I SA/Wa 1723/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Sędziowie: WSA Jolanta Dargas (spr.) WSA Gabriela Nowak Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 września 2011 r. sprawy ze skargi S. G. na uchwałę Rady Miasta P. z dnia [...] listopada 2009 r. nr [...] w przedmiocie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta P. na lata [...] 1. stwierdza nieważność punktu 4 ppkt 10 załącznika do uchwały Rady Miasta P. z dnia [...] listopada 2009 r. nr [...] w sprawie przyjęcia "Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta P. na lata [...]; 2. wstrzymuje wykonanie zaskarżonej uchwały w części określonej w punkcie pierwszym wyroku; 3. zasądza od Rady Miasta P. na rzecz S. G. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 4. przyznaje ze środków budżetowych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na rzecz adwokata W. P. tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej kwotę [...] złotych, w tym tytułem 23% podatku od towarów i usług kwotę [...] złotych. Rada Miasta P. uchwałą z dnia [...] listopada 2009 r. nr [...] przyjęła program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta P. na lata [...] stanowiący załącznik do tej uchwały. S. G. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, w której zaskarżyła pkt 4 ppkt 10 załącznika do uchwały dotyczący "Zasad polityki czynszowej oraz warunków obniżania czynszu". Przepisowi określającemu zasady podwyższania czynszu skarżąca zarzuciła (uzupełnienie skargi z dnia 11 lipca 2011 r.) naruszenie art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego w zw. z art. 91 ust. 1 zd. 1 ustawy o samorządzie gminnym i wniosła o stwierdzenie nieważności uchwały w części tej pkt 4 ,ppkt 10 załącznika do uchwały. W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła, że w aktualnym stanie prawnym niedopuszczalne jest podwyższanie stawki czynszu z uwagi na tzw nadwyżkę powierzchni mieszkaniowej. W odpowiedzi na skargę Rada Miasta P. wniosła o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Zgodnie z przepisem art. 1 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Przy czym oceniając legalność zaskarżonej uchwały Rady Gminy Sąd ocenia jej zgodność z prawem na podstawie przepisów prawa obowiązujących w dacie podejmowania tej uchwały. Skarga S. G. zasługuje na uwzględnienie. Podstawą prawną zaskarżonej uchwały Rady Miasta P. z dnia [...] listopada 2009 r. Nr [...] w sprawie przyjęcia "Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta P. na lata [...] stanowi art. 21 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) w zw. z art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r., Nr 142, poz. 1591 ze zm.). Mocą w/w przepisu ustawy o ochronie praw lokatorów (...) rady gmin zostały zobowiązane do uchwalenia opracowanego na co najmniej pięć kolejnych lat wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gmin. Zgodnie z art. 21 ust. 2 pkt 4 tej ustawy przedmiotowy program w szczególności powinien również obejmować zasady polityki czynszowej. Jednym z elementów polityki czynszowej jest stawka czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu w świetle postanowień art. 7 pkt 1-4 powołanej ustawy w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową a w szczególności: 1 ) położenie budynku np. centrum, peryferie, zabudowa zwarta lub wolnostojąca; 2) położenie lokalu w budynku, np. kondygnacja, stopień nasłonecznienia lokalu; 3) wyposażenie lokalu i budynku w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan; 4) ogólny stan techniczny budynku. Konstrukcja powołanego przepisu nakłada na gminę obowiązek ustalenia stawek czynszu z uwzględnieniem wszystkich wymienionych w tym przepisie czynników. Przesłanki zasadnicze muszą być bezwzględnie respektowane w każdej uchwale rady gminy, niezależnie od okoliczności faktycznych i rzeczywistych uwarunkowań. Sporne pomiędzy stronami jest to, czy podjęta uchwała w zaskarżonej części zasadnie wskazuje jako czynnik podwyższający stawkę czynszu okoliczności przekroczenia normatywnej powierzchni użytkowej lokalu ustalonej w tejże uchwale. Zasady ustalania stawek czynszu w lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy Rada Miasta P. określiła w pkt 4 załącznika do uchwały "Zasady polityki czynszowej" ustalając w ppkt 10, że " w sytuacji, gdy powierzchnia użytkowa przekracza 20 m2 na 1 osobę w gospodarstwie wieloosobowym, a 30 m2 w przypadku gospodarowania jednoosobowego, czynszu za najem lokalu ulega podwyższeniu o 10 % za 1 m2 powyżej ustanowionej normy". Zdaniem Sądu uchwała Rady Miasta P. w zaskarżonej części w rażący sposób narusza art. 21 ust. 1 pkt 4 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (...). Wprowadzono w niej bowiem czynnik podwyższający wysokość czynszu, którego nie można uznać za czynnik podwyższający wartość użytkową lokalu. Zgodnie zaś z treścią art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (...) właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową. Oznacza to, że czynniki podwyższające lub obniżające stawkę czynszu muszą się odnosić wyłącznie do wartości użytkowej lokali. W ocenie Sądu okoliczność przekroczenia przez najemcę ustalonej w zaskarżonej uchwale powierzchni normatywnej zajmowanego lokalu nie ma żadnego wpływu na podwyższenie jego wartości użytkowej. Co prawda w ustawie nie zdefiniowano pojęcia wartość użytkowa lokalu, jednakże z rodzaju wymienionych w przepisie art. 7 ust. 1 ustawy czynników podwyższających lub obniżających wartość użytkową lokali wynika, iż mają to być czynniki obiektywnie podwyższające lub obniżające wartość użytkową lokalu. Powierzchnia zaś użytkowa lokalu do takich czynników nie należy. Wyliczenie tego rodzaju czynników w art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów nie ma charakteru zamkniętego, a więc nie wyklucza możliwości i potrzeby uwzględnienia przez radę gminy – stosownie do okoliczności, miejsca i czasu – ewentualnie także innych czynników mających znaczenie dla podwyższenia lub obniżenia wartości użytkowej lokalu. Jednakże działania rady gminy w tym zakresie nie mogą być dowolne, a wynikać muszą z delegacji ustawowej, która w sposób jednoznaczny nakazuje uwzględniać tylko takie czynniki, które podwyższają lub obniżają wartość użytkową lokalu. Dopiero w nawiązaniu do stawek czynszu zróżnicowanych w ten sposób w uchwale rady gminy, możliwe jest w każdym konkretnym wypadku stosownie do walorów danego lokalu mieszkalnego, określenie prawidłowej stawki czynszu należnego za 1 m2 powierzchni użytkowej tego lokalu, co ma bezpośrednie znaczenie dla sytuacji prawnej najemcy tego lokalu. Przepis art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. nakazuje różnicowanie stawek czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu przy uwzględnieniu czynników ,mających wpływ na zróżnicowanie jego wartości użytkowej. W ocenie Sądu zaskarżona uchwała stanowi akt prawa miejscowego. Należy bowiem zaznaczyć, że dla kwalifikacji danego aktu jako aktu prawa miejscowego decydujące znaczenie ma charakter norm prawnych i kształtowanie przez te normy sytuacji prawnej adresatów. Sformułowanie zaś "wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy" oznacza tworzenie norm prawnych o charakterze abstrakcyjnym, mogących mieć zastosowanie do szerokiej, bliżej niezidentyfikowanej grupy adresatów, spełniających kryteria wskazane w dyspozycji stanowionego przepisu prawa miejscowego. Zakwestionowany przepis uchwały wymagania te spełnia, jako że nie odnosi się do konkretnie wskazanych i oznaczonych adresatów. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 147 § 1 w zw. z art. 152 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji, o kosztach postępowania rozstrzygając na podstawie art. 200 i 250 tej ustawy.