SA/Sz 1109/02

Dnia 27 maja 2004r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska/spr/ Sędziowie Sędzia NSA Grzegorz Jankowski Asesor WSA Arkadiusz Windak Protokolant; Joanna Białas-Gołąb po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 06 maja 2004r. sprawy ze skargi K. Przedsiębiorstwa Sp. z o.o. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia {...}r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję //. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [..] na rzecz skarżącego K. Przedsiębiorstwa Spółka z o.o. kwotę [...] tytułem zwrotu kosztów postępowania.- Zarząd Miasta Koszalina, decyzją Nr [...], z dnia [...],r na podstawie art. 98 ust.4, art. 145 ust.2 art. 146 ust,2 i 3, art. 148 ust.1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U.z 2000r. Nr 46, poz. 543/ ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...], zł należną Miastu [...], od Przedsiębiorstwa [...], - użytkownika wieczystego nieruchomości położonej w [...],, oznaczonej w operacie ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym nr [...], o łącznej powierzchni [...],, dla której w Sądzie Rejonowym w [...],[...], prowadzona jest księga Wieczysta KW [...], z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego dokonaniem jej podziału geodezyjnego. Z uzasadnienia decyzji wynika, że na dzień wydania decyzji o podziale w dziale II Księgi Wieczystej KW [...], prowadzonej przez Wydział VI Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w [...], dla nieruchomości położonej w [...],, oznaczonej geodezyjnie w operacie ewidencji gruntów i budynków działkami ewidencyjnymi Nr [...],, w obrębie Nr [...], jako użytkownik wieczysty wpisane było K. Przedsiębiorstwo ". Na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości ostateczną decyzją [...], z dnia [...],roku wydaną przez Prezydenta Miasta [...], zatwierdzony został podział geodezyjny nieruchomości położonej w [...], przy ul. [...],, oznaczonej na dzień wydania ww. decyzji, w operacie ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym nr [...],. Zgodnie z treścią art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty adiacenckiej zależy od tego, czy dokonanie podziału geodezyjnego spowodowało wzrost wartości nieruchomości Natomiast wysokość opłaty adiacenckiej zależy od różnicy wartości przed i po dokonaniu jej podziału geodezyjnego oraz od stawki procentowej tej opłaty ustalonej w uchwale Rady Gminy. Zatwierdzenie ww. decyzją podziału nieruchomości spowodowało, że wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...],zł - zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego E,S. z listopada [...], roku sporządzonym na zlecenie Urzędu Miejskiego w [...],, Stawka procentowa opłaty adiacenckiej stosownie do uchwały Nr XV /279/ 2000 Rady (Miejskiej [...], w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z późn.zm. - wynosi 15% różnicy wartości nieruchomości przed i po dokonaniu jej podziału geodezyjnego. W związku z powyższym opłata adiacencka ustalona w oparciu o w/w stawkę procentową i wzrost wartości nieruchomości, stanowi kwotę [...], zł. W odwołaniu od decyzji K. Przedsiębiorstwo wniosło o uchylenie decyzji Zarządu Miasta i umorzenie postępowania, gdyż podział nieruchomości nie spowodował wzrostu jej wartości. Wzrost wartości nieruchomości spowodowała budowa urządzeń infrastruktury technicznej. Nadto strona podniosła, że w ostatnim czasie K.P. sprzedało kilka działek zabudowanych , gdzie cena za 1 m2 prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi [...], zł. oraz, że przy ustalaniu opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu określono wartość przedmiotowych działek na kwotę [...],zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze [...],, decyzją z dnia [...],r. , na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994r. ustawy o samorządowych kolegiach odwoławczych , art. 98 ust.4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję, Zdaniem Kolegium podnoszone w odwołaniu zarzuty nie mogły być uwzględnione. Sam fakt podziału nieruchomości nie spowodował wzrostu jej wartości. Na ten wzrost składa się w ocenie Kolegium wiele czynników takich jak: nowe ukształtowanie działek dające możliwości ich lepszego wykorzystania, wydzielenie działek budowlanych, czasem zmiana przeznaczenia nieruchomości, itp. Źródłem wzrostu wartości nieruchomości może być również i to, że działki o mniejszej powierzchni cieszą się większym popytem na rynku nieruchomości niż działki o dużej powierzchni,przez co małe działki osiągają wyższą cenę jednostkową. Nie jest uprawnione porównanie ustaleń wartości nieruchomości dokonanych przez Kolegium w związku z aktualizacją opłaty rocznej z ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego dokonanymi dla celów ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Stosownie do art. 146 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości przed i po dokonaniu podziału określił rzeczoznawca majątkowy, według stanu i cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W toku postępowania administracyjnego strona skarżąca zapoznała się z aktami sprawy w tym z treścią operatu szacunkowego i wniosła do niego swoje uwagi pismem z dnia [...],. W dniu [...], roku strona otrzymała wyjaśnienia dotyczące zastrzeżeń zgłoszonych do operatu. Nadto Kolegium podniosło, iż w myśl art. 157 cyt. ustawy, strona mająca uzasadnione wątpliwości co do wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego ma prawo przedstawić operat szacunkowy sporządzony przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego wniosło K. Przedsiębiorstwo , które domaga się uchylenia decyzji. Zdaniem strony skarżącej nie zaistniały żadne czynniki powodujące wzrost wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości spowodowała budowa urządzeń infrastruktury technicznej, które wybudowano ze środków skarżącego. Nadto skarżący zauważa, że przed podziałem nieruchomości była wyceniona na kwotę [...],zł, a nie jak wylicza biegły na kwotę [...],zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...],w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sad Administracyjny zważył, co następuje Z mocy art. 85 i art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1271/ w miejsce Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie - Ośrodka Zamiejscowego w Szczecinie utworzony został z dniem 1 stycznia 2004 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, który właściwy jest do rozpoznawania skarg wniesionych przed tą datą do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie Ośrodek Zamiejscowy w Szczecinie w sprawach, w których postępowanie nie zostało zakończone. Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz.U. Nr 153, poz. 1269/ sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem /jeżeli ustawy nie stanowią inaczej/. Sąd dokonał kontroli zaskarżonej decyzji według zgodności z prawem tzn. z przepisami prawa materialnego oraz postępowania administracyjnego. Kontrola ta dostarczyła podstaw do stwierdzenia, że skarga nie jest pozbawiona słuszności. Istota administracyjnego postępowania odwoławczego polega na ponownym rozstrzygnięciu sprawy administracyjnej, która była przedmiotem rozstrzygnięcia organu I instancji oraz na kontroli zarzutów podniesionych w odwołaniu w stosunku do decyzji organu I instancji. W postępowaniu administracyjnym wydanie prawidłowej decyzji powinno być poprzedzone dokładnym ustaleniem stanu faktycznego /art. 7 i 77 § 1 kpa/. Ponadto stosownie do art. 107 § 3 kpa organ orzekający powinien decyzję należycie uzasadnić z podaniem dowodów, na których podstawie określone fakty przyjął za udowodnione oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom i zarzutom strony odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Przepis art. 98 ust.4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. z 2000r.Nr 46, poz. 543 ze zm./zezwala zarządowi gminy na ustalenie opłaty adiacenckiej w określonej wysokości, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość. Ustawodawca położył w tym wypadku szczególny nacisk na fakt podziału nieruchomości to znaczy moment, w którym decyzja wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zatwierdzająca projekt podziału zaczęła obowiązywać w obrocie prawnym i wywierać określone skutki prawne na dzień, w którym decyzja stała się ostateczna. Jeśli już sam podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, to zarząd gminy jest legitymowany do wymierzenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu. Wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem musi być niewątpliwy i na organie gminy ciąży obowiązek wykazania bezpośredniego związku między dokonanym podziałem nieruchomości, a wzrostem tej wartości. Podział nieruchomości więc, który spowodował wzrost jej wartości, jest w tym wypadku czynnikiem zezwalającym na uruchomienie procedury ustalenia opłaty adiacenckiej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu decyzji wyjaśniło, że ostateczną decyzją z dnia [...],r. Prezydent Miasta [...], zatwierdził podział geodezyjny nieruchomości położonej w [...],, oznaczonej na dzień wydania w/w decyzji w operacie ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Nr [...],. Stawka procentowa opłaty adiacenckiej stosownie do uchwały Nr XV/279/2000 Rady Miejskiej w [...], z dnia [...],r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z późn.zm. wynosi 15 % różnicy wartości nieruchomości przed i po dokonaniu jego podziału geodezyjnego. Organ odwoławczy przyjmuje, że sam fakt podziału nieruchomości nie spowodował wzrostu jej wartości, ale na ten wzrost mogło złożyć się wiele czynników. Nie wskazuje jednak jakie to czynniki spowodowały wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału w rozpoznawanej sprawie. Organ odwoławczy nie ustosunkował się do zarzutów odwołania kwestionujących ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego wartość działki zarówno przed jak i po dokonanym podziale. W uzasadnieniu decyzji Kolegium stwierdziło, że nie można porównywać ustaleń wartości nieruchomości dokonanych w związku z aktualizacją opłaty rocznej z ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego dokonanymi dla celów ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Organ nie uzasadnił jednak swojego stanowiska. Z akt administracyjnych oraz dokumentów nadesłanych przez stronę skarżącą wynika, że wartość przedmiotowej nieruchomości o łącznej powierzchni [...],, położonych obecnie przy ulicach [...], dla ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości wynosiła w [...],r. [...],, /przed podziałem/, [...],r. również [...], zł, /już po podziale i ustalona wyrokiem Sądu Powszechnego/. Organy obu instancji ustaliły wartość rynkową te] samej nieruchomości przed podziałem na kwotę [...], zł, a po podziale na kwotę [...], zł W tej sytuacji w ocenie sądu podniesione przez stronę skarżącą już w odwołaniu zarzuty, co do prawidłowości wyceny nieruchomości zarówno przed jak i po dokonanym podziale wymagały szerszego uzasadnienia. W wyniku postępowania odwoławczego organ II instancji zobowiązany jest rozpatrzyć wszystkie żądania strony i ustosunkować się do nich w uzasadnieniu swojej decyzji. W myśl art. 80 kpa organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego czy dana okoliczność została udowodniona, Takiej ocenie podlegać winny wszystkie dowody, również opinie biegłych rzeczoznawców majątkowych. Przy ustalaniu wysokości opłaty adiacenckiej, jeżeli w wyniku podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości z mocy art. 98 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami odpowiednie zastosowanie ma art. 146 ust2 i 3 tej ustawy. Z odpowiedniego stosowania tych przepisów wynika, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, określają rzeczoznawcy majątkowi według stanu i cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej". Natomiast zasady określenia wartości nieruchomości ustanowione zostały w Dziale IV Rozdziale 1 /art. 149-159/ ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. Nr 98, poz. 612/, które utraciło moc na podstawie § 54 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzenia operatu szacunkowego - /Dz.U. Nr 230, poz. 1924/ wydanym na podstawie art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przy przeprowadzaniu wyceny nieruchomości do wyliczenia wartości nieruchomości w związku aktualizacją opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania, jak i ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości stosuje się te same metody wyceny, jak i przepisy art. 151 i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Sądu naruszenie zasad postępowania wskazanych wyżej miało istotny wpływ na wynik sprawy wobec tego należało na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c, art. 152, art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz. 1270/ orzec jak w sentencji.