II SA/Sz 360/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz Sędziowie: Asesor WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder(spr.) Asesor WSA Arkadiusz Windak Protokolant st. sekr. sąd. Agnieszka Klimek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 lipca 2006 r. sprawy ze skargi R. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie dodatkowej opłaty rocznej z tytułu niezagospodarowania w terminie nieruchomości o d d a l a skargę Burmistrz Miasta [...] decyzją z dnia [...]r. Nr [...], na podstawie art. 4 pkt 9 i art. 63 ust. 2 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zmianami) w związku z art. 11a ust.3 i art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zmianami), obciążył R. N. dodatkową opłatą roczną za rok [...] z tytułu niedotrzymania terminu zagospodarowania pozostającej w użytkowaniu wieczystym, a stanowiącej własność Miasta [...], nieruchomości gruntowej, położonej w [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] , dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...] oraz ustalił wysokość tej opłaty na kwotę [...] , stanowiącą [...] wartości nieruchomości określonej na dzień [...]r. W uzasadnieniu decyzji organ przedstawił stan faktyczny sprawy, z którego wynikało, że umową z dnia [...]r. zawartą w formie aktu notarialnego [...], działający w imieniu Skarbu Państwa pełnomocnik oddał R. N. niezabudowaną nieruchomość gruntową, położoną w [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] w obrębie [...] o powierzchni [...] Zgodnie z umową, użytkownik wieczysty zobowiązał się do rozpoczęcia budowy [...] i [...] od daty podpisania umowy oraz jej zakończenia w ciągu [...] od rozpoczęcia budowy. Protokołem z dnia [...]r., sporządzonym w formie aktu notarialnego [...], Zarząd Miasta [...] przedłużył R. N. termin zagospodarowania nieruchomości do dnia [...] r. Po wszczęciu postępowania administracyjnego w tej sprawie, na podstawie oględzin nieruchomości organ ustalił, że nieruchomość oddana R. N. w użytkowanie wieczyste nie została zabudowana zgodnie z umową. Użytkownik wieczysty wzniósł na nieruchomości [...] budynek gospodarczy. Burmistrz Miasta wskazał nadto w uzasadnieniu decyzji o ustaleniu dodatkowej opłaty rocznej, zasady ustalenia tej opłaty, wynikające z art. 63 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, wysokość opłaty dodatkowej ustalono w wysokości [...] co stanowi [...] wartości nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę [...]zł. Od decyzji organu I instancji odwołała się R. N. domagając się odstąpienia od wymierzonej w decyzji dodatkowej opłaty rocznej. W uzasadnieniu odwołania R. N. podniosła, że zawierając umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie przewidziała, że napotka na trudne do przezwyciężenia problemy, w tym finansowe związane ze spłatą zaciągniętego [...] i nagłymi zmianami oprocentowania. Odwołująca się jako powód nie wywiązywania się z zawartej umowy podała również brak zatrudnienia i związany z tym brak zdolności kredytowej na kontynuowanie budowy. R. N. podniosła również, że do [...] r. nie doprowadzono do jej działki [...]oraz to, że nieruchomość położona jest w pobliżu [...] , co niekorzystnie wpływa na stan techniczny wzniesionych budowli. Powołując się na tę okoliczność wskazała na pęknięcia we wzniesionych [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]r. Nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji Kolegium stwierdziło, że Burmistrz Miasta działając na podstawie art. 63 ust. 2 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami działał w granicach uznania administracyjnego, albowiem zgodnie z tym przepisem mógł ustalić dodatkowa opłatę roczną. Decyzja o wymierzeniu opłaty nie może być uzasadniona tylko stwierdzonym faktem niedotrzymania terminu zabudowy. Przyczyny niedotrzymania terminu winny być zależne od strony i w ocenie Kolegium przyczyny takie wystąpiły w tej sprawie. R. N. winna była liczyć się z koniecznością dysponowania odpowiednimi środkami finansowymi na budowę domu [...]. Wskazane przez odwołującą się okoliczności uzasadniające wstrzymanie prac budowlanych w postaci wysokooprocentowanego kredytu, sytuacji gospodarczej w kraju oraz odległości budowy od miejsca zamieszkania nie uzasadniają odstąpienia od nałożenia dodatkowej opłaty rocznej. Kolegium nie uznało nadto podniesionych przez R. N. zarzutów odnoszących się do wpływu czynników zewnętrznych na stan techniczny stawianych budynków. Organ II instancji wskazał również, że po upływie pierwotnego terminu zabudowania nieruchomości, Miasto [...] przedłużyło ten termin do dnia [...] r, jednakże R. N. nie podejmowała żadnych działań zmierzających do zrealizowania inwestycji. Ze względu na cel określony w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, tj. zabudowanie w określonym terminie gruntu domem mieszkalnym, właścicielowi nieruchomości przysługuje prawo kontroli wykorzystywania prawa wieczystego użytkowania oraz stosowania sankcji w razie niewykonywania lub nienależytego wykonywania tego prawa przez użytkownika wieczystego. Skoro, w ocenie Kolegium, R. N. nie dotrzymała terminu zakończenia budowy oraz nie wykazała należytej staranności w wykonaniu umowy, nałożenie dodatkowej opłaty rocznej było uzasadnione. R. N. pismem opatrzonym datą [...]r. wywiodła skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Skarga wpłynęła do organu w dniu [...]r. Skarżąca domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta z dnia [...]r. zarzucając tym decyzjom naruszenie art. 63 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez przekroczenie granic uznania administracyjnego oraz niedokładne wyjaśnienie okoliczności sprawy, co skutkowało przyjęciem, że skarżąca ponosi winę za niedotrzymanie terminu. Zarzuty skargi dotyczyły nadto naruszenia art. 10 i 15 Kpa poprzez nieprzeprowadzenie przez organ I instancji jakiegokolwiek postępowania wyjaśniającego oraz oparcie rozstrzygnięcia organu II instancji wyłącznie na podstawie okoliczności wyłączających winę skarżącej podanych przez nią w odwołaniu. R. N. podniosła nadto, ze organ odwoławczy pominął podnoszoną przez nią okoliczność, iż do [...] r. nie doprowadzono do nieruchomości skarżącej [...], co mogło wskazywać na brak jej winy w niedotrzymaniu terminu budowy, bowiem skarżąca nie miała żadnego wpływu na termin realizacji tych przedsięwzięć. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. W myśl § 2 kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji doszedł do przekonania, że decyzja ta została wydana zgodnie z przepisami prawa materialnego i procesowego obowiązującymi w dniu jej wydania, stąd też wniesiona skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw. Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowią przepisy art. 63 ust. 2,3 i 4 oraz art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 L o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zmianami). W pierwszej kolejności zauważyć należy, że w myśl art. 62 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, termin zagospodarowania nieruchomości, określony w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, może być przedłużony na wniosek użytkowania wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika. Z art. 63 ust. 1 powołanej wyżej ustawy wynika natomiast uprawnienie organu do wyznaczenia, niezależnie od terminu określonego wart. 62 ust. 4, terminu dodatkowego. Z kolei ust. 2 tego przepisu uprawnia organ do ustalenia dodatkowej opłaty rocznej obciążającej użytkownika wieczystego w związku z nie dotrzymaniem terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej, w tym terminów jej zabudowy. Przechodząc na grunt niniejszej sprawy, wskazać należy, że zgodnie z wolą stron umowy użytkowania wieczystego zawartej w dniu [...] r, termin zabudowy działki nr [...], położonej w [...], upłynął w dniu [...]r Zarząd Miasta uwzględniając wniosek użytkownika wieczystego, w dniu [...] r. przedłużył R. N. termin zabudowy działki do dnia [...]r. Skarżąca przedłużonego terminu również nie dotrzymała. Okoliczność ta - zgodnie z art. 62 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami mogła stanowić podstawę do wyznaczenia terminu dodatkowego lub - zgodnie z ust. 2 tego przepisu- wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej, albowiem zarówno wyznaczenie terminu dodatkowego, jak i ustalenie dodatkowej opłaty rocznej zależy od uznania organu. Organ I instancji bez wyznaczania terminu dodatkowego, wszczął postępowanie w sprawie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej i opłatę tę ustalił w wysokości [...]zł, co stanowi [...] wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego na dzień ustalenia opłaty. Dokonując oceny zaskarżonych decyzji stwierdzić należało, że zasadne jest twierdzenie skarżącej, iż decyzja organu I instancji w pełni nie odpowiada wymogom uznania administracyjnego, albowiem w jej uzasadnieniu organ enigmatycznie stwierdził, iż przyczyną nałożenia dodatkowej opłaty rocznej było nie dochowanie przez R. N. obustronnie ustalonego terminu zagospodarowania nieruchomości. Uchybienia zawarte w decyzji organu I instancji są możliwe do skorygowania w toku postępowania odwoławczego, co miało miejsce w tej sprawie. Organ odwoławczy nie ograniczył się do kontroli zaskarżonej decyzji organu I instancji, lecz ponownie rozpatrzył i rozstrzygnął sprawę w oparciu o stan faktyczny i prawny obowiązujący w dniu wydania decyzji. Kolegium w oparciu o okoliczności sprawy, dokonało oceny zasadności ustalenia przez Burmistrza Miasta dodatkowej opłaty rocznej. Ocena ta jest prawidłowa i przekonująca. Organ odwoławczy w oparciu o prawidłowo ustalony stan faktyczny i wszystkie okoliczności sprawy, dokonał właściwej oceny prawnej sprawy będącej przedmiotem rozstrzygnięcia. Zauważyć bowiem należy, że art. 63 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje ustalenia dodatkowej opłaty rocznej, podobnie jak wyznaczenia dodatkowego terminu, od wykazania przez użytkownika wieczystego niezależnych od niego okoliczności, które miały wpływ na nie dotrzymanie terminu zagospodarowania nieruchomości. Wyznaczenie terminu dodatkowego oraz ustalenie dodatkowej opłaty rocznej należą do tej kategorii uprawnień ustawowych, poprzez które wyrażany jest interes gminy jako właściciela gruntu. Ocena wszystkich okoliczności sprawy, w tym argumentów podnoszonych przez skarżącą w toku postępowania administracyjnego, na co wskazało Kolegium w zaskarżonej decyzji, zaważyła na obciążeniu użytkownika wieczystego dodatkową opłatą roczną. Sąd podziela pogląd Kolegium, że skoro użytkownik wieczysty w ciągu [...]od zawarcia umowy, pomimo przedłużenia terminu zabudowy, nie zrealizował jej postanowień, a także nie podjął żadnych realnych działań zmierzających do realizacji inwestycji, to skorzystanie przez właściciela gruntu z uprawnienia do ustalenia dodatkowej opłaty rocznej jest uzasadnione. Obciążenie użytkownika wieczystego opłatą wyraża niewątpliwie wolę właściciela nieruchomości co do jej zagospodarowania w nie odległym czasie, zgodnie z zawartą umową. Nadto, poddaje pod rozwagę zasadność utrzymywania dalszego bytu prawnego zawartej umowy w sytuacji, gdy zarówno z przyczyn zależnych jak i niezależnych od użytkownika wieczystego, nie jest on w stanie zagospodarować zgodnie z umową przedmiotowej nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu skargi dotyczącego braku możliwości zabudowania nieruchomości w terminie z uwagi na brak sieci [...] z możliwością przyłączenia do nich spornej nieruchomości, zauważyć należy, że są to zarzuty wykraczające poza treść zawartej umowy użytkowania wieczystego i z tego powodu pozostają bez wpływu na wynik sprawy. W tych okolicznościach sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie stwierdził, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a skoro zarzuty podniesione w skardze nie mogły odnieść zamierzonego skutku, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. -Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami), skargę oddalił.