I SA/Wa 1796/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.) Sędziowie: WSA Monika Sawa WSA Przemysław Żmich po rozpoznaniu w dniu 20 maja 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi I. K. na decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] czerwca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Wojewody [...] z [...] lutego 2020r., [...]; 2. zasądza od Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii na rzecz I. K. 727 (siedemset dwadzieścia siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z [...] czerwca 2020 r. Minister Roywoju na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 256, ze zm.), dalej "kpa",po rozpatrzeniu odwołania I. K., od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2020 r., znak: [...], orzekającej w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w gm. [...], w obrębie [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, dalej "nieruchomość", w pkt 2 o przyznaniu odszkodowania ustalonego w pkt 1 decyzji na rzecz I. K. w wysokości [...] zł, w pkt 3 o odmowie powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości w myśl art. 9y ust. 3e ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym, w pkt 4 o zobowiązaniu P. [...] S.A. do wypłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna, utrzymał ją w mocy. Stan sprawy przedstawiał się w sposób następujący. Wyżej opisana nieruchomość decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lutego 2015 r., znak: [...] o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej oraz decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015 r., znak: [...], została przeznaczona pod inwestycję pn.: "Przebudowa szlaku [...] od km [...] do km [...] linii nr [...] w ramach projektów: Modernizacja linii kolejowej [...], etap II, odcinek [...], przetarg nr 2 - Modernizacja odcinka [...] (km [...] linii nr [...]) oraz Modernizacja linii kolejowej [...], etap II, odcinek [...]. Przetarg nr 4 - Sygnalizacja dla obszaru: [...]; [...]; [...] ([...] linii nr [...]) oraz (km [...] linii nr [...])". Powyższej decyzji nadany został rygor natychmiastowej wykonalności. Na mocy ww. decyzji działka nr [...] stała się własnością Skarbu Państwa z dniem jej uostatecznienia, tj. [...] lipca 2015 r. Decyzją z dnia [...] czerwca 2016 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł w pkt 2 o przyznaniu odszkodowania w wysokości ustalonej w pkt 1 decyzji na rzecz I. K., w pkt 3 o zobowiązaniu P. [...] S.A. do wypłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna. Od ww. decyzji odwołanie złożyła I. K. Decyzją z dnia [...] maja 2019 r., znak: [...], Minister Inwestycji i Rozwoju uchylił w całości zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2016 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji z powodu upływu ważności operatu. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lutego 2020 r., znak: [...], orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w gm. [...], w obrębie [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...], w pkt 2 o przyznaniu odszkodowania ustalonego w pkt 1 decyzji na rzecz I. K. w wysokości [...] zł, w pkt 3 o odmowie powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości w myśl art. 9y ust. 3e ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym, w pkt 4 o zobowiązaniu P. [...] S.A. do wypłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła I. K., kwestionując prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. W ocenie skarżącej wadliwość wyceny dz. nr [...] potwierdzają operaty szacunkowe sporządzone w 2018 i 2019 r. dla dz. nr [...] i [...]. Skarżąca zarzuciła także pominięcie w wycenie odwodnienia nieruchomości oraz mostku wjazdowego. Ponadto w odwołaniu skarżąca odniosła się do kwestii dotyczących realizacji inwestycji na przedmiotowej nieruchomości. Rozpoznając odwołanie Minister Rozwoju nie znalazł podstaw do odmiennej niż wcześniejsza oceny materiału dowodowego. Wskazał, że w myśl art. 9s ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2019 r. poz. 710, ze zm.), dalej: "specustawa kolejowa", nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, o których mowa w art. 9q ust. 1 pkt 7, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w przypadku wniosku o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej złożonego przez [...] S.A., z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna. Za nieruchomości oraz ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości, o których mowa w art. 9s ust. 3 i 3a oraz art. 9x ust. 4, od podmiotu, na rzecz którego wydawana jest decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, przysługuje odszkodowanie dotychczasowym właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości, a także osobom, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości (art. 9y ust. 1 ww. ustawy). Natomiast art. 9y ust. 2 specustawy kolejowej stanowi, że wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji, w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna. Stosownie do treści art. 9y ust. 3 specustawy kolejowej wysokość odszkodowania ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Zgodnie z art. 9y ust. 3e specustawy kolejowej, jeżeli dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 28 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o którym mowa w art. 9q ust. 2, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Stosownie do dyspozycji art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020, poz. 65 ze zm.), dalej ugn, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą zgodnie z art. 156 ust. 1 ugn stanowi operat szacunkowy. W myśl art. 134 ust. 1 ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia 21 czerwca 2019 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. W. Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w odległości ok. 5 km od centrum miasta [...], w strefie pośredniej gminy, ok. 1,5 km od centrum wsi. Nieruchomość znajdowała się w bliskiej odległości od zabudowań mieszkalnych, położona była przy linii kolejowej [...]. W otoczeniu znajdowały się tereny zabudowy mieszkaniowej, tereny zieleni i tory kolejowe. Nieruchomość posiadała bezpośredni dostęp do drogi publicznej utwardzonej. Nieruchomość była niezabudowana, niezagospodarowana, nieuzbrojona, stanowiła teren zieleni nieurządzonej. Badając przeznaczenie planistyczne przedmiotowej nieruchomości biegła ustaliła, że dla terenu, na którym jest położona obowiązuje Miejscowy plan Zagospodarowania Przestrzennego miejscowości [...] w gminie [...] w jej granicach administracyjnych z wyłączeniem terenów objętych zmianami planu po roku 1995, zatwierdzony Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] marca 2004 r., z poźn. Zmianami. Zgodnie z nim przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenach oznaczonych symbolem ZN - obszary zieleni nieurządzonej o szczególnym znaczeniu przyrodniczym. Odnosząc się do możliwości zastosowania zasady korzyści w analizowanej sprawie biegła stwierdziła, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia, tj. pod inwestycję kolejową powoduje zwiększenie jej wartości, zatem zasada korzyści występuje. Jednocześnie biegła wyjaśniła, że nie jest możliwe określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości kolejowych, z uwagi na brak na rynku lokalnym i regionalnym transakcji nieruchomościami kolejowymi podobnymi do nieruchomości wycenianej. W związku z tym do wyceny nieruchomości uwzględniono grunty o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, których wartość powiększono o 50% ze względu na znacznie wyższy poziom cen nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje kolejowe. Wartość rynkową prawa własności działki nr [...] określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie gminy [...], przeznaczonych pod tereny zieleni, w okresie od czerwca 2017 roku do dnia wyceny. Na analizowanym rynku biegła odnalazła 4 transakcje, których ceny transakcyjne wyniosły od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Autorka operatu ustaliła, że największy wpływ na wartość nieruchomości mają cechy opisane na str. 11 operatu szacunkowego: położenie (waga 50%), dostępność komunikacyjna (waga 30%) oraz otoczenie (waga 20%). Do porównań biegła wybrała 3 nieruchomości, których opis znajduje się na str. 12 operatu szacunkowego, dokonała ich zestawienia z przedmiotową działką z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych i określiła wartość poprawek kwotowych. Wartość rynkowa 1 m2 gruntu, powiększona 50% wyniosła [...] zł, w związku z czym wartość całej nieruchomości gruntowej wyniosła [...] zł i w takiej wysokości Wojewoda [...] ustał odszkodowanie na rzecz dotychczasowej właścicielki nieruchomości. Aby dokonać oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, organ miał na uwadze przepisy ugn oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia [...] września 2004 r. (Dz.U. Nr 207 poz. 2109, ze zm.), dalej: "rozporządzenie". Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ugn wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W myśl § 37 pkt 2 rozporządzenia przepisy § 36 ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod linie kolejowe, a w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa pod linie kolejowe, o którym mowa w art. 9y ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym. Zgodnie z § 36 ust. 3 rozporządzenia w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Stosownie do § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Ocena ww. operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów ugn i rozporządzenia pozwala stwierdzić, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Mając na uwadze, że przedmiotowa nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod tereny zieleni nieurządzonej, biegła prawidłowo dokonała analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod tereny zieleni nieurządzonej, jak i rynku nieruchomości przeznaczonych pod linie kolejowe. Wobec braku możliwości wyceny przedmiotowej nieruchomości w oparciu o ceny nieruchomości przeznaczonych pod linie kolejowe (brak na rynku lokalnym i regionalnym nieruchomości podobnych o tym przeznaczeniu) i ustalenia, że ceny tego rodzaju nieruchomości są wyższe od cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny zieleni nieurządzonej, biegła prawidłowo przyjęła do porównań transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i zwiększyła uzyskaną wartość 1m2 gruntu o 50%. Autorka operatu wyjaśniła przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Przedłożona opinia rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Stwierdzić wobec powyższego należy, że operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia, co w konsekwencji sprowadza się do uznania, że wartość nieruchomości została wyceniona w sposób prawidłowy. Tym samym nie jest zasadny zarzut strony, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo. Powoływanie się przez skarżącą na operaty sporządzone w innych postępowaniach, jako mających wskazywać na wadliwość operatu sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania administracyjnego, nie może odnieść skutku. Każdy operat szacunkowy jest bowiem indywidualną opinią o wartości konkretnej nieruchomości i stanowi dowód w indywidualnym postępowaniu, który nie może zostać wykorzystywany w odrębnym postępowaniu za przejęcie innej nieruchomości. Brak jest również podstaw do uwzględnienia zarzutów skarżącej dotyczących stanu zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości. Skarżąca zarzuciła pominięcie w wycenie odwodnienia nieruchomości oraz mostku wjazdowego, jednak nie przedstawiła żadnego dowodu, że powyższe składniki znajdowały się w granicach przejętej nieruchomości. W aktach sprawy znajdują się natomiast trzy operaty szacunkowe sporządzone przez różnych rzeczoznawców majątkowych, którzy przeprowadzili oględziny nieruchomości w dniach [...] lutego 2015 r., [...] listopada 2015 r. oraz [...] czerwca 2019 r. Z ustaleń biegłych nie wynika, aby składniki te znajdowały się na przedmiotowej nieruchomości. Skoro twierdzenie skarżącej nie zostało poparte jakimkolwiek dowodem, brak jest podstaw do podważenia ustaleń rzeczoznawcy majątkowego. Z kolei w odniesieniu do podniesionych w odwołaniu kwestii dotyczących sposobu prowadzenia robót budowlanych na przedmiotowej nieruchomości oraz zapewnienia odwodnienia nieruchomości, organ wyjaśnił, że kwestie te nie mogą podlegać rozpatrzeniu w niniejszym postępowaniu odszkodowawczym, którego przedmiotem jest ustalenie i wypłata odszkodowania za przejętą nieruchomość. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wywiodła I. K. zaskarżając w całości decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] czerwca 2020r. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj. 1) naruszenie § 3 ust 2 w zw. z § 56 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego polegające na braku pełnej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości podobnych, w tym w szczególności pominięcie w operacie szacunkowym (a następnie przy ustalaniu odszkodowania) kilkunastu transakcji dotyczących rynku nieruchomości podobnych znanych organowi z urzędu; 2) naruszenie § 56 pkt 7 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości poprzez brak wskazania dlaczego w operacie szacunkowym ograniczono się do wyboru kilku transakcji bez wyraźnego wyjaśnienia powodów pominięcia innych transakcji dotyczących rynku nieruchomości podobnych znanych organowi z urzędu; 3) naruszenie art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez pominięcie przy charakterystyce rynku nieruchomości, które spełniają cechy nieruchomości podobnych; 4) naruszenie art. 7, 77, 103 § 3 w zw. z art. 84 kpa poprzez dokonanie wyceny na podstawie operatu szacunkowego, który jest oparty na nieprawidłowych danych, w szczególności nie zawiera pełnej analizy rynku nieruchomości - przy czym niepełność danych nie została w sposób wyczerpujący wyjaśniona w operacie szacunkowym; 5) naruszenie art. 8 ust. 2 w zw. z art. 11 kpa poprzez pominięcie przez organ wyjaśnień dotyczących przyczyn różnych wycen stosowanych w przypadku nieruchomości podobnych przejętych na ten sam cel (w tej samej okolicy). W związku z powyższym wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji organu I i II instancji w całości i przekazanie sprawy do rozstrzygnięcia ew. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o wszystkie znane organowi transakcje na rynku nieruchomości podobnych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skarga zasługuje na uwzględnienie. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. 2019, poz. 1267, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325), dalej jako: "Ppsa.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy Ppsa. Materialnoprawną podstawę kontrolowanej decyzji odszkodowawczej stanowiły przepisy ustawy z 23 marca 2003 r. o transporcie kolejowym i odpowiednio stosowane przepisy ugn. Zgodnie z art. 9y ustawy o transporcie kolejowym wysokość odszkodowania ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego wg stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu linii kolejowej oraz wg jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stan nieruchomości, zgodnie z ugn to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 ugn. Z kolei wartość, o której stanowi wymieniony przepis jest to co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 15 ugn). Zgodnie z art. 134 ust. 3 ugn wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się wg aktualnego sposobu jej użytkowania jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Z ust. 4 wynika natomiast że jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości wartość odszkodowania określa się wg alternatywnego sposobu użytkowania nieruchomości wynikającego z tego przeznaczenia – tzw. zasada korzyści. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym prawidłowo powołała te przepisy po czym stwierdziła, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia tj. pod inwestycję kolejową powoduje zwiększenie jej wartości. Niestety w operacie nie ma jakiejkolwiek informacji o tym na jakiej podstawie do takich wniosków doszła. Wprost przeciwnie rzeczoznawca stwierdziła w nim że nie odnalazła na rynku ani lokalnym ani regionalnym transakcji nieruchomościami kolejowymi. Skoro tak to jej pogląd o tym, że wartość nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia jest wyższa niż zgodnie z przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego nie znajduje uzasadnienia faktycznego. Następnie rzeczoznawca stwierdziła, że z uwagi na brak na rynku lokalnym i regionalnym transakcji nabywanych pod inwestycje kolejowe wartość rynkową gruntu określiła przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych tj. pod tereny zieleni nieurządzonej. We wcześniejszej natomiast części operatu, stwierdziła, że w otoczeniu nieruchomości znajdują się tereny zabudowy mieszkaniowej, tereny zieleni i tory kolejowe (str. 4 opinii in fine). Następnie na str. 9 opinii wskazała, że rynek przyległy to rynek nieruchomości o przeznaczeniu podobnym do nieruchomości wycenianej tj. o przeznaczeniu terenów zieleni. Abstrahując od tego, że we wcześniejszej części operatu rynek ten został określony nie tylko jaki rynek nieruchomości o przeznaczeniu jak nieruchomość wyceniana ponownie rzeczoznawca wskazała, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości i skonstatowała, że z przeprowadzonej analizy, choć nie wiadomo jakiej, wynika że poziom cen gruntów pod linie kolejowe jest wyższy niż poziom cen analizowanych gruntów o przeznaczeniu zieleni. Dalej, że "biorąc pod uwagę poziom cen gruntów podobnych do wycenianej nieruchomości i przeznaczonych pod linie kolejowe, do wyceny przedmiotowej nieruchomości uwzględniono grunty o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych których wartość powiększono o 50% ze względu na znacznie wyższy poziom cen nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje kolejowe". Organ w pełni zaakceptował tę opinię mimo, że jest ona niejasna, niekonsekwentna i niespójna z powodów wskazanych wyżej których to wad nie dostrzegły oba organy. Operat szacunkowy jest w tego rodzaju sprawach podstawowym dowodem, który organ ma obowiązek ocenić pod kątem zgodności z obowiązującymi przepisami prawa a nadto jego spójności, logiczności i przyjętych założeń. Sposób określania wartości nieruchomości określa przede wszystkim § 36 pkt 1 rozporządzenia. Przyjmuje się że biegły ma obowiązek sięgnięcia do rynku lokalnego a następnie regionalnego i dopiero gdy na tych dwóch obszarach nie odnajdzie transakcji podobnych może przejść do § 36 pkt 4. Zdaniem Sądu wykładnia literalna i systemowa tej regulacji prowadzi do wniosku, że dopiero w sytuacji gdy na rynku lokalnymi i regionalnym nie stwierdzono transakcji podobnych możliwe jest zastosowanie § 36 pkt 4 rozporządzenia tj. przyjęcie przeznaczenia nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych o ile nie ma możliwości określenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen nieruchomości drogowych /tu kolejowych/. Powyższa metodologia szacowania nieruchomości znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowo administracyjnym (por. wyroki NSA z 26 lutego 2020 r. I OSK 216/20, LEX nr 2804058, z 27 kwietnia 2020 r., I OSK 184/19). W orzeczeniach tych zwraca się uwagę na mechanizm szacowania nieruchomości /tam drogowych/ wskazując, że szacując nieruchomość "rzeczoznawca winien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nieruchomości przeznaczonych pod inwestycję drogową /tu kolejową/ nie tylko z rynku lokalnego, a więc gminnego i powiatowego, ale także z rynku regionalnego, tj. wojewódzkiego". Co prawda orzeczenia te dotyczą wyceny nieruchomości drogowych jednakże odpowiednio należy je zastosować do nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje kolejowe. Odniesienie się do tych kwestii jest jednak w tej sprawie w zasadzie niemożliwe bo biegła z jednej strony przyjęła istnienie rynku nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje kolejowe skoro uznała, że ich poziom jest wyższy niż nieruchomości wycenianej a z drugiej zastosowała kryteria do wyceny – rynek nieruchomości podobnych. W tym miejscu należy wyjaśnić pojęcie rynku regionalnego i lokalnego. Użyte w § 36 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane przez ustawodawcę. Zasadą jest, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy i powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa. Ten porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy. Gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas można kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym. Metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. Metodyka ta nie może być także przedmiotem dowolnej wykładni biegłego – a tak się stało w tym wypadku. Operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Jedną z tych danych jest rynek a w jego konsekwencji sposób i metoda szacowania. Prowadzi to do wniosku, że sporządzony operat nie mógł stanowić podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania a organ naruszył art. 7, 8, 80, 84 § 1, 107 § 3 kpa poprzez wadliwą ocenę operatu szacunkowego. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji zleci sporządzenie nowego operatu. Przy czym przedmiotem ustaleń rzeczoznawczy powinno być także okoliczność związana ze wskazywanymi elementami wchodzącymi w skład nieruchomości tj. odwodnienie i mostek – co znajduje odzwierciedlenie w dokumentacji fotograficznej znajdującej się w aktach administracyjnych. Z tych względów i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 c i 135 Ppsa. Sądu uchylił obie decyzje. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 Ppsa. Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym miało miejsce w związku z obowiązywaniem stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19. Tj.zgodnie z art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374 ze zm.), dodanego art. 46 pkt 21 ustawy z 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. z 2020 r. poz. 875). Zarządzeniem Prezesa WSA w Warszawie nr 21 z 16 października 2020 r. związku z objęciem Warszawy strefą czerwoną wstrzymano orzekanie na posiedzeniach jawnych i przyjęto zasadę orzekania na posiedzeniach niejawnych a sprawy wyznaczone na rozprawy skierowano do rozpoznania na posiedzeniach niejawnych (komunikat na stronie internetowej WSA w Warszawie).