II SA/Sz 859/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.),, Sędzia NSA Iwona Tomaszewska, Protokolant Aneta Kukla, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 października 2011 r. sprawy ze skargi E. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia [...], działając na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2003r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz w związku z uchwałą Nr XLIII/351/2005 Rady Miasta Świnoujścia z dnia 30 czerwca 2005 r. w sprawie "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Świnoujścia, dla obszaru Dzielnicy Przytór Łunowo" (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 63, poz. 1375) ustalił i zobowiązał E.L. do uiszczenia jednorazowej opłaty w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]położonej w obrębie [...] (stanowiącej część nieruchomości oznaczonej przed zatwierdzeniem projektu jej podziału jako działka nr [...] W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podał, że w dniu [...]r. została podjęta uchwała Nr XLIII/351/2005 Rady Miasta Świnoujścia w sprawie "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Świnoujścia, dla obszaru Dzielnicy Przytór Łunowo", która weszła w życie z dniem 9 września 2005 r. Na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Organ podał również, że roszczenia o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W dniu wejścia w życie powołanej wyżej uchwały R.L. był właścicielem nieruchomości, położonej w obrębie [...] , oznaczonej jako działka nr [...]m2. Nieruchomość ta na podstawie decyzji Prezydenta Miasta [...] uległa podziałowi i w wyniku podziału powstały m.in. działki: nr [...] m2. W dniu [...] R.L. darował działki nr [...] ojcu E.L., który następnie dnia [...] sprzedał działkę nr [...]K. i B.C. zaś działkę [...] M.B. W związku z powyższym organ I instancji wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wobec E.L., gdyż jako osoba obdarowana zbyła tę nieruchomość. Organ powołując się na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 grudnia 2009r. sygn. akt II OPS 3/09 wskazał, że jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia albo zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obciąża tego, który otrzymał nieruchomość w drodze darowizny, a następnie zbył ją odpłatnie w terminie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu. W takim przypadku to obdarowany zbywca a nie darczyńca jest beneficjentem przysporzenia, a jeżeli tak to względy elementarnej sprawiedliwości społecznej nakazują, aby daniną, o której mowa, obciążyć obdarowanego zbywcę a nie darczyńcę, tym bardziej że nie cierpi na tym interes publiczny, jako że gmina w każdym z tych przypadków otrzyma należną jej opłatę planistyczną. Na szczególną uwagę – w ocenie organu - zasługuje okoliczność, iż E.L. zbył przedmiotową działkę nr[...], dwa dni po przyjęciu darowizny od syna R.L., co może wskazywać na prawdopodobieństwo podejmowania działań w celu uniknięcia opłaty z tytułu jednorazowego wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W celu ustalenia, czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Świnoujścia, dla obszaru Dzielnicy Przytór Łunowo zatwierdzonego Uchwałą Nr XLIII/351/2005 Rady Miasta Świnoujścia z dnia 30 czerwca 2005 r., miało wpływ na wzrost wartości ww. nieruchomości, organ powołał rzeczoznawcę majątkowego T.M., który w sporządzonym w dniu [...] r. operacie szacunkowym ustalił wartość rynkową nieruchomości -oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...]- uwzględniającą faktyczny sposób jej wykorzystywania przed wejściem w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę [...]zł. Natomiast wartość rynkową ww. nieruchomości, uwzględniająca jej przeznaczenie po wejściu w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego została określona na kwotę [...] zł. Reasumując organ stwierdził, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], dla obszaru Dzielnicy Przytór Łunowo, zatwierdzonego Uchwałą Nr XLIII/351/2005, spowodowało wzrost wartości ww. nieruchomości oznaczonej jako działka nr[...], o kwotę [...] zł, wobec czego decyzją z dnia [...]r. ustalono opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na kwotę [...] przy uwzględnieniu 30 % stawki wynikającej z ww. uchwały. Powyższa decyzja została przez organ odwoławczy decyzją z dnia [...] r. uchylona a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Organ I instancji podkreślił, że rozpoznając ponownie sprawę, usunął uchybienia wskazane przez Kolegium, w szczególności zgromadził materiał dowodowy dotyczący dat i okoliczności zbycia nieruchomości, a nadto uzyskał wyjaśnienia od rzeczoznawcy majątkowego co do uwag zgłoszonych przez stronę dotyczących rzetelności sporządzonego operatu szacunkowego. Z wyjaśnień tych wynika, iż zarówno nieruchomości porównawcze jak i nieruchomość wyceniana ze względu na swe położenie charakteryzują się wysokim poziomem wód gruntowych. W związku z tym, że jest to cecha jednakowa dla wszystkich nieruchomości, nie została odzwierciedlona w tabeli porównawczej. Co do nieruchomości wycenianej występuje zgodnie z rysunkiem planu zagospodarowania przestrzennego ograniczenie zabudowy, jednakże umożliwia ono użytkowanie terenu, a nawet wydzielenie działek budowlanych, z wyjątkiem północno-zachodniego narożnika. Przyjęte do porównania nieruchomości posiadają również ograniczenia: pierwsza nieruchomość porównawcza posiada identyczne ograniczenie jak nieruchomość wyceniana, działka nr [...] w większej części objęta jest zakazem budowy (korytarz techniczny istniejącej linii elektroenergetycznej [...] kV), druga nieruchomość porównawcza w dużej części położona jest w rejonie zalewowym, wymagającym specjalnych warunków zabudowy lub w części może wystąpić zakaz budowy, trzecia nieruchomość porównawcza w dużej części położona jest na terenie oznaczonym w zapisie planu zagospodarowania przestrzennego symbolem [...], objętym zakazem wszelkiej zabudowy trwałej. Stanowisko rzeczoznawcy majątkowego organ skonfrontował z objaśnionymi wypisami z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], dla obszaru Dzielnicy [...] które wskazują, iż zarówno nieruchomości porównawcze jak i nieruchomość wyceniana faktycznie charakteryzują się wysokim poziomem wód gruntowych oraz zgodnie z miejscowym planem objęte są strefą zróżnicowanych warunków hydrogeologicznych co skutkuje ograniczeniem w inwestowaniu. Ponadto na podstawie ww. materiałów źródłowych stwierdzono, że nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania również posiadają ze względu na swoje położenie ograniczenia zabudowy, jak i nieruchomość wyceniana. Zdaniem organu, zebrany materiał dowodowy uzasadniał ustalenie opłaty adiacenckiej w kwocie [...] zł stanowiącej 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Odwołanie od decyzji organu I instancji złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego E.L. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania w sprawie lub ewentualnie o uchylenie tej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozstrzygnięcia Prezydentowi Miasta [...]. Skarżący zaskarżonej decyzji zarzucił: - naruszenie przepisów prawa materialnego - ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 poprzez nieprawidłowe zastosowanie prowadzące do wydania decyzji w przedmiocie pobrania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pomimo upływu określonego ustawą terminu przewidzianego dla zgłoszenia takiego żądania; art. 36 ust. 4 poprzez błędną wykładnię prowadzącą do uznania, iż poprzez umowę darowizny prawa własności nieruchomości, na obdarowanego przechodzi obowiązek uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy obowiązek taki w chwili darowania prawa własności nie istnieje, zatem nie może być przedmiotem sukcesji, -naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 6 k.p.a. poprzez wydanie zaskarżonej decyzji wskutek uznania czynności prawnej, na podstawie której strona nabyła prawo własności nieruchomości stanowiącej działki nr [...] położonej w obrębie[...], za pozorną pomimo zastrzeżenia takiej kompetencji dla sądów powszechnych; art. 7, art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sprawie w sposób wyczerpujący; art. 84 k.p.a. poprzez posłużenie się dowodem z opinii powołanego w sprawie biegłego w celu ustalenia okoliczności nie wymagających wiadomości specjalnych, a w konsekwencji skutkujących obowiązkiem samodzielnego ich stwierdzenia przez organ prowadzący postępowanie; art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niezamieszczenie w uzasadnieniu wydanej decyzji jego elementów obligatoryjnych, w szczególności zaniechanie podania dowodów, na których oparto ustalenie, że właścicielem przedmiotowych nieruchomości w dacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego był R.L. i że przed uchwaleniem planu nieruchomości te wykorzystywane były do celów rolniczych. Uzasadniając odwołanie strona podniosła, że w niniejszej sprawie roszczenie organu przewidziane w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uległo przedawnieniu, gdyż decyzję wydano z przekroczeniem terminu 5-letniego, o którym mowa w art. 37 ust. 3 ustawy. Według strony, przerwanie biegu ww. terminu przedawnienia należy oceniać przy uwzględnieniu uregulowania art. 123 § 1 Kodeksu cywilnego, gdyż roszczenie gminy odpowiada cywilnemu roszczeniu odszkodowawczemu właściciela nieruchomości, a ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera własnej regulacji przerwania biegu przedawnienia. Unormowanie art. 123 § 1 Kc zawiera zamknięty katalog czynności prowadzących do przerwania biegu przedawnienia, wśród których nie wymieniono zgłoszenia roszczenia o zapłatę odszkodowania, a zatem z przedawnieniem będziemy mieli do czynienia, gdy organ w ww. terminie 5- letnim nie wyda rozstrzygnięcia w sprawie. Dalej strona wyjaśniła, że organ błędnie potraktował ją jako stronę postępowania, gdyż w świetle ustawy obowiązek zapłaty opłaty planistycznej powstaje jedynie w razie zbycia nieruchomości oraz jedynie jeżeli tego, zbycia dokonuje właściciel lub użytkownik wieczysty, któremu prawo takie przysługuje w chwili wejścia w życie planu miejscowego. Przeniesienie prawa własności w drodze darowizny nie może być poczytywane za jej zbycie, zatem ewentualny obowiązek zapłaty tzw. opłaty planistycznej nie może przechodzić na obdarowanego, albowiem w chwili przejścia praw i obowiązków, roszczenie o zapłatę opłaty planistycznej nie istnieje. E.L. zarzucił, iż w sposób nieuprawniony organ uznał, iż umowa, na podstawie której strona nabyła prawo własności następnie zbytej nieruchomości miała charakter czynności pozornej. Wydanie decyzji w oparciu o tak podjęte ustalenie, skutkuje bezwzględną jej nieważnością albowiem ustalenie pozorności czynności prawnej leży jedynie w kompetencji sądów powszechnych, a nie organu administracyjnego. W ocenie strony, ustalenie przez organ sposobu faktycznego użytkowania nieruchomości w okresie poprzedzającym wejście w życie miejscowego planu powinno nastąpić poprzez przesłuchanie świadków oraz strony, a nie przez powołanie biegłego i w oparciu o dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków. Organ w sprawie niezasadnie oparł się jedynie na opinii biegłego nie poczynając we własnym zakresie żadnych samodzielnych ustaleń faktycznych. Relacja organu w przedmiocie dokonania weryfikacji stanowiska rzeczoznawcy, jest ogólnikowa, wewnętrznie sprzeczna i niewiarygodna. W tym względzie nieprecyzyjna jest informacja o poziomie wód gruntowych, gdyż nie wskazuje wprost ich poziomu na każdej z działek. Z kolei ograniczenia w zabudowie nieruchomości zbytej i nieruchomościach porównawczych, są skrajnie różne, a samo ich zestawienie wykazuje, iż ograniczenie w zabudowie nieruchomości zbytej przez stronę w ogóle nie było brane pod uwagę przy sporządzaniu przez biegłego opinii w niniejszym postępowaniu. Ponadto rzeczoznawca nie uwzględnił okoliczności, że bezpośrednio do nieruchomości nie prowadzi żadna droga, co stanowi również kolejną faktyczną przeszkodę w wykorzystaniu tej nieruchomości na cele budowane mającą wpływ na jej wartość . Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 7, art. 10, art. 77 i art. 81 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) oraz art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3, ust. 4 ust. 6 i ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.), utrzymało w mocy decyzję I instancji w całości. W uzasadnieniu decyzji Kolegium stwierdziło, że w świetle art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej zwanej uopizp) przesłankami ustalenia opłaty planistycznej są występujące łącznie: wzrost wartości nieruchomości oraz zbycie nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego lub jego zmianie. Przy czym postępowanie w przedmiocie nałożenia opłaty może być wszczęte w okresie 5 lat od daty wejścia w życie uchwały ustanawiającej plan zagospodarowania przestrzennego bądź zmieniającej taki plan. Organ I instancji wszczynając postępowanie w sprawie wymierzenia opłaty planistycznej w dniu [...]r. (data doręczenia stronie zawiadomienia z dnia [...] r. o wszczęciu postępowania administracyjnego) zachował pięcioletni zawity termin do zgłoszenia roszczenia, biegnący od daty wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego - Uchwały Nr XLI11/351/2005 Rady Miasta Świnoujścia w sprawie "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Świnoujścia, dla obszaru Dzielnicy Przytór Łunowo" tj. [...] r. Wobec tego nie zasługuje na uwzględnienie zarzut odwołania, że wymierzono opłatę pomimo upływu terminu przedawnienia. Uprawnienie organu gminy do żądania zapłaty opłaty planistycznej nie jest roszczeniem cywilnoprawnym, a interpretacja, iż zgłoszenie roszczenia polega na skutecznym zawiadomieniu strony o wszczęciu postępowania w terminie 5 lat od daty wejścia w życie planu znajduje uzasadnienie w orzecznictwie sądów administracyjnych (np. w wyroku NSA z dnia 22 czerwca 2007 r., sygn. IIOSK 935/06). Ustosunkowując się do zarzutu odwołania kwestionującego prawidłowość operatu szacunkowego, organ II instancji wskazał, że przyjęte w przedmiotowym operacie do porównania nieruchomości, wybrane spośród ustalonego przez rzeczoznawcę zbioru transakcji nieruchomości, spełniały kryteria nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianej. Biegły bowiem przy doborze nieruchomości uwzględnił lokalizację szczegółową, uzbrojenie w media, rodzaj użytków, wielkość powierzchni, dojazd, atrakcyjność, przypisując im prawidłowe wagi odpowiednio dla gruntów budowlanych rynku lokalnego i odpowiednio dla gruntów rolnych położonych w strefie zabudowanej rynku lokalnego. Wbrew zarzutom odwołania biegły uwzględnił użytkowanie terenu przed wejściem w życie planu przeznaczającego ten teren pod zabudowę jednorodzinną. Ponadto biegły w dodatkowych wyjaśnieniach przyznał, iż wysoki poziom wód gruntowych na wycenianej nieruchomości powinien być cechą podkreśloną w operacie szacunkowym. Do akt załączono akty notarialne na podstawie których strona nabyła i po [...] dniach zbyła nieruchomość. Są one istotnymi dowodami, albowiem właśnie w oparciu o ich treść ustalono kiedy nastąpiły istotne dla sprawy zdarzenia a także, że strona jest faktycznie osobą na której ciąży obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej (tj. osobą, która w dniu 30 grudnia 2006 r. dokonała zbycia nieruchomości w rozumieniu uopizp). Z wyroku NSA z 10 grudnia 2009 r. II OPS 3/09 wynika, że jednorazowa opłata planistyczna obciąża tak samo właściciela jak i tego kto wskutek darowizny nabył własność nieruchomości, a następnie ją zbył w terminie 5 lat od wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego którego skutkiem jest wzrost wartości nieruchomości. W analizowanej sprawie, E.L. uzyskał [...] r. na podstawie darowizny od R.L. nieruchomość, którą[...] . odpłatnie zbył na rzecz osób trzecich, tak więc istnieje obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej przez zbywcę. Za nieuprawnioną organ uznał opinię skarżącego, wyrażoną w odwołaniu, iż w niniejszej sprawie nie wymagana była wiedza specjalna. Wyjaśnił, że dla potrzeb określenia kwestionowanej przez stronę opłaty, zasadnicze znaczenie ma ustalenie, czy zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego rzeczywiście wpływa na zmianę wartości nieruchomości. W rozumieniu art. 37 ust. 11 uopizp do zasad określania wartości nieruchomości, w tym w odniesieniu do osób uprawnionych do określania wartości nieruchomości, stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z których wynika, iż wycen wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Sporządzając wycenę rzeczoznawca jest zobowiązany do dokonania stosownych ustaleń i przyjęcia pewnych założeń. W konsekwencji zatem ustalenie opłaty jednorazowej powinno zostać poprzedzone uzyskaniem opinii rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego. W sytuacji zaś gdy strona kwestionuje prawdziwość zawartych w operacie informacji to powinna przedstawić dowody na potwierdzenia swoich racji. W przeciwnym razie strona musi się liczyć, iż organy administracji dokonają ostatecznie stosownych ustaleń w oparciu o dokumenty urzędowe, co też w niniejszej sprawie nastąpiło. W końcowej części uzasadnienia organ odwoławczy wskazał, że organ I instancji wyczerpująco w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wyjaśnił przesłanki jakie były podstawą do wydania orzeczenia o opłacie i nie rozstrzygnął o pozorności dokonanej przez R.L. darowizny na rzecz E.L. Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. została zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie przez E.L., reprezentowanego przez pełnomocnika. Strona skarżąca zaskarżając decyzję Kolegium w całości przytoczyła zarzuty oraz uzasadnienie tożsame z treścią odwołania od decyzji organu II instancji wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości . W uzasadnieniu skargi strona podniosła, że Kolegium nie zauważyło, że przy rozpoznaniu ponownym sprawy (na skutek decyzji z dnia [...]r. uchylającej zaskarżoną wówczas decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] r.) organ I instancji nie zrealizował wytycznych wskazanych przez Kolegium w decyzji z dnia [...] w zakresie uzupełnienia postępowania. Przede wszystkim nie poczynił we własnym zakresie żadnych samodzielnych ustaleń faktycznych, a jedynie zobowiązał powołanego wcześniej biegłego do złożenia dodatkowych wyjaśnień. Tymczasem kompetencji w zakresie przeprowadzenia postępowania dowodowego organ administracyjny nie może delegować na powołanego w postępowaniu biegłego. Zdaniem skarżącego, dokonana przez organ II instancji weryfikacja wyjaśnień biegłego w wykonanej wycenie, jest ogólnikowa, wewnętrznie sprzeczna i niewiarygodna zarówno co do przyjętych do porównania nieruchomości (ze względu na poziom wód gruntowych jak i ograniczenia w zabudowie), faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości zbytej przez stronę jak i ustalenia wartości tej nieruchomości. Skarżący wywiódł, że podstawą dla oceny, czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, są przede wszystkim kryteria faktyczne, nie tylko formalne. Według skarżącego żadna nieruchomość nie zyskuje na wartości blisko 70 % jak uznał organ I instancji, wyłącznie wskutek zmiany jej przeznaczenia w planie miejscowym. W aspekcie ekonomicznym, z uwagi na stosunki miejscowe, powierzchnię, położenie oraz pozostałe czynniki, pomimo uchwalenia planu miejscowego działka ta jest tą samą, o tej samej wartości jak wcześniej. Ewentualny wzrost jej wartości stanowi jedynie "premię" ze strony potencjalnego nabywcy, z uwagi na uregulowany stan prawny nieruchomości oraz jej okolicy, a także przewidywalność sposobu zagospodarowania jej oraz jej sąsiedztwa. Wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie powstaje ani uzbrojenie nieruchomości, ani dostęp do istniejącej drogi publicznej, czy też wybudowanej w pobliżu szkoły publicznej. Z kolei pominięcie faktycznego stanu nieruchomości oraz jej sąsiedztwa, prowadzi do ustanowienia "wirtualnego" wzrostu wartości nieruchomości, czyniącego tzw. opłatę planistyczną jedynie sposobem zwiększenia przychodów gminy. Ponieważ zaskarżona decyzja wyżej przywołane okoliczności faktyczne oraz ich znaczenie dla wyceny wartości nieruchomości zbytej przez stronę pomija, nie może ona się ostać w porządku prawnym. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153 poz. 1270 ze zm.) zwanej dalej P.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji i stosują prawem przewidziane środki. Zakres kontroli sprawowanej przez sądy wynika z treści art. 134 § 1 P.p.s.a., zgodnie z którym sądy rozpoznając skargi nie są związane ich zarzutami, podstawą prawną ani formułowanymi przez strony wnioskami. Sądy rozpoznają skargi w granicach danej sprawy. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Sąd stwierdza, że skarga E.L. nie zasługuje na uwzględnienie. Objęte kontrolą Sądu decyzje nie naruszają prawa materialnego i formalnego w sposób, który dawałby podstawę do uwzględnienia skargi. Zdaniem Sądu, trafnie w oparciu o należycie zebrany i przeanalizowany materiał dowodowy organy administracji dopatrzyły się wzrostu wartości zbytego przez skarżącego prawa własności nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] m2, położone w obrębie[...], wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Instytucję opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego, zwaną także rentą lub opłatą planistyczną regulują przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) - zwanej dalej w skrócie "ustawą". Zgodnie z treścią tych przepisów, jeżeli w związku z uchwaleniem planu wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, właściwy organ pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości, od którego pobiera się opłatę, stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy). Działki skarżącego przed dniem wejścia w życie planu miejscowego przyjętego uchwałą Nr XLIII/351/2005 Rady Miasta Świnoujścia dnia 30 czerwca 2005 r. nie były objęte zapisami planu miejscowego i stąd też organy przyjęły, iż wzrost wartości nieruchomości stanowi różnica wartości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w nowym planie, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego jej wykorzystania przed uchwaleniem planu. Zauważyć jednak należy, że treść art. 37 ust.1 ustawy została zmieniona skutkiem wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. w sprawie sygn. akt P 58/08, który orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Innymi słowy Trybunał uznał, iż art. 37 ust. 1 ustawy nie może stanowić podstawy prawnej decyzji tylko wtedy, gdy decyzja ta miałaby opierać się o wyliczenie bazujące na faktycznym sposobie wykorzystywania nieruchomości, a plany dotyczące tej nieruchomości (dawny i obecny) są jednakowe. Taka sytuacja jednak w tej sprawie nie występuje. Wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest operat szacunkowy (art. 149, art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 ugn w zw. z art. 37 ust. 11 ustawy). Organ administracji publicznej obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego na podstawie art. 80 i 84 § 1 k.p.a. (nakazującego organowi administracji ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego), art. 7 k.p.a. (nakazującego podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego) i art. 77 § 1 k.p.a. (nakładającego na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego). Organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, a w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Nie jest wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu ustawodawca w art. 37 ust. 11 ustawy nakazał odpowiednio stosować przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 151 ust. 1 tej ustawy wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. W art. 156 ust. 1 ustawodawca powierzył sporządzenie na piśmie opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu. Dokument ten stanowi wyłączny dowód wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie upoważnienia zawartego w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rada Ministrów wydała w dniu 21 września 2004r. rozporządzenie, określające w sposób szczegółowy zasady wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Stosownie do § 50 ust. 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, należy określić wartość nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. W sprawie będącej przedmiotem rozpoznania – wbrew twierdzeniom skargi- operat szacunkowy wykonany przez wyznaczonego przez organ rzeczoznawcę, został sporządzony prawidłowo i uwzględniał wszystkie zagadnienia istotne do prawidłowego ustalenia wartości szacownych nieruchomości zarówno przed uchwaleniem planu miejscowego jak i po jego uchwaleniu. Zastrzeżenia strony co do treści operatu zostały przez rzeczoznawcę uwzględnione w dodatkowych wyjaśnieniach udzielonych na żądanie organu, które organ ocenił jako wyczerpujące, natomiast Sąd- mając na uwadze treść zarzutów skargi - nie ma podstaw by ocenę tą podważać. Sąd zwrócił uwagę, że zarówno w skardze jak i w odwołaniu od decyzji organu I instancji strona skarżąca podniosła zarzut naruszenia art. 37 ust. 3 ustawy przez błędną wykładnię sprowadzającą się do przyjęcia, że postępowanie w przedmiocie pobrania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może być wszczęte w okresie 5 lat od daty wejścia w życie uchwały ustanawiającej plan lub zmieniającej taki plan, podczas gdy postępowanie w tym zakresie winno zostać zakończone decyzją ostateczną we wskazanym okresie. Z zarzutem tym nie można się zgodzić. Sąd orzekający w niniejszym składzie podziela pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lutego 2011 r. sygn. akt II OSK 207/10, w którym Sąd ten stwierdził, że "termin 5 lat (od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące), o którym mowa w art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) - dalej u.p.z.p., należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 u.p.z.p. ), a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie." W tej sytuacji odpowiednie stosowanie art. 37 ust. 4 do opłat wymienionych w art. 36 ust. 4 należy rozumieć w ten sposób, że organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz czy prezydent miasta) powinien (ma prawo) wszcząć z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Uzasadnieniem takiej interpretacji ww. przepisów jest możliwość równego traktowania podmiotów, które zgodnie z art. 36 ust. 3 i 4 ustawy mają prawo do dochodzenia na drodze postępowania cywilnego i administracyjnego odpowiednio odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości i opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (por. cyt. wyrok NSA z dn. 4. lutego 2011 r. sygn. akt II OSK 207/10). Kolejny zarzut dotyczył błędnej wykładni art. 36 ust. 4 ustawy poprzez uznanie, że poprzez umowę darowizny prawa własności nieruchomości na obdarowanego przechodzi obowiązek uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, podczas gdy obowiązek taki w chwili darowania prawa własności nie istnieje. W istocie z treści art. 36 ust. 4 ustawy wprost wynika, że obowiązek uiszczenia opłaty może zostać nałożony na właściciela lub użytkownika zbywanej nieruchomości. W uchwale z dnia 10 grudnia 2009 r. II OPS 3/09 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie obejmuje sytuacji gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej. W uzasadnieniu powołanej uchwały NSA wyraził jednak pogląd - w pełni akceptowany przez skład orzekający w niniejszej sprawie, że nic nie stoi na przeszkodzie by przedmiotowa opłata obciążało tego, który otrzymał nieruchomość w drodze darowizny, a następnie zbył ją odpłatnie w terminie 5 lat od uchwalenia lub zmiany planu. W takim przypadku to obdarowany zbywca jest beneficjentem przysporzenia, zaś względy elementarnej sprawiedliwości społecznej nakazują, aby opłatą planistyczną obciążyć obdarowanego zbywcę a nie darczyńcę, tym bardziej, że nie cierpi na tym interes publiczny jako że gmina końcowo otrzyma należną jej opłatę. Odmienna bowiem interpretacja prowadziłaby do akceptacji działań zmierzających do omijania prawa poprzez uwolnienie się właściciela nieruchomości od ustawowego obowiązku uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek realizacji przez gminę zadań w zakresie planowania przestrzennego po zbyciu nieruchomości w terminie 5 lat od uchwalenia zmiany planu. Wskazać przy tym należy, że ani to organy ani też Sąd orzekający w niniejszej sprawie nie mogły odnieść się do zarzutu ewentualnej pozorności czynności prawnej, albowiem zarzut taki mógłby być skutecznie podnoszony w sytuacji wydania orzeczenia przez sąd powszechny w tej sprawie. Takie orzeczenie jednak nie zapadło i stąd też przekazanie aktem darowizny działek na rzecz skarżącej przez R.L. korzysta z domniemania legalności. Za chybiony należało uznać zarzut naruszenia art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., bowiem organy administracji wykazały obiektywny wzrost wartości zbytej działki w wyniku uchwalenia dla tego terenu planu miejscowego. Skoro zbycie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego i w tym też okresie wszczęto niniejsze postępowanie administracyjne, spełnione zostały zatem materialnoprawne przesłanki do pobrania jednorazowej opłaty w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Reasumując, w przedmiotowej sprawie, organy prawidłowo oceniły stan faktyczny i przeprowadziły postępowanie dowodowe, Sąd nie dopatrzył się naruszeń przepisów prawa materialnego i procesowego w zakresie wydanych decyzji przez organy administracyjne obu instancji, w związku z powyższym na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.