I SA/Wa 1687/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Gabriela Nowak Sędziowie: WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) WSA Maria Tarnowska Protokolant specjalista Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 lutego 2013 r. sprawy ze skargi K. G. i B. G. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania K. i B. G. od decyzji Starosty [...] z dnia [...] kwietnia 2012 r. ustalającej odszkodowanie za nieruchomość położoną P. obręb [...], utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Decyzja powyższa wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy: Wnioskiem z dnia 10 grudnia 2010 r. Burmistrz Miasta P. wystąpił do Starosty [...] o wydanie decyzji ustalającej odszkodowanie za przejętą z mocy prawa nieruchomość na rzecz Gminy Miasta [...] na podstawie decyzji Starosty [...] z dnia [...] marca 2010 r. oraz z dnia [...] czerwca 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Decyzjami tymi orzeczono o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pod nazwą " [...]" zlokalizowanej w P. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 r. nr [...] Starosta [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania za przejętą na rzecz Gminy Miast [...] nieruchomość stanowiącą działkę oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków numerem [...] o pow. [...] ha na rzecz K. i B. G. w wysokości [...] zł. W uzasadnieniu wskazał, że w dniu 11 lipca 2011 r. przeprowadzona została rozprawa administracyjna przy udziale stron postępowania oraz rzeczoznawcy majątkowego Z. M., który sporządził operat szacunkowy z [...] czerwca 2011 r. Podczas rozprawy administracyjnej K. i B. G. (właściciele przejętej nieruchomości) zakwestionowali ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego kwotę odszkodowania, żądając wypłacenia [...] zł za 1m2 przedmiotowego gruntu. Organ pierwszej instancji wskazał, iż w toku prowadzonego postępowania zmianie uległy przepisy dotyczące wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w związku z czym organ zlecił ponownie sporządzenie wyceny działki nr [...]. Operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. G. w dniu [...] listopada 2011 r. W dniu [...] grudnia 2011 r. zaś Starosta [...] przeprowadził kolejną rozprawę administracyjną przy udziale stron postępowania oraz rzeczoznawcy majątkowego. W związku z podniesionymi przez strony postępowania zastrzeżeniami do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy uzupełnił, na wezwanie organu, treść operatu szacunkowego w aneksie z dnia [...] grudnia 2011 r. W dniu [...] lutego 2012 r. wnioskodawcy przedłożyli operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. K. Operat został sporządzony na datę [...] stycznia 2012 r. Organ pierwszej instancji nie uwzględnił powyższego operatu wskazując, że w operacie tym rzeczoznawca majątkowy w sposób nieprawidłowy przyjął do porównań nieruchomości przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne, gdy tymczasem na datę sporządzenia tej wyceny, na rynku odnotowano transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi. Wskazał poza tym, że zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2007 r., sygn. akt II OSK 1212/06., opinia eksperta przedstawiona na zlecenie strony nie jest opinią biegłego w rozumieniu przepisu art. 84 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego. Od decyzji powyższej odwołanie do organu wyższego stopnia wnieśli K. i B. G. zarzucając jej naruszenie art. 7, 77 § 1 i 80 kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 151 i art. 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102 poz. 651) Po rozpatrzeniu odwołania i analizie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...] utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie wyjaśnił, że analiza operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2011 r. wskazuje, że spełnia on wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. po nowelizacji i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu Wojewoda[...] wskazał, że nie zawierają one potwierdzenia w przekazanym przez organ pierwszej instancji materiale dowodowym. Natomiast sporządzony w sprawie operat szacunkowy został w sposób wnikliwy poddany ocenie przez organ pierwszej instancji, co znajduje odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Ponadto w analizowanej sprawie na różnice wartości szacowanej nieruchomości w operatach sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych A. i B. G. wpływ miał przede wszystkim dobór innych nieruchomości porównawczych, zasadniczo wpływający na kształt wyceny, a ponadto biegła A. K., do wyceny działki nr [...] zastosowała metodę porównywania parami, a rzeczoznawca B. G. posłużył się metodą korygowania ceny średniej. Organ odwoławczy wskazał poza tym, że zarzut skarżących "nie zwrócenia się przez organ I instancji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny merytorycznej złożonych operatów szacunkowych przedmiotowej nieruchomości" nie wyłącza uprawnienia organu prowadzącego postępowanie do oceny operatu szacunkowego jako dowodu z opinii biegłego. Nie zawsze bowiem istnienie rozbieżnych operatów obliguje organ do zasięgnięcia opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Wyjaśnił przy tym, że w sprawie niniejszej operaty zostały wykonane w oparciu o odmienne metody szacowania, wobec czego uznał, że Starosta [...] nie uchybił art. 157 ust. 1 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ wskazał poza tym, że z otrzymanych bezpośrednio od stron postępowania informacji wynika, że przedmiotowa nieruchomość nie została wydana do dyspozycji inwestora, wobec czego nie można zastosować przepisów zawartych w art. 18 ust. 1 e ustawy tj. powiększyć odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Niezgadzając się z rozstrzygnięciem organu odwoławczego K. i B. G. reprezentowani przez pełnomocnika radcę prawnego L. Z., wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze zarzucili organowi naruszenie prawa materialnego i procesowego w tym: - art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, że ustalone odszkodowanie jest ceną rynkową szacowanej nieruchomości; - art. 157 poprzez niezwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę merytoryczna złożonych operatów szacunkowych przedmiotowej nieruchomości; - § 36 poprzez przyjęcie, że operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego B. G. został prawidłowo sporządzony w oparciu o ten przepis, natomiast operat majątkowy rzeczoznawcy majątkowego A. K. nie został sporządzony prawidłowo; - art. 7 kpa poprzez niedążenie do ustalenia prawdy obiektywnej; - art. 77 § 1 kpa poprzez niewystarczający sposób zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego i w konsekwencji nieuwzględnienie opinii złożonej przez skarżących lub tez niepowołanie kolejnego biegłego; - art. 80 kpa poprzez dokonanie błędnej oceny materiału dowodowego i przyjęcie, że okoliczności wyceny nieruchomości zostały udowodnione. Jednocześnie wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...]. Odpowiadając na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie oraz podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 270 – powoływana dalej jako "ppsa"). Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie są decyzje orzekające o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Gminy Miasto [...] nieruchomości położonej w P., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] m2. Ustalony w niniejszej sprawie stan faktyczny sprawy nie budzi wątpliwości. Kwestią sporną jest natomiast kwota ustalonego w sprawie odszkodowania. Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. nr 193, poz. 1194 ze zm.) a w szczególności przepis art. 18 tej ustawy statuujący zasady ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie zaś z przepisem art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Jednocześnie stosownie do przepisu art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651) – powoływana dalej jako "ugn", ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. W sprawie niniejszej, podstawę dla ustalenia odszkodowania za nieruchomość położoną w P., [...] stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. G. z dnia [...] listopada 2011 r. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustala on w sposób wymagany przez prawo wartość przejętej na rzecz Gminy Miasto [...] nieruchomości. Ocenę taką, Sąd orzekający w niniejszej sprawie, w pełni podziela. W operacie powyższym rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Analizując rynek lokalny rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na dzień sporządzania operatu nie odnotowano transakcji dotyczących nabywania nieruchomości z przeznaczeniem pod drogi wobec czego wartość nieruchomości określił przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów sąsiednich tj. przeznaczenie pod zabudowę siedliskową, co w warunkach strefy miejskiej odpowiada przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Dokonując wyceny rzeczoznawca przyjął do porównania 38 transakcji przeprowadzonych na obszarze [...] w okresie od [...] grudnia 2009 r. do [...] listopada 2011 r. Mając powyższe na względzie oraz podniesione przez stronę w skardze zarzuty, Sąd orzekając w niniejszej sprawie, nie dopatrzył się aby sporządzony w sprawie operat naruszał przepisy obowiązującego prawa. Zdaniem Sądu, w sprawie niniejszej, nie można mówić również o naruszeniu przez organy obu instancji przepisów postępowania w tym art. 7, art. 77 i art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego. Zarówno bowiem Wojewoda [...] jak i Starosta [...] szczegółowo wskazali i omówili przepisy prawa, na których podstawie dokonano wyceny opisanej powyższej nieruchomości i ustalono odszkodowanie. Głównym zarzutem strony skarżącej jest okoliczność ustalenia odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego B. G. oraz naruszenie art. 157 poprzez niezwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę merytoryczną złożonych operatów szacunkowych przedmiotowej nieruchomości. Wyjaśnić w tym miejscu należy, że przepis powyższy, wskazując w swej treści organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych jako podmiot uprawniony do oceny prawidłowości sporządzenia operatu, nie wyłącza jednocześnie uprawnienia organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego, w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 stycznia 2012 r. I OSK 173/11). Uznając zatem, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy był prawidłowy, zasadnie organ pierwszej instancji uznał jego wartość dowodową i ustalił odszkodowanie za przejętą nieruchomość na podstawie zawartej w nim oceny. Odnosząc się wreszcie do przedłożonego przez skarżących w toku postępowania administracyjnego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. K. podnieść należy, że organ dokonał jego szczegółowej analizy i uznając za wadliwy, pominął przy ustalaniu odszkodowania. Wyjaśnić przy tym należy, że wskazując na wadliwość przedłożonego przez strony operatu, organ nie miał podstaw do poddania w wątpliwość sporządzonego wcześniej w dniu [...] listopada 2011 r. operatu szacunkowego. Operaty te co prawda istotnie wskazują różną wartość szacowanej nieruchomości, jednak tylko jeden z nich sporządzony jest w sposób prawidłowy, co organ przedstawił w sposób szczegółowy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Za prawidłowy przy tym należy przyjąć pogląd organów administracji, że wadliwość operatu z dnia [...] stycznia 2012 r. polega na tym, że autorka operatu przyjęła do porównań nieruchomości przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne, gdy tymczasem w dacie sporządzania operatu odnotowano transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogę. Przyjęcie natomiast tej samej kategorii nieruchomości (tj. przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne) w operacie z dnia [...] listopada 2011 r. jest o tyle prawidłowe, że na dzień jego sporządzania brak jeszcze było takich transakcji. Na marginesie wyjaśnić należy, że zgodnie z przepisem art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Brak jest zatem podstaw do uznania jakoby zaskarżone decyzje wydane zostały z naruszeniem przepisów uzasadniających ich uchylenie przez Sąd. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), orzekł jak w sentencji wyroku.