II SA/Sz 934/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Protokolant sekretarz sądowy Anita Jałoszyńska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 marca 2015 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie nakazania doprowadzenia obiektu do należytego stanu technicznego oddala skargę. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.) nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości - w celu doprowadzenia budynku wielorodzinnego położonego przy pl. [...] do właściwego stanu technicznego - w terminie do dnia 31 sierpnia 2014 r.: 1. wymianę uszkodzonych wskutek niewłaściwego montażu drzwi balkonowych w lokalu mieszkalnym nr [...], 2. po zamontowaniu nowych wysuszyć ściany z zastosowaniem osuszacza wilgoci, 3. dokonać napraw ścian z usunięciem warstwy z wykwitami i purchlami, 4. zabezpieczyć powierzchnie ścian środkami przeciwgrzybicznymi, 5. wykonać warstwę wierzchnią wraz z pomalowaniem całej płaszczyzny ścian. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że w dniu 8 października 2013 r. skontrolował wykonanie decyzji z dnia [...] nakazującej Wspólnocie Mieszkaniowej doprowadzenie ww. budynku wielorodzinnego do właściwego stanu technicznego. Podczas kontroli stwierdzono, że w lokalu mieszkalnym nr [...] nadal występuje zawilgocenie ścian bezpośrednio przy ościeżnicy drzwi balkonowych w lokalu. W związku z tym, że w ekspertyzie technicznej wykonanej ze stycznia 2011 r. nie określono wpływu złego stanu technicznego drzwi balkonowych na postępujący proces degradacji warunkami atmosferycznymi lokalu mieszkalnego nr [...], postanowieniem z dnia [...] inwestor został zobligowany do uzupełnienia ww. ekspertyzy technicznej o ocenę określającą prawidłowość montażu i przydatność do użytkowania drzwi balkonowych z PCV, znajdujących się w lokalu mieszkalnym nr [...] budynku - zgodnie z obowiązującymi przepisami techniczno-budowlanymi oraz zakresem robót budowlanych koniecznych do wykonania. W dniu 20 marca 2014 r. inwestor złożył uzupełnienie ekspertyzy technicznej, w której stwierdzono, że wymiany wymagają wskutek niewłaściwego montażu drzwi balkonowe w lokalu nr [...]. Po zamontowaniu nowych należy wysuszyć z zastosowaniem osuszacza wilgoci, po czym wykonać naprawy ścian z usunięciem warstwy z wykwitami i purchlami. Zabezpieczyć środkami przeciwgrzybicznymi i wykonać warstwę wierzchnią z pomalowaniem całych płaszczyzn ścian. Kończąc uzasadnienie decyzji organ przytoczył treść art. 61 ust. 1 i art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 Prawa budowlanego. Odwołanie od ww. decyzji złożyła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy pl. [...] zarzucając decyzji sprzeczność istotnych ustaleń faktycznych z treścią zebranego materiału dowodowego, poprzez przyjęcie, iż drzwi balkonowe w lokalu nr [...] tego budynku, stanowią część nieruchomości wspólnej. Skarżąca powołując się na treść art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali wskazała, że powyższa norma przesądza, iż stolarka okienna stanowi wyłącznie część składową lokalu, a nie część nieruchomości wspólnej. Poza tym, zdaniem odwołującej się, organ I instancji w swoim rozstrzygnięciu nie uwzględnił ugruntowanego stanowiska sądów administracyjnych, w których jednoznacznie wskazano, że nie można przyjąć, że okna konkretnego mieszkania są częścią wspólną. Nieruchomość wspólną stanowią bowiem części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, odmienne przyjęcie oznaczałoby też, że obowiązki utrzymania okien mieszkania nie spoczywają na jego właścicielu, a na wspólnocie, co nie jest zasadne (wyrok NSA w Warszawie z dnia 7 czerwca 2011 r., II OSK 486/10). Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, po rozpoznaniu odwołania, decyzją z dnia 11 lipca 2014 r. na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013r., poz. 267, ze zm.) – zwanej dalej "K.p.a.", oraz art. 66 ust. 1 pkt 3 i art. 83 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej terminu wykonania obowiązku i orzekł wykonanie tego obowiązku w terminie do dnia 31 października 2014 r., pozostałą część decyzji organu I instancji utrzymał w mocy. Uzasadniając rozstrzygnięcie organ odwoławczy wskazał, że z akt sprawy wynika, iż w trakcie oględzin w dniu 14 września 2010 r. lokalu nr [...] w budynku przy pl. [...] stwierdzono zamoknięte i odpadające tynki na ścianie pokoju z aneksem kuchennym przy oknie z lewej i z prawej strony. Na dole do wysokości około 0,5 m wzdłuż całej ściany z lewej strony i wzdłuż ściany przy oknie z prawej strony oraz w małym pokoju (sypialni). Stwierdzono również zamakanie ściany przy oknach na dole w lokalu nr 2 do wysokości 1,5 m od podłogi. Podczas oględzin elewacji budynku od strony zamykanych ścian stwierdzono, że woda z rur spustowych z części dachu spływa na parapety okien osłoniętych blacharką. Stwierdzono spływ wody z tarasu wewnętrznego nad pierwszą kondygnację na klatkę schodową. Taras ten stanowi zadaszenie pasażu handlowego. Woda spływająca z tarasu powoduje zamakanie ścian klatki schodowej prowadzącej na taras. Organ powiatowy wykonał dokumentację fotograficzną, którą dołączył do akt sprawy. W ekspertyzie technicznej autorstwa rzeczoznawcy budowlanego mgr inż. M.N. oraz w opinii technicznej rzeczoznawcy budowlanego inż. bud. M.U. zostały wskazane nieprawidłowości w stanie technicznym budynku w wyniku których dochodzi do ciągłego zamakania ścian i ich zagrzybienia oraz roboty budowlane niezbędne do doprowadzenia kontrolowanego budynku mieszkalnego do odpowiedniego stanu technicznego. W wyniku kontroli, w dniach 25 lipca 2013 r. i 8 października 2013 r., wykonania obowiązku nałożonego ostateczną decyzją z dnia 4 kwietnia 2011 r., ustalono, że wykonane roboty nie doprowadziły budynku do odpowiedniego stanu technicznego, ponieważ w lokalu nr [...], w klatce [...] stwierdzono nadal zawilgocenie przy oknie w dolnej krawędzi oraz na ścianach przyległych. W uzupełnieniu ekspertyzy (w zakresie ww. ustaleń) mgr inż. M.N. stwierdził przeciek wody na elementy konstrukcyjne budynku poprzez nieszczelną futrynę okna balkonowego i z uwagi na konieczność doprowadzenia ścian budynku do właściwego stanu technicznego stwierdził, że okno balkonowe wymaga wymiany. Zdaniem organu odwoławczego, okna lub drzwi balkonowe usytuowane w ścianach zewnętrznych budynku chronią elementy konstrukcyjne budynku przed działaniem czynników atmosferycznych, w związku z tym tak usytuowana stolarkę należy zaliczyć jako część składową budynku, ponieważ funkcja jej wykracza poza sferę odrębnego lokalu, gdyż nie służy ona wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W świetle art. 66 ust. 1 i obowiązków wynikających z art. 61 Prawa budowlanego oraz ustaleń w sprawie, należało uznać, że nieprawidłowe zamontowanie przedmiotowych drzwi balkonowych powoduje postępującą degradację elementów konstrukcyjnych budynku, a zatem właściwe było wydanie decyzji nakazującej wspólnocie mieszkaniowej wykonanie określonych robót budowlanych. Odnosząc się do argumentów podnoszonych w odwołaniu, organ II instancji wyjaśnił, że stosownie do art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przepis ten odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części budynku, które "nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali". Nie chodzi tu przy tym o "użytek" w wąskim tego pojęcia znaczeniu, sprowadzający się do możliwości korzystania z danej części budynku powiązanej z jej dostępnością. Nie może budzić bowiem wątpliwości, że ściana konstrukcyjna budynku znajdująca się w obrębie (we wnętrzu) lokalu, nie stanowi części tego lokalu, tylko dlatego, że faktyczny dostęp do niej ma jedynie właściciel lokalu, a więc wyłącznie on może z niej korzystać. Zdaniem Sądu Apelacyjnego w Warszawie w wyroku z dnia 16 stycznia 2014 r., I ACa 763/13, LEX nr 1430884, pojęcie "użytku" w rozumieniu art. 3 ust. 2 ww. ustawy ma szerszy zakres, który musi być odnoszony do funkcji jaką pełni dana część budynku. W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej. Tak więc, części budynku znajdujące się na zewnątrz odrębnych lokali, przesądzające o kształcie elewacji muszą być, co do zasady, traktowane jako części nieruchomości wspólnej. Zdaniem organu powyższe odnosi się także do przedmiotowej sprawy, w tym także do drzwi balkonowych usytuowanych w ścianie zewnętrznej budynku. Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy placu [...] wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na powyższą decyzję, zarzucając jej naruszenie art. 61 i art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego oraz art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, poprzez przyjęcie, iż utrzymanie w należytym stanie technicznym drzwi balkonowych do lokalu mieszkalnego nr [...] jest obowiązkiem Wspólnoty Mieszkaniowej, podczas gdy w rzeczywistości drzwi balkonowe nie stanowią części wspólnej nieruchomości, a obowiązek ich utrzymania w należytym stanie technicznym obciąża jedynie właściciela lokalu nr [...]. Zdaniem skarżącej, stanowisko organu jest błędne, a uzasadnienie powołanego przez organ wyroku właśnie sprzeciwia się uznaniu drzwi balkonowych za część wspólną nieruchomości. Powołane przez organ ujęcie funkcjonalne części wspólnych nieruchomości wskazuje, że dobrem wspólnym wszystkich właścicieli we wspólnocie mieszkaniowej może być zarys elewacji wyznaczony przez wygląd drzwi, okien i balkonów i zmiana takich elementów rzutująca na zmianę wyglądu elewacji całego budynku może być uznana za ingerencję w część wspólną. W żadnej mierze nie są jednak częścią wspólną nieruchomości konkretne drzwi balkonowe jako takie, które w każdej chwili można bez istotnego uszczerbku zdemontować, aby w ich miejsce zamontować inne, takie same drzwi balkonowe. Wyrok Sądu Apelacyjnego w W. wyraźnie odwołuje się do ochrony wyglądu elewacji oraz przesłanki konstrukcyjnego powiązania danego elementu z budynkiem wspólnym dla uznania, iż element ten jest częścią wspólną nieruchomości. Skarżąca powołała w tym miejscu uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08. Drzwi balkonowe stanowią część składową lokalu i ich naprawa pozostaje w gestii właściciela lokalu, a nie wspólnoty mieszkaniowej, mogą zostać w każdej chwili zdemontowane i to bez żadnego uszczerbku dla elementów konstrukcyjnych budynku. Nie są bowiem z budynkiem konstrukcyjnie powiązane. Ponadto skarżąca podkreśliła, że w praktyce organów nadzoru budowlanego powszechny jest pogląd, iż wymiana przez właściciela lokalu stolarki okiennej bez zmiany architektonicznego układu okien, fasady nie wymaga zgody współwłaściciela, zarządcy nieruchomości. Organ odwoławczy nie uwzględnił także ugruntowanego stanowiska sądów administracyjnych (wskazanego w odwołaniu), w którym jednoznacznie wskazano, iż nie można przyjąć, że okna konkretnego mieszkania są częścią wspólną. W odpowiedzi na skargę organ II instancji podtrzymał dotychczas zajmowane stanowisko w tej sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje : Rolą Sądu, w niniejszym postępowaniu, było dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji pod względem zgodności z prawem, a zatem prawidłowości zastosowania przez organy orzekające przepisów obowiązującego prawa materialnego i przepisów procedury. W ocenie Sądu, skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada przepisom prawa. Przedmiotem sprawy jest decyzja nakazująca Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy pl. [...] usunięcie nieprawidłowości technicznych w budynku i tym samym doprowadzenie budynku do właściwego stanu technicznego poprzez wykonanie robót szczegółowo wskazanych w decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, ujętych w uzupełnieniu ekspertyzy technicznej z dnia 20 marca 2014 r. Podstawę prawną nałożonego nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku stanowi natomiast art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.), zgodnie z którym, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. W tej sprawie nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku dotyczy wymiany okna balkonowego i przeprowadzenia prac naprawczych ścian w lokalu nr [...] budynku nr [...]. Zdaniem skarżącej, balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności, służący wyłącznie do użytku właściciela tego lokalu, stanowi cześć składową tego lokalu i to właściciel lokalu jest zobowiązany do jego utrzymania w należytym stanie. Istotą sporu w tej sprawie jest zatem kwestia ustalenia adresata decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, a więc podmiotu odpowiedzialnego za stan techniczny części budynku objętej przedmiotowym nakazem, a tym samym zobowiązanego do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości budowlanych. Zdaniem Sądu, dla właściwego ustalenia podmiotu odpowiedzialnego, w myśl przepisów Prawa budowlanego, za stan techniczny spornego balkonu istotne znaczenie ma nie tylko ustalenie charakteru tego obiektu w powiązaniu z funkcją jaką pełni w tym budynku oraz jego położeniem i powiązaniem konstrukcyjnym z budynkiem, ale też czy występujące wady i uszkodzenia w konkretnym lokalu, mają wpływ nie tylko na lokal mieszkalny tego właściciel, ale również na części wspólne budynku (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 13 sierpnia 2013 r. I ACa 484/13 ). Podkreślić należy, że nakazy określone w art. 66 Prawa budowlanego dotyczą usunięcia nieprawidłowości samego obiektu, co w konkretnym przypadku nie wyklucza jednak nałożenia obowiązku wykonania określonych robót również w poszczególnych lokalach danego budynku, jeśli mają one na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości. Jak wynika z akt zalecenie wymiany drzwi balkonowych w lokalu nr [...] wydane zostało w związku z postępowaniem mającym na celu usunięcie szeregu nieprawidłowości w stanie technicznym budynku wielorodzinnego przy pl. [...], w wyniku których dochodziło do ciągłego zamakania ścian budynku i ich zagrzybienia, poprzez wykonanie określonych w decyzji z dnia 4 kwietnia 2001 r. robót budowlanych, niezbędnych do doprowadzenia kontrolowanego budynku mieszkalnego do odpowiedniego stanu technicznego. Konieczność wymiany skrzydeł balkonowych w spornym lokalu stwierdzono podczas kontroli realizacji przez Wspólnotę nakazów określonych ww. decyzją. W uzupełnieniu ekspertyzy rzeczoznawca stwierdził przeciek wody na elementy konstrukcyjne budynku poprzez nieszczelną futrynę okna balkonowego w lokalu nr [...] i z uwagi na konieczność doprowadzenia ścian budynku do właściwego stanu technicznego zalecił wymianę drzwi balkonu. Zdaniem Sądu, z powyższego wynika, że ustalony zakres robót budowlanych i prac w obrębie lokalu mieszkalnego nr [...] miał na celu utrzymanie w należytym stanie budynku jako całości, albowiem stwierdzone nieprawidłowości powodowały przedostawanie się wody poprzez nieszczelną futrynę okna do wewnątrz i zawilgocenie ścian i posadzki, a następnie zagrzybienie ścian w tym lokalu. Sytuacja taka zagraża konstrukcji ścian budynku jako całości (w ocenie rzeczoznawcy) oraz może wpływać na sposób korzystania z innych lokali w budynku, choćby ze względu na proces zagrzybienia ścian w tym lokalu. Tak więc w tym konkretnym przypadku, w ocenie Sądu, wymiana drzwi balkonowych, jest niezbędna dla przywrócenia odpowiedniego stanu technicznego budynku jako całości i utrzymania należytego stanu poszczególnych lokali mieszkalnych w nim znajdujących się. Konieczność ochrony ścian tego lokalu, a w następstwie i lokali sąsiednich oraz konstrukcyjne powiązanie spornych drzwi balkonowych z budynkiem wspólnym jest wystarczające, w ocenie Sądu, dla uznania, iż element ten jest częścią wspólną nieruchomości. Nawiązując do argumentów skarżącej, wyjaśnić należy, że uchwała III CZP 10/08 (OSNC 2009/4/51) oraz glosy do tej uchwały (PS 2010/10/116-120) odnoszą się do cywilnoprawnej problematyki podmiotu ponoszącego koszty remontu balkonu. Tymczasem dla organu nadzoru budowlanego istotne jest ustalenie adresata decyzji, nie zaś podmiotu ponoszącego ostatecznie koszty utrzymania balkonu. Poza tym z uchwały, glos i orzecznictwa sądowego powstałego na jej tle wynika w każdym razie, że istnieje domniemanie przynależności balkonów do części wspólnych budynku w świetle art. 2 ust. 2, art. 3 ust. 2 i art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ponadto w orzecznictwie sądów podkreśla się również, że w budynkach wielomieszkaniowych nie da się precyzyjnie wydzielić uprawnień właścicieli jako przysługujących wobec określonego lokalu jedynie, czy ponadto wobec innych części budynku, co dotyczy balkonów, ale również instalacji znajdujących się wewnątrz lokali (wyrok I A Ca 773/13). Funkcja balkonu i jego konstrukcyjne powiązanie z bryłą budynku może przesądzać o przynależności do części wspólnych (wyrok II OSK 2403/12) oraz że istotne znaczenie ma ocena, że wady techniczne balkonu (lub tarasu) mogą wpływać na sposób korzystania z innych lokali w budynku lub stwarzać określone zagrożenie na zewnątrz, a wówczas balkon stanowi element części wspólnych budynku (wyrok I A Ca 484/13). Mając na względzie powyższe rozważania, Sąd uznał, że organy nadzoru budowlanego zasadnie przyjęły, iż drzwi balkonowe w lokalu nr [...] stanowią element zabezpieczenia konstrukcji budynku i ścian lokali w budynku wielomieszkaniowym służący większej liczbie osób, niż tylko użytkownicy tego lokalu. Zgodnie z art. 61 ustawy Prawo budowlane, obowiązek użytkowania obiektu budowlanego w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania w należytym stanie technicznym i estetycznym spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Zgodnie z tym przepisem, mając na względzie prawidłowe ustalenia dokonane w niniejszej sprawie, uznać należało, że organ nadzoru budowlanego zasadnie skierował nakaz usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego w lokali nr [...] budynku położonego pl. [...] do Wspólnoty Mieszkaniowej tej nieruchomości. Stąd też zarzut skarżącej naruszenia art. 61 ust. 1 Prawa budowlanego okazał się chybiony. Z podanych względów Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak na wstępie.