I SA/Wa 1354/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba Sędziowie: Sędzia WSA Elżbieta Lenart Sędzia WSA Monika Nowicka (spr.) Protokolant Anna Traczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lutego 2010 r. sprawy ze skargi T. D. na decyzję Rady Gminy [...] z dnia [...] października 2008 r. nr [...] w przedmiocie wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości w trybie ustnego przetargu ograniczonego oddala skargę. Zaskarżoną uchwałą z dnia [...] października 2008 r. Nr [...] – wydaną na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591) - Rada Gminy I. wyraziła zgodę na sprzedaż przez Wójta Gminy w drodze umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego działek ewidencyjnych nr [...] (o powierzchni [...] m. kw. ) i nr [...] ( o powierzchni [...] m. kw.) położonych w obrębie I. w gminie I., w trybie ustnego przetargu ograniczonego, do którego mogą przystąpić właściciele przyległych nieruchomości – tj. działek nr [...]. W dniu 10 kwietnia 2009 r. T. D. wezwał Radę Gminy w I. do usunięcia naruszenia prawa poprzez uchylenie w/w uchwały. W piśmie akcentował, że został w sposób nierówny potraktowany przez władze gminne a ponadto podnosił, że w tej sprawie Rada Gminy zmieniała już trzykrotnie swoje stanowisko i obecna uchwała jest sprzeczna z poprzednimi. W odpowiedzi na powyższe pismo Przewodniczący Rady Gminy poinformował T. D., że wobec podjęcia przez Radę uchwały Nr [...] z dnia [...] października 2008 r. w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż w trybie ustnego przetargu ograniczonego działek ewidencyjnych nr [...] położonych we wsi I., wcześniejsze uchwały dotyczące sprzedaży tych działek, nie wywołują skutków prawnych a przyjęta obecnie forma sprzedaży działek tj. przetarg ograniczony jest warunkiem koniecznym i niezbędnym do przeniesienia własności przedmiotowego gruntu, bowiem mają do niego roszczenia właściciele wszystkich działek przyległych (pismo z dnia 14 maja 2009 r. otrzymane w dniu 22 maja 2009 r.). W dniu 22 czerwca 2009 r. (data nadania przesyłki w urzędzie pocztowym) T. D. wystąpił z skargą na w/w uchwałę z dnia [...] października 2008 r., która to skarga oparta została na przepisie art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. W skardze skarżący domagał się stwierdzenia nieważności zaskarżonej uchwały. Twierdził w szczególności, że uchwala Rady Gminy I. Nr [...] narusza prawo materialne w postaci art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie i ogłoszenie przetargu w sytuacji, gdy nieruchomość powinna być zbyta w trybie bezprzetargowym na rzecz skarżącego – jako właściciela działki nr [...], która to działka sąsiaduje z działkami objętymi zaskarżoną uchwałą. Podniósł też, że do przetargu dopuszczono osoby, których roszczenia zostały zaspokojone poprzez nabycie przez nie działek nr [...] (realizacja uchwały z dnia [...] maja 1999 r.). W odpowiedzi na skargę Rada Gminy I. wniosła o jej oddalenie powołując argumentację zawartą w przytoczonym wyżej piśmie z dnia 14 maja 2009 r., akcentując także, że – zgodnie z art. 49 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami – o zastosowaniu formy przetargu decyduje jego organizator. Uzupełniająco podano, iż przetarg objęty w/w uchwałą został zorganizowany, ale żadna ze stron, której przysługiwało prawo uczestnictwa w nim, nie przystąpiła do niego. Skarżący był przy tym poinformowany o terminie i miejscu przetargu a także o zasadach brania w nim udziału (pismo z dnia 20 marca 2009 r.). Ponadto na rozprawie sądowej w dniu 18 lutego 20010 r. pełnomocnik Gminy I., dodał, iż aktualnie zostanie zorganizowany nowy przetarg a odpowiadając na pytanie Sądu, wyjaśnił uzupełniająco, że działki o numerach [...] odpowiadają dawnej działce nr [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skargę należało uznać za niezasadną, co skutkowało jej oddaleniem. Jak wynika z treści skargi, odpowiedzi na nią a także dokumentacji nadesłanej przez skarżącego i organ, w sprawie sprzedaży spornego gruntu były już poprzednio podejmowane przez Radę Gminy I. dwie uchwały. Pierwsza uchwała, z dnia [...] maja 1999 r. Nr [...] dotyczyła bezprzetargowego zbycia nieruchomości gruntowej składającej się z działek: nr [...] o powierzchni [...] m. kw., nr [...] o powierzchni [...] m. kw. i nr [...] o powierzchni [...] m. kw. położonych w Izabelinie a powstałych w wyniku podziału działki nr [...]. Na podstawie tej uchwały właściciele nieruchomości przyległych do w/w działek zostali uprawnieni do nabycia objętego uchwałą gruntu i w ten sposób K. i W. W. mieli prawo do nabycia działki nr [...], M. i K. B. uzyskali prawo do nabycia działki nr [...] a T. D. miał prawo nabyć działkę nr [...] o powierzchni [...] m. kw. W wykonaniu tej uchwały – jak podaje skarżący - małżonkowie W. i B. nabyli w/w działki. Natomiast w stosunku do skarżącego uchwała ta nie została wykonana, bowiem doszło do sporu ze skarżącym odnośnie linii granicznych z działkami sąsiadów (vide: treść pisma T. D. z dnia 8 stycznia 2007 r. skierowanego do Wójta Gminy I.). W dniu [...] listopada 1999 r. Rada Gminy I. podjęła uchwałę Nr [...] zmieniającą w/w uchwałę z dnia [...] maja 1999 r. w sprawie bezprzetargowego zbycia nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym [...] o powierzchni [...] m. kw. położonej w I., która powstała na skutek podziału działki nr [...]. Z treści uchwały wynikało, że wymieniona w niej działka została przeznaczona do zbycia na rzecz właściciela nieruchomości przyległej do niej tj. na rzecz T. D., pod warunkiem przesunięcia przez niego ogrodzenia swojej nieruchomości i przywrócenia granic prawnych zgodnie z KW [...]. W tym miejscu wypada zaznaczyć, iż skarżący wystąpił z powództwem o zobowiązanie Gminy I. do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie przeniesienia na jego rzecz własności działki [...], w oparciu o uchwałę z dnia [...] maja 1999 r. Powództwo to zostało oddalone wyrokiem Sądu Okręgowego w W. z dnia [...] grudnia 2001 r. (sygn. akt [...]) a wyrokiem Sądu Apelacyjnego w W. z dnia [...] marca 2003 r. (sygn. akt [...]) apelacja od w/w wyroku, wniesiona przez powoda, została oddalona. W uzasadnieniu wspomnianego wyżej wyroku Sąd Apelacyjny stanął na stanowisku, że uchwała Rady Gminy I. z dnia [...] maja 1999 r. nie stanowiła oferty, gdyż nie została skierowana bezpośrednio do powoda, ale do zarządu gminy – jako jej organu wykonawczego. Nie zawierała również wszystkich istotnych postanowień przyszłej umowy. Zatem – zdaniem Sądu Apelacyjnego – stanowiła jedynie zaproszenie do rokowań. W zaistniałej zatem aktualnie sytuacji, na skutek nabycia działek nr [...] przez właścicieli przylegających do nich nieruchomości (wykonanie uchwały z dnia [...] maja 1999 r.), działka, która pierwotnie, w 1999 r., zaoferowana została skarżącemu, a która obecnie podzielona została na dwie działki tj. nr [...]– jako granicząca z działką skarżącego i w/w działkami - została zaskarżoną uchwałą skierowana do zbycia w drodze przetargu ograniczonego w stosunku do właścicieli nieruchomości przyległych. W tym miejscu należy podkreślić, że przedmiotem skargi była wyłącznie uchwała Rady Gminy I. z dnia [...] października 2008 r. i z tego powodu Sąd oceniał legalność tylko tej uchwały a nie badał prawidłowości w/w uchwał z 1999 r. Oceniając zaś wspomnianą uchwałę z 2008 r. Sąd stwierdził, że uchwała ta nie narusza prawa a w szczególności nie narusza art. art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Zgodnie bowiem z tym przepisem nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej jeżeli przedmiotem zbycia są części nieruchomości, niezbędne do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza te części nabyć, jeżeli nie mogą być zbyte jako odrębne nieruchomości. W przedmiotowej sprawie nie było rzeczą sporną, że działki nr [...] nie mogły być zbyte jako odrębne nieruchomości, sporne natomiast było, czy sprzedaż tych działek winna nastąpić w drodze przetargu ograniczonego, jak uczyniła to Gmina, czy też winny być one zbyte bezprzetagowo skarżącemu, jak podnoszono to w skardze. Skarżący bowiem uważał, że skoro pozostałym dwóm sąsiadom Gmina sprzedała przylegające do ich nieruchomości pasy gruntu, to tak sam powinna postąpić w stosunku do niego. Stanowisko skarżącego nie było jednak trafne. Sprzedaż działek na rzecz jego sąsiadów, która nastąpiła ponad dziesięć lat temu, spowodowała (czego skarżący nie przyjmuje do wiadomości) zmianę powierzchni i usytuowania granic nieruchomości sąsiednich, co wyraźnie wynika z mapy sytuacyjnej, znajdującej się w aktach administracyjnych. W związku z tym, podejmując obecnie zaskarżoną uchwałę, Gmina musiała ten fakt uwzględnić. Przepis art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami może mieć bowiem tylko wtedy zastosowanie, gdy sytuacja w nim przewidziana odnosi się wyłącznie do jednej nieruchomości. W sytuacji natomiast, gdy, nabycie takiej działki może poprawić warunki nie jednej nieruchomości przyległej a co najmniej dwóch (a taka sytuacja obecnie zachodziła), musi być przeprowadzony przetarg a umowa zawarta bez przetargu jest bezwzględnie nieważna. Tego rodzaju wykładnia jest zgodna z ratio legis art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który zakładając co do zasady przeprowadzanie przetargu, ma zapewnić zbywcy najlepsze warunki zbycia nieruchomości a osobom zainteresowanym nabyciem nieruchomości – równie szanse w staraniach o zawarcie umowy (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2006 r. (sygn. akt IV CSK 98/06, LEX Nr 459229). Nadmienić w tym miejscu wypada, że okoliczność, iż skarżący nie przystąpił nawet do przetargu zorganizowanego przez Gminę dowodzi, że przedmiotowa skarga ma raczej charakter ambicjonalny, aniżeli jest spowodowana rzeczywistą potrzebą nabycia spornych działek, których nabyciem nie są zainteresowani również pozostali właściciele nieruchomości przyległych. Zorganizowanie nowego przetargu, o czym sygnalizował na rozprawie pełnomocnik Gminy, umożliwi zaś ponownie nabycie T. D. spornych działek Z tych powodów Sąd – z mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) – orzekł jak w sentencji.