I SA/Wa 1637/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogdan Wolski Sędziowie Sędzia WSA Dariusz Chaciński Sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 marca 2010 r. sprawy ze skargi J. K. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną oddala skargę. Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu odwołania J. K., decyzją z dnia [...] sierpnia 2009 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2008 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz J. K. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, z przeznaczeniem pod budowę [...] Obwodnicy Miasta P. w ciągu drogi krajowej nr [...] na odcinku [...] i w ciągu drogi krajowej nr [...] w rejonie węzła [...], prawa własności nieruchomości, położonej w gm. D., obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] listopada 2008 r., nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz J. K. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, z przeznaczeniem pod budowę [...] Obwodnicy Miasta P. w ciągu drogi krajowej nr [...] na odcinku [...] i w ciągu drogi krajowej nr [...] w rejonie węzła [...], prawa własności nieruchomości, położonej w gm. D., obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Od powyższej decyzji J. K. wniósł odwołanie zarzucając organowi ustalenie zbyt niskiego odszkodowania. Zdaniem skarżącego przyznane odszkodowanie nie wystarczy na zakup podobnej ziemi [...] w bliskiej odległości od gospodarstwa [...], które stanowi jego jedyne źródło utrzymania. Odwołujący się wskazał, iż trasa przyszłej drogi przebiegać będzie przez środek działki nr [...] zajmując połowę powierzchni, co spowoduje, że aktualnie prowadzona działalność rolnicza stanie się nieopłacalna, zaś pozostała po podziale część nieruchomości straci na wartości. W odwołaniu podniesiono również zarzut dotyczący braku wyjaśnienia przez organ wojewódzki zgodności pomiarów geodezyjnych przy podziale działki nr [...] w odniesieniu do danych zapisanych w ewidencji gruntów. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] sierpnia 2009 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2008 r., nr [...]. W uzasadnieniu organ wskazał, że stosownie do art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 154, poz. 958) do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Zgodnie z art. 12 ust. 1, 2 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 z ze zm.) decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi zatwierdza projekt podziału nieruchomości, a linie rozgraniczające teren ustalone decyzją stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych lub własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 i 18a cytowanej ustawy. Organ zauważył, że pismem z dnia 21 lipca 2008 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości, oznaczonej jako działki nr [...], nr [...] i nr [...]. W dniu [...] października 2008 r. odbyła się rozprawa administracyjna w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania, podczas której przedstawiono stan faktyczny i prawny sprawy oraz zapoznano strony z operatem szacunkowym sporządzonym na potrzeby prowadzonego postępowania. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4 ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Minister wskazał, że zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.). Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.). Organ podał, że dla potrzeb ustalenia odszkodowania w dniu [...] września 2008 r. został sporządzony operat szacunkowy określający wartość działek nr: [...], i [...] na łączną kwotę [...] zł. Według art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast stosownie do § 36 ust. 2 rozporządzenia wartość gruntów określa się w sposób następujący: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50%; 2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %. Według § 36 ust. 4 rozporządzenia przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia. Minister zauważył, że w operacie szacunkowym wartość gruntu oszacowano przy użyciu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Przy tej metodzie (zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia) do porównań przyjmuje się z rynku właściwego, ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Organ podał, że autor operatu dla oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dokonał analizy [...] transakcji sprzedaży nieruchomości z lat [...], położonych na terenach gmin: T., D., K. (tabela nr [...], str. [...] operatu). Z uwagi na brak na rozpatrywanym rynku transakcji sprzedaży nieruchomości pod drogi, rzeczoznawca wskazał na zastosowanie w sprawie § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W ocenie organu odwoławczego, w niniejszej sprawie zastosowanie powinien znaleźć § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Bezspornym jest bowiem, że przedmiotowa nieruchomość została wydzielona pod nową drogę, a nie zajęta pod drogę publiczną. Mimo to analiza dokonanego przez rzeczoznawcę sposobu wyceny działek pozwala stwierdzić, iż w istocie odpowiada on § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., a powołana przez rzeczoznawcę wadliwa podstawa wyceny nie wpływa na poprawność opracowania. Biegły stwierdził, że dla obszaru objętego badaniem nie sporządzono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania uchwalonym przez Radę Gminy D. uchwałą Nr [...] z dnia [...] września 1999 r. oraz uchwałą zmieniającą Nr [...] z dnia [...] września 2002 r. przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenach przeznaczonych pod działalność gospodarczą - symbol studium [...] (str. [...] operatu). Wobec powyższego do porównań wybrane zostały transakcje, które pod względem przeznaczenia we wzmiankowanym studium odpowiadają nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania. Minister stwierdził, że rzeczoznawca określił rodzaj rynku lokalnego, jego obszar i okres badania cen transakcyjnych oraz cechy rynkowe wpływające na wartość prawa własności, w tym: lokalizację, sąsiedztwo, otoczenie, uzbrojenie techniczne, drogi dojazdowe, wielkość nieruchomości, możliwości zagospodarowania i ewentualne ograniczenia. W oparciu o wybrane transakcje obliczono cenę minimalną, cenę maksymalną oraz cenę średnią w badanej grupie nieruchomości podobnych do wycenianej. Następnie przeprowadzono ocenę atrybutów w ramach poszczególnych przedziałów waloryzujących dla przedmiotowej nieruchomości (tabela nr 2 str. 12 operatu) i obliczono wartość rynkową prawa własności nieruchomości. Po dokonaniu analizy operatu szacunkowego z dnia [...] września 2008 r. organ uznał, że odpowiada on wymogom określonym w powołanych wyżej przepisach. Brak jest zatem podstaw do stwierdzenia, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo. Minister dodał, że § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny operatu szacunkowego stanowi, iż operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Zdaniem Ministra, operat sporządzony w niniejszej sprawie zawiera wszystkie elementy wymienione w wyżej cytowanych przepisach. Tym samym podniesiony przez stronę zarzut, co do ustalenia zbyt niskiego odszkodowania uznać należy za nieuzasadniony. Od decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2009 r., nr [...] J. K. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie domagając się jej uchylenia. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: 1) art. 2, art. 8, art. 9, art. 21, art. 32 i 64 Konstytucji RP., oraz Europejskiej Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności (Protokołu nr 1 mówiącego o ochronie własności prywatnej); 2) art. 112 ust. 3 i art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami,; 3) art. 7, 8 i 9 Kpa. W uzasadnieniu podniósł, że w odwołaniu z dnia 24 listopada 2008 r., informował, że przyznane przez Wojewodę [...] odszkodowanie nie wystarczy na zakup podobnej działki o powierzchni [...] ha w Z. w podobnej odległości od działki siedliska jego gospodarstwa. Wojewoda [...] i Minister Infrastruktury również takiej działki nie wskazali na terenie wsi Z., a przecież jest tam sporo terenów niezabudowanych w posiadaniu osób prywatnych, w zasobach Urzędu Gminy i Skarbu Państwa. Ponadto budowana droga przecina byłą działkę nr [...] o pow. [...] ha, przez środek zajmując nowopowstałe działki nr [...],[...] i [...] o łącznej pow. [...] ha. Pozostawiona działka nr [...] o pow. [...] ha w jednej trzeciej długości jest w kształcie trójkąta, natomiast działka nr [...] została odcięta budowaną drogą i dojazd do niej jak wynika z informacji uzyskanych w GDDKiA w P. będzie wynosił około [...] km. Wiązało się to będzie z pokonaniem skrzyżowania drogi wojewódzkiej nr [...] z budowaną drogą [...], dojechaniem do wsi D. i zawróceniem z powrotem do Z. Skarżący podał, że gospodarstwo [...], w którym pracuję [...] lat, otrzymał od rodziców i jest ono jego jedynym miejscem pracy i zarazem jedynym stałym źródłem dochodu. Gospodarstwo składa się z [...] ha ziemi, w tym [...] ha ziemi [...]. Uszczuplenie go o [...] ha, przez które ma przejść planowana droga i dodatkowo o około [...] ha, gdzie część działki jest w kształcie trójkąta, podniesie koszty [...] oraz wydłuży dojazd do [...] km. J. K. zauważył, że zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Słuszne odszkodowanie to świadczenie ekwiwalentne w stosunku do wartości wywłaszczonej nieruchomości, pozwalające na odtworzenie praw właściciela rzeczy przejętej przez państwo. Jego zdaniem przyznane odszkodowanie w wysokości [...] zł za 1 m2 na pewno nie wystarczy na zakup podobnej ziemi [...] takiej jak działka [...] przy ul. [...], położonej przy drodze twardej, z której jest możliwość podłączenia się do takich mediów jak: [...] która będzie położona w podobnej odległości od siedliska gospodarstwa, przeznaczona w studium na cele budowlane, na której można rozpocząć inwestycję budowlaną na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak wynika z ogłoszenia Wójta Gminy D. o przetargu zamieszczonego w piśmie samorządowym [...] w nr [...] ([...]) z kwietnia 2008 r., (zał. nr 1) cena wywoławcza działki niezabudowanej nr [...] w D. przy ul. [...] wynosi [...] zł za 1 m2. Działka nr [...] w D. graniczy od strony zachodniej z byłą działką [...] po podziale z działką [...], ponadto działka [...] nie posiada żadnego uzbrojenia dostęp do ul. [...] jest możliwy drogą wewnętrzną. Podstawowym czynnikiem decydującym o wartości działek nr [...],[...] i [...], jak wynika z operatu szacunkowego jest ich przeznaczenie w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania pod działalność gospodarczą, mimo że nigdy o takie przeznaczenie w studium skarżący nie wnioskował, ponieważ nie zamierzał sprzedawać gruntu. Działka nr [...] przy ul. [...] znajdowała się bowiem [...] m od działki siedliska gospodarstwa [...]. Skarżący zauważył, że w ostatnich trzech latach nastąpił drastyczny wzrost cen nieruchomości, zwłaszcza przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, dlatego właściciele gruntów [...] mających w planie ich sprzedaż, czynią starania o zmianę ich przeznaczenia z terenów [...] na tereny mieszkalne. Dynamiczny rozwój budownictwa mieszkaniowego w ostatnich trzech latach co widać po powstających budynkach mieszkalnych spowodował drastyczny wzrost cen ziemi [...] w Z. Zaistniała sytuacja na rynku nieruchomości powoduje również że właściciele działek niezabudowanych przeznaczonych w planie lub studium występują do Urzędu Gminy o zmianę przeznaczenia z terenów aktywizacji gospodarczej na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i są tego liczne przykłady na terenie Gminy D. Jego zdaniem inwestycjom mieszkaniowym w Z. sprzyja bliskość Miasta P. ([...] km do centrum) oraz otaczające wioskę lasy. Właściciele traktują nieruchomości jako dobrą lokatę kapitału, najczęściej sprzedawane działki budowlane mają wielkość około [...] m2. Inaczej sytuacja wygląda jeśli chodzi o nowe obiekty związane z działalnością gospodarczą, które w ostatnim czasie w Z. nie powstają. Skarżący nie zgodził się ze stwierdzeniem Ministra Infrastruktury, że nie można przewidzieć jakie szkody powstaną na terenach sąsiednich w związku z lokalizacją drogi. Trasa przyszłej drogi przebiegać będzie przez środek działki nr [...] zajmując połowę jej powierzchni. W tej sytuacji aktualna prowadzona przez skarżącego działalność [...] na powstałych dwóch małych działkach nr [...] i [...] stanie się zupełnie nieopłacalna. Ponadto działki staną się zupełnie bezwartościowe jako tereny budowlane, ze względu na ograniczenia spowodowane sąsiedztwem drogi, chociażby dlatego że wokół drogi niezbędne będzie wyznaczenie [...] pasa ochronnego od zewnętrznej krawędzi jezdni, który ograniczy planowanie w przyszłości jakiejkolwiek zabudowy na ziemi skarżącego, co obniży wartość ziemi nie z jego winy. W tej sytuacji wartość powstałych dwóch działek będzie niższa, chociażby ze względu na wyżej wymienione ograniczenia w zagospodarowaniu na cele budowlane, niż działek zajętych pod trasę drogi. Informacja Ministra Infrastruktury że skarżący może żądać wykupu części nieruchomości położonych poza pasem drogowym nie zawiera żadnych szczegółów zwłaszcza ceny, którą miała by zapłacić GDDKiA w P., a jest to istotne, ponieważ skarżącemu zależy na zakupie działki o podobnej wielkości jak była działka [...]. Zdaniem J. K., opinia rzeczoznawcy nie miała dla Wojewody [...] charakteru wiążącego. Wojewoda [...] ustalając odszkodowanie za grunt zajęty pod budowę drogi, powinien wziąć pod uwagę nie tylko wskazaną wartość w operacie szacunkowym odzwierciedlającą prawdopodobną cenę rynkową ale również takie okoliczności jak: 1) to że gospodarstwo stanowi dla skarżącego jedyne źródło utrzymania; 2) oddziaływanie drogi na działki nr [...] i [...] położone poza pasem drogowym; 3) kwotę wynikającą z mogącego nastąpić wzrostu cen, który zaistnieje pomiędzy datą otrzymania odszkodowania za nieruchomość zajętą na cel publiczny, a datą nabycia nieruchomości zamiennej; 4) koszty związane z nabyciem nieruchomości (różne opłaty); 5) koszty związane z reorganizacją działalności gospodarstwa [...], w przypadku, gdyby nie udało się zakupić nieruchomości zamiennej. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymał stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie jest uzasadniona. Sąd zauważa, że w niniejszej sprawie podstawę prawną stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.). Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 154, poz. 958), w przedsięwzięciach drogowych, w których przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej z dnia 25 lipca 2008 r. wydano decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi stosuje się przepisy, w brzmieniu obowiązującym przed dniem jej wejścia w życie (tj. przed dniem 10 września 2008 r.). Według art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 10 września 2008 r. wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4 (ustalona w odrębnej decyzji o odszkodowaniu), ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. W odniesieniu do lokali mieszkalnych ustalona wartość odszkodowania nie może pogorszyć warunków mieszkaniowych dotychczasowego właściciela. Przepisy stosowanej odpowiednio ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) – zwanej dalej ugn, w brzmieniu obowiązującym do 10 września 2008 r. przewidywały, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ugn). Z tym, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 1 i 2 ugn). Trzeba też wspomnieć o tym, że organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. (art. 156 ust. 1a ugn). Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 156 ust. 1a i 3 ugn). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – zwane dalej rozporządzeniem. Zastosowanie miał tu w szczególności § 36 rozporządzenia, który przewidywał, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (ust. 1). W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określało się w sposób następujący: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %; 2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %. Przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 rozporządzenia stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia (§ 36 ust. 4 rozp.). Analizując prawidłowość ustalenia odszkodowania w wysokości [...] zł przez Wojewodę [...] w decyzji z dnia [...] listopada 2008 r. i Ministra Infrastruktury w decyzji z dnia [...] sierpnia 2009 r. Sąd doszedł do przekonania, że odszkodowanie zostało ustalone w zgodzie z powołanymi wyżej przepisami. Z akt sprawy wynika bowiem, że w niniejszej sprawie wycenę nieruchomości przeprowadzono zgodnie z wymogami art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. (według stanu faktycznego nieruchomości istniejącego na gruncie w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej) szacując grunt przeznaczony pod drogi publiczne, w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, przyjmując do porównań kilkanaście (jedenaście) nieruchomości podobnych (ze względu na rodzaj, zagospodarowanie i przeznaczenie) z rynku lokalnego (D., T., P., K.), a więc z zachowaniem reguł określonych w 154 ust. 1 ugn i § 4 ust. 4, § 26 ust. 1 rozporządzenia. Wobec braku na rynku lokalnym transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne rzeczoznawca dokonał wyceny w oparciu o § 36 ust. 2 rozporządzenia. Minister trafnie zauważył, że rzeczoznawca błędnie dokonał wyceny w oparciu o pkt 2 ust. 2 § 36 rozp. Rzeczoznawca pominął to, że przy wycenie działek przeznaczonych na cele budowy dróg krajowych stosuje się w takim przypadku pkt 1 ust. 2 § 36 rozporządzenia (§ 36 ust. 4 rozp.). Rację ma też Minister, że oparcie wyceny na nieprawidłowej podstawie prawnej nie miało wpływu na wartość ustalonego odszkodowania, skoro zarówno działka nr [...] (z której wydzielono działki nr [...],[...] i [...]), jak i grunty do niej przyległe miały takie samo przeznaczenie w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, tj. pod działalność gospodarczą (pkt 5.2., 5.3 i 6.2. operatu). Sąd zauważa, że operat szacunkowy z dnia [...] września 2008 r. był ważny w dniu wydania zaskarżonej decyzji, (art. 156 ust. 3 ugn). Rację należy też przyznać Ministrowi, co do tego, że wycena zawierała elementy o których mowa w § 56 ust. 1 i § 57 § 1 rozporządzenia. Z wyceny wynika, że rzeczoznawca przy szacowaniu gruntu miał na uwadze atrakcyjne położenie nieruchomości, tj: położenie blisko Miasta P., [...], drogi [...], drogi [...] nr [...], bliskość [...] Parku [...], wśród terenów o intensywnej ekspansji [...] działalności gospodarczych i budownictwa mieszkaniowego (pkt 5.2. operatu), ale też przy szacowaniu wziął pod uwagę, to że: nieruchomość jest niezabudowana, pozbawiona uzbrojenia w media; kształt parceli jest nieregularny i wydłużony; dojazd bezpośredni odbywa się drogą nieurządzoną; przez nieruchomość przebiega [...] (pkt [...] operatu). Dokonując wyceny rzeczoznawca miał na uwadze, że słuszne odszkodowanie powinno być sprawiedliwe, ekwiwalentne i odtwarzające (pkt 6.1 operatu). Istotne jest też to, że rzeczoznawca przy wycenie uwzględnił to, że ceny na terenie, z którego przyjęto nieruchomości do porównań charakteryzowała tendencja wzrostowa. Biegły przyjął zatem do analizy średniomiesięczny trend czasowy w wysokości 1 % w skali miesiąca i porównywane transakcje skorygował o powyższy trend (pkt 7 operatu). Cenę rynkową 1 m2 gruntu rzeczoznawca ustalił porównując nieruchomości objęte transakcjami w większości z drugiej połowy [...] i początku [...] r. ustalając wartość 1 m2 przedmiotowego gruntu na kwotę [...] zł. Otrzymana kwota mieści się w zakresie cen gruntów przyjętych do porównań (cena min. [...] zł – cena maks. [...] zł.). Na rozprawie przeprowadzonej z udziałem rzeczoznawcy strona została zapoznana z treścią wyceny (protokół z dnia [...] października 2008 r.). Odnosząc się do przedstawionych przez skarżącego zarzutów Sąd zauważa, że dla sprawy nie mają znaczenia podawane przez skarżącego ceny rynkowe nieruchomości uzyskiwane w normalnym obrocie cywilnoprawnym pomiędzy równorzędnymi i niezależnymi od siebie podmiotami. Skarżący nie uwzględnił tego, że w niniejszej sprawie celem wyceny nie było określenie wartości gruntu w celu jego sprzedaży pod budownictwo mieszkaniowe, a więc uzyskania przez strony umowy przysporzenia majątkowego, ale celem tym było określenie wartości rynkowej gruntu przeznaczonego na inny, szczególny cel – pod inwestycję drogową. W tym drugim zaś przypadku rzeczoznawca majątkowy musiał zastosować się do treści przepisu § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (szacować grunt z uwzględnieniem jego przeznaczenia w studium). W tej sytuacji normalną rzeczą jest to, że grunt, w stosunku do którego wydano decyzję o lokalizacji inwestycji drogowej ma mniejszą wartość, niż ten nieobjęty realizacją celu publicznego, który można sprzedać na cele rekreacyjne, czy budowlane. Trudno bowiem znaleźć nabywcę na grunt, który i tak nie będzie mu służył, a w niedalekiej przyszłości będzie częścią drogi publicznej i stanie się własnością Skarbu Państwa. W tej sytuacji subiektywne przekonanie skarżącego o zaniżonej wartości gruntu wyliczonej w operacie, nie poparte przy tym kontrwyceną gruntu przeznaczonego pod drogi publiczne, nie mogło świadczyć o wadliwości wyceny działek nr [...],[...] i [...] dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Sąd podziela stanowisko skarżącego, że organ nie jest związany wyceną biegłego. Skarżący pomija jednak to, że ustalenia odszkodowania dokonuje się na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 130 ust. 2 ugn). Skoro zatem opinia ta jest uzasadniona, a uzasadnienie to jest wewnętrznie logiczne i spójne, to organ – nie mając wiadomości specjalnych, które posiada biegły – nie miał podstaw do kwestionowania wyceny, zwłaszcza, że ocena na etapie postępowania administracyjnego prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pozostaje w gestii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ugn). Sąd zwraca też uwagę, że biegły szacując nieruchomość przeznaczoną pod drogę nie mógł uwzględnić przy wycenie okoliczności podawanych w skardze (str. 5 i 6 skargi). Trzeba mieć na uwadze, że § 36 rozporządzenia mający zastosowanie do szacowania gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne nakazuje rzeczoznawcy określenie wartości nieruchomości, a więc wartości gruntu z uwzględnieniem jego stanu zagospodarowania, stanu prawnego, stanu techniczno-użytkowego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu otoczenia nieruchomości, w tym wielkości i charakteru (art. 4 pkt 17 i art. 134 ust. 2 ugn w zw. z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.). Jeżeli zaś chodzi o podnoszoną kwestię nabycia przez GDDKiA pozostałej części nieruchomości, która utraciła dla skarżącego znaczenie (art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.), to trzeba wskazać, że to zagadnienie nie jest elementem administracyjnego postępowania o odszkodowanie i nie podlega załatwieniu w drodze decyzji administracyjnej. Roszczenie o wykup całej nieruchomości ma bowiem charakter cywilnoprawny, dlatego też może być dochodzone tylko i wyłącznie w postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym (por. postanowienie NSA z dnia 11 maja 2007 r., sygn. akt I OSK 584/07, niepubl.). Dla niniejszej sprawy nie mają natomiast znaczenia takie zarzuty skargi jak brak przeprowadzenia negocjacji przed wszczęciem postępowania lokalizacyjnego oraz pomniejszenie powierzchni działki nr [...] o [...] m2, ponieważ mogły one mieć znaczenie w sprawie dotyczącej lokalizacji inwestycji, a nie w sprawie o odszkodowanie za nabycie przez Skarb Państwa nieruchomości pod drogę. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.