I SA/Wa 1102/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Gabriela Nowak Sędziowie: WSA Dariusz Chaciński WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) Protokolant referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 października 2012 r. sprawy ze skargi F. P. na uchwałę Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] października 2011 r. nr [...] w przedmiocie odmowy sprzedaży lokalu oddala skargę. W dniu 18 kwietnia 2011 r. F. P. złożyła podanie o wykup lokalu nr [...] położonego w budynku przy ul. [...] w W., z prośbą o udzielenie jej bonifikaty w wysokości 90 % zgodnie z § 10 ust.1 pkt. 1 lit. a Uchwały nr [...] Rady Miasta W. z dnia [...] grudnia 2004r. w sprawie sprzedaży, zamiany i nabywania lokali mieszkalnych w domach wielolokalowych. Zarząd Dzielnicy [...] W. dnia [...] października 2011r. podjął uchwałę nr [...] o odmowie sprzedaży lokalu mieszkalnego powołując się na art. 12 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że organy działające za Skarb Państwa i jednostkę samorządu terytorialnego, są zobowiązane do gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki. Zarząd Dzielnicy [...] uzasadnił, że w związku z dokonanymi nakładami na remont przedmiotowego mieszkania, sprzedaż lokalu wiązałaby się ze stratą, którą poniósłby organ, co stanowiłoby naruszenie zasady prawidłowego gospodarowania. Wymienioną uchwałę F. P. otrzymała w dniu [...].11.2011r. W dniu [...] marca 2012 r. skarżąca skierowała do organu kolejne podanie o wykup lokalu z prośbą o udzielenie bonifikaty w wysokości 80 % zgodnie z § 10 ust.1 pkt. 1 lit. a. Urząd Dzielnicy [...] w piśmie z dnia [...].03.2012r. poinformował Wnioskodawczynię, iż sprawa została wnikliwie przeanalizowana na posiedzeniu Zarządu w dniu [...] października 2011 r. i podtrzymał argumentację wskazaną w Uchwale, iż przy udzieleniu bonifikaty w wysokości 90 % nie ma możliwości sprzedaży lokalu. W wyniku powyższego skarżąca na podstawie art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym wezwała Zarząd Dzielnicy [...] do zmiany uchwały nr [...]. Domagała się uchylenia niekorzystnej dla niej uchwały oraz podjęcia nowej z uwzględnieniem bonifikaty w wysokości 80 %. W piśmie z dnia [...].04.2012r. Urząd odmówił zgody na sprzedaż lokalu nie rozpatrując ponownie podania Wnioskodawczyni o wykup lokalu wraz z udzieleniem bonifikaty w wysokości 80% w kontekście zasad prawidłowej gospodarki. W dniu 18 maja 2012r. F. P. wniosła do tutejszego Sądu skargę na cytowaną wyżej uchwałę Zarządu Dzielnicy [...] nr [...] z dnia [...] października 2011 r. zaskarżonej uchwale zarzuciła rażące naruszenie: 1. § 10 ust. 1 pkt 1 lit. a Uchwały Nr [...] Rady W. z dnia [...] grudnia 2004 r. w sprawie sprzedaży, zamiany i nabywania lokali mieszkalnych w domach wielolokalowych przez niewłaściwe jego zastosowanie, polegające na uznaniu, iż Zarząd Dzielnicy [...] może udzielić wyłącznie bonifikaty w wysokości określonej w § 10 ust. 1 pkt 1 lit. b, 2. art. 12 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez niewłaściwe jego zastosowanie, polegające na uznaniu, iż sprzedaż lokalu naruszyłaby zasady prawidłowej gospodarki, co miało wpływ na wynik sprawy. Wskazując na powyższe wniosła o uchylenie zaskarżonej uchwały Zarządu Dzielnicy i uznanie, że Skarżącej przysługuje uprawnienie do wykupu najmowanego lokalu z bonifikatą 80%, oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania. W uzasadnieniu wyjaśniła między innymi, że jej interes prawny w kwestionowaniu przedmiotowej uchwały wynika z faktu, iż jest ona najemcą i ubiega się o sprzedaż na jej rzecz niniejszego lokalu. Organ wydając uchwałę o odmowie zgody na sprzedaż w związku z niewłaściwym zastosowaniem art. 12 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 10 ust. 1 pkt 1 lit. a Uchwały Nr [...] Rady W. naruszył ten interes poprzez uniemożliwienie jej wykupu lokalu, który dla Skarżącej stanowi centrum życiowe, a w konsekwencji uniemożliwił stabilne zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Skarżąca nie zgodziła się, iż Zarząd Dzielnicy może udzielić wyłącznie bonifikaty w wysokości 90%. W odpowiedzi na skargę Zarząd Dzielnicy [...] wniósł o jej odrzucenie, ewentualnie o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Zarząd Dzielnicy [...] w dniu [...] października 2011 roku podjął uchwałę Nr [...] w sprawie odmowy sprzedaży lokalu na rzecz najemcy F. P. W uzasadnieniu uchwały wskazano, że sprzedaż lokalu naruszałaby zasady prawidłowego gospodarowania, albowiem nakłady poniesione ostatnio na remont lokalu w kwocie [...] zł przewyższałyby wysokość możliwej do uzyskania ceny sprzedaży lokalu obliczonej z zastosowaniem bonifikaty w wysokości 90% wartości lokalu, która to cena została obliczona na kwotę [...]zł. Dokonując sprzedaży lokalu na rzecz Skarżącej [...] uzyskałaby tytułem ceny kwotę mniejszą niż wartość nakładów poniesionych w ostatnim czasie na lokal, co uzasadnia twierdzenie o wystąpieniu, po stronie W. jako Sprzedawcy, realnej straty w wysokości [...] zł, w przypadku gdyby transakcja doszła do skutku. W pierwszej kolejności wyjaśnić należy , że wbrew stanowisku organu skarga nie podlega odrzuceniu z tej przyczyny, iż skarżąca , poinformowana o odmowie sprzedaży wynajmowanego lokalu w dniu [...] listopada 2011 roku, nie wystąpiła w terminie 14 dni do organu z wezwaniem do usunięcia naruszenia prawa, ani też w ustawowym terminie nie wniosła skargi do Sądu. Z treści art.101 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym nie wynika bowiem aby wezwanie do usunięcia naruszenia prawa obwarowane było jakimkolwiek terminem. Skarżąca wezwała organ do usunięcia naruszenia prawa w piśmie z dnia [...] marca 2012 roku a tym samym wyczerpała obowiązek zachowania trybu postępowania. Powyższe przesądza, że wniosek o odrzucenie skargi na podstawie art. 58 § 1 pkt.2 p.p.s.a. jako wniesionej po upływie terminu do jej wniesienia jest nieuzasadniony. Zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy ma okoliczność, że uprawnione organy m. st. Warszawy nie wystąpiły nigdy do Skarżącej z propozycją sprzedaży przedmiotowego lokalu ani też nie zawiadamiały jej o pierwszeństwie w nabyciu najmowanego lokalu. Tym samym , zdaniem Sądu, F. P. nie przysługiwało i nie przysługuje pierwszeństwo w nabyciu spornego lokalu. Podkreślić bowiem należy , że zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) w przypadku zbywania nieruchomości pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Uregulowana w powołanym przepisie zasada pierwszeństwa aktualizuje się więc wówczas, gdy właściwy organ poweźmie zamiar sprzedaży nieruchomości. W takiej sytuacji organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, o czym stanowi art. 35 ust. 1 powołanej ustawy, wskazując – zgodnie z pkt 12 tego przepisu – termin do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości. Organ obowiązany jest także do zawiadomienia na piśmie najemców lokali, którym przysługuje pierwszeństwo przewidziane w art. 34 ust. 1 pkt 3 o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu lokali położonych na tej nieruchomości (art. 34 ust. 4). Uprawnienie najemców do skorzystania z pierwszeństwa w nabyciu zajmowanych przez nich lokali nie jest bezterminowe, gdyż osoby te korzystają z pierwszeństwa jeżeli w terminie określonym w zawiadomieniu złożą wniosek o nabycie, w którym wyrażą zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w umowie, o czym stanowi art. 34 ust. 4 i 5 powołanej ustawy. Z akt sprawy nie wynika , aby Zarząd Dzielnicy [...] podjął decyzję o przeznaczeniu do sprzedaży ani, że sporządził wykaz o przeznaczeniu do sprzedaży lokalu mieszkalnego nr [...] położonego w W. przy ul. [...]. Po stronie Skarżącej nie powstało więc uprawnienie, o którym mowa w art. 34 u.g.n. w postaci pierwszeństwa do nabycia tego lokalu . Podkreślić należy, że samo złożenie wniosku przez najemcę o wykup, w przypadku braku zawiadomienia na piśmie o którym mowa w art.34 ust.4 u.g.n. nie stanowi wystarczającej podstawy do powstania pierwszeństwa i jest prawnie bezskuteczne. Wobec powyższego argumenty skargi, które odnoszą się do wysokości bonifikaty uznać należy za pozostające bez wpływu na prawidłowość dokonanego rozstrzygnięcia. Jedynie na marginesie można wskazać, że nie zasługuje na akceptację pogląd skarżącej, że nie zgadza się ona z tezą, iż Zarząd Dzielnicy może udzielić bonifikaty wyłącznie w wysokości 90% gdyż uchwała nie zakazuje udzielenia mniejszej bonifikaty, jeżeli zostanie spełniony wymóg minimalnego okresu najmu. Za prawidłowe uznać należy bowiem stanowisko organu, iż jest uprawniony do udzielenia bonifikaty jedynie w wysokości 90 %. Wysokość bonifikaty ustalona we właściwej Uchwale Rady W. jest wiążąca dla organu upoważnionego do sprzedaży lokali w imieniu W. Zarząd Dzielnicy ma obowiązek stosować w sposób ścisły przepisy, w tym przepisy prawa miejscowego, regulujące zasady gospodarowania mieniem komunalnym. W szczególności ani Uchwała Nr [...] Rady W. z dnia [...] grudnia 2004 roku w sprawie sprzedaży, zamiany i nabywania lokali mieszkalnych w domach wielolokalowych, ani też ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, nie dopuszczają możliwości negocjowania w indywidualnych przypadkach wysokości bonifikaty udzielanej przy sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz jego najemcy. Niezależnie od argumentów wskazanych wyżej , za usprawiedliwione uznać należy stanowisko organu , że sprzedaż lokalu F. P. w okolicznościach niniejszej sprawy nastąpiłaby z naruszeniem zasad prawidłowej gospodarki skoro cena nabycia kształtowałaby się poniżej wartości nakładów dokonanych przez właściciela lokalu mieszkalnego na jego remont przed dwoma laty. Nietrafny jest także w ocenie Sądu, pogląd , że odmowa wykupu lokalu stanowiącego dla Skarżącej jej centrum życiowe, uniemożliwia jej stabilne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Ma rację organ, który podkreślił, że Skarżąca, jako najemca lokalu komunalnego ma zaspokojone potrzeby mieszkaniowe poprzez korzystnie z lokalu komunalnego , korzysta z ochrony swoich praw, w tym z ochrony trwałości stosunku najmu na zasadach określonych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roki o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. Nr 71, poz. 733 ze zm.). W istocie bowiem prawdzie odpowiada, że najemca lokalu mieszkalnego, który wywiązuje się ze swoich obowiązków ustawowych (płaci czynsz, używa lokalu zgodnie z umową i przeznaczeniem dla zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych ) jest chroniony w sposób pełny. Wynajmujący może skutecznie wypowiedzieć umowę najmu wyłącznie w przypadkach enumeratywnie przewidzianych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów (...). Nie jest więc uzasadnione twierdzenie, że F. P. nie ma zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych w sposób stabilny, skoro umowa najmu lokalu jest z nią zawarta na czas nieoznaczony. Tak samo brak jest uzasadnienia, aby twierdzić, że stabilne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych występuje dopiero, gdy najemca wykupi lokal komunalny. Tym samym uznać wypada, że zaskarżona uchwała Nr [...] Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] października 2011 r. w sprawie odmowy sprzedaży lokalu na rzecz najemcy nie narusza przepisów, w tym przepisów wskazanych w skardze. Mając to na uwadze, Sąd na zasadzie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi , orzekł jak w sentencji wyroku.