I SA/Wa 164/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Maciejuk Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Dargas Sędzia WSA Joanna Skiba (spr.) Protokolant starszy referent Agnieszka Bieńkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 czerwca 2013 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Wojewoda [...] decyzja z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] października 2012 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną gminną – ulicę [...] w L. oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m² , w obrębie ewidencyjnym [...]. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Starosta [...] decyzją z dnia [...] października 2012 r. ustalił odszkodowanie za przedmiotową działkę w wysokości [...] zł na rzecz D. M. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że przedmiotowe nieruchomości spełniają przesłanki określone w art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, ze zm.), a decyzję oparto na podstawie operatu szacunkowego z dnia 7 marca 2012 r. sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W.K. Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem odwołanie w imieniu Gminy L. złożył Prezydent Miasta L. wnosząc o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Po rozpatrzeniu złożonego odwołania Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...]. W uzasadnieniu zajętego stanowiska organ odwoławczy wyjaśnił, że dokonana przez organ I instancji ocena stanu prawnego i faktycznego nie budzi zastrzeżeń. Wojewoda [...] stwierdził, że kwestia sporna sprowadzała się jedynie do prawidłowości ustalenia wysokości należnego odszkodowania. Odnosząc się do spornej kwestii prawidłowości ustalenia odszkodowania, a tym samym zarzutów przedstawionych w odwołaniu Prezydenta Miasta L., Wojewoda [...] wyjaśnił, że odszkodowanie za nieruchomość, która przeszła na własność jednostki samorządowej lub Skarbu Państwa ustala się i wypłaca, według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, a więc przepisów Rozdziału 5 Działu III i Rozdziału 1 Działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm. – dalej jako u.g.n.). Podstawę obliczenia odszkodowania stanowi stan nieruchomości na dzień wejścia w życie ustawy, czyli 29 października 1998 r. Odesłanie do przepisów regulujących sprawę odszkodowań za nieruchomości wywłaszczone oznacza, że stosownie do art. 130 u.g.n., w przypadku gdy właściwy organ wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm. – dalej jako rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 u.g.n. oraz zgodnie ze standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 u.g.n.). Odnosząc się do oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego z dnia 21 marca 2012 r. organ odwoławczy wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych w operacie szacunkowym zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 4 znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze miasta L. przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, objętych transakcjami sprzedaży w okresie od maja 2010 do listopada 2011. Jak wyjaśniła biegła, na analizowanym rynku lokalnym obejmującym miasto L. nie odnotowano transakcji sprzedaży działek przeznaczonych bądź zajętych pod drogi spełniających warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. publiczne, które mogłyby posłużyć jako materiał porównawczy. Taki stan rzeczy w ocenie organu odwoławczego, wbrew zarzutom Prezydenta Miasta L. obligował rzeczoznawcę majątkowego do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości według wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Rzeczoznawca ze zbioru dostępnych transakcji wybrał próbkę 14 transakcji umów kupna-sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, prawidłowo uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Organ odniósł się również do zarzutów odwołania dotyczących braku analizy rynku regionalnego pod kątem istnienia tzw. transakcji drogowych. Na decyzję Wojewody [...] skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła Gmina Miejska L. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: – naruszenie art. 153 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 2 oraz ust. 3 i z § 36 ust. 2 pkt 2 oraz z § 36 ust. 5 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. poprzez oparcie się na sporządzonej w sposób nieprawidłowy (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] , – naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 Kpa poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji. Mając na uwadze przedstawione zarzuty skarżąca Gmina wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ II instancji. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Na wstępie podkreślić należy, że sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2012 r. Dz. U. poz. 270) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na niezasadność skargi. Istotę sporu w niniejszej sprawie stanowi dokonana przez organy orzekające ocena prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, na podstawie którego określone zostało odszkodowanie za przejętą pod drogę publiczną. Okolicznością bezsporną w sprawie jest, że przedmiotowa działka nr [...] zajęta została pod drogę gminną ulicę [...]. Zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, niestanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Podstawę do ustalenia odszkodowania stanowi w tym przypadku wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5 ustawy). Z analizy akt sprawy wynika, że wysokość odszkodowania w rozpatrywanej sprawie ustalona została na podstawie operatu szacunkowego z dnia 17 marca 2012 r. sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K. Zgodnie z § 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przy wycenie przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na cenę. Przy metodzie korygowania ceny średniej, jaka została zastosowana w przedmiotowym operacie, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenionej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Z analizy powołanego powyżej operatu szacunkowego wynika, że do wyceny rzeczoznawca zastosowała § 36 ust. 4 znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przyjmując podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej. biorąc do porównań 14 transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze miasta L. przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną objętych transakcjami sprzedaży w latach 2010 – 2011. Brak bowiem było na analizowanym rynku lokalnym obejmujący teren powiatu [...] transakcji na nieruchomościach przeznaczonych pod drogi spełniających warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. Kryterium wyboru przez rzeczoznawcę tych transakcji z bazy danych stanowiło podobieństwo podlegających obrotowi nieruchomości do nieruchomości wycenianej pod względem położenia (strefy) lokalizacji, sąsiedztwa, jakości drogi dojazdowej i uzbrojenia. W ocenie Sądu operat szacunkowy, na podstawie którego organy ustaliły wysokość należnego odszkodowania, został sporządzony zgodnie z przepisami powołanego wyżej znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I OSK 1650/10 pokreślił, że sąd administracyjny rozpoznając skargę na decyzję ustalającą wysokość odszkodowania opartą na operacie szacunkowym zobligowany jest zbadać, czy organ prawidłowo, zgodnie z m.in. przepisami postępowania art. 77 § 1 i art. 80 kpa, dokonał oceny tego dowodu. Dokonując zatem tej oceny w świetle obowiązujących przepisów prawa oraz zgromadzonego w aktach materiału dowodowego Sąd doszedł do przekonania, że organy prawidłowo uznały, że sporny operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego został sporządzony zgodnie z prawem, wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę dobrze wyjaśniony i uzasadniony. Jak wynika z treści operatu został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, komunikacji, sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości, a także przeznaczenia nieruchomości), jak i samej wyceny (wybór podejścia, metody i techniki wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących oraz wartość przedmiotu wyceny), nie zawiera niejasności, nielogiczności, sprzeczności czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zważyć należy, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego, w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania swojej wiedzy specjalistycznej oraz dołożenia należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości ściśle specjalnych. W rozpatrywanej sprawie organy administracji sprawdziły w sposób wyczerpujący, na jakich przesłankach rzeczoznawca oparł swoje twierdzenia i skontrolowały prawidłowości tego rozumowania. Sąd nie podziela także zarzutu skargi o naruszeniu art. 7, 8, 11 i 77 Kpa. Organy obu instancji przeprowadziły postępowanie wyjaśniające w sposób prawidłowy i zupełny. Należycie także zebrały i wyczerpująco oceniły materiał dowodowy, który posłużył za podstawę wydania merytorycznie prawidłowych decyzji. W szczególności dokonując analizy sporządzonego operatu szacunkowego Sąd nie stwierdził wystąpienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować uznaniem za wadliwe przyjęcia go przez organy jako dowodu w sprawie. Biorąc powyższe pod uwagę na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sąd orzekł jak w sentencji.