II SA/Sz 687/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Agnieszka Klimek po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 11 października 2018 r. sprawy ze skargi A. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję nr [...] Wójta Gminy P. z dnia [...] r. , II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz strony skarżącej A. L. kwotę [...]([...] ) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze na podstawie: . - art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm.) dalej k.p.a. - art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm.) dalej p.i.z.p. - art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tj. Dz. U. z 2015 r., poz. 1659 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania A. L. od decyzji Wójta Gminy P. z dnia [...] r., nr [...], znak: [...], utrzymało ją w mocy. Powyższe rozstrzygnięcia zostały wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym: Wnioskiem z dnia 22 sierpnia 2017 r. działający w imieniu A. L. pełnomocnik Z. B. wystąpił do Wójta Gminy P. w sprawie wydania warunków zabudowy dotyczącej budowy magazynu chłodniczego z częścią socjalno-biurową i budynku gospodarczego na działce nr [...], obr. [...], gm. P.. W sprawie została przeprowadzona analiza funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu, z której wynika, że przedmiotowa inwestycja jest o parametrach: - budynek [...], wysokość zabudowy do kalenicy [...] - dach płaski lub o kącie [...] - szerokość elewacji frontowej do [...] - wskaźnik powierzchni zabudowy do [...] - pow. zabudowy do [...] m2, pow. użytkowej do [...] m2, kubatura do [...] m3. Działki nr [...], obr. [...] są działkami niezabudowanymi stanowiącymi użytki rolne klasy [...]. Projektowane obiekty mają być zlokalizowane w północnej części działek, na gruncie [...], w odległości około [...] od istniejącej zabudowy zagrodowej wsi, od jej wschodniej strony. Większość zagród wsi R. składa się z budynków mieszkalnych z parterem w granicach [...] i użytkowym poddaszem ze stromym, dwuspadowym dachem o nachyleniu zbliżonym do [...]°, kalenicy nad terenem [...] i elewacji o szerokości około [...]. Budynki gospodarcze mają partery wyższe do [...], natomiast poddasza użytkowe przykryte są dachami często o mniejszym spadku, o odległości kalenicy od terenu do [...]. Zgodnie z § 3, ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i gospodarowania terenu z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. z 2003 r. poz. 1588 z póz. zm.) dla wykonania analizy został ustalony obszar analizowany, którego promień wynosi [...] m i stanowi trzykrotną szerokość działek nr [...], o łącznej szerokości [...] m. Autor analizy funkcji powołując się na treść art. 61 ust. 1 ustawy o p.i.z.p., wskazał, że: ad1) w granicach analizy praktycznie brak zabudowy dostępnej z drogi powiatowej nr [...], poza niewielkimi budynkami gospodarczymi nie związanymi trwale z gruntem na działkach rolniczych. Najbliższe obiekty to zagroda na działce nr [...] której budynki przylegają do granicy terenu analizy. Zabudowa wsi R. ma charakter zwarty i jest oddzielona od projektowanych obiektów chłodni pasem niezainwestowanego terenu. Nie można uznać za urbanistyczną całość z zabudową wsi obiektów magazynowo - produkcyjnych chłodni składowej zlokalizowanych w naturalnym krajobrazie, odległych od zwartej zabudowy wsi około [...]. Wolnostojące budynki chłodni o dużej kubaturze stanowiłyby element dysharmonijny, naruszający ład przestrzenny w istniejącym krajobrazie. Zabudowa działki nr [...] o zbliżonej funkcji magazynowo - produkcyjnej wymieniona w piśmie Wnioskodawcy znajduje się w odległości [...] w zwartej zabudowie wsi. Pomijając znacznie mniejszą kubaturę tej zabudowy, działki w odległości [...] km oddzielonej szeregiem innych niezabudowanych działek nie można uznać za działkę sąsiednią. Biorąc pod uwagę powyższe uzasadnienie w analizowanym sąsiedztwie brak zabudowy o funkcji i parametrach pozwalających na określenie wymagań dla nowej zabudowy. W odniesieniu do pozostałych warunków autor analizy wyjaśnił, że : ad 2). teren posiada dostęp z drogi powiatowej nr [...]. ad 3). istniejące uzbrojenie umożliwia zaopatrzenie inwestycji w wodę i energię elektryczną. Inwestor dostarczył umowę w sprawie zaopatrzenia w wodę z Gminnego Przedsiębiorstwa Komunalnego w P. , oraz zapewnienie dostawy energii elektrycznej wydane przez E. O. S.A. Oddział K.. Ścieki mogą być odprowadzane do zbiornika bezodpływowego. Projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. ad. 4). teren przeznaczony pod lokalizację magazynu chłodniczego z zapleczem socjalno-biurowym znajduje się na części działek stanowiących użytki rolne [...] w związku z czym nie wymaga uzyskania zgody na wyłączenie terenu z użytkowania rolniczego gruntów. ad. 5) teren działek nr [...], obr. R. nie znajduje się w granicach obszarów chronionych przepisami szczególnymi w zakresie planowania przestrzennego. Z analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że mimo spełnienia warunków ww. art. 61 ust. 2) do 5) nie można wydać decyzji o warunkach jej zabudowy z uwagi na to, że projektowana inwestycja nie spełnia wymogu tzw. dobrego sąsiedztwa określonego przepisem art. 61 ust. 1 pkt 1) p.i.z.p. Decyzją Nr [...] z dnia [...] r. Wójt Gminy P. na podstawie art. 104 k.p.a., art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1 i 4, art. 60 ust. 1 i 4, ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2017r. poz. 1073 ze zmianami), odmówił ustalenia warunków zabudowy dotyczących budowy magazynu chłodniczego z częścią socjalno-biurową i budynku gospodarczego na działkach nr [...], obr. R. , gm. P., oznaczonych na kopii mapy w skali 1:1000 stanowiącej załącznik do niniejszej decyzji. Organ I instancji w uzasadnieniu decyzji wskazał, że podstawą odmowy wydania warunków zabudowy dla powyższej inwestycji jest analiza funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu stanowiąca integralną część decyzji, z której wynika, że przedmiotowa inwestycja nie spełnia wymogu tzw. dobrego sąsiedztwa. Od powyższej decyzji odwołał się A. L. reprezentowany przez pełnomocnika Z. B.. W odwołaniu zarzucił organowi to, że wyznaczył obszar analizy z punktu prawnego niewłaściwe. Dla celu jakim ma być wydana decyzja jest ona pozbawiona uzasadnienia merytorycznego. Wyznaczone przez organ granice analizowanego obszaru nie spełniają wymogów określonych w art. 52 ust. 2p. 1 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o p.i.z.p. Zdaniem strony skoro zabudowa występuje w kierunku północnym i jest to zabudowa o charakterze takim jak we wniosku np. na działce nr [...] to obszar analizy winien to uwzględnić. A więc wystarczyło ten obszar określić w inny sposób tj. nie automatycznie, jako niekształtne koło tylko, jako pas wzdłuż drogi w kierunku istniejących zabudowań. W ten sposób w obszarze tym znalazłyby się zabudowania. Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. opisaną na wstępie decyzją z dnia [...] r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W ocenie organu odwoławczego powodem negatywnego dla strony rozstrzygnięcia jest brak zabudowy sąsiedniej, pozwalającej na określenie wymagań dotyczących planowanej na działkach [...] obręb R. zabudowy. Regulacja zawarta w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ww. ustawy, jako ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne i środowiskowe, zaś uchybienie którejkolwiek z przesłanek wskazanych w art. 61 ust. 1 p.i.z.p. czyni wydanie pozytywnej decyzji niemożliwym. Stanowiąca podstawę negatywnego dla strony rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Badając zaskarżoną decyzję w aspekcie przepisów ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym Kolegium stwierdziło, że postępowanie poprzedzające wydanie przedmiotowej decyzji wyczerpuje tryb określony w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu (...) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Organ wskazał, że przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia nakazuje określić obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak, niż 50 metrów. Organ wskazał, że dla potrzeb rozstrzygnięcia wniosku strony - formalnie, przy zachowaniu reguł odnoszących się do wielkości takiego obszaru, w zakresie uwzględniającym relacje funkcjonalno-przestrzenne, istotne dla określenia zasad zabudowy - wokół działki wskazanej we wniosku odwołującego wyznaczono szerszy niż określony przez ustawodawcę [...] metrowy obszar analizowany (szerokość frontu obu działek -[...] natomiast dla potrzeb dokonanej analizy urbanistycznej przyjęto promień wielkości [...] od granicy działek. W ocenie organu odwoławczego z załącznika graficznego do analizy i decyzji bezspornie wynika, iż w obszarze tym żadna z dostępnych z tej samej drogi publicznej działek - poza niewielkimi budynkami gospodarczymi nie związanymi trwale z gruntem - nie ma zabudowy pozwalającej na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. SKO uznało, że wyznaczenie obszaru analizowanego spełnia wymagania określone w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, skoro zakreślona na załączniku graficznym do decyzji odległość [...] metrów wokół przedmiotowej działki stanowi trzykrotność szerokości frontu działki. Z włączonych do akt sprawy załączników graficznych wynika, iż najbliższa zabudowa na działce nr [...], która mogłaby stanowić odniesienie dla planowanego przez wnioskodawcę zamierzenia znajduje się poza granicami prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego. W ocenie Kolegium dalsze powiększanie obszaru analizowanego stanowiłoby de facto "poszukiwanie" działki, która mogłaby stanowić wzorzec dla planowanej inwestycji i być uzasadnieniem dla uwzględnienia wniosku inwestora, co jest niedopuszczalne w kontekście zasady dobrego sąsiedztwa. Na poparcie swojego stanowiska organ powołał się na orzecznictwo sądów administracyjnych m.in. wyrok NSA z dnia 28 stycznia 2016 r. sygn. akt II OSK 1299/14, wyrok WSA w Białymstoku z dnia 15 listopada 2012 r. sygn. akt II SA/Bk 495/12, wyrok WSA w Krakowie z dnia 10 grudnia 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 610/13, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 11 lipca 2013 r., sygn. akt II SA/Po 343/13 oraz II SA/Sz 660/17, dotyczący rozszerzanie obszaru analizowanego - wyrok z dnia 7 września 2017 r. WSA w Szczecinie, LEX nr 2364376). Na powyższą decyzję pismem z dnia [...] pełnomocnik r. K., działający w imieniu skarżącego A. L., wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Decyzji tej zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez ich niewłaściwą wykładnię, tj. : - art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z § 3 pkt 1 oraz § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003.164.1588), poprzez: - nieprawidłowe wyznaczenie obszaru, na którym przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa wart. 61 ust. 1 - 5 oraz w konsekwencji nieprawidłowe przeprowadzenie analizy funkcji i cech zabudowy na obszarze analizowanym, - w szczególności nieprawidłowe określenie funkcji zabudowy, przez uznanie, że projektowana inwestycja nie spełnia wymogu tzw. dobrego sąsiedztwa określonego wskazanym przepisem, podczas gdy warunek ten jest spełniony. Przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. : - art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., w zw. z § 3 pkt 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003.164.1588) poprzez: - niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego i prawnego, - błędne ustalenie cech i funkcji zabudowy, jakie realizowane są na obszarze analizowanym, poprzez nieprawidłowe zebranie materiału dowodowego, w szczególności nie sporządzenie dokumentu analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu (analizy urbanistycznej) zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. W związku z powyższymi zarzutami wniósł o: - uchylenie w całości, zaskarżonej decyzji administracyjnej, a także poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy P. z [...] r. - zasądzenie od organu na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania wg norm przepisanych, na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. W uzasadnieniu skargi pełnomocnik wskazał, że do analizy urbanistycznej załączono mapę, która nie spełnia warunków określonych w § 2 pkt 2 wskazanego rozporządzenia. Mapa nie posiada jakiejkolwiek urzędowej skali, brak jest na niej sygnatur świadczących, aby pochodziła z państwowych zasobów geodezyjnych lub kartograficznych. Mapa służąca za podstawę analizy urbanistycznej nosi sygnaturę OpenStreetMap, a więc najprawdopodobniej pobrana została z witryny internetowej i jest projektem społeczności internetowej, mającym na celu stworzenie darmowej, swobodnie dostępnej mapy całej kuli ziemskiej. Jest ona edytowalna przez zarejestrowanych użytkowników. W konsekwencji, na użytej mapie nie ma nawet naniesionych budynków lub obiektów budowlanych, co jest kluczowe dla ustalenia wymagań dla nowej zabudowy. Autor analizy użył nie tylko amatorskiej mapy, ale samodzielnie ją nieprawidłowo wyskalował. Przyjęta na mapie w formie okręgu granica terenu analizowanego nie obejmuje założonego promienia [...] m, ale zaledwie ok. [...] m. Różnica ta wynosi więc aż 200 m. Jest to istotna sprzeczność pomiędzy założeniami analizy określonymi w jej opisie, a ich rzeczywistym zobrazowaniem na załączonej mapie. Jest to konsekwencja użycia niedozwolonego podkładu kartograficznego. Analiza urbanistyczna wskazuje (w formie zdjęciowej) na wspomnianej mapie na istnienie w badanym promieniu [...] m pobliskiej zabudowy. Analiza jednak w ogóle nie porusza kwestii dotyczących funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy wykrytej oraz istniejącej w przyjętych granicach analizy; nie precyzuje gabarytów, formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności zabudowy. Jest to istotne, gdyż już sam fakt stwierdzenia zabudowy w analizowanym obszarze nakazuje jej precyzyjne zdefiniowanie. Opinia w takim kształcie zdaniem strony skarżącej nie może stanowić podstawy dla poważnej i rzetelnej oceny spełnienia wymagań wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy p.i.z.p. i analizy porównawczej z projektowanym przedsięwzięciem budowlano-inwestycyjnym. Skarżący wskazał, że w odległości [...] m. od działki będącej przedmiotem wniosku, jedynie [...] m od granicy obszaru analizowanego, znajduje się działka (nr [...]) o tożsamych funkcjach i cechach jak planowane, na której posadowione jest istniejące przedsiębiorstwo skarżącego A. L. (A. L. P. R. "M.", NIP: [...]). Wbrew twierdzeniom analizy, powielonym w decyzji - jest to funkcjonujący zakład bezpośrednio otoczony ciągłą zabudową gospodarczą oraz mieszkalną, która sięga aż do zabudowań mieszczących się w przyjętej do analizy granicy [...] m Oznacza to, że w bezpośredniej bliskości i na przyległych do siebie działkach, już w tej chwili połączone są funkcje mieszkalne, gospodarcze, zagrodowe oraz przetwórcze. Konsekwentnie należy więc przyjąć, że jeżeli w promieniu analizy ([...] m) znajdują się tożsame zabudowania, to należało stwierdzić istnienie dobrego sąsiedztwa również dla nowoprojektowanej inwestycji. Przytoczona argumentacja obrazuje związek wynikający z załączonej do skargi mapy ewidencji gruntów w skali 1:2000 (tj. 1 cm. = 20 m.) dla jedn. ewid. [...], P. . W ocenie strony jeżeli w bezpośredniej bliskości terenu analizy (promieniu [...] m od planowanej inwestycji) współistnieją działki zabudowane (dz. nr [...], nr [...], nr [...], nr [...]) oraz działki nr [...], [...] oraz [...], na których posadowiony jest funkcjonujący zakład produkcyjny, oznacza to, że na terenie tym reprezentowane są łącznie funkcje różnej zabudowy, w tym mieszkalnej, gospodarczej i przetwórczej i stanowi to element istniejącego ładu przestrzennego. Analogicznie, jeżeli w promieniu [...] m przyjętym w analizie urbanistycznej dla planowanej inwestycji przetwórstwa (dz. [...] i [...]) znajduje się zabudowana działka nr [...], to należało uznać, że został spełniony warunek tzw. dobrego sąsiedztwa. Analiza całkowicie pomija te fakty, nie podejmuje jakiejkolwiek analizy porównawczej i w konsekwencji prezentuje fałszywe dane i błędne konkluzje. Istniejący stan rzeczy nie pozwala zaakceptować konstatacji zaprezentowanej w analizie, jakoby wskazanej działki nr [...] oddzielonej szeregiem innych niezabudowanych działek nie można uznać za działkę sąsiednią w zakresie kontynuacji funkcji, - w związku z czym brak możliwości określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy. Wniosek taki jest całkowicie nieuprawniony. W ocenie strony skarżącej organ błędnie ustalił funkcje i cechy, jakie realizowane są na obszarze analizowanym, gdyż polegał na nieprawidłowo zebranym i sporządzonym materiale dowodowym w postaci dokumentu analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu (analizy urbanistycznej). Nie spełnienie przez wskazany dokument warunków ustawowych niweczy charakter i doniosłość prawną i dowodową sporządzonej analizy, w szczególności, że jego treść została implementowana in extenso do uzasadnień decyzji administracyjnych wydanych w przedmiotowej sprawie. W zaistniałej sytuacji niemożliwe było prawidłowe ustalenie stanu faktycznego, a w konsekwencji dokonanie przez organ oceny prawnej na gruncie prawa materialnego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Materialnoprawną podstawą do wydania decyzji w niniejszej sprawie są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2017 r. poz.1257 ze zm.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie ustalenia sposobu wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588 ). Zgodnie z art. 61 ust 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje ww. rozporządzenie. Stosownie do § 3 rozporządzenia: 1. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. 2. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym, co oznacza, że w przypadku spełnienia wszystkich przesłanek ustawowych organ musi wydać decyzję zgodnie z wnioskiem inwestora. Podstawą odmowy wydania pozytywnej dla inwestora decyzji jest niespełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy p.i.z.p., tj. brak dobrego sąsiedztwa, który wynika z przeprowadzonej analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak już wskazano decyzja w przedmiocie warunków zabudowy wydawana jest w oparciu o przeprowadzoną analizę zagospodarowania terenu objętego wnioskiem, która wraz z załącznikami graficznymi stanowi jej integralną część. Rzeczona analiza ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ jej treść jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działań organów administracji w takim postępowaniu. Jak wynika z przeprowadzonej analizy obszar analizowany został wyznaczony na podstawie łącznej szerokości [...]m obu działek inwestycyjnych nr [...] Promień terenu objęty analizą przyjęto o [...] krotnej wielkości równy [...] m od granicy działek. Z treści przeprowadzonej analizy tekstowej wynika, że w jego zasięgu praktycznie brak zainwestowania, poza niewielkimi budynkami gospodarczymi nie związanymi trwale z gruntem. Natomiast z analizy graficznej nie można takiego wniosku wyprowadzić. Za słuszny należy uznać zarzut skargi, że załączona mapa nie spełnia warunków określonych w § 3 pkt 2 rozporządzenia. W odniesieniu do powyższego wskazać należy, że zgodnie z § 3 powołanego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany, którego granice wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy. Organy nie dostrzegły tego faktu, że kopia mapy zasadniczej w skali 1:1000, oznaczonej jako załącznik do decyzji o warunkach zabudowy, nie obejmuje obszaru analizowanego, druga natomiast z zaznaczonym obszarem analizowanym nie spełnia warunków przewidzianych w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, tym samym nie gwarantuje też jednoznaczności i czytelności decyzji, oraz nie zapewnia możliwości wykonywania ich kopii (§ 9 ust. 3 rozporządzenia), podczas, gdy okoliczności te mają znaczenie w kolejnej fazie procesu inwestycyjnego w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Podkreślić także należy, że przeprowadzenie analizy urbanistycznej na podstawie kopii mapy zasadniczej, a w jej braku mapy katastralnej oraz w odpowiedniej skali (1:500 lub 1:1000) stanowi podstawowy obowiązkowy element postępowania wyjaśniającego (dowodowego) w sprawie o wydanie warunków zabudowy. Wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną, sporządzone prawidłowo i dołączone do decyzji są jej integralną częścią, skutkują kompletnością decyzji o warunkach zabudowy. W niniejszej sprawie obszar analizowany wyznaczono na mapie, która nie spełnia wymogów określonych w art. 52 ust. 2 pkt 1 p.i.z.p. Nie wiadomo bowiem w jakiej została sporządzona skali oraz, czy pochodzi z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Brak prawidłowego, któregokolwiek z obligatoryjnych załączników, skutkuje jego brakiem, co stanowi naruszenie przepisów postępowania mogące wywrzeć istotny wpływ na jego wynik. Dodać też należy, że na mapie tej zaznaczono jedynie działki, nie ma zaś na niej zaznaczonych żadnych obiektów budowlanych, nawet tych wymienionych w decyzji. Mając na uwadze opisane uchybienia uznać należy, że kontrolowane decyzje zapadły z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. oraz w konsekwencji, stanowiących podstawę ich wydania przepisów prawa materialnego - art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które to naruszenie wpłynęło na wynik sprawy. W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w żaden sposób nie przesądzając ostatecznego wyniku rozstrzygnięcia, z uwagi na powyższe uchybienia, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 ustawy Prawo postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. Ponownie rozpoznając sprawę organy winny uzupełnić postępowanie dowodowe mając na uwadze ocenę prawną sądu zawartą w niniejszym uzasadnieniu, a następnie podjąć rozstrzygnięcie uzasadnić je zgodnie z obowiązującymi przepisami.