I SA/Wa 2050/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Dargas Sędziowie: WSA Daniela Kozłowska WSA Emilia Lewandowska (spr.) Protokolant Anna Traczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 marca 2010 r. sprawy ze skargi E.K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2009 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta W. z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr [...] 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Wojewody [...] na rzecz E.K. kwotę 2000 (dwa tysiące) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2009 r. nr [...], utrzymał w mocy decyzję Prezydenta W. z [...] kwietnia 2009 r. Nr [...] ustalającą odszkodowanie dla E.K. za nieruchomość położoną przy ul. [...] w W., stanowiącą działkę nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m² oraz działkę nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m² zajętą pod drogę publiczną. Z uzasadnienia decyzji organu odwoławczego wynika, że decyzją nr [...] z dnia [...] maja 2006 r. Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez Gminę W., z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności części nieruchomości zajętej pod ul. [...]. Na podstawie decyzji i wniosku z dnia 20 sierpnia 2007 r. założono księgę wieczystą, w której jako właściciela działki ew. nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m² oraz działki nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m², wpisano Miasto W.. Odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniu za wywłaszczone nieruchomości, a więc przepisów Rozdziału 5 Działu III i Rozdziału I Działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1977 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261 poz. 2603 ze zm.). Podstawę obliczenia odszkodowania stanowi stan nieruchomości na dzień wejścia w życie ustawy, czyli 29 października 1998 r. Stosownie do art. 130 ugn, w przypadku gdy właściwy organ wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu (ale wg jej stanu na dzień 29 października 1998 r.) wysokość odszkodowania ustala się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Określanie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w dniu 30 listopada 2008 r. Organ pierwszej instancji uznał, iż operat został wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i przyjął go jako właściwy do określania wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Rzeczoznawca uznał, że nie ma możliwości stosowania dla celów wyceny cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów zarówno zajętych jak i przeznaczonych pod drogi publiczne. Z uwagi na brak takich transakcji rzeczoznawca przyjął transakcje gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (§ 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia). Zatem po ustaleniu, że na analizowanym obszarze nie występują transakcje porównywalne dotyczące nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, możliwe jest przejście do metody wyceny określonej w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Spełnione zostały również wymagania przepisu § 4 ust. 4 rozporządzenia, który wymaga aby przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjąć co najmniej kilkanaście nieruchomości. Do analizy wzięto czternaście nieruchomości. Podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie jest operat szacunkowy, który nie pozostawał w sprzeczności z przepisami prawa stanowiącymi zasady jego sporządzenia tj. ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Operat wykonany przez rzeczoznawcę stanowi bowiem w sprawie dowód pomocny przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii, gdyż o wysokości odszkodowania decyduje jedynie właściwy organ i to on ocenia prawidłowość i wiarygodność otrzymanego operatu szacunkowego. W odniesieniu zaś do zarzutów odwołującego się co do uchybień w sporządzonym w przedmiotowej sprawie operacie szacunkowym organ odwoławczy wyjaśnił, iż stosownie do art. 157 ugn, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Stosownie do wyroku Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2005 r. sygn. akt I SA/Wa 1107/05 "...jeśli strona uważa, że sporządzony za zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego". W ocenie organu odwoławczego analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i dokonana przez organ pierwszej instancji jego ocena jest właściwa i wynika z niej oczywisty brak podstaw do kwestionowania prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania. W skardze na decyzję Wojewody [...] E.K. stwierdził, że w jego ocenie operat rzeczoznawcy majątkowego oraz decyzje organów obu instancji ustalające odszkodowanie są błędne gdyż odszkodowanie jest zaniżone kilkakrotnie "w stosunku do rzeczywistej ich wartości". Skarżący, podniósł, że do obliczenia odszkodowania zostały wzięte pod uwagę działki w 90% nie sąsiednie, ale z sąsiednich dzielnic W. – [...] i [...], gdzie wartość gruntów w stosunku do gruntów w dzielnicy [...] jest niższe. Nie zgadza się skarżący ze stanowiskiem rzeczoznawcy, że dla terenu [...] brak jest cen transakcyjnych gruntów przyległych i sąsiednich. Według twierdzeń skarżącego od dawna prowadzony jest wykup działek pod trasę [...] na terenie dzielnicy [...] oraz prowadzone są przetargi przez Prezydenta W. dla działek w bliskim sąsiedztwie nieruchomości, za którą ustalono odszkodowanie w zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga jest uzasadniona gdyż zaskarżona decyzja oraz decyzja organu I instancji naruszają prawo w stopniu powodującym ich uchylenie. W rozpatrywanej sprawie, dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości, organy administracji prawidłowo przyjęły jako podstawę rozstrzygnięcia przepis art. 73 ustawy z 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, ze zm.), przepisy działu III Rozdziału 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.) oraz przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Zgodnie z powołanymi przepisami wartość nieruchomości dla celów ustalenia wysokości odszkodowania należnego w przypadku wywłaszczenia nieruchomości ustalona jest na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a szczegółowe zasady sporządzania takiego operatu określa powołane rozporządzenie z 21 września 2004 r. Prawidłowość procesu wyceny i właściwego zastosowania przepisów oraz dokonanego przez rzeczoznawcę wyboru metody wyceny podlega ocenie organu administracji w toku prowadzonego postępowania, zmierzającego do ustalenia wysokości należnego odszkodowania. W przedmiotowej sprawie organy obu instancji uznały, że operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. Z.K. z dnia 30 listopada 2008 r. został wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i przyjęły go jako właściwy do określenia wysokości odszkodowania. Analiza tego operatu prowadzi jednak do wniosku, że został on sporządzony w sposób niezgodny z przepisami prawa, a zatem nie może stanowić podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania. W odniesieniu do nieruchomości zajętych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 73 ust. 4 ustawy z 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawę reformujące administrację publiczną mają zastosowanie przepisy § 36 ust. 1 oraz ust. 2 pkt 2 w zw. z ust. 5 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny (...). Przepisy te określają kolejność wyboru materiału porównawczego dla celów dokonania wyceny, wskazując w pierwszej kolejności ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1), a dopiero w przypadku braku takich cen, zezwalają na odwołanie się do wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (§ 36 ust. 2 pkt 2). Dopiero zatem po ustaleniu, że nie występują na analizowanym obszarze transakcje porównywalne dotyczące nieruchomości zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne, możliwe jest przejście do metody wyceny określonej w § 36 ust. 2 pkt 2 powołanego rozporządzenia w sprawie wyceny (...). W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca w operacie na str. 7 stwierdził, że na terenie dzielnic [...] i [...] tj. w obszarze w którym położona jest nieruchomość, zanotowano w latach 2007 – 2008 pojedyncze umowy kupna – sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne. W związku z tym określenie wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne rzeczoznawca dokonał w oparciu o analizę cen transakcyjnych gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Wynika z powyższego, że rzeczoznawca przechodząc do metody wyceny z § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia z 21 września 2004 r. ustalił tylko, że brak jest wystarczającej ilości transakcji nieruchomości zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne na terenie dzielnicy [...] i [...]. Ograniczanie tych ustaleń tylko do dwóch dzielnic jest nieuprawnione. Rynek lokalny jaki winien uwzględnić rzeczoznawca to obszar całego miasta W., bo na obszarze tego miasta położone są wyceniane nieruchomości. Niewątpliwie przy takim rozległym rynku możliwe jest uzyskanie ilości transakcji podobnych gruntów do wycenianych, zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne by dokonać wyceny tych nieruchomości według metody wskazanej w § 36 ust. 1 rozporządzenia. Tym samym nie zostało wykazane, że zaistniały warunki do wyceny nieruchomości według metody określonej w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Tej wadliwości operatu organy orzekające nie uwzględniły i przyjęły wadliwie sporządzony operat, bo naruszający § 36 ust. 1 rozporządzenia, za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Intencją ustawodawcy formułującego takie brzmienie § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego było uregulowanie stanu pożądanego, jakim jest przyrównanie wartości nieruchomości tego samego rodzaju. Ponownie rozpoznając sprawę organ uwzględni powyższe uwagi Sądu i ustali wysokość odszkodowania przy prawidłowym zastosowaniu przepisów § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z powyższych względów Sąd na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, art. 152 i art. 200 ustawy, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.