I SA/Wa 1180/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Małgorzata Boniecka - Płaczkowska sędzia WSA Bożena Marciniak (spr.) asesor WSA Mateusz Rogala Protokolant starszy specjalista Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 lipca 2023 r. sprawy ze skargi Miasta [...] na orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 4 lutego 2020 r. nr KOX/776/Po/19 w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej 1. uchyla zaskarżone orzeczenie; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz [...] kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Orzeczeniem z 4 lutego 2020 r., nr KOX/776/Po/19, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej jako "Kolegium" lub "organ"), po rozpoznaniu wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]", umorzyło postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Zaskarżone orzeczenie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym; Pismem z 17 grudnia 2018 r. Prezydent m. st. Warszawy wypowiedział Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego udziału wynoszącego [...] w nieruchomości gruntowej stanowiącej własność [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...], obręb [...], położonej przy ul. [...], i jednocześnie zaproponował od 1 stycznia 2019 r. nową wysokość opłaty rocznej. Pismem z 16 stycznia 2019 r. użytkownik wieczysty złożył wniosek o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej jest nieuzasadnione lub uzasadnione w innej wysokości. Orzeczeniem z 4 lutego 2020 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, działając na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy z 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, orzekło o umorzeniu przedmiotowego postępowania. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ wskazał, że zmianie uległ stan prawny związany z ustalaniem wysokości jak i stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ww. ustawy z dnia 21 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostało wszczęte po dniu 5 października 2018 roku, a wypowiedzenia dotychczasowej wysokości tej opłaty nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 roku, roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją. Stosownie zaś do art. 4 ust. 2 powołanej ustawy postępowania, o których mowa w ust. 1, niezakończone w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy umarza się. Kolegium podniosło, że wypowiedzenie opłaty rocznej zostało doręczone użytkownikowi wieczystemu po dniu 5 października 2018 r. Zatem wobec spełnienia przesłanek wynikających ze znowelizowanych przepisów, przedmiotowe postępowanie musiało zostać umorzone. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższe orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie wniosło Miasto [...] zaskarżając je w całości i zarzucając mu naruszenie: 1) przepisów postępowania, tj. art. 112 i art. 9 k.p.a., poprzez wskazanie przez organ błędnego pouczenia w zaskarżonym orzeczeniu w postaci wskazania środka odwoławczego, tj. sprzeciwu, czego konsekwencją było uniemożliwienie Miastu wyczerpania drogi administracyjnej w przedmiotowej sprawie i utraty bez swojej winy prawa do oceny zaskarżonego orzeczenia, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, 2) art. 4 ust. 2 ustawy z 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów poprzez błędną wykładnię pojęcia "nieruchomość", a w konsekwencji powyższego zastosowanie tego przepisu polegające na przyjęciu, że przedmiotowe postępowanie powinno zostać umorzone, 3) art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w istotnej dla rozstrzygnięcia kwestii, tj. nieustalenie czy postępowanie w sprawie aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wszczęte po 5 października 2018 r. zostało skutecznie wypowiedziane wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 r., a w konsekwencji błędnej oceny materiału dowodowego, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Powołując się na powyższe skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego orzeczenia w całości i przekazanie organowi sprawy do ponownego rozpatrzenia, zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania oraz przywrócenie terminu do wniesienia skargi. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że organ nieprawidłowo pouczył skarżącego o środku odwoławczym, tj. sprzeciwie zamiast skargi do sądu administracyjnego. Ponadto, Miasto wskazało na błędną wykładnię pojęcia "nieruchomość", co doprowadziło do nieprawidłowego zastosowania art. 4 ust. 2 ustawy z 31 stycznia 2019 r. poprzez umorzenie postępowania aktualizacyjnego. Kolegium powołało się bowiem jedynie na przesłankę, że wypowiedzenie z 17 grudnia 2018 r. dowodzi, że postępowanie zostało wszczęte po dniu 5 października 2018 r. i nie zostało zakończone do dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej, tj. do dnia 13 lutego 2019 r. Dało to organowi podstawę do zastosowania art. 4 ust. 2 powołanej ustawy. Zdaniem skarżącego, w powołanym przepisie ustawodawca przewidział jednak dwie przesłanki warunkujące umorzenie postępowania aktualizacyjnego. Pierwszą z nich jest wszczęcie postępowania po 5 października 2018 r. i niezakończenie go przed 1 stycznia 2019 r. Drugą natomiast brak skutecznego doręczenia wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości w cenzusie czasowym określonym przez ustawodawcę. Zdaniem Miasta, w przedmiotowej sprawie pierwsza przesłanka została spełniona, gdyż postępowanie zostało wszczęte po dniu 5 października 2018 r. Kolegium zaniechało jednak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego. Nie ustaliło bowiem czy w postępowaniu aktualizacyjnym, wszczętym po 5 października 2018 r., wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed 1 stycznia 2019 r. Organ ustalił jedynie, że wypowiedzenie wysokości opłaty nastąpiło w ustawowym terminie w odniesieniu do udziału 65507/1000000 części nieruchomości, położonej przy ul. [...] w [...]. W ocenie skarżącego, nieustalenie czy spełniona została również druga przesłanka określona ustawą z 31 stycznia 2019 r., to jest czy wypowiedzenia zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym przedmiotowej nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 r., doprowadziło do naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonym orzeczeniu. Kolegium wskazało, że pismem z 25 marca 2020 r. Miasto [...] wniosło sprzeciw od zaskarżonego orzeczenia, a postanowieniem z 6 marca 2021 r., sygn. akt [...] C [...], Sąd Rejonowy [...] w [...] [...] Wydział Cywilny odrzucił pozew wobec braku uprawnienia Miasta do jego złożenia. Ponadto, organ wskazał, że skarżący, będący właścicielem nieruchomości i jednocześnie uprawnionym organem do wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty, nie udowodnił kwestii doręczenia wypowiedzeń przed dniem 1 stycznia 2019 r. wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości. Postanowieniem z 29 września 2021 r., sygn. akt I SA/Wa 1180/21, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie przywrócił skarżącemu termin do wniesienia skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zaskarżone orzeczenie zostało wydane na podstawie art. 4 ustawy z 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r., poz. 270, dalej jako "ustawa zmieniająca" lub "ustawa z 31 stycznia 2019 r."). W myśl art. 4 ust. 1 ustawy zmieniającej, jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostało wszczęte po dniu 5 października 2018 r., a wypowiedzenia dotychczasowej wysokości tej opłaty nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 r., roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją. Art. 4 ust. 2 powołanej normy stanowi zaś, że postępowania, o których mowa w ust. 1, niezakończone w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy umarza się. Zdaniem Sądu, z powołanych przepisów jednoznacznie wynika, że organ ma obowiązek umorzyć te postępowania, które zostały wszczęte po dniu 5 października 2018 r. i nie zostały zakończone do 13 lutego 2019 r. (tj. do dnia wejścia w życie ustawy z 31 stycznia 2019 r.) w sytuacji gdy wypowiedzenia dotychczasowej opłaty nie zostały doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed 1 stycznia 2019 r. W sytuacji jeżeli wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty nie zostały doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym przed dniem 1 stycznia 2019 r., roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją (opłata dotychczasowa). Z kolei jeżeli przedmiotowe wypowiedzenia zostały wszystkim współużytkownikom wieczystym doręczone przed wskazaną wyżej datą, roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty zaktualizowanej, a wypowiedzenie podlega rozpoznaniu w trybie art. 79 - 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym przed sądem powszechnym, jeżeli użytkownik wieczysty złoży sprzeciw od orzeczenia Kolegium. W niniejszej sprawie nie budzi sporu, że postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostało wszczęte po 5 października 2018 r. Nie jest również kwestionowane, że do dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej, tj. do 13 lutego 2019 r., postępowanie nie zostało zakończone. Spełniona została zatem pierwsza z przesłanek wynikająca z art. 4 ust. 1 ustawy z 31 stycznia 2019 r. Jednakże, spełnienie tylko tej przesłanki nie jest wystarczające do umorzenia przedmiotowego postępowania. Jak trafnie podnosi skarżący, w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia Kolegium nie odniosło się bowiem do drugiej przesłanki wynikającej z art. 4 ust. 1 ustawy z 31 stycznia 2019 r. i nie ustaliło, czy wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej zostały doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości, która - jak wynika z prowadzonej dla niej księgi wieczystej KW nr [...] - stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego wielu podmiotów. Wskazać trzeba, że przesądzając o warunkach uprawniających organ do umorzenia postępowania aktualizacyjnego ustawodawca w sposób wyraźny warunki te skonkretyzował. Nie można przyjąć, że spełnienie tylko jednego z nich wystarczy do umorzenia postępowania aktualizacyjnego wywołanego złożonym wypowiedzeniem. Użytkowanie wieczyste jest ograniczonym prawem rzeczowym, prawem niepodzielnym. Przysługuje ono do danej nieruchomości jako całości. Wobec powyższego, organ nie może przyjąć, że kwestia wysokości opłaty rocznej (za poszczególne udziały w nieruchomości wspólnej) może być różnie ukształtowana dla użytkowników wieczystych - nawet jeżeli nie każdy z nich złoży wniosek o ustalenie, czy opłata roczna została ukształtowana w sposób prawidłowy. Różnica w wysokości opłaty należna z tytułu użytkowania wieczystego od każdego współużytkownika może wynikać wyłącznie z różnicy wielkości udziału. Każdy z tych podmiotów uiszcza bowiem opłatę w wysokości zależnej od przysługującego mu udziału w prawie. Jednakże podstawa wymiaru wskazanej opłaty musi być zawsze taka sama. W przeciwnym razie doszłoby do naruszenia zasady równości wobec prawa. W sytuacji zatem gdy choćby jednemu ze współużytkowników wieczystych doręczono wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty po 1 stycznia 2019 r., to opłata za użytkowanie wieczyste pozostaje w dotychczasowej wysokości dla każdego z nich. W postanowieniach z 26 kwietnia 2022 r., sygn. akt I OSK 571/22, Lex nr 3349212 oraz 28 marca 2022 r., sygn. akt I OSK 164/22, Lex nr 3329950, Naczelny Sąd Administracyjny wypowiedział się w przedmiocie wykładni art. 4 ustawy z 31 stycznia 2019 r. trafnie podnosząc, że przesłankami umorzenia postępowania dotyczącego weryfikacji aktualizacji opłaty rocznej są: wszczęcie postępowania po 5 października 2018 r. oraz brak skutecznego doręczenia wypowiedzeń dotychczasowej wysokości opłaty wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed 1 stycznia 2019 r. Art. 4 ust. 1 ustawy z 31 stycznia 2019 r. zawiera zatem normę materialną, która w sytuacji określonej w hipotezie tego przepisu wyznacza roczną opłatę przekształceniową w wysokości opłaty, która obowiązywała przed aktualizacją. W tych okolicznościach powołany przepis przewiduje bowiem umorzenie postępowania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej, o jakim mowa w art. 4 ust. 1 tej ustawy. Konieczność umorzenia postępowania w sprawie sporu co do wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest konsekwencją tego, że spór ten, wobec materialnoprawnej regulacji wynikającej z art. 4 ust. 1 ustawy z 13 stycznia 2019 r., stał się bezprzedmiotowy. W wyniku przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności brak jest podstaw do aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste na przyszłość. Natomiast określenie wysokości opłaty przekształceniowej następuje na podstawie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste obowiązującej przed aktualizacją. Wobec powyższego nieustalenie przez organ czy wypowiedzenie dotychczasowej opłaty nastąpiło wobec wszystkich współużytkowników wieczystych, a taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie, powoduje, że organ przedwcześnie umorzył postępowanie administracyjne. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 259) orzekł jak w pkt 1 sentencji. O kosztach postępowania (pkt 2 sentencji) orzeczono na podstawie art. 200 powołanej ustawy. Rozpoznając sprawę ponownie organ, mając na uwadze wykładnię prawa przedstawioną w niniejszym uzasadnieniu, dokona ustaleń faktycznych we wskazanym zakresie i w zależności od ich wyniku wyda orzeczenie odpowiadające prawu.