraz grunty orne o pow. 0,1872 (RV). W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż zgodnie z art. 92 ust. 1 u.g.n. przepisów rozdziału "Podziały nieruchomości" nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Natomiast z art. 92 ust. 2 u.g.n. wynika, że za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Przedłożony przez wnioskodawczynię odpis z rejestru gruntów nakazuje przyjąć, iż jej wniosek dotyczył nieruchomości wykorzystywanej na cele rolne, bowiem wykazanych w katastrze nieruchomości jako użytki rolne. Powyższe wynika wprost z § 9 ust. 1 pkt a) i e) rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 219 z późn. zm.) określającego, iż zarówno grunty orne, oznaczone symbolem R jak i grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem Br stanowią użytki rolny. W świetle wielkości dzielonej działki jak i przedłożonego projektu podziału nie ulega też żadnej wątpliwości, że zatwierdzenie zawnioskowanego podziału spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchniach mniejszych niż 0,3000 ha. Przywołany wyżej art. 92 u.g.n. określił zakres stosowania przepisów dotyczących podziału nieruchomości i w ust. 1 oraz wyłączył ich zastosowanie wobec określonego rodzaju nieruchomości. Jednocześnie wskazał na okoliczności, których wystąpienie umożliwia w pewnych przypadkach zastosowanie przepisów u.g.n. do podziału nieruchomości rolnych i leśnych i przeprowadzenia tzw. podziału rolnego. Jak wynika z art. 93 ust. 2a u.g.n., podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Wreszcie w art. 93 ust. 3a u.g.n. stanowi się, że warunku, o którym mowa w ust. 2a, dotyczącego wydzielenia działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, nie stosuje się do działek gruntu projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne. Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady podział rolny na zasadach u.g.n. jest dopuszczalny gdy: - dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych; - gdy dokonanie podziału spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Żaden z opisanych wyżej wyjątków, dotyczących podziału rolnego, nie ma jednak zastosowania rozpatrywanej w sprawie, bowiem skarżąca nie zabiega o podział celem powiększenia sąsiedniej nieruchomości, dla dokonania regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami oraz nie zmierza do wydzielenia działki pod drogi wewnętrzne na zasadzie art. 93 ust. 3a u.g.n. Jak wskazano powyżej skarżąca domaga się podziału na zasadach szczególnych - niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy - i jako podstawę podziału wskazuje art. 95 pkt 7 u.g.n. dotyczący podziału nieruchomości i zagospodarowania terenu, w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Dokonując oceny dopuszczalności proponowanego podziału w oczekiwanym przez wnioskodawczynię trybie należy w pierwszej kolejności dostrzec, że definicja działki budowalnej została zawarta w art. 4 pkt 3a u.g.n. stanowiącym, iż ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Natomiast przywoływana w art. 95 pkt 7 u.g.n. "niezbędność" wydzielenia działki budowlanej dla korzystania z budynku mieszkalnego winna być rozumiana nie jako opłacalność czy wygoda, lecz sytuacja, gdy wydzielenie takiej działki jest konieczne dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego. Przesłanka "niezbędności" wydzielanej działki budowlanej dla istniejącego na tej działce budynku mieszkalnego powinna być dokonywana przy uwzględnieniu parametrów, o jakich mowa w art. 4 pkt 3a u.g.n. (podobnie WSA w Lublinie w wyroku z 4 lipca 2023 o sygn. akt II SA/Lu 253/23). Orzecznictwo sądowoadministracyjne dostarcza przykładów zastosowania art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazuje się, że w oparciu o ten przepis możliwe jest wydzielenie z całej nieruchomości zabudowanej budynkami o różnych funkcjach osobnej działki budowlanej wokół budynku mieszkalnego. Można też zastosować art. 95 pkt 7 u.g.n., gdy istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym (tak: wyrok WSA w Poznaniu z 9 października 2019 r., sygn. akt II SA/Po 615/19 oraz Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 czerwca 2023 r. sygn. akt I OSK 228/20). Cel podziału nieruchomości w istocie obrazuje dołączony do wniosku projekt podziału, sporządzony przez uprawnionego geodetę na kopii mapy zasadniczej, opracowany w wyniku prac geodezyjnych i kartograficznych, zaakceptowany przez organ ewidencji gruntów i przyjęty do zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Mapa z projektem podziału wskazuje na istnienie (zinwentaryzowanie) budynków na nieruchomości podlegającej podziałowi oraz ich usytuowanie a także sposób wyposażenia terenu wokół budynku w urządzenia infrastruktury technicznej i dostęp terenu do drogi publicznej. Mapa z projektem podziału nieruchomości odzwierciedla zatem nie tylko sposób wydzielenia działki budowalnej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego, ale wyznacza w istocie cel podziału. W realiach rozpatrywanej sprawy nie można tracić z pola widzenia, że skutkiem zatwierdzenia podziału działki rolnej (wykorzystywanej na cele rolne) miałoby dojść do powstania nieistniejącej dotychczas na tym terenie działki budowlanej. Takiej możliwości nie sposób odkodować z art. 95 pkt 7 u.g.n. Nadto w przedłożonym projekcie podziału, nie sposób dopatrzyć się, aby zaproponowany podział był faktycznie niezbędny do korzystania z budynku mieszkalnego, skoro miałby on polegać na geodezyjnym oddzieleniu ponad połowy terenu nieruchomości rolnej przy jednoczesnym obciążeniu tej części na której są posadowione budynki, służebnością drogową. Nie sposób też stwierdzić, aby tego rodzaju podział w jakikolwiek sposób był niezbędny do realizacji uprawnień budowlanych związanych z budynkiem mieszkalnym. Przedstawiona propozycja jawi się zatem jako typowy podział większej nieruchomości na dwie mniejsze. Taki podział co do zasady powinien być zgodny z zasadami planowania przestrzennego obowiązującego na danym obszarze. Jak trafnie zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 października 2023 r. sygn. akt I SA/Po 500/23, przepis art. 95 pkt 7 u.g.n. nie reguluje podziałów działek zabudowanych, lecz określa zasady wydzielenia działek budowlanych z nieruchomości. Nie każdy zatem podział działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym będzie powodował wydzielenie działki budowlanej. Interpretacja art. 95 u.g.n. nie może prowadzić tylko do obejścia zasady, że podział powinien być zgodny z planem miejscowym, lub w razie jego braku z warunkami zabudowy. W ocenie tutejszego Sądu przy stosowaniu art. 95 pkt 7 u.g.n. - a więc przepisu stanowiącego wyjątek od podstawowych zasad dotyczących podziału nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami określonych w art. 93 i art. 94 u.g.n. - brak jest podstaw do przyjmowania wykładni rozszerzającej. Ponadto w toku stosowania wyjątku od zasady dokonywania podziałów w zgodzie z planem, miejscowym lub warunkami zabudowy - nie można pomijać regulacji wynikających z ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 82) mających na celu w szczególności ograniczenie rozdrabniania gruntów rolnych. Zatem również z tej przyczyny wyjątek przewidziany w art. 95 pkt 7 u.g.n. nie może być stosowany rozszerzająco bowiem prowadziłoby to obejścia zasad ochrony gruntów rolnych i leśnych. Tym samym wyjątki dotyczące podziałów rolnych w trybie u.g.n. mogą następować jedynie w wyraźnie przewidzianych przypadkach takich jak opisane w art. 93 ust. 2a u.g.n. (przeznaczenie działki nie na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub w celu regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami) oraz art. 93 ust. 3a u.g.n. (wydzielenie działki pod drogi wewnętrzne) i nie mogą być rozszerzane na inne nie wskazane równie wyraźne przypadki. W szczególności nie jest dopuszczalna taka interpretacja art. 95 pkt 7 u.g.n. której następstwem byłoby wydzielenie działki budowlanej z nieruchomości wykorzystywanej w całości na cele rolne. Na marginesie warto dostrzec, iż zatwierdzenie podziału w proponowanym kształcie nie tylko niweczyłoby zasady planowania i zagospodarowania przestrzennego ale prowadziłoby do sytuacji, w której niemożliwym byłoby dochodzenie przez gminę należnej jej na podstawie art. 98a u.g.n. opłaty adiacenckiej (z uwagi na treść ust. 2 powyższego przepisu stanowiącego, iż przepisu ust. 1 nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego). W konsekwencji podział nieruchomości w oczekiwanym przez skarżącą kształcie, bez uprzedniego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (lub uchwalenia planu miejscowego), jest niedopuszczalny. Powyższego nie dostrzegły - a przynajmniej nie wyartykułowały należycie wyraźnie - organy obu instancji. Wskazanie w decyzji organu I instancji iż "dla przedmiotowego terenu nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy" oraz dalsze wskazanie na niezgodność projektu podziału z przepisami odrębnymi nie spełniało z pewnością wymogów art. 107 § 3 k.p.a. Powyższe uchybienie jawi się jako naruszenie zasad postępowania administracyjnego, jednak nie sposób uznać aby takie naruszenie miało wpływ na wynik postępowania, a jedynie w takim przypadku Sąd miałby podstawy do uchylenia skarżonego rozstrzygnięcia. Jak już bowiem wskazano zaproponowany podział, w szczególności z uwagi na w całości rolny charakter objętej wnioskiem nieruchomości, nie mógł prowadzić do powstania działki budowlanej. Jeśli chodzi o zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. art. 93 ust. 3 i art. 99 u.g.n. z uwagi na zakwestionowanie zaproponowanego przez skarżącą sposobu dostępu działki [...] do drogi publicznej, to powyższa kwestia pozostaje bez znaczenia dla rozstrzygnięcia, bowiem bez względu na sposób zapewnienia dostępu dla projektowanych działek, był on niedopuszczalny z przyczyn wskazanych powyżej. Natomiast w zakresie zarzutu koncentrującego się na art. 63 Konstytucji należy mieć na względzie, iż z ust. 3 powyższego przepisu wynika wprost, że własność może być ograniczona w drodze ustawy i w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Stosownymi ustawami są w szczególności przywołane wcześniej: ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Podział nieruchomości powinien następować z poszanowaniem zasad wynikających z powyższych przepisów, co w rozpatrywanej sprawie nie miało miejsca. Wobec powyższego, Sąd nie dopatrzywszy się podstaw uchylenia skarżonej decyzji, oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a. Cytowane powyżej orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych dostępnej na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl