II SA/Sz 766/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Sędziowie Sędzia NSA Henryk Dolecki, Sędzia WSA Maria Mysiak (spr.), Protokolant Michał Iwanowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 24 listopada 2009 r. sprawy ze skargi B. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia [...] r., nr[...] , działając na podstawie art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy oraz art. 104 K.p.a., po ponownym rozpatrzeniu wniosku [...] [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...] z dnia [...] r. o ponowne ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy jednorodzinnej wraz z usługą nieuciążliwą składającego się z [...] budynków jednorodzinnych, w tym nowoprojektowanego budynku w zabudowie wolno stojącej wraz z usługą nieuciążliwą o funkcji biurowej, nowoprojektowanych budynków w zabudowie bliźniaczej, budynków w zabudowie grupowej, w istniejącej części podlegającej nadbudowie, rozbudowie, przebudowie i częściowym wyburzeniu oraz budowy urządzeń budowlanych i zagospodarowania terenu z dojazdami, dojściami pieszymi, miejscami postojowymi, małą architekturą i infrastrukturą techniczną ustalił warunki zabudowy dla terenu położonego w rejonie ulic: [...] w [...] stanowiącego działki: nr [...] z obrębu [...] , oraz (w zakresie infrastruktury technicznej) dz. nr [...] z obrębu [...] i nr [..] z obrębu [...] , mianowicie: - obowiązujące linie zabudowy (zgodnie z załącznikiem graficznym) - dla 1 budynku w zabudowie wolno stojącej - od ul. [...] : w oparciu o linię zabudowy wyznaczoną ścianami frontowymi budynków nr [...] przy ul. [...] , dla [...] budynków w zabudowie grupowej - od ul [...] (północno-wschodnia granica działki): w oparciu o lico istniejącej ściany frontowej budynku planowanego do rozbudowy, dla [...] budynków w zabudowie bliźniaczej - od południowo - zachodniej granicy działki: w oparciu o najbardziej wysunięty na południe narożnik budynku mieszkalnego przy ul. [...] (dz. nr [...] , w sposób równoległy do południowo - zachodniej granicy działki, przy czym na obowiązującej linii zabudowy powinna znaleźć się zasadnicza bryła budynku bądź najbardziej wysunięty jego narożnik; - wskaźnik wielkości całkowitej powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki dla terenu inwestycji - nie większy niż 30%. - szerokość elewacji frontowej od strony ul. [...] w granicach [...] m; - szerokość elewacji frontowej od strony ul. [...] bez zmian, wyznaczona poprzez ściany istniejącego obiektu; - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki – [...] m od poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. - geometria dachu dla planowanej inwestycji - dachy strome dwuspadowe lub wielospadowe, o kącie nachylenia połaci dachowych od [...] i kierunku kalenic dowolnym; - maksymalną wysokość kalenicy [...] m od poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Nadto w decyzji wskazano, iż na podstawie przepisów ustawy z dnia [...] r. o ochronie przyrody (Dz. U. Nr 92, poz. 880, ze zm.), w przypadku kolizji przedsięwzięcia z drzewami lub krzewami, usunięcie lub przesadzenie drzew lub krzewów wymaga odrębnego postępowania w Wydziale Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska Urzędu Miasta [...] . Określono także warunki obsługi w zakresie komunikacji stwierdzając, iż działka posiada dostęp do dróg publicznych, obsługa komunikacyjna z ul.[...] . Organ I instancji stwierdził dalej, iż planowane obiekty będą źródłem dodatkowego ruchu drogowego, który może wywołać pogorszenie stanu bezpieczeństwa ruchu drogowego w tym rejonie, w związku z powyższym z uwagi na istniejący stan techniczny ulicy [...] (ograniczona widoczność w rejonie ul. W. [...] , miejscowe przewężenia jezdni oraz brak pełnowymiarowego placu do zawracania) należy uwzględnić konieczność poprawy jej stanu technicznego. Niezbędną dla potrzeb planowanej inwestycji ilość miejsc parkingowych, należy lokalizować na terenie działek planowanych do zainwestowania. Dla planowanej inwestycji należy przyjąć nie mniej, niż [...] miejsc postojowych. Wskazano także na warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej oraz warunki wynikające z przepisów odrębnych tj. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016) tzn., że zakres i treść projektu budowlanego powinna spełniać wymagania określone w art. 34 ustawy Prawo budowlane oraz w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Nr 120, poz. 1133) oraz, że w zależności od ustalonej kategorii geotechnicznej oraz rodzaju warunków gruntowo - wodnych należy sporządzić odpowiednią dokumentację geologiczno - inżynierską i/lub geotechniczną. Uzasadniając decyzję organ I instancji podał, iż w dniu [...] r. została wydana decyzja nr [...] o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Od powyższej decyzji odwołanie złożyli M. i J. J., B. T., K. Ż. – S., C.S. jako strony postępowania, a także pozostali mieszkańcy ulic[...] , nie będący stronami postępowania w tej sprawie. Decyzją z dnia [...] r., nr SKO Ma[...] , Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uchyliło w całości zaskarżoną decyzję organu I instancji przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia, wskazując m.in., że należy wyznaczyć obszar analizowany ograniczając go do nieruchomości gruntowych dostępnych z ul.[...] , tj. działek dostępnych z tej samej drogi publicznej, przy której zlokalizowana jest planowana inwestycja. Organ dokonał takiej weryfikacji obszaru analizowanego. Nadto wskazał, iż należy wyznaczyć obowiązującą linię zabudowy dla wszystkich budynków objętych wnioskiem - ustalono dodatkową linię zabudowy dla budynku w głębi działki, w oparciu o budynek na sąsiedniej nieruchomości, dostępnej z tej samej drogi publicznej, przy której zlokalizowana jest planowana inwestycja. Zgodnie z zaleceniem organu II instancji uzupełniono także wniosek o określenie głównego wjazdu i wejścia na działkę oraz określenie ilości realizowanych budynków w części wskazania przedmiotu inwestycji. W trakcie ponownego postępowania administracyjnego zapewniono stronom, zgodnie z art. 10 § 1 K.p.a., możliwość zapoznania się z aktami sprawy i wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów. Strony wraz z pozostałymi mieszkańcami ul.[...] , niebędącymi stronami w niniejszym postępowaniu, wniosły uwagi do planowanego zamierzenia. Uwagi te dotyczą intensyfikacji zabudowy w stosunku do działek inwestycyjnych, ewentualnego zagrożenia zaburzenia ładu przestrzennego na przedmiotowym terenie z uwagi na fakt, iż parametry nowej zabudowy nie będą odpowiadały istniejącej w sąsiedztwie zabudowie jednorodzinnej. Odnosząc się do ww. uwag organ I instancji wyjaśnił, iż warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, m.in. gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy, czy intensywność wykorzystania terenu, ustala się zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U Nr 164, poz. 1588). Przyjęte parametry, tj. linie zabudowy, wskaźnik wielkości całkowitej powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, geometria dachu, odpowiadają parametrom charakteryzującym zabudowę jednorodzinną. Ich wielkości wynikają z analizy przyjętego obszaru analizowanego w sąsiedztwie terenu inwestycyjnego. Zarzut, że nie został zachowany charakter zabudowy jednorodzinnej, nie znajduje uzasadnienia w przeprowadzonej analizie urbanistycznej, gdzie wykazano, że przyjęte parametry odpowiadają sąsiedniej zabudowie w terenie analizowanym. Projektowane budynki to zabudowa jednorodzinna, zgodna z definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartą w art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane, a wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i maksymalna wysokość w kalenicy odpowiadają średniej wartości dla tych parametrów (zgodnie z ww. rozporządzeniem Ministra Infrastruktury). Przyjęty kąt nachylenia połaci dachów projektowanych budynków jest zgodny ze średnimi wartościami w obszarze analizowanym. Ustalenie linii zabudowy dla [...] budynków w zabudowie bliźniaczej od południowo - zachodniej strony działki w oparciu o najbardziej wysunięty narożnik istniejącego budynku przy ul. [...] wynika z "łukowego" przebiegu granicy nieruchomości[...] i jego usytuowania w stosunku do przebiegu granic działek. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora, a organ jest związany wnioskiem. Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter promesy uprawniającej do uzyskania pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 64 w związku z art. 56 ww. ustawy organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie może odmówić jej wydania, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Ocena dopuszczalności realizacji inwestycji nastąpi w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi aktu uprawniającego do podjęcia realizacji inwestycji. Organ I instancji uznał, że zostały spełnione łącznie warunki określone w art. 61 ust. 1, 2, 3, 4 i 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także po uzyskaniu stosownych uzgodnień zgodnie z art. 53 ust ww. ustawy - stwierdził łączne spełnienie warunków umożliwiających ustalenie lokalizacji wnioskowanej inwestycji. Podkreślił również, iż na etapie wydania decyzji o warunkach zabudowy nie rozstrzyga się spraw związanych z prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Odwołanie od tej decyzję wnieśli B. T., M. J., J. J. oraz K. P., Z. P., M. L.R. L., L. M., E. W. M. W., W. S., A. S.., A.. M., D. M., M. M., G. K., J. K.., K. K., A. K., P. K., E.K., B. K., A.K., B. D., M. A., B. G., J. G., M. W., B. W., I. W., J. B., J. P., J. K., E. L., A. L., A. L., T.. F., R. B., A. F., W. D., E. P., A. P., J. H. W. B., R. B., J. Z. – Ł., K. Ł., K. K., J. M., D. W., R. W. i J.T. B.T., M. J.i J. J.w swoim odwołaniu podnieśli, iż na terenie objętym inwestycja winna być zachowana zabudowa jednorodzinna bez możliwości wybudowania kilku budynków na jednej działce. Zdaniem strony, z treści decyzji nie wynika jakie dokładnie zamierzenie inwestycyjne będzie realizowane przez inwestora, jedyną informację jaką posiadają to o planowanych miejscach garażowych, bez podania planów co do ilości osób mających zamieszkać w tych budynkach. Nadto wskazali, iż główny wjazd i wejście na teren inwestycji będzie znajdował się od strony ul. P. [...] . W takim układzie proponowane przez inwestora posadowienie budynków wygląda na dowolne i "chaotyczne". O ładzie przestrzennym decyduje nie tylko zabudowa frontowa działki, ale też obiekty znajdujące się w tzw. drugiej linii zabudowy. Logicznym byłoby ustalić drugą linię zabudowy w sposób równoległy do zabudowy frontowej działki (w przypadku uznania za jej front budynku od ul. - równolegle do zabudowy od ul [...] . W przypadku zaś uznania za front działki zabudowę przy ul [...] - równolegle do tej zabudowy). Wyznaczenie linii zabudowy w stosunku do narożnika (nieprecyzyjnie określonego) budynku istniejącego przy ul. [...] , wydaje się mocno kontrowersyjne. Stwierdzenie o "łukowatym" przebiegu granicy nieruchomości [...] nie ma związku z rzeczywistością i ma na celu zabezpieczenie interesu inwestora co do realizacji inwestycji, ponieważ wyznaczenie linii zabudowy zgodnej z logiką, dobrze rozumianym ładem przestrzennym i interesem osób trzecich oznaczałoby, iż planowana tej wielkości inwestycja nie zmieściłaby się na rozpatrywanym obszarze. Odwołujący się uważają, iż realizacja tak agresywnej inwestycji w tym rejonie [...] narusza interes osób trzecich, tj. mieszkających w jej bezpośrednim sąsiedztwie, poprzez: wzmożony ruch kołowy, a co za tym idzie hałas, wstrząsy i drgania uszkadzające konstrukcje starych, często poniemieckich domów, pogorszenie dostępu do światła słonecznego, problemy z kanalizacją. Istniejąca kanalizacja jest stara, poniemiecka sanitarno-burzowa, a jej nadmierne obciążenie skutkować będzie zalewaniem piwnic niżej położonych domów. Decyzja o warunkach zabudowy nie obliguje inwestora do budowy nowej kanalizacji. Ogrody stracą charakter intymnego miejsca wypoczynku, charakterystycznego dla dzielnic willowych, stając się miejscem widokowym dla blisko położonych kilkurodzinnych nieruchomości. Wszystko to przyczyni się również do obniżenia wartości nieruchomości. Ponadto odwołujący się podnieśli, że proponowane zmiany zostały przedstawione w formie pisemnej bez załączników (mapki) dokumentacji architektonicznej. W tak istotnej sprawie załącznik graficzny, który jest integralną częścią decyzji powinien być przedstawiany wszystkim stronom sporu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w {...] decyzją z dnia [...] r., nr[...] , wydaną wskutek rozpoznania odwołania B.T., M. J., J. J. od decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...]r. ustającej warunki zabudowy dla ww. inwestycji orzekło w punkcie 1 o umorzeniu postępowania odwoławczego z odwołania K P., Z. P., M.i L., R. L., L. M., E. W.., M. W., W. S., A. S., A. M., D. M., M. M., G. K., J. K., K. K., A. K., P. K., E. K., B. K., A. K., B. D., M. A., B. G., J. G., M. W., B. W., I.i W., J. B., J. P. J. K., E.L., A. L., A. L., T. F., R. B., A. F., W. D., E. P., A. P., J. H., W. B., R. B., J. Z. – Ł., K. Ł., K. K., J. M., D. W., R. W. i J.T... W punkcie 2 organ II instancji utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy uzasadnił, iż od powyższej decyzji odwołanie do wniosły strony postępowania tj. B. T., M. i J. Jeż oraz szereg osób wyżej wymienionych zamieszkałych przy ul. [...] w [...] , które nie są stronami postępowania, nie były za takie uznawane przez organ I instancji i w związku z tym nie mogą - zdaniem organu II instancji - skutecznie wnosić odwołania od decyzji, co uzasadnia umorzenie postępowania odwoławczego. Organ II instancji wyjaśnił, iż stronami w postępowaniu, poza inwestorem, są właściciele nieruchomości bezpośrednio graniczących z terenem zainwestowania, o adresach:[...] . Pozostali odwołujący mieszkańcy ulic [...] nie są stronami postępowania. Oceniając zaskarżoną decyzję Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] stwierdziło, że ponownie rozpatrując sprawę organ I instancji wykonał nową analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Analizie poddał wszystkie obiekty położone przy ul.[...] , to jest obiekty położone przy ulicach, z których dostępny jest teren inwestycji, badając: wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (jej gzymsu lub attyki), geometrię dachu (w tym wysokość głównej kalenicy), funkcję obiektów, formę zabudowy. Zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji prawidłowo wyznaczył analizowany obszar oraz przeprowadził analizę warunków i zasad zagospodarowania tego terenu oraz jego zabudowy, wynikających z odrębnych przepisów oraz trafnie ocenił stan faktyczny i prawny terenu planowanej inwestycji, a także dokonał prawidłowej analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Nadto wyeliminował uchybienia wytknięte przez to SKO w [...] w decyzji z dnia [...] r. W decyzji wskazano liczbę i formę nowych obiektów ([...] budynków) oraz wyznaczono obowiązującą linię zabudowy dla każdego z tych obiektów (osobna dla budynku wolnostojącego, budynków w zabudowie bliźniaczej i w zabudowie grupowej). W pozostałej części decyzja spełnia wymagania wynikające z § 3 i 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - zawiera część tekstową i załącznik graficzny oraz wyniki analizy. W decyzji określono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, w zakresie kształtowania: wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachów - to jest pozostałych parametrów nowej zabudowy. Ustosunkowując się natomiast do dalszych zarzutów odwołania organ II instancji wskazał, iż wbrew twierdzeniu odwołujących się w treści zaskarżonej decyzji wskazano zakres zamierzenia inwestora. Występując z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy inwestor obowiązany jest przedstawić charakterystykę inwestycji obejmującą, miedzy innymi, określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej (art. 52 ust. 2 pkt 2 lit b ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Wniosek inwestora spełnia wymagania ustawy. Inwestor nie miał obowiązku oświadczania się co do ilości mieszkań w poszczególnych budynkach, chociaż pośrednio wynika to z charakteru zabudowy. W budynku mieszkalnym jednorodzinnym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku (art. 3 pkt 2 a ustawy Prawo budowlane). Inwestor nie ma możliwości deklarowania, ile faktycznie osób będzie zamieszkiwać w budynkach po ich wybudowaniu i oddaniu do użytkowania. W decyzji ustalono wymaganą ilość miejsc postojowych. W ocenie Kolegium również prawidłowo została wyznaczona obowiązująca linia zabudowy dla projektowanych obiektów od strony ul. [...] zgodnie z przepisem § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Linia ta uwzględnia naturalny łuk ulicy (linia dla [...] budynku w zabudowie wolno stojącej od ul.[...] ) oraz posadowienie innych obiektów na terenie sąsiednim (linia dla [...] budynków w zabudowie bliźniaczej). Działka nr [...] ma kształt rombu, tylna ściana budynku na działce nie jest posadowiona równolegle do granicy działki, co według organu usprawiedliwia wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy w odniesieniu do narożnika budynku najbliższego granicy działki. Organ II instancji wskazał dalej, iz pozostałe zarzuty dotyczące: zwiększenia ruchu kołowego na ulicach[...] , wydolności sieci kanalizacyjnej, naruszenia intymności mieszkańców sąsiednich budynków, naruszenia systemów korzeniowych nasadzeń (drzewa), zagrożenia związanego z wykopami pod garaże podziemne - nie wpływają na negatywna ocenę zaskarżonej decyzji. Wskazane ulice są ogólnodostępnymi drogami publicznymi. Nie można ograniczyć właściciela w możliwości zagospodarowania terenu tylko dlatego, że do nowej zabudowy będą dojeżdżać pojazdy. Zwiększony ruch kołowy i pieszy jest z kolei naturalną konsekwencją każdej nowej zabudowy. Zarządca drogi opiniując projekt decyzji również dostrzegł ten skutek realizacji nowej zabudowy, jednakże wskazał na możliwość skomunikowania terenu inwestycji zarówno od ul.[...] , jak też ul.[...] . W decyzji nakazano realizację inwestycji z uwzględnieniem uzasadnionego interesu osób trzecich, w szczególności poprzez zachowanie: dostępu sąsiednich nieruchomości do drogi publicznej, sieci wodnej, kanalizacyjnej, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności, dostępu światła dziennego do pomszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, jak również poprzez ochronę tych nieruchomości przed wibracjami, zakłóceniami elektrycznymi, promieniowaniem, zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby. Wskazano również na konieczność przeprowadzenia badania geotechnicznego terenu co gwarantuje stronom zabezpieczenie przed sutkami ewentualnego osuwania się mas ziemnych. Następnie organ odwoławczy wyjaśnił, iż z akt przedmiotowego postępowania wynika, że odwołujący miał zagwarantowany czynny udział w każdym stadium tego postępowania. Odwołujący słusznie podniósł, iż decyzja doręczana wszystkim stronom postępowania (a nie tylko inwestorowi) powinna być kompletna i obejmować również załączniki do tej decyzji, to jednak brak załączników do decyzji nie ograniczył strony w możliwości sformułowania odwołania od decyzji wydanej przez organ I instancji. Załącznik graficzny do decyzji nie zawiera bowiem innych oznaczeń niż wynika to z treści decyzji. Nadto w przed wydaniem zaskarżonej decyzji strony zapoznawały się z jej kompletnym projektem, wnosiły uwagi do projektu decyzji (pismo z dnia [...] r.), również w doniesieniu do obowiązującej linii zabudowy. Z decyzją oraz jej załącznikiem zapoznawały się również w postępowaniu przed organem odwoławczym. B. T. M. J.i J. J.wnieśli do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w [...] skargę na powyższą decyzję. W piśmie podkreślili, iż w zaskarżonej decyzji nieprawidłowo oceniono, że organ I instancji przeprowadził prawidłową analizę warunków i zasad zagospodarowania tego terenu inwestycji oraz jego zabudowy, a także trafnie ocenił stan faktyczny i prawny terenu planowanej inwestycji. W analizowanym rejonie ulic [...] i [...] wymienia się istnienie licznych obiektów o charakterze usługowym, jako przykład podaje się między innymi gabinety lekarskie B. i E.T., co mija się z prawdą, ponieważ taka działalność przy ul. [...] nie jest prowadzona, znajdują się tu jedynie siedziby firm zgodne z adresem zamieszkania. Ustalenie linii zabudowy dla [...] budynków w zabudowie bliźniaczej nie uwzględnia posadowienia innych obiektów na terenie sąsiednim. Wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy w odniesieniu do narożnika budynku najbliższego granicy działki może mieć na celu jedynie zabezpieczenie interesów inwestora, ponieważ pozwoli umiejscowić w rozpatrywanym terenie o [...] budynek więcej, niż wynikałoby to z logicznego i zgodnego z harmonią i ładem przestrzennym wyznaczenia linii zabudowy zgodnym z posadowieniem tegoż budynku. Ustalenie linii zabudowy w odniesieniu do narożnika i równolegle do granicy działki narusza przepisy, gdyż nie gwarantuje odległości [...] metrów od granicy działki. Skarżący podnieśli także, iż budowa proponowanego kompleksu mieszkaniowo-usługowego z podziemnymi garażami zniszczy stare kilkudziesięcioletnie drzewa tam rosnące, będące schronieniem dla ptactwa i stanowiące zielone płuca [...] . Nadto wskazali, iż pierwszym dzierżawcą wieczystym omawianych działek został R. M. pod warunkiem zadbania o drzewostan połączonych działek. Prawa do gruntu zbył następnie na rzecz[...] . Zbycie nieruchomości następuje z ich obciążeniami, tak więc [...] również w zamian za możliwość dzierżawy połączonych działek winna ograniczyć się do inwestycji o charakterze rezydencjonalnym i opiekować się tak cennym jeszcze [...] lat temu, a dzisiaj zupełnie pomijanym starodrzewiem w tym rejonie. Skarżący stwierdzili, iż proponowana zabudowa składająca się z 6 budynków wraz z usługami, nie wpisuje się w zastany i już zasiedlony teren, w większości zabudowany przedwojennymi willami, stanowiący enklawę miasta. W odpowiedzi na skargę organ II instancji podtrzymał dotychczas zajmowane stanowisko i podkreślił, iż utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję Kolegium stwierdziło, że postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy zostało przeprowadzone prawidłowo, ustalono wszystkie istotne okoliczności sprawy (analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu), a wyprowadzony wniosek o dopuszczalności realizacji wnioskowanej inwestycji znajduje potwierdzenie w zgromadzonych dowodach. Prawomocnym postanowieniem z dnia [...] r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w [...] odrzucił skargę M. J i J J z uwagi na nieuiszczenie przez nich wpisu od skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Skarga okazała się niezasadna, a zaskarżona decyzja Kolegium oraz poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta [...] odpowiadają prawu. Decyzje organów obu instancji znajdują umocowanie w przepisach prawa, w tym w przepisie art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), który określa wymogi warunkujące dopuszczalność ustalenia dla planowanej inwestycji warunków zabudowy. Podstawowym wymogiem dla nowej zabudowy jest jej zgodność z "zasadą dobrego sąsiedztwa", co oznacza kontynuację istniejącej na działkach sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W przedmiotowej sprawie organy architektoniczno-budowlane prawidłowo uznały, że możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Planowana zabudowa obejmować ma budowę [...] budynków jednorodzinnych, w tym 1 wolnostojący z funkcją usługową, 2 budynki w zabudowie bliźniaczej oraz [...] w zabudowie szeregowej. Działka, na której miałaby być realizowana zamierzona przez inwestora zabudowa jest działką narożnikową, mającą z dwóch stron dostęp do dróg publicznych: ulicy[...] .i ulicy [...] Organ I instancji przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Obszar analizowany wyznaczony został wokół terenu inwestycji obejmując działki sąsiednie dostępne z ulicy[...] . oraz z ulicy [...] - § 3 rozporządzenia. Z analizy urbanistycznej wynika, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa jednorodzinna wolnostojąca oraz bliźniacza, przy tym w niektórych budynkach prowadzona jest nieuciążliwa działalność usługowa – P. [...] oraz J. C. [..] – jak pracownie, gabinety lekarskie. Nadto nie wszystkie istniejące budynki jednorodzinne usytuowane są bezpośrednio przy ulicach. W kilku miejscach widać wydzielone odgałęzienia, które służą jako dojazd do działek położonych w głębi w stosunku do ulic. W tych okolicznościach podzielić należy stanowisko organów obu instancji, iż planowana na działce nr [...] zabudowa stanowi kontynuację istniejącej w obszarze analizowanym funkcji. Kontynuacja funkcji nie oznacza nakazu czy konieczności mechanicznego kopiowania istniejącej zabudowy, wystarczającym jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje z już istniejącą i można ją pogodzić z zastanym stanem rzeczy. Z powyższych względów Sąd uznał za niezasadny zarzut skargi, iż planowana zabudowa nie wpisuje się w zastany i już zasiedlony teren. Jak też zarzut, że w analizowanym rejonie nie występuje funkcja usługowa. Zresztą sam skarżący przyznaje, że w jego domu znajduje się siedziba firmy pod, którą prowadzi działalność polegającą na świadczeniu usług medycznych. Chybiony jest również zarzut, że obowiązujące linie zabudowy zostały wyznaczone nieprawidłowo. Linie te zostały wyznaczone w oparciu o istniejąca zabudowę, co jest zgodne z przepisem § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast nie może być uwzględniony zarzut dotyczący zniszczenia starych drzew rosnących na terenie planowanej inwestycji, gdyż sprawa usunięcia drzew będzie badana w odrębnym postępowaniu prowadzonym na podstawie przepisów ustawy z dnia z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2009 r. Nr 151, poz. 1220). Podobnie przedstawia się sprawa ewentualnych zobowiązań inwestora wynikających z nabycia prawa użytkowania wieczystego działki nr [...] - obręb [...] które, jak podaje skarżący, ustanowione zostało w cel wybudowanie jednego budynku o charakterze rezydencjalnym. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie bada się prawa do terenu objętego wnioskiem, a zatem bez znaczenia są okoliczności, że umownie określono przeznaczanie terenu na konkretny rodzaj zabudowy. Dopiero w postępowaniu o pozwolenie nam budowę badane będzie prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Reasumując powyższe rozważania stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta [...] odpowiadają prawu, a w niniejszej sprawie nie stwierdzono naruszenia przepisów prawa materialnego czy przepisów postępowania, które miały lub mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Mając na uwadze powyższe, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), oddalił skargę.