II SA/Sz 476/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel,, Sędzia WSA Arkadiusz Windak (spr.), Protokolant Krzysztof Chudy, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 października 2010r. sprawy ze skargi W. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] r. Nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia wyroku, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego W. M. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta [...], powołując się na art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz § 1 ust. 2 uchwały Nr XLVII/906/06 Rady Miasta Szczecin z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 2006 r. Nr 1, poz. 8, ze zm.), ustalił W.M. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej przy ul. [...], oznaczonej jako działka o numerze [...], spowodowanego jej podziałem na działki o nr [...], o łącznej powierzchni [...] ha. Jak wyjaśniono w treści uzasadnienia, na wniosek właściciela nieruchomości, W.M., decyzją nr [...]., wydaną przez Prezydenta Miasta [...], która stała się ostateczna w dniu [...]., zatwierdzony został podział działki nr [...]. W dacie ostateczności decyzji podziałowej, tj. w dniu [...] r., obowiązywała uchwała nr XLVII/906/06 Rady Miasta Szczecin z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, zgodnie z którą, wysokość stawki procentowej opłaty wynosiła 50% różnicy pomiędzy wartością jaką miała nieruchomość przed i po podziale, dla nieruchomości, z których w wyniku podziału wydzielono drogi publiczne, oraz 10% różnicy pomiędzy wartością jaką miała nieruchomość przed i po podziale dla pozostałych nieruchomości. Powołany biegły - rzeczoznawca majątkowy M.S., określił wartość nieruchomości po podziale w oparciu o nieruchomości porównawcze położone na terenach osiedla [...] i obrębów w strefie peryferyjnej i pośredniej miasta, które powstały z podziału większych nieruchomości. Do porównania przyjęto pojedyncze działki budowlane położone w kompleksach działek przeznaczonych pod zabudowę. Biegły biorąc pod uwagę zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalił, że opłacie adiacenckiej może podlegać część działki [...] przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową. Zgodnie z włączoną do akt sprawy aktualizacją - operatem szacunkowym, wartość części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę, według stanu sprzed podziału, wyraża się w kwocie [...] złotych, według stanu zaś po jej podziale na kwotę [...] złotych. Od powyższych wartości została naliczona opłata adiacencka przy zastosowaniu 10% stawki procentowej tejże opłaty obowiązującej w dniu podziału. W.M. złożył od tej decyzji odwołanie domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji w całości i umorzenia postępowania. Odwołujący nie zgodził się z decyzją organu, która w jego opinii jest dlań krzywdząca z uwagi na fakt, że przyjęta wartość nieruchomości jest wygórowana. W tym zakresie wskazał, że do oszacowania przyjęto transakcje z lat [...], mimo że należną opłatę ustalano w [...] r. Przyjęcie poziomu cen nieruchomości z [...] r., w opinii odwołującego, było wadliwe, bowiem przepisy nakazują stosowanie poziomu cen z daty wydania decyzji o opłacie, czyli z [...] r. (art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Odwołujący podkreślił, że badana nieruchomość jest Użytkiem Ekologicznym "Stawek na [...]", co skutkuje niemożnością prowadzenia tam działalności budowlanej na cele inwestycyjne. Zarówno przed jak i po podziale nie jest to grunt budowlany przeznaczony pod cele inwestycyjne. Nie można zatem porównywać wartości takiej nieruchomości do wartości innych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Zdaniem strony, sytuacja działki zbliżona jest wręcz do statusu gruntów rolnych, do których nie stosuje się reguł dotyczących opłaty adiacenckiej. W wyniku rozpoznania sprawy na skutek wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze , działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.), art. 98a ust. 1 i ust. 1a, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uchwały Rady Miasta Szczecin z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, decyzją z dnia [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu Kolegium przytoczyło treść przepisów wymienionych w jej podstawie prawnej i stwierdziło, że w sprawie nie budzi wątpliwości fakt, iż w dacie podziału działki nr [...] obowiązywała uchwała nr XLVII/906/06 Rady Miasta Szczecin z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, zgodnie z którą, wysokość stawki procentowej opłaty wynosiła 50% różnicy pomiędzy wartością jaką miała nieruchomość przed i po podziale, dla nieruchomości, z których w wyniku podziału wydzielono drogi publiczne, oraz 10% różnicy pomiędzy wartością jaką miała nieruchomość przed i po podziale dla pozostałych nieruchomości. Zasadnie zatem organ pierwszej instancji uznał, iż w sprawie ma zastosowanie stawka procentowa w wysokości 10%. Dalej Kolegium wskazało, że dla potrzeb postępowania został opracowany przez uprawnionego rzeczoznawcę operat szacunkowy, który miał na celu określenie wartości nieruchomości przed podziałem i po jego zatwierdzeniu. Sporządzony w sprawie operat z [...] r., w następstwie uwzględnienia zastrzeżeń strony, co do faktycznego stanu prawnego nieruchomości, został skorygowany przez biegłego w dniu [...] r. Dodatkowo jego aktualność na dzień orzekania została przez rzeczoznawcę potwierdzona w aneksie nr [...]r. Zdaniem Kolegium, w toku oszacowania biegły zastosował dopuszczoną przepisami metodę wyceny porównawczej korygowania ceny średniej. W toku wyceny rzeczoznawca dokonał stosownej analizy rynku nieruchomości i wyjaśnił przyjętą metodologię oraz opisał i przyjął stosowane wskaźniki korygujące. Przedstawiony wywód jest logiczny i spójny. Organ odwoławczy podał, iż nie dopatrzył się w treści operatu także błędów o charakterze rachunkowym. W zakresie podniesionego przez stronę zarzutu przyjęcia niewłaściwego stanu nieruchomości Kolegium uznało, że "o ile w odniesieniu do pierwotnego operatu zarzut taki był uzasadniony o tyle po jego korekcie musi być uznany za bezprzedmiotowy". Odnosząc się do zarzutu dokonania wyceny w oparciu o nieaktualne transakcje Kolegium zauważyło, iż rzeczoznawca potwierdził aktualność ustalonych wartości na dzień orzekania. Ponadto, rzeczoznawcy majątkowi są zobowiązani zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie stałego doskonalenia zawodowego przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości do podnoszenia swoich kwalifikacji, co stanowi rękojmię posiadania odpowiedniej wiedzy i w konsekwencji należytego wykonywania przez nich obowiązków. Z istoty pełnionej funkcji prowadzą stałą analizę rynku, która w zakresie wiedzy specjalistycznej pozwala określić trendy na rynku nieruchomości. Z tych względów, zdaniem organu odwoławczego, brak było podstaw do kwestionowania wiedzy specjalistycznej biegłego ze względu na subiektywne odczucia strony. Kolegium, odwołując się do posiadanego życiowego doświadczenia oraz znajomości rynku nieruchomości z innych spraw, w toku których sporządzane są wyceny, wyraziło opinię, że w aktualnej, skomplikowanej sytuacji na rynku nieruchomości, znaczna liczba sprzedających nieruchomości wstrzymała się z zawieraniem transakcji, co w praktyce zaowocowało zrównoważeniem popytu i podaży nieruchomości i w konsekwencji stabilizacją cen. Niewątpliwy jest aktualnie brak dalszego wzrostu wartości nieruchomości, nie ma jednak miejsca także istotny spadek cen transakcyjnych. W przypadku nieruchomości gruntowym rzadkością jest obniżenie ceny przez sprzedającego, gdyż w razie zaistnienia takiej propozycji właściciele nieruchomości wstrzymują się z zawarciem umowy do czasu ponownego ożywienia na rynku nieruchomości. W tym stanie rzeczy organ za uzasadnione uznał podtrzymanie przez rzeczoznawcę aktualności wartości przyjętych w operacie. Zarzut "nieaktualności" wartości przyjętych do określania należnej opłaty organ uznał za nieuzasadniony także od strony formalnej. W.M. zaskarżył powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wnosząc o jej uchylenie w całości i umorzenie postępowania. Skarżący podtrzymał dotychczas prezentowane stanowisko wskazując, iż w jego ocenie, przyjęta przez organy wartość nieruchomości jest wygórowana, zaś zastosowana przez biegłego metoda porównawcza jest wadliwa. Skarżący podniósł, że jego nieruchomość jest użytkiem ekologicznym "Stawek na [...]", co skutkuje niemożnością prowadzenia na niej działalności budowlanej na cele inwestycyjne. Zarówno przed jak i po podziale niej jest to grunt budowlany przeznaczony pod inwestycje. Nie można zatem porównywać wartości takiej nieruchomości do wartości innych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Przyjęte przez organ poziomy cen nieruchomości z lat [...] nie spełniają wymogu określonego w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który to przepis nakazuje stosowanie poziomu cen z daty wydania decyzji o opłacie adiacenckiej. Niezależnie od powyższego W.M. zauważył, że wydana decyzja została podjęta po upływie [...] lat od dokonania podziału nieruchomości. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje Skarga okazała się zasadna. Przepisem będącym podstawą prawną wydania zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanej z jej podziałem, stanowił art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), określanej dalej jako "ustawa". W dacie wydawania decyzji, art. 98a ust. 1 ustawy stanowił, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Natomiast według art. 98a ust. 1a ustawy, ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Nie ulega wątpliwości, że termin, do upływu którego winno nastąpić ustalenie opłaty adiacenckiej jest terminem prawa materialnego, co skutkuje tym, że po jego upływie nie jest możliwe ustalenie opłaty adiacenckiej. Przy czym, w ocenie Sądu, termin 3 lat do ustalenia opłaty adiacenckiej, o którym mowa w art. 98a ust. 1 ustawy, należy wiązać z wymierzeniem wysokości tej opłaty decyzją ostateczną. W tym zakresie skład orzekający w pełni podziela argumentację przedstawioną w uzasadnieniu wyroku wydanego w składzie 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2010 r., sygn. akt I OPS 5/09 (ONSAiWSA 2010/3/43). W wyroku tym Sąd stwierdził, m.in., że za przyjęciem takiego stanowiska przemawia chociażby długość okresu, ustalona przepisem art. 98a ustawy. W uzasadnieniu wyroku Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że "Ustawodawca dał organowi administracji trzy lata na ostateczne załatwienie sprawy w przedmiocie naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanej z jej podziałem. Taki okres na ostateczne rozstrzygnięcie w sprawie został uznany za wystarczający już przez Trybunał Konstytucyjny. Mając na uwadze istotę opłaty adiacenckiej związanej z podziałem należy stwierdzić, że w normalnym toku postępowania, przy zachowaniu zasad ogólnych K.p.a. okres ten jest zupełnie wystarczający na ustalenie opłaty. Istotą bowiem opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości jest to, że sam fakt podziału powoduje wzrost wartości nieruchomości. Wobec tego, nie mają w sprawie znaczenia jakiekolwiek inne okoliczności (obrót nieruchomościami, zmiany cen itd.), zaś ustalenie kiedy decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna wynika wprost z akt sprawy o podział nieruchomości. W takiej sytuacji nie ma żadnej przeszkody, aby, gdy tylko decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, wszcząć postępowanie o ustalenie opłaty adiacenckiej. Decyzję o zatwierdzeniu podziału nieruchomości i decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej wydaje ten sam organ - wójt, burmistrz, prezydent miasta (art. 96 ust. 1, art. 98a ust. 1). Organ ten zatem posiada wszelką dokumentację, konieczną do wszczęcia postępowania o ustalenie opłaty, a w postępowaniu tym ma uzyskać tylko ocenę rzeczoznawcy co do wzrostu wartości nieruchomości związanej z jej podziałem. Trzyletni termin zakreślony w art. 98a ust. 1 ustawy wydaje się być wystarczający do zakończenia sprawy nie tylko w postępowaniu administracyjnym, ale także w sądowoadministracyjnym, jeżeli organ nie będzie wyczekiwał do ostatniej chwili, lecz, mając rozeznanie na rynku nieruchomości i wiedząc o podziale nieruchomości, rozpocznie postępowanie, gdy tylko decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanie się ostateczna. Przy czym, mimo że w art. 98a ustawy użyto określenia, że organ może ustalić opłatę, to jednak w istocie oznacza to, iż jest on zobowiązany do jej wymierzenia, chyba że istnieją uzasadnione powody odstąpienia od jej nałożenia (np. gdy wzrost wartości nieruchomości jest tak niewielki, że koszty postępowania mogą być wyższe niż należna opłata)". W swojej argumentacji Naczelny Sąd Administracyjny odwołał się również do dotychczasowego, tożsamego poglądu prezentowanego w orzecznictwie w kontekście wykładni art. 98 ust. 4 w zw. z art. 145 ustawy, w ich brzmieniu obowiązującym przed dniem 22 września 2004 r., czyli przed wejściem w życie ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492), wprowadzającej art. 98a. Wówczas również przyjmowany był pogląd, że przed upływem trzyletniego terminu powinna zapaść decyzja ostateczna, naliczająca opłatę adiacencką związaną ze wzrostem wartości nieruchomości z tytułu jej podziału. Jak wynika z akt sprawy, decyzja Prezydenta Miasta [...] z dnia [...]. zatwierdzająca podział nieruchomości, stanowiącej działkę nr [...] stała się ostateczna z dniem [...] r. Zatem końcowy termin do ustalenia opłaty adiacenckiej związanej z podziałem i wzrostem wartości nieruchomości, upływał dnia [...]r. Tymczasem zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego ustalająca ostatecznie wysokość należnej opłaty adiacenckiej, została wydana w dniu [...]r. Oznacza to, że ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło z uchybieniem terminu prawa materialnego określonego w art. 98a ust. 1 ustawy. W związku z tym za trafny uznał Sąd zarzut skargi dotyczący wydania zaskarżonej decyzji po upływie trzech lat od dnia, w którym ostateczna stała się decyzja o podziale nieruchomości oznaczonej działką nr [...]. Niezależnie od stwierdzonego i opisanego wyżej naruszenia art. 98a ust. 1 ustawy, skarga zasługiwała na uwzględnienie także z innych powodów. W sprawie związanej z ustaleniem opłaty adiacenckiej głównym dowodem w sprawie staje się opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego w przedmiocie wyceny wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale. To z opinii biegłego wynikać powinno, czy w wyniku podziału nieruchomości jej wartość wzrosła, czego konsekwencją może stać się ustalenie, w drodze decyzji, wysokości opłaty adiacenckiej. Opinia taka, poza uwzględnieniem zasad ustalania stanu i wartości nieruchomości określonych w art. 98a ust. 1 ustawy, musi spełniać wymogi zawarte w przepisach w Rozdziału 1 "Określenie wartości nieruchomości", Działu IV "Wycena nieruchomości" ustawy. Opinia biegłego przedstawiona w formie operatu szacunkowego, jako dowód w sprawie, podlegać winna ocenie organu ustalającego wysokość opłaty adiacenckiej, w szczególności pod względem formalnym i pod katem jego przydatności, jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania (por. wyrok NSA z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06, Lex nr 281387, wyrok NSA z dnia 8 maja 2009 r., sygn. akt I OSK 695/08, Lex nr 574439, wyrok NSA z dnia 5 marca 2009 r., sygn. akt I OSK 292/08, Lex nr 529933). W rozpoznawanej sprawie takiej oceny Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie przeprowadziło albo przeprowadziło ją w sposób nader pobieżny. Organ nie dostrzegł bowiem, że dokonana przez biegłego wycena nieruchomości została sporządzona z naruszeniem art. 98a ust. 1 i art. 153 ust. 1 ustawy. Celem sporządzenia przez biegłego operatu szacunkowego na potrzeby postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości wynikającym z jej podziału, jest ustalenie, czy faktycznie wartość nowo powstałych działek jest większa od wartości działki podzielonej. Zatem obowiązkiem biegłego jest określenie wartości nieruchomości przed jej podziałem, a następnie ustalenie wartości wszystkich nieruchomości powstałych z jej podziału. Obowiązkiem powołanego przez organ pierwszej instancji biegłego rzeczoznawcy majątkowego było zatem określenie wartości działki nr [...] m2 (według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości i według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej) a następnie określenie wartości działek o nr [...]. Jeżeli wartość powstałych w wyniku podziału działki [...] byłaby wyższa od wartości działki [...], wówczas spełniona zostałaby przesłanka do ustalenia przez organ opłaty adiacenckiej, stosownie do art. 98a ust. 1 i obowiązującej na terenie danej gminy wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Lektura znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego, który stanowił podstawę do określenia stronie skarżącej wysokości opłaty adiacenckiej, doprowadziła Sąd do uznania, że sposób dokonanej wyceny nieruchomości narusza przedstawione wyżej zasady wynikające z art. 98a ust. 1 i art. 153 ust. 1 ustawy. W sporządzonym operacie biegły wskazał, że działka nr [...] przeznaczona jest pod budowę zespołu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Natomiast działka nr [...] stanowi użytek ekologiczny. Dalej biegły podał, że "Z uwagi na przeznaczenie w dokumentach zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] działki nr [...] jako użytek ekologiczny, do określenia wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem i po podziale ujęto tylko działkę nr [...] przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną" (vide: str. 3 Aktualizacji opinii biegłego z dnia [...]r.). Podobne uwagi biegły zamieścił również na str. 1, 2 i 7 Aktualizacji opinii z dnia [...] r. W efekcie takiego założenia biegły ustalił, że "Wartość rynkowa nieruchomości, działka nr [...] (...) określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, przed podziałem wynosi [...] zł" zaś "Wartość rynkowa w/w nieruchomości określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, po podziale wynosi [...] zł" (str. 17 Aktualizacji opinii z dnia [...] r.). Ze sporządzonego operatu wynika zatem, że w istocie biegły dokonał ustalenia wartości rynkowej działki nr [...] zarówno przed jej podziałem jak i po podziale. Organy obu instancji nie dostrzegły irracjonalności działania polegającego na wycenie wartości działki [...] przed jej podziałem, skoro przed tym podziałem działka ta nie istniała. Istniała jedna działka nr [...]. Ponadto, zastanawiające jest, w jaki sposób biegły ustalając wartość tej samej działki nr [...] o tej samej powierzchni [...] (przed i po jej podziale) doszedł do wniosku o wzroście jej wartości. Biegły rzeczoznawca majątkowy pominął w ogóle w sporządzonym operacie potrzebę dokonania wyceny działki nr [...], stanowiącej użytek ekologiczny. Zaniechanie to miało niewątpliwy wpływ na ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej. Dopiero suma wartości działek wydzielonych (nr [...] powinna być porównana do wartości nieruchomości przed podziałem, tj. do wartości działki nr [...] Ponadto, przy dokonywaniu wyceny działki nr [...], biegły winien uwzględnić fakt, że już przed jej podziałem nie mogła być ona w całości przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Rolą biegłego było zatem, przy zastosowaniu metody porównawczej, albo znalezienie podobnych obszarowo, lokalizacyjnie działek przeznaczonych częściowo na cele budowlane, a w ok. [...] na użytki ekologiczne albo zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących. Ustaloną tak wartość nieruchomości należało następnie porównać do sumy wartości działki budowlanej ([...]) i działki stanowiącej użytek ekologiczny ([...]). Już z przedstawionych wyżej względów operat szacunkowy, mający stanowić dowód na wzrost wartości nieruchomości związany z jej podziałem, jawi się jako wadliwy. Dokonywanie bardziej szczegółowej analizy operatu, np. poprzez ocenę zasadności przyjętych przez rzeczoznawcę do porównania działek, Sąd uznał za niecelowe z uwagi na stwierdzone już wyżej nieprawidłowości. Dla porządku prawnego Sąd zauważa, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpoznając odwołanie, którego jeden z głównych zarzutów związany był z nieuwzględnieniem przez biegłego rzeczoznawcę faktu, iż dzielona działka nr [...] nie mogła być w całości przeznaczona na cele inwestycyjne, bowiem już przed jej podziałem stanowiła w części użytek ekologiczny, do tej najistotniejszej kwestii, z punktu widzenia strony, odniosło się w sposób bardzo zdawkowy. Kolegium stwierdziło, iż "o ile w odniesieniu do pierwotnego operatu zarzut taki był uzasadniony o tyle po jego korekcie musi być uznany za bezprzedmiotowy". Takie przedstawienie stronie swojej argumentacji w żaden sposób nie spełnia warunku rzetelnego uzasadnienia podjętej decyzji (art. 107 § 3 K.p.a.), opartego także na zasadzie przekonywania strony o słuszności zajętego stanowiska w sprawie. Dlatego też Sąd za celowe uznał przypomnienie, iż uzasadnienie każdej decyzji nie powinno, poprzez przywołanie szeregu przepisów i zasad postępowania, stwarzać jedynie wrażenia swej kompletności, ale powinno wyczerpująco przedstawiać stronom także argumentację związaną z zagadnieniami spornymi – podnoszonymi przez strony w toku postępowania. Reasumując, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wobec uznania, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 98a ust. 1 ustawy i wobec upływu terminu do wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką w sprawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 135, art. 152 i art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku