II SA/Sz 671/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.) Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz Protokolant starszy sekretarz sądowy Anita Jałoszyńska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi T. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza [...] z dnia [...] r. nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego T. N. kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. "F. M.-H." Sp. z o.o. w P., wnioskiem z dnia [...] marca 2018 r. zwróciła się do Burmistrza M. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo - mieszkalnego, z udziałem powierzchni usługowej nie mniejszej niż 75%, na terenie działki nr [...] w [...], gm. M.. Decyzją z dnia [...] nr [...] Burmistrz [...] ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji: linia zabudowy określona w załączniku graficznym - jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy na działkach sąsiednich; wielkość zabudowy do powierzchni działki - 28% (średni wskaźnik 24,5%); szerokość elewacji frontowej- do 12,25 m (średnia szerokość 11,23 m); wysokość krawędzi elewacji frontowej (do gzymsu, attyki, okapu) - do 9 m; wysokość zabudowy do kalenicy lub attyki - do 12 m (średnia - 5,31 m jednakże wydane ostateczne decyzje o warunkach zabudowy dla sąsiednich działek[...], [...], [...], [...] określiły wysokość od 9 m do 12 m); układ połaci dachowych o kącie nachylenia od 20° do 25°, o równych kątach pochylenia połaci dachowych; dach płaski dopuszcza się jako płaski nad lukarnami, wykuszami, tarasami wejściami, werandami i ogrodami zimowymi; minimalna powierzchnia biologicznie czynna 25% powierzchni działki. Odwołanie od powyższej decyzji złożył T. N. (właściciel sąsiednich działek o nr [...] i [...]), w którym wniósł o jej uchylenie i odmowę ustalenia warunków zabudowy dla projektowanej inwestycji lub o jej uchylenie i przekazanie sprawy organowi I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie następujących przepisów: - art. 7, art. 77 oraz art. 107 § 3 K.p.a. poprzez ich niezastosowanie i zaniechanie określenia w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji powodów odstąpienia od podstawowego sposobu ustalenia takich parametrów, jak: wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz szerokość elewacji frontowej, określonego w § 5 ust.1 i § 6 ust.1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U z 2003r. Nr 164 poz.1588); - art. 7 w związku z art.77 K.p.a. poprzez ustalenie, że działka nr [...] posiada dostęp do ul. [...], która jest drogą nieistniejącą; - art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sytuacji, gdy działka nr [...] nie posiada dostępu do drogi publicznej; - naruszenie § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez jego zastosowanie i wyznaczenie wskaźnika 28% w sytuacji, gdy z analizy wynika, że organ nie ustalił średniego wskaźnika zabudowy w obszarze analizy; - § 7 ust.1 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i wyznaczenie wysokości krawędzi elewacji frontowej na 9 m bez uzasadnienia podstawy ustalonej w/w wartości; - § 8 ust. 1 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i określenie wysokości zabudowy w sposób dowolny, tj. 12 m, a nie odpowiednio do wysokości znajdujących się budynków w obszarze oddziaływania; - art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia, podczas gdy posadowienie zbiornika bezodpływowego na terenie zalewowym jest niezgodne z § 34 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.; - art. 61 ust. 1 pkt 1ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji dopuszczającej budowę budynku niedostosowanego do sąsiedniej zabudowy. Decyzją z dnia [...] nr [...], wydaną na podstawie art.138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2096) oraz art. 59 - art. 64 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz.1945), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia Kolegium przytoczyło dotychczasowy przebieg postępowania oraz treść przepisów stanowiących podstawę rozstrzygnięcia i wskazało, że z części tekstowej analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika, iż granice analizowanego obszaru wyznaczono w odległości 135 m jako 3-krotność frontu działki [...] wynoszącej 45m, co znajduje uzasadnienie w § 3 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Do analizy działek zabudowanych, znajdujących się w granicach wyznaczonego obszaru przyjęto działki nr: [...] zabudowa domkami wczasowymi (wysokość - 2,5 m, szerokość - 5 m); [...] - domki wczasowe (wysokość - 2,5 m, szerokość - 5 m); domki wczasowe (wysokość-2,5 m, szerokość-10,5 m); [...]- domki wczasowe (wysokość-2,5 m, szerokość- 10,5 m); [...]- budynek mieszkalny jednorodzinny (wysokość - 2,5 m, szerokość - 7 m); [...] - budynki usługowe (wysokość-3 m, szerokość – 5 m); [...] - budynek mieszkalno-usługowy (wysokość - 9 m,szerokość - 6,5 m); [...] budynek usługowy - (wysokość - 9 m, szerokość - 7,5 m); [...] budynek usługowy (wysokość - 9 m, szerokość - 7,5 m); [...] - budynek mieszkalno- usługowy (wysokość – 12 m, szerokość – 11 m); [...] - budynki usługowe ośrodka wczasowego (wysokość- do 10 m, szerokość elewacji – 48 m). W dalszej części uzasadnienia organ II instancji wyjaśnił, że zgodnie z § 4 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Organ I instancji wskazał, że ustalając 5-metrową linię zabudowy nawiązał do działek położonych przy ul. [...]. Natomiast z przepisów § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wynika, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla analizowanego obszaru. Organ I instancji uzasadniając ustalone parametry dla wnioskowanej zabudowy wskazał, że: wielkość zabudowy w stosunku do powierzchni działki - to 28% (wnioskowana przez inwestora), przy średniej jej wartości dla analizowanego obszaru wynoszącej 24,5%. Wójt ustalając w decyzji wskaźnik jako 28% przyjął 15%-ową tolerancję w stosunku do średniej powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym. Z przepisów § 6 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wynika, iż szerokość elewacji frontowej wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Średnia wartość szerokości elewacji frontowej w analizowanym obszarze to 11,23 m, zaś z 20%-ową tolerancją - to 13,47 m, natomiast inwestor we wniosku wnosi o ustalenie tego parametru jako 12,25 m. Kolegium wskazało dalej, że z przepisów § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury dotyczącego sposobu określania wysokości planowanych obiektów wynika, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W ocenie Kolegium, w niniejszej sprawie nie występuje sytuacja wynikająca z ust.1, gdyż analizowane działki położone są w znacznych odległościach od siebie. W związku z tym zastosowanie winny mieć przepisy ust. 3, zgodnie z którym jeżeli wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Średnie wartości parametrów istniejącej zabudowy na analizowanym obszarze to: wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (do gzymsu, okapu lub attyki) - 5,31 m; wysokość zabudowy (wysokość kalenicy, attyki ) - 7m; szerokość elewacji frontowej- 11,23 m; układ połaci dachowych: dachy płaskie, dwu lub wielospadowe o kącie nachylenia do 35°. W niniejszej sprawie inwestor wnioskował o wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do 9m. Organ wskazał, że przy ul. [...] nie istnieje zabudowa, która wyznaczałaby wysokość okapu nowej zabudowy, jednakże na działkach sąsiednich nr [...], [...], [...], [...] w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy dopuszczono okap/attykę na wysokości 9 m i 12 m, zaś na działce nr [...] realizowany jest budynek o wysokości elewacji frontowej 12m (4 kondygnacje nadziemne), co powoduje możliwość określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do 9 m, zaś wysokość zabudowy (do najwyżej położonej kalenicy lub attyki) na poziomie 12 m, gdyż na działkach sąsiednich wynosi ona 12 m (np. działka nr [...]). Organ odwoławczy zauważył, że zgodnie z § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Organ I instancji dopuścił układ połaci zarówno dwu- i wielospadowy o równych kątach pochylenia połaci, dopuszczając dach płaski nad lukarnami, wykuszami, tarasami, wejściami, werandami oraz nad ogrodami zimowymi, zaś główna kalenica będzie równoległa lub prostopadła do frontu działki. Powyższe parametry nowej zabudowy ustalone zostały na podstawie ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Oceniając decyzję organu I instancji Kolegium stwierdziło, że postępowanie to przeprowadzone zostało wnikliwie, mając na uwadze przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podsumowując, organ odwoławczy uznał, że zaskarżoną decyzję wydano na podstawie w pełni zebranego materiału dowodowego, a zatem zarzuty naruszenia art. 77 i art.7 K.p.a. są bezpodstawne. Odnosząc się do zarzutu, że ul. [...] jest drogą nieistniejącą, Kolegium zauważyło, iż droga ta oznaczona jest na aktualnej mapie zasadniczej w skali 1:1000, uzyskanej z państwowego zasobu geodezyjno-kartograficznego na dzień 4 października 2018 r . T. N., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, powyższą decyzję zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, wnosząc o jej uchylenie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7 K.p.a. w zw. z art. 77 § 1 K.p.a. poprzez wadliwe ustalenie tego, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Ponadto, zarzucił naruszenie prawa materialnego, tj.: - art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako "ustawa") w związku z § 3 ust. 1 rozporządzenia poprzez wyciągnięcie błędnych wniosków z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy; - art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z § 7 ust. 1 rozporządzenia poprzez ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na 9 metrów (do gzymsu, attyki lub okapu) i na 12 metrów (do najwyżej położonej: części kalenicy lub attyki), podczas gdy powinno przyjąć się średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym wynoszącą 5,31 m, w sytuacji gdy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok; - art. 5 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 2014 r. poprzez ustalenie, że inwestycja nie narusza interesu prawnego osób trzecich; - § 8 rozporządzenia poprzez jego niezastosowanie i określenie wysokości zabudowy w sposób dowolny. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie oraz utrzymało swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W piśmie procesowym z dnia [...] stycznia 2020 r. uczestnik postępowania "F. M. – H." Spółka z o.o. w P., odnosząc się do zarzutów skargi, wskazała, że działka [...] posiada dostęp do drogi publicznej poprzez dz. nr [...] (ul. [...]) do dz. dr. nr [...] (ul. [...]) - zgodnie z zapisami aktu notarialnego. "F. M. H." Spółka z o.o. jest współwłaścicielem dz. nr [...]. Spółka wskazała, że w wydanej decyzji o warunkach zabudowy dla dz. nr [...] organ nie określił ilości kondygnacji, zatem twierdzenie skarżącego, iż inwestycja nie spełnia wymagań wynikających ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania jest błędne. Planowana inwestycja jest zgodna z wymaganiami studium, gdyż określa wysokość krawędzi elewacji frontowej na 9 m, co jest tożsame z wysokością 3 kondygnacji (średnia wysokość kondygnacji ok. 3 m ). Wysokość budynku określona na 12 m pozwala nad 3 kondygnacjami zaprojektować dach spadzisty, który jest także określony w wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Zatem wydana decyzja jest zgodna ze studium w zakresie zabudowy ekstensywnej. Zdaniem Spółki, nieprawdą jest także twierdzenie skarżącego, że dla dz. nr [...] i [...] nie zostały wydane decyzje, które w zakresie wysokości budynku były by tożsame z przedmiotową decyzją. Dla dz. nr [...] i [...] (działka błędnie określona w skardze jako dz. nr [...], dz. nr [...] nie jest własnością skarżącego) zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy, które określały wysokość krawędzi elewacji frontowej na 9 m oraz wysokość budynku na 12 m. Decyzje te określały parametry zabudowy na etapie nabywania nieruchomości przez skarżącego, gdyż były załącznikami do przetargu. Decyzje te zostały następnie przepisane na skarżącego. Ponadto, zdaniem Spółki, nieprawdą jest także twierdzenie skarżącego, że na dz. nr [...], będącej jej własnością, dopiero realizowany jest budynek. Budynek ten został wybudowany i oddany do użytku [...] grudnia 2018 r. Nastąpiło to w czasie opracowywania przedmiotowych warunków zabudowy, które zostały wydane w lutym 2019. Spółka wyjaśniła, że jako właściciel dz. nr [...], posiada wydane przez zarządcę sieci wodociągowej oraz kanalizacji sanitarnej warunki przyłączenia do sieci w dz.nr [...]. Wydana decyzja o warunkach zabudowy dopuszcza ponadto zaopatrzenie budynku w wodę ze studni (indywidualne ujęcie wody) oraz odprowadzenie ścieków sanitarnych do zbiornika bezodpływowego. Wobec powyższego, zarzuty skarżącego o braku wystarczającej infrastruktury są bezpodstawne. Jednocześnie nadmieniła, że zaprojektowana i odebrana w ramach umowy pomiędzy F. M.-H., a zarządcą infrastruktury sieć kanalizacji deszczowej oraz sieć wodociągowa uwzględniała zapotrzebowanie inwestycyjne dz. nr [...]. Końcowo, Spółka zauważyła, że organ dopuszczając wysokość budynku 12 m oparł się na istniejących w obszarze analizowanych sąsiednich budynkach - dokładnie budynkach na działkach bezpośrednio stykających się z dz. nr [...], których wysokość wynosi 12 m. To, że skarżący nie skorzystał z przysługującego mu prawa wybudowania budynków o wysokości 12 m, nie powinno przekreślać wykonania analogicznej zabudowy na działkach sąsiednich. Na rozprawie dnia [...] stycznia 2020 r. przewodniczący stwierdził, że wpłynęło do akt pismo uczestnika postępowania F. M. -H. Spółki z o.o. w P. z dnia [...] stycznia 2020 r., którego odpis doręczono skarżącemu. Skarżący podtrzymał skargę. Pełnomocnik uczestnika postępowania wniósł o oddalenie skargi. Sąd postanowił, na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a., przeprowadzić dowód z dokumentów stanowiących załącznik do skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej pod względem legalności i w granicach rozpoznawanej sprawy była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-mieszkalnego na działce nr [...] obręb M.. Podstawę materialną zaskarżonej decyzji stanowił art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w myśl którego zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Stosownie do art. 60 ust. 1 powołanej ustawy decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Zgodnie natomiast z art. 61 ust. 1 wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W kontrolowanej sprawie bezsporne było, iż na terenie objętym inwestycją nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest przeprowadzona w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie bowiem z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wymagania dotyczące nowej zabudowy ustalane są w powiązaniu z analizą stanu istniejącego. Stosownie do treści § 1 rozporządzenia, określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). W ocenie Sądu, jakkolwiek organ formalnie przeprowadził postępowanie poprzedzające wydanie decyzji, to jednak analiza jej treści w zestawieniu z wnioskiem inwestora o wydanie warunków zabudowy oraz załączników do wniosku wskazuje, iż organ nie miał wystarczających podstaw do ich ustalenia. W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jednym z warunków, których spełnienie jest konieczne do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest stwierdzenie, iż istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem (ust. 5). Celem art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Jeśli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy. Nie jest to jednak tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Przechodząc na grunt rozpoznawanej sprawy wskazać należy, że w części D wniosku dotyczącej charakterystyki inwestycji wnioskodawca nie wskazał źródła zaopatrzenia w wodę, natomiast w części dotyczącej odprowadzenia lub oczyszczania ścieków stwierdził, iż będą one odprowadzane docelowo do kanalizacji gminnej. Do wniosku nie dołączono zapewnienia dostawcy wody oraz podmiotu odpowiedzialnego za funkcjonowanie sieci kanalizacyjnej o możliwości dostarczania wody oraz odbioru ścieków. Tymczasem z decyzji Burmistrza [...] wynika, że nowa zabudowa zaopatrywana będzie w wodę z indywidualnego ujęcia wody (studni do 100 metrów głębokości), a docelowo z sieci wodociągowej. Z kolei jako sposób odprowadzania ścieków wskazano zbiornik bezodpływowy i docelowo kanalizację sanitarną. Ustalenia w powyższym zakresie zawarte w decyzji nie wynikają ani z wniosku inwestora, ani z żadnych dokumentów do niego załączonych. Zostały wykreowane przez organ I instancji. W ocenie Sądu, sytuacja taka jest niedopuszczalna. Obowiązkiem podmiotu, który wnioskuje o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy jest wykazanie we wniosku, że od strony infrastruktury technicznej zostaną spełnione wszystkie warunki wymagane przepisami prawa, czyli zapewnienie dostawców energii elektrycznej, gazu i wody o możliwości zawarcia w przyszłości umowy na dostarczanie tychże oraz odbiorcy ścieków, iż zostanie zawarta umowa na odbiór ścieków. Rzeczą organu natomiast nie jest uzupełnianie wniosku o brakujące dane dotyczące mediów lecz ocena wniosku wraz z załącznikami, w tym ocena aktualności tych załączników, które zawierają zapewnienia dostawców energii elektrycznej i gazu z 2016 r. oraz są kserokopiami pism, których zgodność z oryginałem nie została potwierdzona. W tej sprawie organ już na etapie złożenia wniosku winien był wezwać inwestora do jego uzupełnienia nie zaś procedować dalej i zamieszczać w decyzji informacje, które nie wynikają z załączonej dokumentacji. Dokument, który złożył inwestor na rozprawie, dotyczący zapewnienia dostawy mediów został sporządzony już po wydaniu decyzji przez organy obu instancji. Z tego powodu nie miały one możliwości odniesienia się do jego treści. Nie można jednak wykluczyć, że dokument ten może być przydatny na etapie ponownego rozpoznawania sprawy przez organ. Z kolei lektura analizy urbanistycznej, stanowiącej załącznik do decyzji, wskazuje, iż zawiera ona informacje, które nie odzwierciedlają stanu faktycznego i prawnego zamierzenia objętego wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W pkt IV analizy "Wytyczne w zakresie funkcji, cech i zagospodarowania terenu dla działki nr [...]" organ stwierdził, że obszar inwestycji znajduje się w granicach terenu elementarnego oznaczonego symbolem 10U/MN oraz wskazał ustalone dla niego przeznaczenie, maksymalna wysokość zabudowy, kształt dachu, maksymalną powierzchnię zabudowy, maksymalną powierzchnię biologicznie czynną oraz nieprzekraczalną linię zabudowy. Informację o powyższych parametrach wyprowadził z uchwały w nr XXXI/314/09 w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części gminy Mielno w obrębach ewidencyjnych Mielno i Łazy "na mierzei". Z treści powołanej uchwały ( części graficznej i tekstowej) powyższe ustalenia nie wynikają i nie mogły wynikać. Zgodnie z art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uchwała o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego może zawierać jedynie granice obszaru objętego planem. Ustalenia funkcjonalne dla poszczególnych terenów elementarnych mogą wynikać tylko z planu miejscowego, którego dla tego obszaru nie uchwalono. Na uchwały planistyczne znajdujące się na etapie projektu, w toku postępowania o wydanie warunków zabudowy również powoływać się nie można. Na powyższe zwracał uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 14 grudnia 2017 r. sygn. akt II SA/Sz 1218/17, dotyczącym warunków zabudowy dla działki nr [...] w M. , jednakże organ uwagi Sądu zignorował. Zawarte w analizie ustalenia dotyczące linii zabudowy pochodzą prawdopodobnie z projektu planu miejscowego, albowiem takie jej ustalenie, jak to wynika z decyzji i jej załącznika graficznego, nie ma racjonalnego uzasadnienia. Do tak ustalonej linii brak jest punktu odniesienia, albowiem działki, do których organ się odwołał wyznaczając linię zabudowy są niezabudowane. Organ winien również wyjaśnić kwestię dostępu terenu do drogi publicznej, albowiem organ II instancji w ogóle kwestię tę pominął, natomiast lakoniczne określenie w decyzji organu I instancji statusu ul. [...] oraz nie wskazanie, w którym miejscu ta ulica zbiega się z drogą publiczną nie wyczerpuje warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podsumowując, Sąd stwierdził, że w rozpoznawanej sprawie zarówno zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji obarczone są błędami natury materialnoprawnej jak i formalnej, co winno skutkować wyeliminowaniem tych rozstrzygnięć z obrotu prawnego. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325), uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzająca ją decyzję organu I instancji. O kosztach Sąd orzekł w pkt II wyroku na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. Ponownie rozpatrując sprawę organ uwzględni powyższe rozważania oraz ponownie sporządzi analizę urbanistyczno-architektoniczną w zgodzie z przepisami rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. oraz dokona ustaleń niezbędnych do oceny spełnienia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5, dając temu wyraz w prawidłowo skonstruowanym uzasadnieniu odpowiadającym przepisowi art. 107 § 3 k.p.a.