II SA/Sz 575/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel (spr.), Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Protokolant starszy sekretarz sądowy Teresa Zauerman, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi C. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy B. z dnia [...] nr [...], II. umarza postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego C. L. kwotę [...] zł ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Wójt Gminy B. decyzją z dnia [...], nr [...], ustalił C.L. opłatę adiacencką, w kwocie [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonych jako działki ewidencyjne nr [...], położone w obrębie G. o powierzchni [...] ha, powstałe wskutek podziału działki nr [...] zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy B. nr [...], z dnia [...]. Wymieniona opłata adiacencka ustalona została w oparciu o art. 98a ust. 1 i 1a z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n." w związku z uchwałą Rady Gminy B. Nr XI/96/07 z dnia 30 października 2007 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Zacho. Nr 3, poz. 56). Organ I instancji stwierdził, że zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego w wyniku podziału nieruchomości jej wartość wzrosła o kwotę [...] złotych, w związku z tym opłata adiacencka, obliczona według stawki 20% - stosownie do ww. uchwały- wynosi [...] zł. Przy czym wartość nieruchomości przeznaczonej pod drogę wewnętrzną nie wzrosła, a działka nr [...] o powierzchni [...] ha, częściowo zabudowana siedliskiem gospodarstwa rolnego, przeznaczona do dalszego dotychczasowego rolniczego użytkowania, została wyłączona z postępowania szacunkowego. Ponadto podkreślono, że biegły ustosunkował się do zastrzeżeń zgłoszonych w stosunku do sporządzonego przez niego operatu szacunkowego, zaś strona nie przedłożyła wyceny sporządzonej przez innego rzeczoznawcę. Nie zgadzając się z zapadłym w sprawie rozstrzygnięciem, C.L. odwołał się od tej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. Wskazał na wady operatu szacunkowego podnosząc, iż: - w sposób nieprawidłowy ustalono przeznaczenie wycenianej nieruchomości wobec pominięcia okoliczności, że w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy B. obszar wycenianych działek przeznaczony jest pod użytki rolne (na dowód czego strona załączyła zaświadczenie Wójta Gminy B.) - bezpodstawnie przyjęto do szacowania jako nieruchomości podobne grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, a nie grunty rolne, - wyceny dokonano w stosunku do terenu o powierzchni [...] m2, zamiast powierzchni [...]ha, - do porównania przyjęto transakcje z terenu miasta S., gdzie ceny gruntów są wyższe, niż na terenach wiejskich, a także to, że porównywano działki zdecydowanie mniejsze od szacowanych, - błędnie określono wartość drogi wewnętrznej, gdyż wyceny dokonano na podstawie transakcji rynkowych gruntami budowlanymi. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., decyzją z dnia [...], nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), zwanej dalej "K.p.a.", oraz art. 4 pkt 11, art. 98a ust. 1 i 1a, art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 i 2, art. 156 ust. 1, art. 157 ust. 1 u.g.n., po rozpatrzeniu odwołania utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że w myśl art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Artykuł 98a ust. 1a ustawy stanowi, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Kolegium stwierdziło, że działając na podstawie przywołanych wyżej przepisów organ I instancji zastosował 20 % stawkę opłaty adiacenckiej określoną w uchwale Rady Gminy B. Nr X1/96/07 z dnia 30 października 2007r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej, obowiązującej w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, co odpowiada art. 98a ust. 1a u.g.n. Nadto organ I instancji nie naruszył prawa, a zaskarżona decyzja określa prawidłową wysokość opłaty. Organ odwoławczy wyjaśnił, że wszczęcie postępowania w niniejszej sprawie było następstwem podziału działki numer [...] położonej w obrębie G., o powierzchni [...] ha, który nastąpił na wniosek właściciela i został zatwierdzony ostateczną decyzją Wójta Gminy B.. Podstawą wszczęcia i prowadzenia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest stwierdzony obiektywnie przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem. Środkiem dowodowym w tym postępowaniu jest opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. To, czy dany operat może stanowić dowód w sprawie uzależnione jest tylko od tego, czy został sporządzony zgodnie z wytycznymi zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Natomiast w przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone dodatkowo przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, to na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W niniejszej sprawie skarżący został wezwany do złożenia oświadczenia w przedmiocie wystąpienia przez niego, w trybie art. 157 u.g.n., do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego będącego dowodem w rozpatrywanej sprawie. Wobec braku reakcji skarżącego przyjąć należało, iż rezygnuje on z uprawnienia wynikającego z ww. przepisu, co prowadzi do stwierdzenia, iż fakt wzrostu wartości nieruchomości został należycie udowodniony. Dalej organ II instancji podniósł, że dzięki podziałowi działki nr [...] strona skarżąca uzyskała korzyść, gdyż podział działek niewątpliwie przyczynił się do uatrakcyjnienia nieruchomości i możliwości zabudowy, ewentualnie łatwiejszego ich zbycia. Wartość rynkowa nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego, który jak każdy dowód podlega ocenie organu administracyjnego. Przy ocenie dowodu z opinii biegłego organ administracji publicznej nie może ograniczyć się do powołania konkluzji zawartej w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania. Czynności te w niniejszej sprawie zostały wykonane. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ powinien jednak mimo wszystko dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma więc prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. W ocenie Kolegium, ustalenia stanu faktycznego w obecnym stanie sprawy nie budzą wątpliwości. Z operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] przez rzeczoznawcę majątkowego S.M. wynika, że wartość działki [...] przed podziałem wynosiła [...] zł, zaś po podziale [...] zł. Różnica pomiędzy wartością rynkową działki przed podziałem a wartością rynkową działki po podziale stanowi zatem kwotę [...] zł. Od tej wartości została naliczona opłata adiacencka w łącznej wysokości [...] zł. Przy czym operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie spełnia opisane kryteria poprawnej wyceny. W wykonanym operacie szacunkowym wskazano właściwe podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne jego sporządzenia. Zbadano szczegółowo stan prawny przedmiotowej nieruchomości, dokonano opisu nieruchomości według stanu przed i po podziale, wskazano i uzasadniono sposób i metodę wyceny. Dokonano prawidłowej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, zatem odpowiada on wymogom technicznym określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przy szacowaniu analizie poddano transakcje obiektami podobnymi do przedmiotu wyceny pod względem wybranych cech rynkowych mających największy wpływ na ceny transakcyjne. W celu ustalenia poprawki na trend czasowy przyjęło transakcje zawarte na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę roku 2014. W wyniku przeprowadzonej analizy stwierdzono, że ceny transakcyjne nieruchomości tego typu co działka [...] przed podziałem kształtują się w przedziale [...] w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni gruntu, zaś po podziale w przedziale [...] w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni gruntu. Wartość 1 m2 gruntu po podziale została określona w operacie szacunkowym na kwotę [...] zł, zaś w przypadku działki [...] stanowiącej drogę wewnętrzną - [...] zł. Następnie Kolegium podniosło, że w dodatkowych wyjaśnieniach rzeczoznawca majątkowy odnosząc się do zarzutów odwołania wskazał, iż podziałem objęte było gospodarstwo rolne o powierzchni [...] ha. Powstała w wyniku podziału działka [...] o powierzchni [...] ha przeznaczona została do dalszego typowo rolniczego użytkowania. W związku z tym postępowanie administracyjne prowadzone przez organ I instancji nie obejmowało tej części nieruchomości. Rzeczoznawca podkreślił, iż przyjęcie do porównania działki z terenu innych jednostek ewidencyjnych odbyło się zgodnie z postanowieniami ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie ma wpływu na wyliczony wzrost wartości nieruchomości. Różnice co do powierzchni porównywanych nieruchomości zostały odpowiednio skorygowane, poprzez zastosowanie poprawek uwzględniających wpływ tej cechy na ceny transakcyjne. Biegły wyjaśnił także pozostałe kwestie, które zostały podniesione przez skarżącego w jego piśmie z dnia [...]. Według organu odwoławczego wyjaśnienia rzeczoznawcy są kompletne i w całości odnoszą się do stawianych przez skarżącego zarzutów. Biorąc powyższe pod uwagę Kolegium uznało, że organ I instancji prawidłowo ustalił wszystkie istotne dla sprawy okoliczności, które nie budzą wątpliwości w świetle wyczerpująco zgromadzonego i ocenionego materiału dowodowego. C.L. zaskarżył opisaną powyżej decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S., wnosząc o jej uchylenie. Skarżący wskazując na wady operatu szacunkowego, zarzucił: - naruszenie art. 154 ust. 2 u.g.n. wobec nieprawidłowego ustalenia przeznaczenia wycenianej nieruchomości, która zgodnie z ustaleniami studium stanowi użytek rolny, - przyjęcie do szacowania nieruchomości, które nie spełniają kryteriów nieruchomości podobnych do wycenianej wobec doboru transakcji obejmujących grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i to z terenów miejskich (tj. Miasta S.), wielokrotnie mniejszych od gruntów szacowanych, - pominięcie w wycenie działki nr [...], a w konsekwencji określenie w operacie tylko wartości rynkowej fragmentu działki nr [...] , tj. terenu o powierzchni [...]m2, zamiast o powierzchni [...] ha, - błędne określenie wartości drogi wewnętrznej, - brak podania daty, na którą wartość określono. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną i stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 134 § 1 i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który przewiduje możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z jej podziału, o ile w dacie podziału obowiązuje uchwała rady gminy o wysokości stawki procentowej opłaty, a decyzja ustalająca opłatę zostanie wydana w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Z przepisu tego wynika zatem, że aby można było mówić o prawidłowości ustalenia opłaty muszą być spełnione nie tylko warunki, które można określić jako formalne – uchwała o wysokości stawki procentowej i nieprzedawnienie, ale musi nastąpić wzrost wartości nieruchomości, która uległa podziałowi, a wzrost wartości ma być skutkiem dokonanego podziału. Podkreślenia wymaga, że opłata adiacencka opiera się na przypuszczeniu, że przez podział nieruchomości następuje wzrost wartości nieruchomości, jednak jest to tylko przypuszczenie, które musi być wykazane w sposób niewątpliwy. W przeciwnym wypadku nie można z całą pewnością stwierdzić, że faktycznie ma miejsce wzrost wartości nieruchomości ze względu na jej podział, a nie inne czynniki. Przy czym sposób ustalenia, czy rzeczywiście doszło do takiego wzrostu nie jest dowolny, ale wymaga przestrzegania reguł określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z 146 ust. 1a w związku z art. 98a ust. 1 u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Jak słusznie zauważył organ odwoławczy, operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego jest jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Nie oznacza to jednak związania organu administracji publicznej ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego. Niewątpliwie sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych, jednakże to na organie rozpoznającym sprawę ciąży obowiązek dokonania oceny jego wartości dowodowej. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wyrażane jest stanowisko, że ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, a następnie kontrolowana przez sąd administracyjny, choć oczywiście nie może dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły i organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, ale może, a nawet powinna, obejmować zgodność operatu z przepisami prawa, na podstawie których został sporządzony a ponadto winna też uwzględniać zasady logicznego wnioskowania. Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie - w rozumieniu art. 75 § 1 K.p.a. i podlega swobodnej ocenie prowadzącego postępowanie organu na podstawie zasad wiedzy. Powinna mu ona bowiem jedynie pomóc w rozstrzygnięciu danej kwestii a nie stanowić sama w sobie rozstrzygnięcie (por. wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. akt I OSK 2342/12, lex nr 1480869). Nadto przyjmuje się, że organ oceniając na podstawie art. 80 K.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, powinien sprawdzić, nie tylko czy operat spełnia wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), ale także czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących (por. wyrok NSA z dnia 20 sierpnia 2013 r., sygn. akt II OSK 829/12, lex nr 1408564). Zdaniem sądu, analiza akt administracyjnych prowadzi do wniosku, że dokonana przez organy orzekające w kontrolowanej sprawie ocena, sporządzonego w dniu [...] przez rzeczoznawcę majątkowego S.M. operatu szacunkowego, nie zasługuje na akceptację. Zgodzić należy się bowiem ze skarżącym, iż sporna wycena została dokonana z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa i w związku z tym nie stanowi wiarygodnego i rzetelnego dowodu na wzrost wartości nieruchomości. W pierwszej kolejności należy wskazać, że decyzją ostateczną z dnia [...], na wniosek skarżącego, działka nr [...] o pow. [...] ha została podzielona na [...]działek nr [...], ze wskazaniem, że działka nr [...] przeznaczona jest pod drogę wewnętrzną. Zdaniem sądu w tej sytuacji, z uwagi na treść art. 98a u.g.n., szacowanie wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem i po podziale powinno obejmować całą tak określoną nieruchomość. W operacie rzeczoznawca powołał przepis art. 98a ust. 3 u.g.n. w myśl którego, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. Podkreślenia wymaga, że powyższe odnosi się wyłącznie do nieruchomości, które w decyzji podziałowej zostały wydzielone jako drogi publiczne oraz pod poszerzenie takich dróg, nie zaś do wszelkich dróg. Nie budzi więc żadnych wątpliwości sądu, że działka nr [...] nie podlegała wyłączeniu z wyceny na mocy art. 98a ust. 3 u.n.g., gdyż droga wewnętrzna nie stanowi drogi publicznej. Przy czym określenie wartości nieruchomości z uwzględnieniem powierzchni gruntów wydzielonych pod drogę wewnętrzną winno być zgodne z ustanowioną przez ustawodawcę zasadą, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku (art. 151 u.g.n.). Jak wynika z operatu szacunkowego i wyjaśnień złożonych w toku postępowania, rzeczoznawca przyjął, że wartość działki nr [...] przeznaczonej w decyzji podziałowej pod drogę wewnętrzną, nie uległa zmianie i nie ma wpływu na wyliczony wzrost wartości, co oznacza, że w sposób błędny zastosował obowiązujące przepisy prawa. Z kolei wyłączenie przez rzeczoznawcę z przeprowadzonego postępowania szacunkowego działki nr [...] o pow. [...] ha, jako zabudowanej siedliskiem gospodarstwa rolnego z powołaniem się na okoliczność, iż ta część nieruchomości została pozostawiona przez właściciela do dalszego rolniczego użytkowania, także nie znajduje uzasadnienia prawnego. Umknęło bowiem rzeczoznawcy, jak i organom, iż w świetle art. 98a u.g.n. opłata adiacencka należna jest od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości, a nie zmianą jej przeznaczenia. Nadto podzielić należy pogląd skarżącego, że w sprawie uchybiono art. 145 ust. 2 u.g.n., skoro rzeczoznawca majątkowy ustalając przeznaczenie nieruchomości, nie uwzględnił treści przepisów obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy B.. W myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 u.g.n.). Natomiast przy braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 u.g.n.). Powyższy przepis jest jednoznaczny w swojej treści i wynika z niego, że rzeczoznawca pozbawiony jest jakiekolwiek dowolności w określaniu przeznaczenia nieruchomości. W sprawie bezsporne jest, że nieruchomość podlegająca wycenie nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie wydano dla niej decyzji o warunkach zabudowy, zaś rzeczoznawca określił nieruchomość jako objętą podziałem pod zabudowę. Skarżący w toku prowadzonego postępowania administracyjnego zwracał uwagę na fakt, że jego nieruchomość posiada przeznaczenie rolne, co udokumentował poprzez przedłożenie do akt administracyjnych zaświadczenia Wójta Gminy B. w którym potwierdzono, iż w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy B. jak i w rejestrze gruntów, działki nr [...] (przed podziałem działka [...]) ujęte są jako użytki rolne. W świetle art. 154 ust. 2 u.g.n. rzeczoznawca zobowiązany był zatem do przyjęcia przeznaczenia nieruchomości jakie wynikało z ww. studium, a czego w niniejszej sprawie nie uczynił w należyty sposób. Dlatego też, za pozbawione jakiegokolwiek oparcia w przepisach prawa należy uznać zaprezentowane w operacie szacunkowym i niezakwestionowane przez organy stanowisko, co do przeznaczenia wycenianych działek. Prawidłowe określenie przeznaczenia nieruchomości determinuje właściwy dobór z segmentu rynku nieruchomości do szacowania. Z tego też powodu na aprobatę zasługuje kolejny zarzut skarżącego wskazujący, że nieruchomości wzięte do porównania nie odpowiadały jego nieruchomości, która podlegała wycenie. Z kontrolowanego operatu szacunkowego wynika, że przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze. Podejście to, stosownie do art. 153 ust. 1 u.g.n., polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Definicję "nieruchomości podobnej" zawiera art. 4 pkt 16 u.n.g. wskazując, że jest to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W świetle tej definicji, nie budzi żadnych wątpliwości, że przeznaczenie stanowi istotny element podobieństwa. W opinii rzeczoznawca stwierdził, że na rynku lokalnym nieruchomości zanotowano w analizowanym okresie transakcje podobnymi nieruchomościami gruntowymi i co prawda do porównania przyjął nieruchomości niezabudowane, ale wyłącznie przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Tymczasem nie sposób uznać, aby takiego rodzaju przeznaczenie spełniało kryterium podobieństwa w stosunku do nieruchomości skarżącego, określonej w studium jako użytki rolne. Powyższy jak i wcześniej opisane błędy opinii, nie zostały dostrzeżone przez organy orzekające w sprawie, chociaż błędy te nie odnosiły się do "wiadomości specjalnych" i mogły mieć wpływ na określenie wartości nieruchomości. Tak liczne i istotne wady operatu szacunkowego powodują, że wbrew ocenie Kolegium, nie mógł stanowić on podstawy faktycznej naliczenia opłaty adiacenckiej. W konsekwencji oznacza to, że decyzje organów obu instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego, tj. art. 98a i art. 154 ust. 2 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n., jak i przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 7, 77 i 80 K.p.a., w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie ww. decyzji z obrotu prawnego. Niezależnie od powyższego podnieść należy, że na etapie rozpoznawania sprawy przez sąd, przewidziany w art. 98a ust. 1 zd. 3 u.g.n. trzyletni termin na ustalenie opłaty adiacenckiej w związku z ewentualnym wzrostem wartości nieruchomości skarżącego, na skutek jej podziału, upłynął z dniem [...] Tym samym zaistniała przesłanka bezprzedmiotowości postępowania administracyjnego z art. 105 § 1 K.p.a., warunkująca jego umorzenie. W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w S., na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w związku z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, w pkt I wyroku uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję pierwszoinstancyjną. Rozstrzygnięcie w pkt II wyroku zapadło stosownie do art. 145 § 3, zaś w pkt III w oparciu o art. 200 w zw. z art. 205 ww. ustawy.