I SA/Wa 186/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Małgorzata Boniecka - Płaczkowska (spr.) Sędziowie WSA Iwona Kosińska WSA Bożena Marciniak Protokolant referent stażysta Aneta Suchecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 września 2019 r. sprawy ze skargi P. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z [...] listopada 2018 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpoznaniu odwołania P. J. od decyzji Burmistrza Miasta [...] z [...] października 2018 r., nr [...] ustalającej opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej przed podziałem jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...], po podziale jako działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] w obrębie [...], powstałe w wyniku podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją Burmistrza Miasta [...] z [...] kwietnia 2016 r., nr [...] - utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Kolegium wyjaśniło, że na wniosek P. J. Burmistrz Miasta [...] decyzją z [...] kwietnia 2016 r. zatwierdził podział nieruchomości położonej w S., przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] w obrębie [...], uregulowanej w księdze wieczystej nr [...]. Decyzja ta stała się ostateczna [...] kwietnia 2016 r. W dniu [...] października 2016 r. zostało wszczęte postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodnie z uchwałą Rady Miasta [...] z [...] kwietnia 2015 r., nr [...] w sprawie opłat adiacenckich w związku ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku podziału, stawka opłaty adiacenckiej określona została na 15 % różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed dokonaniem podziału i wartością po podziale. Rzeczoznawca majątkowy A. W. sporządził operat szacunkowy. Decyzją z [...] lipca 2017 r., nr [...] Burmistrz Miasta [...] ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości oraz zobowiązał do uiszczenia tej opłaty właściciela nieruchomości P. J.. Na skutek odwołania właściciela Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] kwietnia 2018 r., nr [...] uchyliło decyzję Burmistrza w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało na braki w postępowaniu dowodowym i konieczność uzupełnienia operatu szacunkowego. Dodatkowo wskazano na nierozpatrzenie wniosku odwołującego o wyłączenie rzeczoznawcy majątkowego oraz na konieczność dokonania przez organ I instancji oceny materiału dowodowego zgromadzonego w aktach, w tym oceny operatu szacunkowego. Rozpoznając sprawę ponownie Burmistrz Miasta [...] decyzją z [...] października 2018 r. ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości oraz zobowiązał P. J. do uiszczenia tej opłaty. Odwołanie od tej decyzji złożył P. J.. Z treści odwołania wynika, że kwestionuje on wzrost wartości nieruchomości po podziale, w porównaniu do jej wartości przed podziałem. W ocenie odwołującego operat przedłożony do akt sprawy został sporządzony w sposób nieprawidłowy i nie pozwala na dokonanie oceny w powyższym zakresie. Podniósł, że Burmistrz ograniczył się wyłącznie do oceny operatu pod względem formalnym, nie dokonał zaś jego oceny pod kątem materialnym. Zdaniem odwołującego się rzeczoznawca nie zawarł w operacie wystarczającego opisu nieruchomości przyjętych do porównań, co uniemożliwia ustalenie, czy nieruchomości te są faktycznie nieruchomościami podobnymi. Rzeczoznawca nie dokonał także prawidłowej oceny w zakresie dojazdu do nieruchomości przed podziałem i po podziale oraz w zakresie dostępu do mediów. Rozpoznając ponownie sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] przytoczyło treść art. 98a ust. 1 i ust. 1a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm. powoływanej dalej jako u.g.n.), zgodnie z którym podstawową przesłanką ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości wynikający z jej podziału. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Organ wskazał, że stawka opłaty adiacenckiej została ustalona w uchwale Rady Miasta [...] z [...] kwietnia 2015 r., Nr [...] w sprawie opłat adiacenckich w związku ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku podziału (Dz. Urz. Woj. [...] poz. [...]). Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia. w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Kolegium wyjaśniło, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Kolegium podało, że stosownie do art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Zaznaczyło, że rozpoznając sprawę ponownie organ I instancji uwzględnił stanowisko odwołującego się i przeprowadził dowód z nowego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. L.. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] operat przedłożony przez biegłego sądowego M. L. należy uznać za wiarygodny, miarodajny i kompletny dowód, w oparciu o który prawidłowo organ I instancji określił wysokość opłaty adiacenckiej. Kolegium nie zgodziło się z twierdzeniami P. J., że to na organach administracji publicznej ciąży obowiązek całościowej oceny operatu szacunkowego. Wyjaśniło, że dla tego rodzaju czynności ustawodawca przewidział w ustawie odrębny tryb, a organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność operatu szacunkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Wskazało, że oceny operatu pod względem merytorycznym może dokonywać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Zaznaczyło, iż samo niezadowolenie strony z opinii biegłego, czy też subiektywne przekonanie o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia jej wiarygodności. Kolegium podniosło, że dokonując oceny materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy, w tym w szczególności operatu rzeczoznawcy majątkowego M. L. z [...] lipca 2018 r., nie doszukało się uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości sporządzenia operatu, stąd też nie uznało za konieczne poddanie go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Zdaniem Kolegium, rzeczoznawca w operacie w sposób szczegółowy dokonała opisu nieruchomości przed podziałem oraz po podziale. Scharakteryzowała również lokalizację i stan otoczenia, zamieściła dokładny opis nieruchomości nr [...] przed jej podziałem oraz wszystkich nieruchomości wyodrębnionych w wyniku podziału, uwzględniając ich powierzchnię, przeznaczenie, kształt, warunki zagospodarowania, dostęp do drogi publicznej, dostępność do mediów jak również położenie względem linii zabudowy. Następnie na stronach [...]-[...] opisała stan prawny nieruchomości. Biegła dokonała analizy i opisu rynku nieruchomości. Z uwagi na charakter nieruchomości przed podziałem, jak i działek powstałych po dokonaniu podziału, biegła przeanalizowała dostępne na rynku transakcje. Do porównań wyłoniła nieruchomości najbardziej podobne ze względu na cechy charakteryzujące nieruchomości, dokonując ich podziału na działki o określonych powierzchniach - w zakresie nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną oraz w sposób dokładny scharakteryzowała poszczególne nieruchomości. Wskazała daty transakcji, dokładne położenie nieruchomości, powierzchnię działki, cenę jednostkową za metr kw. oraz w sposób szczegółowy opisała poszczególne nieruchomości identyfikując i wskazując ich indywidualne cechy pozwalające na zestawienie nieruchomości sprzed podziału i po podziale. Następnie Kolegium szczegółowo opisało nieruchomość przed podziałem, jej powierzchnię, kształt, dostęp do dróg publicznych i mediów, a następnie w taki sam sposób opisało przyjęte do wyceny nieruchomości podobne ([...] nieruchomości). Wskazało na przeznaczenie działki nr [...], tj. funkcję mieszkaniową, dopuszczającą zabudowę wolnostojącą jak i bliźniaczą. Przy wycenie nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (po podziale), biegła dokonała odrębnego procesu wyceny dla działki nr [...], jako różniącej się od pozostałych z wydzielonych w zakresie powierzchni ([...] m2), jak i dla pozostałych z działek - [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. Dla nieruchomości o nr [...] (powierzchnia [...] m2, kształt regularny, zbliżony dla prostokąta, warunki zagospodarowania dobre, przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, dostęp do drogi publicznej przez nieurządzoną drogę wewnętrzną, media dostępne w ul. [...] i [...]) za nieruchomości porównawcze biegła przyjęła działki nr [...], obręb [...], ul. [...], powierzchnia [...] m2; nr [...], obręb [...], ul. [...], powierzchnia [...] m2; nr [...], obręb [...], ul. [...], powierzchnia [...] m2 - opisane powyżej. W wyniku zestawienia i weryfikacji cech rynkowych i ich zakresu kwotowego biegła obniżyła ceny transakcyjne w stosunku do wszystkich z porównawczych nieruchomości i ustaliła cenę 1 m. kw. na kwotę [...] zł, co - po przemnożeniu przez powierzchnię szacowanej działki - dało łączną kwotę [...] zł. Dla szacowanych działek o powierzchniach poniżej [...] m. kw. biegła również ustaliła odrębny katalog nieruchomości podobnych. Osobno zostały oszacowane przez biegłą również nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod drogi wewnętrzne. Wartość rynkowa działki ewidencyjnej nr [...] przed podziałem, według operatu, wyniosła [...] zł. Łączna wartość wszystkich nieruchomości po podziale wyniosła [...] zł. Zmiana wartości nieruchomości w wyniku podziału to różnica wartości nieruchomości po podziale i przed podziałem, która wyniosła [...] zł, co dało w zaokrągleniu do pełnych złotych [...] zł. Jak wynika z operatu wszystkie nieruchomości pochodziły z rynku lokalnego, za który biegła uznała miasto [...], zaś transakcje obejmowały okres od czerwca 2016 r. do czerwca 2018 r., to jest okres dwuletni, pozwalający na zaobserwowanie ewentualnych trendów występujących na analizowanym rynku nieruchomości. Do procesu wyceny rzeczoznawca przyjęła nieruchomości najbardziej podobne ze względu na ich lokalizację i cechy. Do tych cech zaliczono (nieruchomości pod zabudowę): powierzchnię działki, dostęp do infrastruktury, jakość drogi dojazdowej, kształt działki, uwarunkowania planistyczne, otoczenie i sąsiedztwo oraz zagospodarowanie. Zdaniem organu biegła w sposób logiczny wytłumaczyła dobór cech i wskazała na sposób ich ważenia. Analogicznych czynności biegła dokonała przy przyjęciu nieruchomości przeznaczonych pod drogi, przy czym do cech, które mogą mieć istotny wpływ na różnicowanie się cen przyjęła: lokalizację, sąsiedztwo rozumiane jako stopień zurbanizowania otoczenia, położenie w terenie w aspekcie możliwości inwestycyjnych oraz jakość drogi dojazdowej. Z dokonanego przez rzeczoznawcę opisu nieruchomości wynika bezspornie, iż są one nieruchomościami podobnymi do wycenianych. Z operatu szacunkowego wynika, że wartość rynkowa szacowanych nieruchomości określona została w podejściu porównawczym metodą porównania parami, co jest zgodne z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W ocenie Kolegium rzeczoznawca wskazała przesłanki wyboru określonej metody. Z analizy rynku dokonanej w pkt [...] operatu wynika, że rynek lokalny (tj. teren miasta Sulejówka) nieruchomości gruntowych odznacza się dużą ilością transakcji, przy czym brak jest na nim transakcji bardzo dużymi gruntami o powierzchni powyżej [...] m kw. zwłaszcza pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, ilość zaobserwowanych transakcji, a następnie opisanych w operacie, jak również fakt ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej (co wynika ze szczegółowego opisu ich cech w dokonanych zestawieniach tabelarycznych) zezwolił rzeczoznawcy na zastosowanie właśnie wybranej metody. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze - zastosowane w niniejszej sprawie - polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną, należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W ocenie Kolegium przyjęte do porównań przez rzeczoznawcę nieruchomości cechują się tego rodzaju podobieństwem, o którym mowa powyżej. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że nieruchomość podobna, to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nie można zatem wymagać, aby przyjęte do porównania nieruchomości były identyczne, to jest aby każda przyjęta przez biegłego nieruchomość była dokładnie taka sama jak nieruchomość zbyta, chociaż należy zauważyć, iż ze sporządzonego przez biegłego operatu wynika, że rzeczoznawcy udało się dobrać nieruchomości bardzo podobne do nieruchomości wycenianych. Ponadto z opisu nieruchomości sporządzonego przez biegłą w sposób bezsporny wynika, iż nieruchomości porównawcze są nieruchomościami położonymi na tym samym rynku lokalnym, o zbliżonej powierzchni, kształcie, dostępie do mediów, drogi, uwarunkowaniach planistycznych. Opis ten wynika wprost ze sporządzonego w sprawie operatu. Określając wartość przedmiotu wyceny wg przeznaczenia rzeczoznawca majątkowy wybrała grupę nieruchomości podobnych i w punkcie [...] operatu dokonała szacowania wartości rynkowej przedmiotu wyceny. Przy czym dla wyceny nieruchomości przed podziałem przyjęła odrębną grupę nieruchomości, które posłużyły tylko dla dokonania tej wyceny. Wprawdzie są to nieruchomości o mniejszej powierzchni niż nieruchomość dzielona, jednakże biegła uwzględniła ten fakt przy ważeniu poszczególnych cech (tabela na górze strony [...] operatu). Następnie biegła dokonała odrębnego szacowania dla każdej z wydzielonych działek, z uwzględnieniem osobnego doboru nieruchomości do porównań dla tych z nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, jak również dla tych przeznaczonych pod drogi. Wynik końcowy wraz z uzasadnieniem biegła zamieściła na str. [...]-[...] operatu. Końcowo rzeczoznawca wykazała, iż w wyniku podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości o około 1,2 %. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że przedstawiony do akt sprawy operat rzeczoznawcy M. L. spełnia wszystkie wymogi przewidziane prawem do tego, aby stanowić podstawę do naliczenia należnej opłaty adiacenckiej. Operat ten jest wyczerpujący, logiczny oraz spójny. W treści operatu rzeczoznawca majątkowy przedstawiła cały proces wyceny, opisała rynek, podała motywy doboru poszczególnych metod, nieruchomości do porównań. W sposób kompleksowy przeanalizowała przeznaczenie nieruchomości. Uwzględniła w sporządzonym operacie fakt zróżnicowania w przeznaczeniu poszczególnych nieruchomości i wycenę sporządziła z uwzględnieniem powyższego przeznaczenia. Kolegium stwierdziło, że w przedmiotowej sprawie nie doszło do naruszenia przepisów postępowania, czy też przepisów prawa materialnego. Organ I instancji oparł swoje rozstrzygnięcie na wiarygodnym materiale dowodowym, umożliwił stronie czynny udział na każdym etapie postępowania, informował o przysługujących stronie uprawnieniach. Nadto realizował wnioski zgłaszane przez stronę, czego wyrazem jest przeprowadzenie w sprawie dowodu z ponownej wyceny. W ocenie organu odwoławczego w sprawie nie zostały naruszone również przepisy prawa materialnego. Podniesione w odwołaniu zarzuty dotyczące operatu szacunkowego nie znajdują żadnego uzasadnienia, bowiem przedmiotowy operat szacunkowy zawiera wszystkie konieczne dane - transakcje pochodzą z rynku lokalnego - miasta [...], a szczegółowy opis nieruchomości przyjętych do porównań został zamieszczony w tabelach zawartych na stronach [...]-[...] operatu. Kolegium zaznaczyło, że przy samym procesie wyceny w operacie nie było już potrzeby ponownego opisywania cech poszczególnych nieruchomości, bowiem dla ich zidentyfikowania wystarczyło sięgnąć do tych tabel. Rzeczoznawca wskazała na obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego oraz na przeznaczenie nieruchomości w tym planie, zidentyfikowała też nieruchomości w stosunku do których zostały wydane decyzje o pozwoleniu na budowę. Ponadto rzeczoznawca wskazała na dobór cech cenotwórczych i wyjaśniła, które mają wpływ na wartość nieruchomości. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] listopada 2018 r. złożył P. J.. Zaskarżonej decyzji zarzucił : naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne przyjęcie, że w wyniku podziału nieruchomości automatycznie wzrosła jej wartość; 2) naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 7, 77 § 1 i 80 kpa, poprzez brak przeprowadzenia właściwego postępowania dowodowego w celu ustalenia jakie czynniki wpłynęły na wzrost wartości nieruchomości i czy wyłączną przyczyną wzrostu wartości było wydanie decyzji administracyjnej o podziale nieruchomości, a w konsekwencji brak zweryfikowania przyczyn, które spowodowały wzrost wartości nieruchomości i czy wzrost wartości nie nastąpiłby, gdyby nie została wydana decyzja o podziale nieruchomości, mimo podnoszonych zastrzeżeń co do rzetelności i przydatności opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji Burmistrza Miasta [...] z [...] października 2018 r. Zarzuty rozwinął w uzasadnieniu skargi. Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje : Skarga nie jest zadana. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowi art. 98a ust.1 u.g.n. w brzmieniu sprzed nowelizacji dokonanej ustawą z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U 2017 poz. 1509) - wobec daty wszczęcia postępowania [...] października 2016 r. Zgodnie z tym przepisem jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Podstawowe znaczenie dla prawidłowego ustalenia opłaty adiacenckiej będzie mieć zatem kwestia ustalenia wartości danej nieruchomości przed i po dokonaniu jej podziału. Ustalenie tego jest istotne zarówno ze względu na samą możliwość wymierzenia opłaty (konieczność zbadania, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości), jak również ze względu na konieczność obliczenia wysokości opłaty. Podstawą obliczenia opłaty, jest bowiem różnica wartości nieruchomości przed i po podziale. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której nowa konfiguracja, czy wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej. Opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej na rzecz gminy, której wprowadzenie ma źródło właśnie w tym, że określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową na skutek zdarzenia, jakim jest między innymi podział nieruchomości (uchwała NSA z 9 października 2000 r., sygn. akt OPK 8/00, ONSA 2001 z. 1, p.15). W rozpoznawanej sprawie organy obu instancji prawidłowo ustaliły, że na wniosek skarżącego, jako właściciela nieruchomości oznaczonej przed podziałem jako działka ewidencyjna nr [...] wydana została decyzja zatwierdzająca jej podział, przy czym stała się ona ostateczna [...] kwietnia 2016 r. W dacie tej obowiązywała uchwała Rady Miasta [...] nr [...] z [...] kwietnia 2015 r. ustalająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału, w wysokości 15% różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Uchwała ta obowiązywała w dacie wydania zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza z [...] października 2018 r. Ustalenie opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł nastąpiło na podstawie nowego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. L. [...] lipca 2018 r., w którym stan nieruchomości przed podziałem ustalono na dzień [...] kwietnia 2016 r. (data wydania decyzji podziałowej), stan nieruchomości po podziale ustalono na dzień, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna ([...] kwietnia 2016 r.). Głównym zarzutem skargi było naruszenie art. 98a ust. 1 u.g.n. W ocenie skarżącego organ nie ustalił jakie czynniki miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości oraz nie wyjaśnił, czy jedyną i wyłączną przyczyną wzrostu wartości było wydanie decyzji administracyjnej o podziale nieruchomości. Zarzut ten jest chybiony. Na str. [...] operatu biegła wskazała, że zasadniczy wpływ na zmianę wartości nieruchomości ma powierzchnia i kształt działek przed i po podziale, a także dostęp do infrastruktury. Biegła szczegółowo opisała nieruchomości przed podziałem oraz po podziale. Wskazała, że działka nr [...] przed podziałem miała nieregularny kształt, zbliżony do równoległoboku, dostęp do dróg publicznych – ul. [...] i [...], dostęp do mediów. Scharakteryzowała również lokalizację i stan otoczenia, zamieściła dokładny opis nieruchomości nr [...] przed jej podziałem oraz wszystkich nieruchomości wyodrębnionych w wyniku podziału, uwzględniając ich powierzchnię, przeznaczenie, kształt, warunki zagospodarowania, dostęp do drogi publicznej, dostępność do mediów jak również położenie względem linii zabudowy. Opisała stan prawny nieruchomości. Przeanalizowała dostępne na rynku lokalnym transakcje. Do porównań wyłoniła nieruchomości najbardziej podobne ze względu na cechy charakteryzujące nieruchomości, dokonując ich podziału na działki o określonych powierzchniach - w zakresie nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną oraz w sposób dokładny scharakteryzowała poszczególne nieruchomości. Wskazała daty transakcji, dokładne położenie nieruchomości, powierzchnię działki, cenę jednostkową oraz opisała poszczególne nieruchomości identyfikując i wskazując ich indywidualne cechy pozwalające na zestawienie nieruchomości sprzed podziału i po podziale. W operacie biegła stwierdziła, że działka nr [...] przed podziałem stanowiła w całości użytek gruntowy "[...]", tj. tereny mieszkaniowe. Po podziale, działki ew. nr [...], [...], [...], [...], [...] stanowiły użytki gruntowe "[...]", tj. grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych, działki ew. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] użytki gruntowe "[...]", tj. zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy oraz działka ew. nr [...] stanowiła użytek gruntowy "[...]", tj. tereny mieszkaniowe. Rzeczoznawca wskazała, że w datach, na które uwzględniono stan nieruchomości zarówno przed i po podziale, nieruchomość gruntowa była zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i budynkiem transportu w stanie surowym otwartym. Działka ew. nr [...] była ogrodzona, a także częściowo zadrzewiona. Zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości, przy czym przez stan nieruchomości rozumie się stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości w której nieruchomość jest położona. Podkreślić należy, że w przypadku omawianej opłaty ustawodawca sam określił jak należy ustalać, czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy wskazywał stan zagospodarowania działki ewidencyjnej nr [...] oraz jej wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, a w konsekwencji różnicę tych wartości stanowiącą podstawę określenia opłaty adiacenckiej. Z operatu wynika w sposób nie budzący wątpliwości, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany był jej podziałem. Istnieje więc normalny związek przyczynowy pomiędzy podziałem nieruchomości, a wzrostem jej wartości. Wobec tego zarzut skargi, że wzrost mógł być spowodowany innymi czynnikami, np. na skutek rozpoczęcia budowy odcinka autostrady, jest chybiony. Wbrew twierdzeniom skargi organy nie były zobowiązane do ustalenia o jaką cenę nieruchomość skarżącego wzrosłaby, gdyby nie wydano decyzji o podziale, jak również do ustalania czy inne czynniki poza podziałem nieruchomości mogły mieć wpływ na wzrost jej wartości. Nie jest to bowiem istotą niniejszego postępowania. W niniejszej sprawie najistotniejszym dowodem był operat szacunkowy. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódzkich sądów administracyjnych podkreśla się konsekwentnie, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 kpa, dlatego też ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie. Organ administracji ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 kpa dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, a ocena ta powinna znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji (por. wyrok NSA z 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06; wyrok NSA z 13 marca 2008 r., I OSK 374/07; wyrok NSA z 25 sierpnia 1998 r., IV SA 1656/96). W rozpoznawanej sprawie wskazane powyżej wymogi zostały zachowane. W wyniku dokonanej oceny organ trafnie stwierdził, że wykonany dla potrzeb postępowania operat szacunkowy został sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy, rozporządzenia wykonawczego, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Został sporządzony w sposób prawidłowy i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazuje przedmiot i zakres wyceny, podstawy prawne opracowania operatu, opis i określenie stanu nieruchomości, wskazanie przyjętej metody i podejścia, określenie nieruchomości, które stanowiły punkt odniesienia dla dokonanych przez rzeczoznawcę ustaleń, określenie współczynników korygujących. Zmiana wartości nieruchomości w wyniku podziału to różnica wartości nieruchomości po podziale i przed podziałem, która wyniosła [...] zł. Wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań pochodziły z rynku lokalnego, za który biegła uznała miasto [...], zaś transakcje obejmują okres od czerwca 2016 r. do czerwca 2018 r., to jest okres dwuletni, pozwalający na zaobserwowanie ewentualnych trendów występujących na analizowanym rynku nieruchomości. Do samego procesu wyceny rzeczoznawca majątkowa przyjęła nieruchomości najbardziej podobne ze względu na ich lokalizację i cechy. Biegła w sposób logiczny wytłumaczyła dobór cech i wskazała na sposób ich ważenia. Z dokonanego przez rzeczoznawcę opisu nieruchomości wynika bezspornie, iż są one nieruchomościami podobnymi do wycenianych. Rzeczoznawca określiła wartość nieruchomości w podejściu porównawczym stosując metodę porównania parami, co jest zgodne z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przedstawiona opinia jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Reasumując, w ocenie Sądu, prawidłowo organy uznały, że przedstawiony do akt sprawy operat rzeczoznawcy majątkowego M. L. spełnia wszystkie wymogi przewidziane prawem, a zatem mógł stanowić podstawę do naliczenia należnej opłaty adiacenckiej. Z przyczyn wyżej omówionych, wbrew zarzutom skargi, organ wydając zaskarżoną decyzję nie naruszył art. 98a ust. 1 u.g.n. W niniejszej sprawie nie uchybiono również przepisom prawa procesowego. Wydanie kwestionowanej decyzji poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia (art. 7 i 77 § 1 kpa). Ocena ta nie nosi cech dowolności (art. 80 kpa). Zgodnie zaś z art. 107 kpa w decyzji zawarto konieczne jej elementy, wskazano podstawę rozstrzygnięcia z powołaniem przepisów prawa, uzasadnienie faktyczne i prawne, pouczenie o przysługującej skardze do sądu. Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności Sąd, na podstawie art. 151 ppsa, orzekł jak w sentencji wyroku.