II SA/Sz 875/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędziowie Sędzia WSA Maria Mysiak (spr.), Sędzia NSA Mirosława Włodarczak-Siuda, Protokolant Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 marca 2012 r. sprawy ze skargi M. K. i Spółki A. na uchwałę Rady Miasta Szczecin z dnia 16 czerwca 2008 r. nr XXIII/597/08 w przedmiocie miejscowego planu zagospodarownia przestrzennego "Niebuszewo" w Szczecinie oddala skargę. Rada Miasta działając w oparciu o art. 20 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) przyjęła uchwałę Nr XXIII/597/08 z dnia 16 czerwca 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" w [...] Na powyższą uchwałę skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnieśli M. K. oraz Polski Przemysł Mięsny i Drobiarski S.A., którzy zakwestionowali ustalenia planistyczne zawarte w § 145 uchwały (teren elementarny P.N.1139.MW,U), w § 172 (teren elementarny P.N.1166.MW,U) oraz w § 173 (teren elementarny P.N.1167.MW,U), tj. terenów położonych w rejonie ul. [...]i ul. [...]w[...]. Powołany § 145 i § 173 uchwały jest - według skarżących - w rażący sposób sprzeczny z ustawą Prawo budowlane, ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawą o ochronie środowiska wraz przepisami wykonawczymi. Skarżący uważają, że nowe przeznaczenie terenów nastąpiło bez uwzględnienia trwałego negatywnego oddziaływania istniejących już obiektów na obszarze bezpośrednio przyległym, na którym oni funkcjonują (teren elementarny P.N.1166). Prowadzona jest tam działalność gospodarcza polegająca m.in. na hurtowej sprzedaży mięsa i wyrobów wędliniarskich, materiałów opatrunkowych oraz mebli. Wyjaśnili, że dostawy towarów (załadunki i rozładunki transportu hurtowego i detalicznego), odbywają się, ze względów technologicznych, wymogów sanitarno -higienicznych oraz organizacyjnych, w godzinach nocnych poprzez teren elementarny [...] w ramach służebności gruntowej - prawa przejścia i przejazdu. Uważają, że uciążliwości te w nawet najmniejszym stopniu nie mogą być ograniczone do terenu w granicach własnych, gdyż w latach [...] podzielono cały obszar na działki, bez zachowania wymaganych odległości od obiektów. Granice przebiegają w odległości około 1 do 3 m od istniejących obiektów z pomieszczeniami o wysoce wyspecjalizowanej funkcji z zastosowaniem specjalistycznych urządzeń technologicznych. Dodali, że poprzedni plan przewidywał przeznaczenie terenów pod zabudowę komercyjną z wyłączeniem tzw. zabudowy chronionej, tj. m.in. mieszkaniowej. Wcześniej nie było tego rodzaju ograniczeń prawnych co do zakresu prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. Nowy plan nie ustalił stref oddziaływania istniejących obiektów na planowaną zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Uważają, że wprowadzenie nowego elementu, tj. funkcji mieszkalnictwa, bez uwzględnienia istniejącego stanu faktycznego i sytuacji prawnej, wynikającej z poprzedniego planu miejscowego, powoduje konieczność uchylenia uchwały w zakresie regulacji wymienionej w jej § 145 i § 173. Precyzując naruszenie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, wskazali na niezgodność zaskarżonej uchwały z przepisami § 271, § 213 i § 232 rozporządzenia. Wymaga to ich zdaniem uchylenia § 172 uchwały, skoro nie uwzględniono wydanych decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczących obiektów, które zostały oddane do użytkowania w [...] r., a których funkcje i cechy w sposób istotny odbiegają od ustaleń planistycznych. Ponadto dodali, że w ustaleniach ekologicznych uchwalono minimalny udział powierzchni terenu biologicznie czynnego w wysokości 20% powierzchni działki, co –zdaniem skarżących - nie jest możliwym do osiągnięcia, bo będzie się to wiązało z koniecznością wyburzania dużych fragmentów istniejących obiektów, zajmujących około 60% - 80% powierzchni działki. Zauważyli, że przy uwzględnieniu konieczności komunikacji wewnętrznej, teren przeznaczony pod zieleń nie przekracza 3% - 4% powierzchni działki. Według skarżących rozwiązania nie powinny wprowadzać istotnych różnic w stosunku do czasu teraźniejszego, gdyż prowadzi to wprost do sprzeczności planów ze stanem faktycznym i planowanym docelowo, ograniczając prawa nabyte użytkowników wieczystych, właścicieli i nie dając nawet w najbliższej perspektywie czasowej, szans dalszego użytkowania obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem. Plan nie zakłada wykupu obiektów i terenów od obecnych właścicieli co usprawiedliwiałoby drastyczne ograniczenia w użytkowaniu zarówno istniejących obiektów jak i terenów. Konkludując skarżący stwierdzili, że przeznaczenie terenu pod usługi tzw. nie uciążliwe jest ustaleniem dalece odbiegającym od faktycznego i prawnego przeznaczenia ich działek, które znajdują się w granicach terenów elementarnych łącznie oznaczonych w planie symbolami [...]. Dlatego uważają, że oprócz opisanych na wstępie naruszeń przepisów ustawowych, ustalenia naruszą również dobra materialne, rzeczowe, właścicieli i użytkowników wieczystych. Do skargi dołączono stosowne wezwanie wystosowane do organu przez M. K. i Spółkę, wymagane w art. 101 § 1 ustawy o samorządzie gminnym, na które organ nie udzielił odpowiedzi. Rada Miasta, reprezentowana przez Prezydenta Miasta, wniosła o oddalenie skargi M. K. i Polskiego Przemysłu Mięsnego i Drobiarskiego Spółki Akcyjnej. Organ wyjaśnił, że zaskarżony miejscowy plan został sporządzony zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta przyjętego w uchwale Nr IX/278/07 z dnia 14 maja 2007 r. Teren położony w [...]przy ul. [...]i [...]znajdował się w jednostce o dominującej funkcji: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna wysokiej intensywności oraz funkcji uzupełniającej: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna niskiej intensywności, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, usługowa w tym obiekty handlu, kultury, gastronomii, sportu, składy, magazyny, zieleń. W terenie koncentracji usług, wzdłuż ulicy zbiorczej, studium dopuszczało lokalizację zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Stwierdzenie skarżących o wyznaczeniu terenów elementarnych, o których mowa w skardze oraz w § 145, § 172 i § 173 zaskarżonej uchwały, bez uwzględnienia trwałego negatywnego oddziaływania istniejących obiektów na terenie oznaczonym w planie [...]na bezpośrednio przyległe jest - w ocenie organu - niezasadne. Od czasu kiedy zabudowa na tym terenie powstawała, obowiązywało ustalenie w planach zagospodarowania, zakazujące lokalizowanie w zabudowie śródmiejskiej obiektów które mogły powodować uciążliwości dla otoczenia. Poprzednio na tym terenie obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego przyjęty w uchwale Nr L/709/94 z dnia 16 maja 1994 r. Zgodnie z zapisami tego planu, w obrębie którego znajdują się przedmiotowe działki o numerach: [...], dominującą była funkcja komercyjna, zakaz obejmował lokalizację nowych obiektów o funkcji chronionej, z zastrzeżeniem, że lokalizacja każdego obiektu obniżającego standard warunków mieszkaniowych wymaga od inwestora analizy sąsiedztwa z funkcjami chronionymi. Jeżeli analiza wykaże kolizję z tymi funkcjami, to inwestor zobowiązany był do usunięcia kolizji lub zaniechania inwestycji. Ustalenia ogólne zawierały zapis o zakazie lokalizacji nowych obiektów szkodliwych, tj. powodujących przekroczenie dopuszczalnych norm zanieczyszczenia środowiska poza granicami przynależnej mu działki oraz rozbudowy i przebudowy obiektów istniejących, które powodowałyby wzrost szkodliwości. Funkcja główna (najważniejsza) terenu, w tym planie została określona pośrednio, ustaleniami jakościowymi (np. zakaz lokalizacji obiektów obniżających standard warunków mieszkaniowych, zakaz lokalizacji obiektów szkodliwych, zakaz lokalizacji funkcji chronionych). Ustalenie funkcji dominującej na danym terenie nie wyłączało możliwości lokalizacji na nim innych funkcji. Funkcją chronioną było mieszkalnictwo, usługi oświaty, usługi służby zdrowia i opieka społeczna, obiekty obniżające standard warunków mieszkaniowych. Za obiekt powodujący szkodliwość uznawany był taki, który w trakcie normalnej działalności powodował osiągnięcie 80% dopuszczalnej normy zanieczyszczenia środowiska na granicy przynależnej mu działki lub obiektu w sytuacji współużytkowania działki (dla bezpośrednich sąsiadów), lub każdy obiekt emitujący nieprzyjemny zapach, lub w sposób oczywisty pogarszający warunki życia sąsiadów (np. obiekt emitujący widoczny dym, opary itp., wymagający składowania odpadów na otwartej przestrzeni, generujący ruch drogowy lub hałas o dużym natężeniu w porze nocnej). Zapis dla terenu elementarnego [...] zalecał przekształcenie terenu na cele usług, a także takie przekształcenia funkcjonalne, które powinny zmierzać do zmniejszenia przewozów transportem ciężarowym w porze nocnej. Plan ogólny obowiązywał do dnia [...]r. Rada Miasta uchwałą Nr LI/1113/02 z dnia 15 kwietnia 2002 r., przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] W międzyczasie, zgodnie z przepisami nowej regulacji ustawowej, tj. z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) przystąpiono do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta, o którym była już wyżej mowa, czyli o uchwale Nr IX/278/07 z dnia 14 maja 2007 r. Zgodnie z ustalenia tego studium został opracowany plan miejscowy o treści zawierającej zaskarżone przepisy uchwały. Organ zauważył, że władający gruntem złożyli wniosek do projektu planu "[...]" o przeznaczenie działek nr [...]z obrębu [...]dla celów zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Wniosek został uwzględniony i projekt planu uzyskał niezbędne opinie i uzgodnienia. Tereny te nie graniczą bezpośrednio z działkami nr [...]. Organ zauważył, że wbrew wywodom skargi strony nie posiadają służebności przejazdu i przechodu przez teren elementarny [...]. Służebność przejazdu do działki nr [...]) ustanowiona jest na działce nr [...]. Służebność przejazdu i przechodu przez działkę położoną w ww. terenie elementarnym dotyczy jedynie działki nr [...]z obr. [...](ul. [...]) i odbywa się przez działkę sąsiednią (nr [...]). Odnosząc się do zarzutu skargi dotyczącego ustalenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego "[...]" powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 20%, organ wyjaśnił, że ustalenia planistyczne dotyczą nowego sposobu zagospodarowania terenu dla nowo powstających obiektów. Obecnie obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego w granicach poszczególnych działek budowlanych nie ograniczył dotychczasowego użytkowania terenu. Kolejny zarzut, że od wielu lat funkcjonuje zabudowa, która stanowi uciążliwość dla otoczenia np. transport w porze nocnej, również nie został uznany przez organ, który argumentował, że zakres dopuszczalnych uciążliwości (które muszą się ograniczać się do granic danej nieruchomości), wyraźnie wskazują cytowane powyżej zapisy obowiązującego wcześniej planu ogólnego dla tego obszaru. W odniesieniu do obaw właścicieli działek nr [...] co do możliwości dalszego funkcjonowania na tym obszarze, organ wyjaśnił, że plan dopuszcza zachowanie zabudowy i dotychczasowego użytkowania terenu, niezgodnych z przeznaczeniem terenu, lecz istniejących legalnie w dniu wejścia w życie planu, do czasu zmiany zagospodarowania i przeznaczenia terenu na zgodne z planem – istniejące legalnie budynki mogą być poddawane remontom kapitalnym i przebudowie bez prawa powiększania kubatury budynku (§ 6 ust. 3 pkt 24 uchwały). Jednocześnie obowiązuje ustalenie w § 6 ust. 2 pkt 4 uchwały, że wszelkie uciążliwości wynikające z lokalizacji inwestycji powinny zamykać się w granicach terenu inwestycyjnego. Organ nie zgodził się ze stanowiskiem skargi, że poprzednio obowiązujący miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta ustalał przeznaczenie dla terenu elementarnego [...](dla działek nr [...]) na cele przemysłowo-handlowe, określając jako dominującą funkcję komercyjną, co oznaczało dopuszczenie funkcjonowania obiektów produkcyjnych lub składów, hurtowni, magazynów (jak to miało miejsce w chwili uchwalenia planu). Wymagana była zgodność z zapisami planu, m. in. o zakazie lokalizacji obiektów szkodliwych. Ustalenia zarówno planu ogólnego, jak i planu "[...]" nie zwalniały od obowiązku ograniczania uciążliwości inwestycji do granic działki przynależnej (działki budowlanej). Wyjaśniono, że projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]", który funkcjonuje obecnie w ramach zaskarżonej uchwały, uzyskał niezbędne uzgodnienia i opinie wyłożony był do publicznego wglądu dwukrotnie. Do wyłożonego projektu planu użytkownicy działek nr [...] nie złożyli uwag. Za niezasadny uznano zarzut, że plan narusza przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, gdyż przepisy te nie mają zastosowania przy tworzeniu planów zagospodarowania przestrzennego. Niezrozumiały jest dla organu zarzut, że zaskarżony plan nie uwzględnił budowy obiektów, wobec których wydano pozwolenie na użytkowanie w [...]r. Wyjaśniono, że plan zagospodarowania przestrzennego miasta sporządzany był na aktualnym podkładzie geodezyjnym, uwzględniono istniejącą wówczas zabudowę na powyższych nieruchomościach. Odnosząc się do wspomnianego pozwolenia na użytkowanie obiektów, organ wskazał, że sprawa dotyczyła zakończenia wielokrotnego i wieloletniego przebudowywania i rozbudowy istniejącego obiektu przy ul. [...](pozwolenia na budowę wydawane były wlatach:1998, 1999, 2007 i 2008), z pozwoleniem na użytkowanie z [...]r. dla M. K.. Te ostatnie pozwolenia na budowę dotyczyły jednie niewielkich rozbudów istniejącego obiektu. Odnosząc się do podnoszonego w skardze drastycznego ograniczenia w użytkowaniu istniejących obiektów jak i terenu, wobec braku stosownych zapisów w zaskarżonej uchwale o ich wykupie, organ wskazał, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje regulacji o nałożeniu obowiązku na gminę wykupu obiektów i terenów w związku z ograniczeniami w ich użytkowaniu. Organ zauważył, że żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie wprowadza takich zapisów. Możliwość dokonania wywłaszczeń na cele publiczne określona jest w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 6 tej ustawy), ale miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "[...]" nie ustanawiał celu publicznego dla terenu przy ul. [...]. Organ wyjaśnił, że przeznaczenie terenu skarżących w planie ogólnym z 1994r. na cele komercyjne nie oznacza, że w nowym planie, przyjętym już pod rządami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r., zapis ten musi być identyczny. Nowa regulacja ustawowa nałożyła obowiązek zgodności miejscowego planu ze studium, a wzajemny wpływ lokalizowanej na danym terenie zabudowy nie miał w zapisach obowiązujących planów ustanawianych stref ochronnych dla jej funkcjonowania. Natomiast sama uciążliwość wynikająca z wykonywania działalności gospodarczej winna zamykać się w granicach danej nieruchomości. Na końcu wskazano, że odpowiedź na wezwanie skierowane w trybie art. 101 ustawy z dnia 8 maja 1990 r. o samorządzie gminnym, została udzielona skarżącym piśmie z dnia [...]r. Na rozprawie w dniu [...]r., radca prawny A. W., pełnomocnik skarżącej M. K. zmodyfikował skargę w ten sposób, że wniósł o stwierdzenie nieważności zaskarżonej uchwały w całości, co podyktowane było brakiem zawiadomienia M. K. o zamiarze zmiany planu oraz o dalszych czynnościach związanych z uchwaleniem planu, w sytuacji gdy skarżąca już w [...]r. posiadała decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenie na budowę dla rozbudowy obiektu położonego na działce nr [...]. Uzasadnienie powyższego wniosku zawarte zostało w piśmie z dnia [...]r. w którym podniesiono, że uchwała Nr LI.1113/02 z dnia 15 kwietnia 2002 r. miała na celu spowodowanie wydłużenia obowiązujących planów zagospodarowania przestrzennego, a nie faktyczne przystąpienie do opracowania planu miejscowego pod nazwą "[...]". Świadczyć ma o tym nie podjęcie żadnych innych czynności poza opublikowaniem obwieszczenia i zbieraniem wniosków. Skarżąca uważa nadto, że została pominięta w wykazie osób, którym wysłano zawiadomienia o przystąpieniu do sporządzania przedmiotowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]", choć organ dysponował wszystkimi danymi adresowymi. Uważa, że powinna być zawiadomiona o czynnościach poprzedzających przyjęcie planu, gdyż już w roku [...]uzyskała decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania ternu dla rozbudowy istniejącego pawilonu na działce nr [...]. M. K. zauważyła, że organ w toku procedury planistycznej obwieszczeniem z dnia 20 stycznia 2004 r., wydanym z mocy innej ustawy, zawiadomił o możliwości składania w ponownym terminie wniosków do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego Miasta .Skarżąca wskazała, że zapisy uchwały Nr LI/1113/02 nie przewidywały wielokrotnego powtarzania czynności planistycznych, nie wynikających wprost z procedury ustalonej ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Nie istniała zatem możliwość wydania obwieszczenia o możliwości składania w ponownym terminie wniosków do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego miasta. Prawo planistyczne z roku 1994, ani z roku 2003 nie zna prawnego sformułowania "ponownego terminu składania wniosków". Termin który minął i był określony konkretnymi datami nie może być już w żadnej mierze ponowiony. Skarżąca wywodzi z tego, że Rada Miasta powinna podjąć nową uchwałę o przystąpieniu do opracowywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]", na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) i uchylić swoją wcześniejszą uchwałę Nr LI/1113/02 z dnia 15 kwietnia 2002 r. Zaznaczyła, że tak właśnie uczyniono w uchwale z dnia 15 kwietnia 2002 r., którą uchylono poprzednie uchwały o przystąpieniu do opracowywania planów miejscowych i takie postępowanie skarżąca oceniła, jako zgodne z prawem. Dodała, że informacja organu o możliwości składania wniosków w ponownym terminie również nie została przekazana do właścicieli i użytkowników wieczystych według wykazu będącego załącznikiem do uchwały nr LI/1113/02 i obwieszczenia z dnia 3 lipca 2002 r., co rażąco narusza prawo. W oparciu o art. 85 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, skarżąca wywiodła konieczność stosowania w przedmiotowej sprawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, a opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" na bazie nowej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. jest rażącym naruszeniem prawa. Zdaniem skarżącej, nie stosując się do poprzednio obowiązujących przepisów wspominanej wyżej ustawy z 1994 r., Rada Miasta wydała przedmiotową uchwałę z rażącym naruszeniem prawa, a ponadto pominęła w procedurze istotne dokumenty, tj. indywidualne decyzje w sprawach dotyczących zagospodarowania terenu. Brak było wielu innych dokumentów koniecznych organowi w procedurze planistycznej, tj. umowy o warunkach wprowadzenia zadania rządowego do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; brak uchwał dotychczas podjętych o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w danym roku; brak kompletu wniosków do przedmiotowego miejscowego planu złożonych po ogłoszeniu w prasie informacji o przystąpieniu do sporządzania planu w dniu [...]r., brak kompletu tego rodzaju wniosków po terminie ogłoszenia z dnia [...]r. W aktach znajdują się tylko wnioski z roku [...]. Brak jest wykazu i kompletu takich wniosków złożonych poza wszelkimi możliwymi terminami a które nie zostały rozpatrzone. Brak jest rozpatrzenia wniosku złożonego przez S. E., a także brak było wykazu protestów i zarzutów wniesionych do projektu tego planu oraz brak jest wykazu zarzutów wniesionych do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto według skarżącej, rysunek miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego był sporządzony na nieaktualnej mapie sytuacyjno – wysokościowej, ponieważ figurują na planie obiekty już nie istniejące - rozebrane, rysunki poszczególnych opracowań nie stanowią tożsamych kopii mapy zasadniczej np. rysunek planu jest odmienny od opracowania w zakresie ochrony przyrody. Plan nie obejmuje także strefy lęgowej ptaków - czyżyków chronionych ustawą o ochronie przyrody i zapadłego wyroku Sądu Rejonowego w Szczecinie sygn. akt V K 597/09. Podobnie jak w skardze, do braków merytorycznych skarżąca zaliczyła, nie załączenie do uchwały analizy skutków wprowadzenia zabudowy mieszkaniowej na teren uprzednio wyłączony spod zabudowy chronionej. Skarżąca uważa, że świadczy to o braku należytej staranności w procedurze bowiem organ winien przeprowadzić stosowne analizy i ustalić strefy umożliwiające funkcjonowanie istniejących obiektów. Brakiem merytorycznym jest – zdaniem strony - oparcie się na analizie natężenia ruchu kołowego z roku 1997, a nie na aktualnych pomiarach natężenia ruchu. W wyniku zabudowy terenów wzdłuż ul. [...]i pobliskich, natężenie ruchu wzrosło kilkusetkrotnie. Wprowadzenie m.in. 100 samochodów osobowych, kilkudziesięciu dostawczych i kilku tirów stanowić będzie istotne zagrożenie bezpieczeństwa ruchu drogowego, ludzi i mienia. Teren nie posiada odpowiedniego skomunikowania i brak jest przy tym perspektywicznego braku rozwiązania tego problemu. Skarżąca podniosła, że we wnioskach do planu z lat [...] brak było wniosku o dokonanie zmian przeznaczenia tego terenu, dlatego zmiany w tym zakresie nie powinno być wprowadzone do planu "[...]". Odnosząc się do uciążliwości, które miały się zamykać w granicach nieruchomości na których była zlokalizowana inwestycja, to według skarżącej, mieściły się w granicach uprzedniej działki, lecz po jej podziale po stronie planistów - urbanistów, powstał obowiązek uwzględnienia istniejącej zabudowy o ustalonych parametrach uciążliwości, które nie nastąpiły na skutek zmian przeznaczenia i funkcji obiektów istniejących, lecz na skutek niewłaściwego podziału terenów oraz nieuwzględnienia oddziaływania istniejących obiektów na przyszłą planowaną wielorodzinną zabudowę mieszkaniową, a przyjętą do opracowań bezpodstawnie. Z akt nie wynikało również, że organ odniósł się do decyzji dotyczącej inwestycji skarżącej na terenie działki nr [...], w latach [...]. Skarżąca nie zgadza się przy tym z odpowiedzią organu, że dokonywała jedynie niewielkich rozbudów istniejącego obiektu ponieważ dokonana zmiana wpłynęła w istotny sposób na poprawę istniejącej architektury zarówno obiektu jak i walorów miejsca, terenu. Obecne ustalenia planistyczne ograniczają możliwości dokonania w przyszłości przebudowy, bez konieczności rozbiórki zakończonej w roku [...]rozbudowy obiektu. Skarżąca wywiodła, że konfiguracja terenu oraz wieloletnie zagospodarowanie zapewniało ład przestrzenny w przedmiotowym rejonie, zarówno przeznaczonym uprzednio pod usługi komercyjne, jak i w obrębie przyległym do trakcji kolejowej. Pas zabudowy usługowo, magazynowo – handlowej i równoległy do linii kolejowej, położony znacznie poniżej wzgórz z istniejącym drzewostanem ul. [...], stwarzał naturalną barierę chroniącą powyżej zrealizowaną zabudowę mieszkaniową wielorodzinną o dużej intensywności i nie komplikował ruchu samochodowego w tym kwartale miasta. Gwarantował ponadto właściwy ład przestrzenny w perspektywie przyszłych pokoleń, a nie odzwierciedlenie doraźnych interesów jednostkowych, zmieniających się wieczystych użytkowników gruntów. Skarżąca uważa, że jednoznacznie wykazała zarówno braki podstaw prawnych działania organu jak i błędy merytoryczne w procesie planistycznym. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonych przepisów prawa miejscowego oraz poddała pod ocenę Sądu kwestię zgodności całego procesu planowania przestrzennego zwieńczonego w odniesieniu do wykazanego – jej zdaniem - rażącego naruszenia prawa . Ustosunkowując się do stanowiska skarżącej, pełnomocnik organu w piśmie z dnia [...]r., wyjaśnił, że podnoszone zarzuty są bezpodstawne. Uchwała o przystąpieniu do zmiany miejscowego planu zagospodarowania dzielnicy [...], została podjęta na podstawie przepisów ustawy z 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Nowelizacja do ustawy wprowadziła zmianę, umożliwiającą zachowanie ważności, poprzednio obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak nie dłużej niż przez 9 lat od dnia wejścia w życie ustawy. Okoliczność ta nie miała jednak żadnego znaczenia przy rozpoznaniu niniejszej skargi. Odnosząc się do obowiązku zawiadamiania właścicieli i użytkowników wieczystych o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego "[...]", organ wyjaśnił, iż postąpił zgodnie z art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, że po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ogłasza się w miejscowej prasie oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o przystąpieniu do sporządzania planu, określając formę, miejsce i termin, nie krótszy niż 21 dni, o możliwości składania wniosków do planu, i zawiadamia na piśmie o przystąpieniu do sporządzania planu organy właściwe do uzgadniania projektu planu, oraz zarząd województwa i powiatu. Wynika z tego, iż organ nie miał obowiązku zawiadamiania osób fizycznych o przystąpieniu do procedury planistycznej w innej formie niż obwieszczenie bądź ogłoszenie w miejscowej prasie. Organ wyjaśnił dalej, że uchwała Rady Nr LI/1113/02 nie przewidywała wielokrotnego powtarzania czynności zbierania wniosków do planu, ale upływ czasu i przejście w procedurę wynikającą z innej ustawy, tj. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r. spowodowało konieczność ponowienia czynności wstępnej, czyli fazy zbierania wniosków do planu. Ponowienie tej czynności nie miało żadnego związku z koniecznością uchylenia uchwał z 1999 r. o przystąpieniu do opracowania planu. Uchylenie tych uchwał, przytoczone w uchwale Nr LI/1113/02, wynikało bowiem z innych powodów, tj. z rozbieżności granic terenów objętych tymi uchwałami w stosunku do podejmowanej nowej uchwały. Informacja o możliwości składania wniosków w kolejnym terminie nie musiała być wysyłana do właścicieli i wieczystych użytkowników, jak wywodzi skarżąca. Czynności ogłoszenia o przystąpieniu do przyjęcia nowego planu miejscowego dokonano zgodnie z art. art. 17 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Za nieuzasadniony uznano zarzut skarżącej, że dla procedury związanej z przygotowaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" należało zastosować przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Uchwała o przystąpieniu do sporządzenia planu, jak zauważył organ, została podjęta w 2002 r. Natomiast w przepisach nowej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a dokładnie w art. 85 ust. 2 tej ustawy określono, że "do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz planów zagospodarowania przestrzennego województw, w stosunku do których podjęto uchwałę o przystąpieniu do sporządzania lub zmiany planu oraz zawiadomiono o terminie wyłożenia tych planów do publicznego wglądu, ale postępowanie nie zostało zakończone przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe." Do planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" nie wolno już było stosować przepisów z 1994 r., a jedynie wynikające z ustawy z 2003 r., z uwagi na brak przesłanki zawiadomienia o wyłożeniu planu do publicznego wglądu. Co do pozostałych jedenastu zarzutów skarżącej zawartych w piśmie z dnia [...]r., organ wskazał, że oparte są na błędnym przyjęciu, że w sprawie zastosowanie ma procedura ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Organ dodał, że zarzuty skarżącej o niezgodności rysunku miejscowego planu z uznaną za nieaktualną mapą sytuacyjno - wysokościową, są gołosłowne. Rysunek planu sporządzono na mapie pozyskanej z Miejskiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej i był zatem aktualny na dzień przekazywania do opiniowania i uzgodnień. Według organu skarżąca błędnie powołała się na strefę lęgową ptaków - czyżyków, w obszarze planu "[...]". Przytoczony wyrok dotyczył jednostkowego rozstrzygnięcia Sądu dotyczącego rozbiórki hali, w której gniazdowały jerzyki. Obecność ptaków nie jest przeszkodą dla realizacji inwestycji, ale wymaga, by terminarz prac został dostosowany do cyklu życiowego zwierząt. Odnosząc się do analizy oddziaływania skutków wprowadzenia nowej zabudowy, organ wskazał, że projektant planu tworząc ustalenia planu musi je weryfikować m.in. z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, wnioskami składanymi do planu, waloryzacją przyrodniczą itp. Z żadnego z tych dokumentów nie wynikały przeciwwskazania do sporządzanego dokumentu. Potwierdzeniem jego zgodności z przepisami są pozytywne opinie i uzgodnienia organów uczestniczących w procedurze. Powoływane przez skarżącą analizy natężenia ruchu, są według organu, sporządzane co kilka lat. Projektanci planu analizują wszelkie uciążliwości wynikające z ruchu kołowego w otoczeniu obszaru i w obszarze objętym planem. Ustalenia zawarte w planie stanowią odniesienie do tych analiz. Zapisy planu uzgadniane są z zarządcą drogi. Organ wyjaśnił, że planowanie przestrzenne dotyczy wszystkich władających nieruchomościami w obszarze objętym planem, zarówno deweloperów, jak i właścicieli nieruchomości już użytkowanych. Rolą projektanta planu natomiast jest wyważenie i kompromis pomiędzy pomysłami zgłaszanymi przez potencjalnych inwestorów, a aktualnym w dacie sporządzania użytkowaniem terenu. Nie można przy tym pomijać zgodności projektowanego zagospodarowania z przepisami obowiązujących ustaw. Zasadą stosowaną w obszarach śródmiejskich o wielofunkcyjnym przeznaczeniu terenu jest nieuciążliwość dla otoczenia wykonywania prawa własności nieruchomości. Często tzw. uciążliwość funkcji obiektów polega na organizacji pracy i funkcjonowania obiektu, a nie wynika z bezwzględnej, faktycznej jego uciążliwości. Ustalenia obowiązującego planu regulują zasady dla powstającej nowej zabudowy na terenie objętym tym planem. Dla ewentualnej przebudowy obiektu obowiązuje min. zapis Rozdziału 2 - ustalenia ogólne dla obszaru planu § 6 ust. 3 pkt 24, czyli że dopuszcza się zachowanie zabudowy i dotychczasowego użytkowania terenu, niezgodnych z przeznaczeniem terenu lecz istniejących legalnie w dniu wejścia w życie niniejszego planu - do czasu zmiany zagospodarowania i przeznaczenia terenu na zgodne z planem; istniejące legalnie budynki mogą być poddane remontom kapitalnym i przebudowie bez prawa powiększania kubatury budynku i ilości mieszkań w przypadku budynków mieszkalnych. Ocena ładu przestrzennego dokonana przez skarżącą jest subiektywna. Projektant planu kierował się zasadami kompozycji urbanistycznej w zgodzie z obowiązującymi przepisami, z uwzględnieniem obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Wykonał projekt planu z należytą starannością, uzyskał do projektu planu opinię Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej oraz opinie i uzgodnienia innych organów uczestniczących w procedurze, zarówno tych, które nadzorują ochronę walorów przyrodniczych, a także tych, które są kompetentne w ocenie oddziaływania ustaleń planu na możliwość przebywania w takim środowisku ludzi. Na rozprawie w dniu w dniu [...]r. pełnomocnik skarżącej J. W. poparł skargę i oświadczył, że zostało naruszone prawo zwyczajowe, gdyż M. K. nie została zawiadomiona o przystąpieniu do sporządzenia planu. Ponadto podkłady geodezyjne nie były spójne, są rozbieżne na załącznikach i na rysunku planu. Ponadto nie wpłynął w ponownym terminie żaden wniosek o zmianę przeznaczenia terenu z dotychczasowego pod budownictwo wielorodzinne. Pełnomocnik organu podkreślił, że plany zagospodarowania przestrzennego uchwalane są na podstawie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie na podstawie prawa zwyczajowego. Nieznany jest organowi zwyczaj na podstawie, którego należałoby strony zawiadamiać o sporządzeniu planu. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Sąd w zakresie swej jurysdykcji, określonej przez art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269 ze zm.), sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez ocenę działań organów administracji publicznej pod kątem zgodności z prawem i to zarówno z normami prawa materialnego, jak i zastosowanej w toku postępowania procedury administracyjnej. Stosownie do treści art. 3 § 2 pkt 5 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 270), zwana dalej – "P.p.s.a.", kontrola sądowa obejmuje także orzekanie w sprawach skarg na akty prawa miejscowego, do których to aktów, stosownie do treści art. 20 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zalicza się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Uwzględniając skargę na uchwałę, o której mowa w powołanym wyżej przepisie sąd administracyjny, stwierdza nieważność tej uchwały w całości albo w części albo stwierdza, że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności (art. 147 § 1 P.p.s.a.). Kontrola zaskarżonej uchwały, dokonana według kryterium wyznaczonymi powyższymi przepisami, prowadzi do wniosku, że nie narusza ona prawa, a co za tym idzie, zarzuty skargi są niezasadne. Wyjaśnić należy, że w tejże sprawie zastosowanie ma również art. 101 § 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r., poz. 142, poz. 1591 ze zm.) zgodnie z którym sąd administracyjny, zobowiązany jest do zbadania, czy skarga spełnia wymagania formalne, a następnie, gdy wymagania zostały spełnione sąd przystępuje do badania legitymacji skarżących. Jak stanowi powołany wyżej przepis ustawy o samorządzie gminnym, uprawnionym do wniesienia skargi jest każdy, czyjego interes prawny lub uprawnienie zostało naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętym przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, po bezskutecznym wezwaniu organu do usunięcia naruszenia prawa Skarga niewątpliwie dotyczy sprawy z zakresu administracji publicznej, jaką jest uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co wypełnia wymóg formalny wniesienia przedmiotowej skargi. Zachowany został również termin do wniesienia skargi, o którym jest mowa w art. 53 § 1 P.p.s.a. została bowiem wniesiona zarówno przez M. K., jak i przez Spółkę w dopuszczalnym sześćdziesięciodniowym terminie liczonym od daty doręczenia Radzie Miasta wezwania do usunięcia naruszenia prawa. Rozpatrując skargę należy mieć również na uwadze, aspekt naruszenia interesu prawnego, o którym mowa w art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, który strona obowiązana jest wykazać, a który wynika z norm prawa materialnego, kształtującą sytuację prawną wnoszącego skargę, np. czy nie pozbawia strony prawem gwarantowanych uprawnień, czy uniemożliwia ich realizację (por. wyrok NSA z dnia 4 września 2001r., sygn. akt II SA 1410/01, opubl. w Lex nr 322175). W tym zakresie koniecznych wymogów, wyjaśnić należy, że skarżący wykazali się legitymacją skargową, czyli posiadaniem interesu prawnego w kwestionowaniu zaskarżonej uchwały, skoro są użytkownikami wieczystymi gruntu nr [...], w przypadku M. K., o symbolu elementarnym [...]zaś Spółka jest użytkownikiem wieczystym działki gruntu nr [...]i ma ponadto współudział w działce nr [...], wobec których wiążące są ustalenia planów zagospodarowania przestrzennego wynikających z uchwały Nr XXIII/597/08 z dnia 16 czerwca 2008 r. Nawiązując do ustawowej konieczności wykazania interesu prawnego trzeba wyjaśnić, że szczególną cechą rozumienia tego pojęcia jest przede wszystkim bezpośredniość związku pomiędzy sytuacją danego podmiotu a normą prawa materialnego. Warunkiem niezbędnym do kwestionowania planu jest naruszenie tego interesu lub uprawnienia, co musi wykazać strona skarżąca. W przedmiotowej sprawie skarżący nie wykazali, żeby zaskarżona uchwała, poprzez ustalenie nowej funkcji na terenie m.in. dla działek nr [...]wymienione w § 145 uchwały (teren elementarny [...]) i § 173 (teren elementarny [...]), a także ustalenia funkcjonalne wprowadzone w § 172 (teren elementarny [...]), naruszały normy prawa materialnego oraz przepisy aktów wykonawczych. Zauważyć należy, że uchwała podjęta została na podstawie i w granicach upoważnienia wyrażonego w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Wyprzedzając w tym miejscu ocenę całości zarzutów podniesionych przez M. K. w piśmie z dnia [...]r., wyjaśnić należy, że nie ma racji skarżąca, że zaskarżona uchwała powinna podlegać przepisom ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994r. Wynika to właśnie z art. 85 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który został przez skarżącą niewłaściwe odczytany. Przepis ten stanowi bowiem, że w przypadku tych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, w stosunku do których podjęto uchwałę o przystąpieniu do sporządzania lub zmiany planu oraz zawiadomiono o terminie wyłożenia tych planów do publicznego wglądu, ale postępowanie nie zostało zakończone przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe. Z okoliczności sprawy wynika bezspornie, że do wyłożenia projektów planu, przed jego uchwaleniem pod rządami ustawy z dnia 1994 r. nie doszło. Słusznie zatem postąpił organ stosując do procedury planistycznej przepisy nowej ustawy z 2003 r. Konkluzja ta stanowi jednocześnie odpowiedź na kolejny zarzut skargi M. K., że upływ czasu od momentu zawiadomienia, a przede wszystkim obowiązek stosowania nowej regulacji prawnej, spowodowało konieczność ponowienia czynności zawiadomienia właściwych organów oraz opublikowania informacji o tej czynności, co miało w istocie zapewnić aktualność stanowiska podmiotów, które winny się w sprawie wypowiedzieć. Należy przy tym podkreślić, słuszność stanowiska organu, że nie było obowiązku wystosowania do skarżącej M. K. odrębnego zawiadomienia o przystąpieniu do czynności poprzedzających uchwalanie planu zagospodarowania przestrzennego dzielnicy "[...]". Trzeba bowiem wyjaśnić, że zarówno pod rządami ustawy z 1994 r. (art. 18 ust. 2 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym), jak i obecnie obowiązującej ustawy z 2003 r. (art. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) nie istniał prawny obowiązek zawiadamiania właścicieli czy użytkowników wieczystych o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego. Obowiązek pisemnego zawiadamiana dotyczył organów właściwych do uzgodnienia projektu planu. Jeżeli zaś, organ postąpił w sposób odmienny i zawiadomił niektórych z właścicieli/użytkowników wieczystych działek objętych zaskarżonym planem, to praktyka ta nie może stanowić o naruszeniu prawa, nawet jeżeli, jak wywodzi skarżąca taka była dotychczas zwyczajowo przyjęta zasada. Trzeba także wyjaśnić, że podstawową zasadą kształtującą ład przestrzenny w gminie, jest określone w art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu, następuje to w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Gmina ma w tym zakresie wyłączną kompetencję do planowania miejscowego, gmina może (co w istocie oznacza jej prawo, a nie obowiązek), pod warunkiem, że działa w granicach i na podstawie prawa, samodzielnie kształtować sposób zagospodarowania obszaru, który podlega jej władztwu planistycznemu. Ustalenie przeznaczenia terenów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w tym również wskaźniki, czy funkcje przeznaczenia terenu należą do wyłącznej kompetencji rady gminy nie ma zatem podstaw do uznania, że określenie w zaskarżonym planie innej funkcji od oczekiwanej przez skarżących M. K. i Spółkę, stanowi naruszenie przepisów prawa. Należy w tym miejscu odnieść się do treści art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym prawo do ochrony własnego interesu przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób. Przepis ten został powołany przez skarżących w wezwaniach kierowanych do organu w trybie art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym. Zauważyć należy, że mowa jest w tym przepisie o ochronie przez naruszeniem interesu prawnego, a nie faktycznego (por. wyrok NSA z dnia 20 czerwca 2008r. , sygn. akt II OSK 1931/07, opubl. w Lex nr 490127). W świetle powyższego stwierdzić należy, że stanowisko skargi o nieuprawnionym wprowadzeniu funkcji mieszkaniowej do spornego obszaru, stanowi przykład jedynie naruszenia interesu faktycznego skarżących. W skardze jest bowiem mowa o spowodowanej zmianą planu niemożności korzystania z budynków i terenu w sposób zgodny z oczekiwaniami stron. Zarzut ten jest chybiony, słuszność stoi za stanowiskiem organu, że powoływane przez skarżących uciążliwości winny ograniczyć się do terenu działki, którymi oni dysponują. Trzeba także podnieść, że Rada Gminy zadbała właśnie o ochronę praw nabytych dotychczas funkcjonujących w obszarze elementarnym, stanowi o tym § 6 ust. 3 pkt 24 zaskarżonej uchwały, dopuszcza się zachowanie zabudowy i dotychczasowego użytkowania terenu, niezgodnych z przeznaczeniem terenu, lecz istniejących legalnie w dniu wejścia w życie niniejszego planu - do czasu zmiany zagospodarowania i przeznaczenia terenu na zgodne z planem; istniejące legalnie budynki mogą być poddane remontom kapitalnym i przebudowie bez prawa powiększania kubatury budynku i ilości mieszkań w przypadku budynków mieszkalnych. Uznać należy, że jest to wystarczająca ochrona interesu prawnego skarżących, w zakresie obecnego, jak i przyszłego funkcjonowania ich działalności. Bez wątpienia przebudowa obiektu na działkach dotyczących funkcjonowania działalności gospodarczej skarżących jest dopuszczalna, ale doznaje ona ograniczeń wynikających z treści zaskarżonego planu. Wbrew stanowisku skargi, nie może to ograniczać w sposób sprzeczny z prawem praw do dysponowania nieruchomością. Rację ma przy tym organ, że nie ma podstaw do stwierdzenia, że w drastyczny sposób ograniczono spornym planem ogólnym sposób użytkowania nieruchomości skarżących, nie ma także podstaw prawnych do określenia w uchwale, o której w sprawie jest mowa, zapisów o wypłacie odszkodowań, czy wykupu nieruchomości od skarżących. Problematyka prawa własności, w tym także użytkowania wieczystego, wiąże się z jej aspektami cywilnoprawnymi, czyli z możliwością korzystania i rozporządzania rzeczą w granicach określonych w ustawach i zasadach współżycia społecznego i zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Ustawowe granice prawa własności wyznacza całokształt ustawodawstwa, w tym także powoływane przez skarżących przepisy: Prawa budowlanego, ustawy o ochronie środowiska, ustawy o ochrony przyrody, Prawa wodnego, Prawa geologicznego i inne. Wolność odzwierciedlająca się w możliwości korzystania i rozporządzenia rzeczą chroniona jest w także konstytucyjnie, tj. w art. 21, art. 31 ust. 3 i art. 64 ust. 3 Konstytucji RP. Wolność zagospodarowania terenu, tak jak w przedmiotowym przypadku, doznaje ograniczeń wynikających z określenia przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu w miejscowym planie zagospodarowania terenu. Zapisy planu, wbrew wywodom skargi nie rozszerzają uprawnień właścicielskich, jest bowiem dokładnie odwrotnie. Nakreślając prawne granice do zabudowy, przepisy stanowią przejaw ograniczeń w wykonywaniu prawa własności i jest to zjawisko zupełnie prawidłowe. Wbrew wywodom skargi nowa zabudowa może kolidować z obiektami w bezpośrednim sąsiedztwie, prowadząc w naturalny sposób do ograniczenia w możliwości korzystania z prawa własności. Ważne jest przy tym zachowanie zasady proporcjonalności, czyli rozważnego ustalenia i przyjęcia, jakie wartości przemawiają za ograniczeniem prawa własności. Niedopuszczalna jest sytuacja, w której ograniczenie prowadzi do zaprzepaszczenia podstawowych uprawnień właścicielskich, tj. możliwość korzystania, pobierania pożytków. Chodzi o zachowanie tożsamości danego prawa, inną kwestią jest tzw. otoczka tego prawa, która w mniejszym lub większym stopniu może zostać modyfikowana, o ile nie prowadzi do całkowitego wyeliminowania tego prawa. Wymaga także podkreślenia, że regulacje planistyczne ograniczające prawa do nieruchomości stanowią przepisy wskazane w samej ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ogranicza sposób prawa własności, a plan jest tej ustawy aktem wykonawczym. Nie znajdują potwierdzenia zarzuty o negatywnym wpływie na wykonywanie przez skarżących praw do nieruchomości przez oznaczenie funkcjonalnie opisane w planie miejscowym symbolami [...] Po pierwsze, jak to już zostało wyżej wyjaśnione, zapisy planu nie rozszerzyły uprawnień właścicielskich władających sąsiednimi terenami, a stanowią o granicach wykonywania tego prawa w sferze planistycznej obszaru dzielnicy "[...]". Należy także przyjąć, że w obszarze opisanym w § 145 i § 173 już pod rządami poprzednio obowiązującej uchwały z 1994 r. wymagana była zgodność z zapisami planu, m. in. o zakazie lokalizacji obiektów szkodliwych. Ustalenia zarówno planu ogólnego, jak i planu "[...]" nie zwalniały od obowiązku ograniczania uciążliwości inwestycji do granic działki przynależnej (działki budowlanej). Z tego też względu nie było potrzeby tworzenia analizy oddziaływania szkodliwości na tereny działek sąsiednich, skoro każda uciążliwość musiała być ograniczona do terenu działki na którym powstała. Po drugie skarżący w sposób konkretny i realny nie wykazali, że wprowadzona sporną uchwałą funkcja mieszkaniowa na obszarze działek nr [...] pozbawi lub też ograniczy w sposób istotny prawo do dysponowania rzeczą i pobierania z niej pożytków. Osoba, która domaga się ochrony swojego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych powinna w pierwszej kolejności wykazać istnienie po jej stronie konkretnego interesu prawnego, który ma podlegać ochronie (por. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1749/07, opubl. w Lex nr 470930). Naruszeń w tej mierze M. K. i Spółka nie wykazali. Prawo własności nie jest jednocześnie prawem bezwzględnym, zatem strony winny się liczyć z tym, że ustalone poprzednio planem miejscowym funkcje mogą ulec zmianie, to samo dotyczy zmiany funkcji w obszarze działek sąsiednich. Podnoszone uciążliwość dotyczące przeładunku, czy rozładunku towarów, jak to już zostało wyżej wywiedzione nie są argumentem trafnym, skoro zasadą jest ograniczenie uciążliwości do granic każdej działki znajdującej się w terenie elementarnym opisanym w treści zaskarżonej uchwały. Analizując przepisy poprzednio obowiązującego planu ogólnego z 16 maja 1994 r., wskazać należy, że dominującą była funkcja komercyjna, obowiązywał zakaz lokalizacji obiektów chronionych (w tym mieszkaniowych), ale obowiązywało także zastrzeżenie o zakazie lokalizacji obiektów obniżających standard warunków mieszkaniowych. Ustalenia ogólne zawierały zakaz lokalizacji obiektów o funkcjach szkodliwych. Z powyższego wynika, że od czasu obowiązywania poprzedniego planu nie nastąpiły takie zmiany w obecnym planie, które w sposób drastyczny ograniczyły funkcjonowanie działalności gospodarczej skarżących. Żaden właściciel nieruchomości, planując na przyszłość jej wykorzystanie, określoną zabudowę, inwestycję, rodzaj działalności gospodarczej nie ma zagwarantowanego przepisami prawa określonego status quo, czy też pewnej gwarancji niezmienności otoczenia (podobnie w wyroku WSA w Olsztynie z dnia 5 kwietnia 2011r., sygn. akt II SA/Ol 936/10, opubl. w Lex 993528). Konieczne jest również wskazanie, że pod reżimem obecnie obowiązującej regulacji ustawowej o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wprowadzono nową formę realizacji obowiązku prowadzenia polityki przestrzennej przez samorządy lokalne, tj. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Na poziomie gminy studium ustala rada gminy. Jak stanowi art. 9 omawianej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planu. Związek między tymi ustaleniami jest ścisły. Gminy mają w tym zakresie bezwzględny obowiązek doprowadzić do zgodności projekt planu z ustaleniami studium. Natomiast żądania skarżących prowadziłyby do nieuniknionego konfliktu z zapisami studium przyjętymi dla spornego obszaru w uchwale Rady Miasta Szczecin z dnia Nr IX/278/07 z dnia 14 maja 2007 r. Trzeba się także odnieść do zarzutu skargi o kolizji ustaleń zaskarżonego planu z przepisami Prawa budowlanego oraz przepisami wykonawczymi rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Zarzuty te nie są trafne. Dopuszczalność wykonywania prac budowlanych na gruncie następuje dopiero na etapie konkretyzacji zgodności zamierzenia z miejscowym planem. Kwestie wpływu usytuowania zamierzonej inwestycji na powstanie w świetle prawa uciążliwości lub niedogodności działki sąsiedniej, będą badane w toku pozwolenia na budowę i nie mogą podlegać ocenie na etapie planowania przestrzennego. Ochrona interesów osób trzecich może w tej mierze następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta, tak jak w tym przypadku, zakresem regulacji prawa budowlanego. Odniesienia wymagają również zarzuty sformułowane przez M. K. w piśmie z dnia [...]r. Częściowo zostały już one wyżej ocenione, gdyż pismo to powiela w pewnej mierze zarzuty zawarte w skardze złożonej przez skarżącą wspólnie ze Spółką. W pozostałym zakresie dotychczas nie omówionym, zarzuty dotyczyły braku analizy dokumentów składanych przez pozostałych uczestników procesu planistycznego, w tym innych właścicieli nieruchomości, niektóre z nich w ogóle utraciły racje bytu, jak zarzuty, czy protesty do przedmiotowej uchwały, gdyż obecna regulacja ustawowa takich środków prawnych nie przewiduje. Mając na uwadze, że prawne granice rozpatrzenia skargi stanowi zakres ingerencji ustaleń uchwały w sferę praw skarżącej, nie sposób znaleźć związku pomiędzy sposobem rozpatrzenia stanowisk innych podmiotów na wykonywanie swych praw przez M. K. objętą nowym planem zagospodarowania przestrzennego. Za niezasadny należy uznać także zarzut braku aktywności organu w latach [...], gdyż w istocie nie wynika z treści skargi, jaki rodzaj naruszenia miałby on stanowić. Jeżeli zaś chodzi o powoływane przez M. K. faktyczne przedłużenie ważności poprzednio obowiązującej uchwały, to w nie sposób uznać, iż miałoby to powodować w konsekwencji naruszenia interesu prawnego skarżącej. Możliwości przedłużenia terminu wynikała z samej ustawy z 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, do której ostatnią nowelą z dnia 1 stycznia 2002 r. wprowadzono zapis o zachowanie ważności dotychczas obowiązujących planów ogólnych. Nie uzasadniony został również zarzut skarżącej o niezgodności rysunku miejscowego planu. Z analizy akt sprawy, nie sposób ustalić na czym ta niezgodność miałby polegać i jakie to rodziłoby skutki w sytuacji prawnej strony. Rysunek planu opracowano na bazie mapie pozyskanej z Miejskiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, aktualność na dzień przekazywania do opiniowania i uzgodnień nie budzi wątpliwości, a oczywistym jest, że sytuacja faktyczna w terenie jest dynamiczna i może ulegać zmianie z dnia na dzień. Odnosząc się do aspektów ochrony przyrody, to podobnie jak w przypadku oceny naruszenia prawa budowlanego, wskazać należy, że ochrona strefy lęgowej ptaków - czyżyków, wymaga jedynie ustalenie harmonogramu przyszłych prac budowlanych dostosowanego do cyklu lęgowego tych ptaków. Nie możne podzielić stanowiska skargi, że ochrona ta wymaga, specjalnych zapisów w treści uchwały, skoro jest wystarczająco prawnie chroniona w przepisach ustawowych, do których także inwestor winien się dostosować na etapie realizacji inwestycji. Odnosząc się do analizy oddziaływania skutków wprowadzenia nowej zabudowy, to podzielić należy stanowisko organu, że nowe rozwiązania były analizowane i weryfikowane na etapie projektowania planu m.in. z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, wnioskami składanymi do planu, waloryzacją przyrodniczą itp. Z żadnego z tych dokumentów nie wynikały przeciwwskazania do przyjęcia planu. Potwierdzeniem jego zgodności z przepisami są pozytywne opinie i uzgodnienia organów uczestniczących w procedurze. Ustalenia zawarte w planie stanowią także odniesienie do analiz natężenia ruchu, a zapisy planu uzgadniane były z zarządcą drogi. Reasumując nie ma podstaw prawnych aby uznać, że sytuacja prawna skarżącej M. K. i Spółki została naruszona zapisami planu w sposób obiektywnie sprzeczny z ustalonym ustawowo porządkiem prawnym. Rolą gminy jest właśnie wyważenie wartości eksponowanych przez wszystkich adresatów do których plan jest kierowany. W finalnym wyniku w ocenie Sądu wszelkie wartości były wyważone i zachowane, w sposób rzeczywisty realizują ustalenia studium oraz kierunki rozwoju dzielnicy "[...]", nawet jeśli w obiektywnym odczuciu skarżących jest zupełnie inaczej. Mając nas uwadze opisane powyżej wywody, Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a, orzekł o oddaleniu skargi.