I SA/Wa 1349/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.) Sędziowie: WSA Gabriela Nowak WSA Joanna Skiba po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 4 listopada 2021 r. sprawy ze skargi A. D. i G. D. na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia [...] kwietnia 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę Zaskarżoną decyzją z [...] kwietnia 2021 r. nr [...], Minister Rozwoju, Pracy i Technologii, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 256, ze zm.), dalej "kpa", po rozpatrzeniu odwołania A. D. i G. D. od decyzji Wojewody [...] nr [...] z [...] grudnia 2020 r., znak: [...], sprostowanej postanowieniem Nr [...] z dnia [...] grudnia 2020 r., orzekającej w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania za prawo własności nieruchomości położonej w powiecie [...], w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...] o łącznej pow. [...] ha, dalej "nieruchomość" przeznaczonej na realizację inwestycji celu publicznego pod nazwa: "Budowa drogi ekspresowej [...] ([...])- [...] ([...]) odcinek [...]", stanowiącej własność G. i A. D., dalej "Skarżących" w wysokości [...] zł, w pkt 2 o powiększeniu ustalonego w punkcie 1 odszkodowania o kwotę [...] zł, zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w pkt 3 o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego w punkcie 1 i 2 odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz G. i A. D. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna, jednak nie wcześniej niż 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn: Budowa drogi [...] ([...]) - [...] ([...]) ode. [...] stanie się ostateczna, utrzymał ją w mocy. Stan sprawy przedstawiał się w sposób następujący. Nieruchomość została objęta decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację ww. inwestycji drogowej. Zgodnie z treścią księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...] w dziale II jako właściciele wpisani są: G. i A. D. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Dział III wpisów nie zawiera. W dziale IV występuje wpis hipoteki umownej łącznej na rzecz Banku Spółdzielczego w [...] Oddział w [...]. Pismem z dnia [...] grudnia 2019r. Bank Spółdzielczy w [...] Oddział w [...] poinformował, że wierzytelność, której zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została w całości spłacona. Wojewoda [...] decyzją nr [...] z [...] grudnia 2020 r., znak: [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania w wyżej wskazanej wysokości. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli Skarżący podnosząc, iż nie zgadzają się z kwotą odszkodowania wskazując, że działki nie stanowiły zachwaszczonego pastwiska, że rzeczoznawca pominą wartość piwnicy ziemnej jako nie nadającej się do użytku podczas gdy jest to [...] letnia nieruchomość o dużej wartości. Rozpoznając odwołania organ II instancji ustalił, że nieruchomość stała się własnością Skarbu Państwa na podstawie wyżej wymienionej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Stosownie do treści art. 12 ust. 4f ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (D.U. 2020,, poz. 1363 ze zm.), dalej "specustawa drogowa", byłym właścicielom przysługuje odszkodowanie. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do treści art. 18 ust. 1a specustawy drogowej jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4 lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Zgodnie z art. 18 ust. 1c jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały art. 18 ust. 1d specustawy drogowej. Zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Z informacji przekazanych przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad w [...] wynika, iż w związku z nadaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności, prace budowlane oraz badania archeologiczne na tym odcinku budowy drogi [...] (z wyjątkiem nieruchomości zabudowanych) zostały rozpoczęte bez przeszkód ze strony właścicieli lub użytkowników wieczystych, przed upływem 30 dniowego terminu, przysługującego każdemu właścicielowi bądź użytkownikowi wieczystemu, zgodnie z art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej. W związku z powyższym zostały spełnione przesłanki uzasadniające podwyższenie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm.), dalej "ugn", ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W niniejszej sprawie podstawą ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] maja 2020 r., przez rzeczoznawcę majątkowego P.L.. Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 kpa. W szczególności na podstawie art. 80 kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. Opisując stan przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca wskazał, iż nieruchomość zlokalizowana jest na terenie powiatu [...], województwa [...]. Szacowane działki powstały w wyniku podziału działki [...], która do dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowiła grunt przeznaczony pod teren upraw rolnych. Zgodnie z protokołem z dnia [...] sierpnia 2019r. stwierdzono, iż na nieruchomości występowały naniesienia budowlane w postaci piwnicy ziemnej która ze względu na swój stan nie została uwzględniona przy wycenie, nasadzenia roślinne: [...] – 2 szt., [...] oraz uprawy [...] o pow. [...] ha. Otoczenie nieruchomości stanowiły tereny przeznaczone na cele produkcji rolnej, działki przy obecnej drodze krajowej nr [...]. Wyceniane działki miały możliwy dostęp do infrastruktury technicznej tj. sieci wodociągowej i energetycznej. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż teren, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami Studium i Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miasta i Gminy [...] z dnia [...] sierpnia 2017 r. przedmiotowa nieruchomość położona była na terenie przeznaczonym pod planowany teren drogi krajowej nr [...]. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych. Zgodnie art. 153 ust 1 ugn ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Biegły przeanalizował rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przyjętych pod inwestycje drogowe w okresie od [...] kwietnia 2018 r. do [...] kwietnia 2020 r. na terenie powiatu [...],[...] oraz [...]. Na tak zdefiniowanym rynku odnotował 22 transakcje nieruchomościami podobnymi. Ceny tego typu nieruchomości kształtowały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, przy średniej cenie wynoszącej [...] zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na wartość tego typu nieruchomości wpływ mają przede wszystkim takie cechy jak: lokalizacja (waga 35%), powierzchnia (waga 25%), rodzaj gruntów przyległych (waga 20%), wyposażenie w infrastrukturę techniczną (waga 20%). Dokonano określenia zakresów współczynników korygujących i obliczenia wartości rynkowej gruntu, która wyniosła [...] zł ([...] zł/m2). Wartość naniesień roślinnych określono na [...] zł w tym drzew na [...] zł, wartość uprawy określono na [...] zł. Powyższe odszkodowanie zostało prawidłowo powiększone o 5% wartości nieruchomości na podstawie art. 18 ust. 1 e specustawy drogowej, tj. o kwotę [...] zł. Ze względu na fakt, iż hipoteka ustanowiona na przedmiotowej nieruchomości została w całości spłacona, odszkodowanie zostało w całości przyznane na rzecz właścicieli nieruchomości. Mając na względzie przepisy ugn oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 555), dalej: "rozporządzenie". organ uznał go za mogący stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Stosownie do art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ugn wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Z kolei w świetle § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W przypadku wycenianych działek uwzględniono przede wszystkim cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości oraz stan jej zagospodarowania, a także stan prawny nieruchomości. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Do wyceny wartości gruntu rzeczoznawca przyjął podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej, co uznać należy za zgodne z treścią art. 154 ust. 1 ugn, który stanowi, iż wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Wobec stwierdzenia, że dotychczasowe przeznaczenie wycenianych działek jest tożsame z przeznaczeniem wynikającym z przejęcia nieruchomości na cel publiczny wycena nieruchomości została przeprowadzona w oparciu o ceny nieruchomości drogowych, co jest zgodne z treścią art. 134 ugn oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia. Z operatu wynika, że rzeczoznawca prawidłowo dokonał wyceny nieruchomości uwzględniając jej stan na dzień [...] sierpnia 2019 r, tj. na dzień wydania przez Wojewodę [...] decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej a wartość nieruchomości rzeczoznawca określił na dzień sporządzenia operatu szacunkowego. Dobór nieruchomości organ uznał za prawidłowy jako dokonany na podstawie analizy rynku lokalnego i w oparciu o określone cechy przedmiotowych działek, mające wpływ na kształtowanie się cen rynkowych, ustalił wartość przedmiotowej nieruchomości. Wycena została sporządzona na podstawie reprezentatywnej próbki nieruchomości porównawczych, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, przez wykwalifikowaną do tego osobę. Organ uznał zarzuty odwołania za nie zasługujące na uwzględnienie. Rzeczoznawca majątkowy szczegółowo odniósł się do zarzutów właścicieli dotyczących stanu nieruchomości w piśmie z [...] listopada 2020 r. Odnośnie określenia nieruchomości jako zachwaszczonego pastwiska biegły wyjaśnił że stan taki wynika z protokołu z wizji sporządzonego na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Rzeczoznawca przyjął je jak własne. Co do pominięcia w wycenie piwnicy organ podzielił wywody biegłego o bardzo złym jej stanie technicznym co uzasadniało przyjęcie braku jej wartości. Skarżący nie przedstawili przeciwdowodu na tę okoliczność. W procesie wyceny nie może zostać uwzględniony plan jej odbudowania ponieważ rolą rzeczoznawcy jest ustalenie wartości nieruchomości według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Organ nie może zakwestionować prawidłowości operatu tylko na podstawie subiektywnego przekonania strony o jego nierzetelności. Do zakwestionowania operatu może dojść gdy ma on ewidentne błędy które go dyskwalifikują. Czynności związane z doborem nieruchomości porównawczych, cech wpływających na wartość, wyboru właściwego podejścia, metodyki i techniki szacowania jako wiadomości specjalistyczne zastrzeżone są dla biegłego. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wywiedli skarżący wskazując na bardzo niską wysokość odszkodowania, wzięcie do porównania gruntów o charakterze rolnym podczas gdy działki skarżących miały charakter inwestycyjny których wartość w ostatnich latach legła zwiększeniu. Pismem z [...] września 2021 r. pełnomocnik Skarżących uzupełnił argumentację skargi wskazując na naruszenie: -art. 7 w zw. z art. 80 kpa polegające na dowolnej ocenie materiału dowodowego; -art. 6 w zw. z art. 77 § 1kpa poprzez zaniechanie wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w szczególności oparcie się na nierzetelnym operacie; - art. 153 ust. 1 ugn poprzez jego pominięcie co skutkowało przyjęciem, że określenie wartości nieruchomości nie musi odpowiadać cenom nieruchomości podobnych do wycenianej; -art. 4 pkt 16 i 17 ugn poprzez przyjęcie, że nieruchomością podobną jest nieruchomość o przeznaczeniu rolniczym. Jako dowód przedłożył zaświadczenie z [...] czerwca 2020 r. i [...] września 2021 r. Urzędu Gminy w [...] wskazujące na rolne przeznaczenie nieruchomości porównawczych – działek gruntu [...] oraz zaświadczenie wydane przez Wójta Gminy [...] dotyczące działki [...]. O przeznaczeniu nieruchomości w Studium. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i zwrot kosztów postępowania sądowego. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skarga nie jest zasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2021, poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 28 ), dalej jako: "ppsa", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy P.p.s.a. W stosunku do nieruchomości które zostały przejęte pod drogi publiczne wysokość odszkodowania ustalana jest przez wojewodę, wysokość odszkodowania ustala się wg stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania o czym stanowią przepisy art. 18 ust. 1 i 12 ust 4a specustawy. Z art. 12 ust. 5 tej ustawy drogowej dla ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami a podstawowym dowodem w sprawie jest operat szacunkowy. W przedmiotowej sprawie została wydana decyzja Wojewody [...] z [...] grudnia 2020 r. W skardze Skarżący przede wszystkim kwestionują sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy wskazując, że rzeczoznawca nie uwzględnił inwestycyjnego charakteru wywłaszczanego gruntu. Sąd pierwszej instancji dokonując kontroli decyzji ustalającej wysokość odszkodowania ma prawo i obowiązek dokonania oceny sporządzonego w sprawie operatu, który był podstawą ustalenia odszkodowania i w istocie najważniejszym dowodem w sprawie. Dokonując kontroli operatu sąd administracyjny a wcześniej organ ma obowiązek zbadania jego prawidłowości pod względem spełnienia warunków formalnych. Oznacza to, że ma zbadać, czy operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera określone prawem elementy, a także czy nie zawiera niejasności lub braków, które uniemożliwiają jego ocenę. Obowiązkiem organu i Sądu jest także ocena, czy sporządzony operat pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami wykonawczymi. Warunki formalne, jakim powinien odpowiadać operat określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W tych ramach Sąd uznał, że sporządzony na zlecenie organu operat nie zawiera wad które powodowałyby niemożność jego wykorzystania w tym postępowaniu. Biegły posiadający wymagane kwalifikacje do szacowania nieruchomości dokonał wyboru metody i techniki szacowania przedmiotowych działek biorąc do porównania nieruchomości podobne, który to dobór nie budzi zastrzeżeń sądu. Następnie przedstawił w opinii swój tok rozumowania, wyjaśnił dlaczego przyjął takie a nie inne metody i współczynniki, dokonał stosownych wyliczeń matematycznych. Sąd nie ma podstaw aby taki dokument zakwestionować. Wbrew wywodom skarżących podstawą ustalenia odszkodowania nie były ceny z transakcji dotyczących nieruchomości o przeznaczeniu rolniczym ale transakcji drogowych. Ustalając przeznaczenie planistyczne rzeczoznawca wskazał, że przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta postanowieniami żadnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W obowiązującym studium została przeznaczona pod drogę krajową nr [...]. Rzeczoznawca prawidłowo zastosował § 36 ust. 4 rozporządzenia ustalając, przeznaczenie nieruchomości w Studium jako drogowe (art. 154 pkt 2 ugn). Rzeczoznawca uwzględnił nie tylko przeznaczenie nieruchomości ale i określił ich cechy mające wpływ na wartość, co znalazło odzwierciedlenie w operacie. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn to rzeczoznawca dokonuje wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości gdyż posiada w tym zakresie wiedzę specjalistyczną. Dobór nieruchomości do wyceny nie budzi zastrzeżeń Sądu podobnie jak i daty istotne do sporządzenia tego rodzaju operatu. Wycena została dokonana wg stanu na dzień wydania decyzji przez Wojewodę [...] a wartość nieruchomości została ustalona na datę wyceny, co jest zgodne z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej. Rzeczoznawca w piśmie z [...] listopada 2020 r. odniósł się do kwestii wskazywanego przez skarżących zaniżenia wartości nieruchomości wskazując, że do porównania służyły akty notarialne a podstawą prawną przepisy prawa w tym regulacje wynikające m.in. z Krajowych Zasad Wyceny uchwalonych przez Krajową Radę PRSRM. Wyjaśnił przy tym, że przedmiotem wyceny jest prawo własności a nie utracone korzyści. Odszkodowanie odpowiada bowiem wartości utraconych praw (art. 128 ust. 1 ugn). Zgodnie z art. 134 ust. 1 i 2 ugn odszkodowanie stanowi wartość rynkowa nieruchomości a więc prawdopodobna kwota jaką właściciel uzyskałby przy jej sprzedaży na wolnym rynku. Sąd w pełni tę argumentację. Poza tym biegły wyjaśnił, w odniesieniu do użytego określenia o zachwaszczonym pastwisku to stan taki wynikał z przeprowadzonej wizji w terenie na datę wydania decyzji ZRID i potwierdzają wykonane zdjęcia. Co do kwestii nasadzeń – strona skarżąca w protokole określiła ich rodzaj i rozmiar. Rzeczoznawca przedstawił szczegółowy sposób dokonania obliczeń wartości nasadzeń. Sąd nie stwierdza naruszenia przez organ wskazywanych w uzupełnieniu skargi przepisów prawa procesowego w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Uzasadnienie rozstrzygnięcia spełnia, co do zasady przesłanki o jakich mowa w art. 107 § 3 kpa bowiem wskazuje dowody na jakich organ się oparł (opinia rzeczoznawcy majątkowego), przyczyn dla których nie podzielił zarzutów odwołania, ocenę operatu szacunkowego pod względem formalnym. Skarżący poza swymi przekonaniem o większej wysokości odszkodowania nie przedstawili żadnego kontrdowodu na podstawie którego uzasadnione byłoby twierdzenie, że przyjęta wysokość odszkodowania jest zaniżona a więc ustalona niezgodnie z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania, o czym mowa w art. 21 ust. 2 Konstytucji R.P. Odnosząc się do dowodów zgłoszonych przez Skarżących (zaświadczenia z [...] września 2021 r. i [...] czerwca 2021r.) - nie dotyczą one przedmiotowych działek ale działek które były przedmiotem wyceny w sprawie [...]. Zaświadczenie z [...] września 2021 r. dt. działki [...] potwierdza natomiast, że część działki przeznaczona w Studium pod drogę krajową nr [...], i na takie przeznaczenie wskazał rzeczoznawca. Co do kwestii związanej z wybranymi do porównania nieruchomościami, które wg pełnomocnika skarżących miały inne przeznaczenie niż wskazał rzeczoznawca, z cechami cenotwórczymi i zarzutów do nich jest to wyłączna domena biegłego. Ani organ ani sąd nie posiada wiedzy specjalistycznej pozwalającej na ocenę czy przyjęte w operacie założenia są prawidłowe. Taką analizę może dokonać wyłącznie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych o czym stanowi art. 157 pkt 1 ugn. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań czy przypisywanie nieruchomościom cech wpływających na wartość. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Polemika osoby nieposiadającej wiadomości specjalnych co do przyjęcia np. określonych cech i ich wagi jest nieuprawniona. (wyrok NSA z 12 stycznia 2021 r. , II OSK 2568/19). Jak wskazuje ostatnie orzecznictwo NSA czym innym jest ocena wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego następuje w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Skoro organ nie miał żadnych podstaw do stwierdzenia, że nieruchomości przyjęte do porównania w części nie były podobne, to nie miał podstaw do podważania operatu czy to poprzez powołania nowego rzeczoznawcy czy zwrócenia się do organizacji rzeczoznawców o weryfikację operatu. Taką inicjatywę powinni wykazać Skarżący skoro mieli wątpliwości co do rzetelności operatu i to na etapie postępowania administracyjnego a nie postępowania sądowego. Zaniechanie w tym zakresie nie może stanowić podstawy do zarzucenia organowi działania z naruszenie, podstawowych zasad postępowania - art. 7, 77 § 1, 80 kpa. Nie można oczekiwać od organu wystąpienia do organizacji rzeczoznawców w sytuacji w której w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. (por. wyroki NSA z: 8 listopada 2021 r., I OSK 633/21, 19 października 2021 r. I OSK 578/21, 9 maja 20021, I OSK 3148/18). Przy czym ani organ ani biegły nie jest zobowiązany do pouczania strony o możliwości skorzystania z przepisu art. 157 (wyrok NSA z 18 lutego 2021 r., I OSK 3929/18. Z tych wszystkich względów Sąd uznał, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu i na podstawie art. 151 ppsa orzekł, jak w sentencji. Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym nastąpiło na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem, zwalczaniem Covid-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołujących nimi sytuacji kryzysowych (D.U. 2020, poz. 374 ze zm.) z uwagi na brak możliwości przeprowadzenia rozprawy na odległość z jednoczesnym bezpośredni przekazem obrazu i dźwięku.