I SA/Wa 2173/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Magdalena Durzyńska, Sędziowie sędzia WSA Dorota Apostolidis, sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.), Protokolant starszy specjalista Dorota Stromecka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 maja 2019 r. sprawy ze skargi M. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] września 2018 r. Nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz M. L. kwotę 908 (dziewięćset osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] października 2018 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania M. L., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] września 2018 r., nr [...], w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. Wnioskiem z dnia [...] lipca 2013 r. M. L. zwróciła się do Prezydenta [...] o dokonanie podziału nieruchomości położonej w [...] przy ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obrębu [...], dla której Sąd Rejonowy dla [...] w [...] [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr [...]. Prezydent [...] ostateczną decyzją z dnia [...] stycznia 2016 r., nr [...], zatwierdził podział opisanej wyżej nieruchomości. W wyniku podziału powstały działki: nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, o łącznej pow. [...] ha. Zawiadomieniem z dnia 21 czerwca 2016 r. Prezydent [...] poinformował M. L. o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości ww. działki oznaczonej nr [...] - na skutek jej podziału. Następnie decyzją z dnia [...] września 2018 r., nr [...], Prezydent [...] ustalił opłatę adiacencką od M. L. w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu - na skutek podziału zatwierdzonego decyzją Prezydenta [...] z dnia [...] stycznia 2016 r., nr [...] - wartości działki oznaczonej przed podziałem nr [...] o pow. [...] ha, z obrębu [...]. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.) dalej jako ugn, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Następnie podniósł, że zgodnie z uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] stycznia 2008 r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, Prezydent [...] jest uprawniony do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Uchwała ta weszła w życie z dniem 13 marca 2008 r. i obowiązywała w dniu, w którym decyzja o podziale przedmiotowej nieruchomości stała się ostateczna. Wskazał, że operat szacunkowy z dnia [...] października 2016 r. - określający wartość rynkową nieruchomości jako podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej w oparciu o art. 98a ugn - sporządzony został przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego M. O.. Aktualność operatu szacunkowego została potwierdzona stosowną klauzulą sporządzoną na dzień [...] października 2017 r. Podał również, iż przedmiotem wyceny była nieruchomość gruntowa położona w [...] przy ul. [...], stanowiąca - przed podziałem zatwierdzonym ostateczną decyzją Prezydenta [...] z dnia [...] stycznia 2016 r., nr [...] - działkę nr [...] o powierzchni [...] ha z obrębu [...], a po podziale działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, obie z obrębu [...]. Wartość rynkową nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określił przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównania parami: - według stanu przed podziałem (tj. stanu na dzień wydania decyzji o podziale) wartość rynkowa nieruchomości (działka nr [...]) oszacowana została na kwotę [...] zł, - według stanu po podziale (tj. stanu na dzień, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna) wartość nieruchomości (działki nr: [...] i [...]) oszacowana została na kwotę: [...] zł. Zatem w wyniku podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...] zł. Prezydent wskazał, że od tak obliczonego wzrostu wartości ustalono opłatę adiacencką wynoszącą 30% wzrostu wartości nieruchomości w wysokości [...] zł. W dalszej części uzasadnienia podał, że pismem z dnia 29 listopada 2016 r. strona złożyła zastrzeżenia do operatu szacunkowego z dnia [...] października 2016 r., wskazując na "braki w znajomości uwarunkowań analizowanego terenu", takie jak: bezpośrednie sąsiedztwo Cmentarza [...] i krematorium, bezpośrednie sąsiedztwo trasy szybkiego ruchu (działki są w liniach rozgraniczających planowanej trasy szybkiego ruchu), bezpośrednie sąsiedztwo dwóch linii wysokiego napięcia, bliskie sąsiedztwo wysypiska śmieci i kompostowni, bliskie sąsiedztwo rozlewni paliw, brak kanalizacji. Strona opisała też swoje zastrzeżenia do sformułowań użytych w operacie opisujących przedmiotową nieruchomość, takich jak "kształt regularny", "działka zabudowana budynkiem mieszkalnym", "nieruchomość posiada dostęp do sieci miejskich", "na cele niniejszej wyceny przyjęto obecne wykorzystanie, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej". Przedstawiła również swoje wątpliwości co do wyboru nieruchomości porównawczych, gdyż są to nieruchomości, które nie są obarczone takimi uciążliwościami jakimi obarczona jest jej nieruchomość. Opisała również uwarunkowania rynkowe dla przedmiotowego terenu. Rzeczoznawca majątkowy - odnosząc się w piśmie z 2 stycznia 2017 r. do uwag wniesionych przez stronę - wyjaśnił, że nieruchomości przyjęte do porównania usytuowane są w pobliżu bazy paliw oraz wysypiska śmieci, a także w odległości 2,2 km od Cmentarza [...]. Wyjaśnił także, iż "projektowana trasa szybkiego ruchu w żaden sposób na dzień wyceny nie jest obiektem uciążliwym z dwóch powodów: 1. na chwilę sporządzania wyceny trasa ta nie istnieje, 2. przebieg tej trasy nie został jeszcze ostatecznie ustalony. Poinformował także, że działka jest o kształcie regularnym zbliżonym do prostokąta i określenie "regularny" jest "zgodne ze stanem faktycznym", natomiast "zgodnie z oznaczeniem ewidencji gruntów i budynków działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oznaczonym symbolem "m" oraz budynkiem gospodarczym oznaczonym symbolem "i". Z kolei odnosząc się do uwarunkowań rynkowych przedmiotowego terenu rzeczoznawca wyjaśnił, że teren ten ma dostęp do wszystkich mediów miejskich - wodociąg, gazociąg, kanalizacja, energia elektryczna (sieć kanalizacyjna biegnie wzdłuż ul. [...]), posiada dostęp do komunikacji miejskiej oraz w odległości 2,5 km zlokalizowane jest centrum handlowe. Przedstawił również kilka transakcji nieruchomościami w najbliższej okolicy, które miały miejsce poza okresem analizy, a które "potwierdzają poziom wartości oszacowany w operacie z dnia [...] października 2016 r." Rzeczoznawca majątkowy – odnosząc się do uwag organu do klauzuli aktualności operatu szacunkowego z dnia [...] października 2016 r. - poinformował, iż operat szacunkowy utracił ważność [...] października 2017 r., a jego aktualizacja przygotowana była "na dzień kiedy ww. dokument nie utracił ważności – [...] października 2018 r.". W konkluzji Prezydent stwierdził, że sporządzony operat szacunkowy jest spójny, logiczny i wiarygodny, został on wykonany prawidłowo zgodnie z obowiązującymi przepisami - ugn i rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zaś wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie jej podziału, został właściwie udowodniony. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła M. L., wskazując m.in. na nieścisłości w operacie szacunkowym, nieuwzględnienie położenia działki w sąsiedztwie Cmentarza [...], planowanej trasy szybkiego ruchu [...] "[...] " i dwóch linii wysokiego napięcia [...] KV, wysypiska śmieci "[...] ", kompostowni i rozlewni paliw [...]. W jej ocenie podział przedmiotowej działki nie wpłynął na wzrost wartości nieruchomości po podziale. Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] października 2018 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję organu I instancji - wskazując, że materialną podstawą rozstrzygnięcia stanowił art. 98a ust. 1, 1a i 1b ugn i przywołując ich treść. Podało, że podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej był operat szacunkowy z dnia [...] października 2016 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego M. O.. Aktualność operatu szacunkowego została potwierdzona stosowną klauzulą sporządzoną na dzień [...] października 2017 r., z którego wynika, że wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, natomiast wartość nieruchomości po podziale wyniosła [...] zł. Tym samym różnica wartości po i przed podziałem tej nieruchomości wynosi [...] zł, a zatem opłata adiacencka, stanowiąca 30% tej różnicy wyniosła [...] zł. Kolegium zauważyło, iż zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności przed podziałem według stanu na dzień wydania decyzji o podziale oraz po podziale według stanu nieruchomości na dzień, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. Operat szacunkowy został sporządzony w oparciu o powołane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 41 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 109 ze zm.). Zwróciło też uwagę, iż strona nie wniosła uwag do sporządzonej wyceny i nie zakwestionowała operatu w sposób prawem przewidziany - czyli przez uzyskanie jego negatywnej oceny wykonanej przez Komisję Arbitrażową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych), wobec czego operat T. J. (powinno być M. O.) ma pełną wartość dowodową. Wskazało także, że stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowo-administracyjnym i w tym zakresie przywołało wyrok WSA w Warszawie z dnia 8 lipca 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 554/11. W tej sytuacji - wobec braku możliwości dokonania innych ustaleń, a zwłaszcza wobec nieprzedstawienia przez wnioskodawcę dowodów odmiennych, np. kontroperatu lub negatywnej oceny - Kolegium uznało za wiążące ustalenia dokonane przez uprawnionego biegłego rzeczoznawcę. Zauważyło, że rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się zastrzeżeń strony podniesionych w stosunku do operatu szacunkowego z dnia [...] października 2016 r., a strona miała możliwość zapoznania się z tym stanowiskiem. Odniosło się też do zarzutów odwołania dotyczących operatu szacunkowego - że nieruchomości porównywane są zupełnie inne od badanej, a badana nieruchomość znajduje się na terenie charakteryzującym się wieloma uciążliwościami takimi jak: bezpośrednie sąsiedztwo Cmentarza [...] i krematorium, bezpośrednie sąsiedztwo planowanej trasy szybkiego ruchu, bezpośrednie sąsiedztwo dwóch linii wysokiego napięcia, bliskie sąsiedztwo wysypiska śmieci i kompostowni, bliskie sąsiedztwo rozlewni paliw, brak kanalizacji - wskazując, iż w operacie wskazano, że: "przedmiot wyceny usytuowany jest w pobliżu Cmentarza oraz w odległości około 2,2 km od bazy paliw [...] oraz wysypiska śmieci, zaś nieruchomości porównawcze usytuowane są w pobliżu bazy paliw [...] oraz wysypiska śmieci i w odległości około 2,2 km od cmentarza". Następnie Kolegium podniosło, że co do zarzutu strony dotyczącego sformułowań opisujących przedmiotową nieruchomość, takich jak: "kształt regularny", "działka zabudowana budynkiem mieszkalnym", "nieruchomość posiada dostęp do sieci miejskich" - rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż działka jest o kształcie regularnym zbliżonym do prostokąta i określenie "regularny" jest "zgodne ze stanem faktycznym". Rzeczoznawca majątkowy odniósł się również do uwarunkowań rynkowych przedmiotowego terenu wyjaśniając, że teren ten ma dostęp do wszystkich mediów miejskich - wodociąg, gazociąg, kanalizacja, energia elektryczna (sieć kanalizacyjna biegnie wzdłuż ul. [...]), posiada dostęp do komunikacji miejskiej oraz w odległości 2,5 km zlokalizowane jest centrum handlowe. Odnośnie zaś zarzutu strony dotyczącego sformułowania, iż: "na cele niniejszej wyceny przyjęto obecne wykorzystanie tj. tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej", rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że teren, na którym zlokalizowana jest wyceniania nieruchomość, nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z art. 154 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Według studium nieruchomość położona jest częściowo w obszarze opisanym jako tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol M2.12) oraz częściowo w obszarze dróg i ulic publicznych (symbol Z/l). Natomiast w kwestii zarzutu strony, że działki znajdują się na terenie przeznaczonym pod trasę szybkiego ruchu, rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż projektowana trasa szybkiego ruchu w żaden sposób - na dzień wyceny - nie jest obiektem uciążliwym z dwóch powodów: na chwilę sporządzania wyceny trasa ta nie istnieje, a przebieg tej trasy nie został jeszcze ostatecznie ustalony. W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy wskazał - odnosząc się do zarzutu strony, że rzeczoznawca majątkowy wykazał daty transakcji z lat 2012-2014 i jest to niezgodne z art. 151 ugn - iż z akt sprawy wynika, że przedmiotowe postępowanie zostało wszczęte w dniu 21 czerwca 2016 r. Zgodnie natomiast z art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r., poz. 1509): "Do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 i art. 145 ust. 2 ustawy zmienianej w art. 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe." Przepis art. 98a ust. 1 powołanej u.g.n. przed zmianą brzmiał: "Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wdania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej." Zatem rzeczoznawca majątkowy prawidłowo przyjął poziom cen przyjmując transakcje w przedziale czasowym od listopada 2015 r. do daty wyceny, tj. [...] października 2016 r. W piśmie z dnia 2 stycznia 2017 r. rzeczoznawca przedstawił transakcje z lat 2012-2014, zaznaczając przy tym, że są one poza okresem analizy, ale potwierdzają poziom wartości oszacowany w operacie szacunkowym z dnia [...] października 2016 r., którego aktualność została potwierdzona na dzień [...] października 2017r. Podsumowując, Kolegium stwierdziło, że odwołanie nie mogło zostać uwzględnione, gdyż uchylenie zaskarżonej decyzji może nastąpić tylko wtedy, gdy jest ona wadliwa lub wadą obciążone jest postępowanie administracyjne w wyniku, którego ją wydano. Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła M. L.. Zarzuciła zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji naruszenie: - art 98a ust. 1 u.g.n. poprzez nieprawidłowe ustalenie oraz utrzymanie w mocy przez organ II instancji opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości gruntu na skutek jego podziału dokonanego na jej wniosek w ten sposób, że ustalając podstawę wartości nowoutworzonych działek gruntu w dniu zatwierdzenia podziału gruntu zignorowano ich usytuowanie w projektowanym przebiegu trasy szybkiego ruchu; - prawa postępowania administracyjnego, a szczególnie: art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez błędną ocenę zebranego materiału dowodowego potwierdzającego przeznaczenie pod drogę szybkiego ruchu nowoutworzonej działki - wskazanej w decyzji Prezydenta [...] jako działki budowlane. Ponadto przez wydanie decyzji rażąco naruszającej słuszny interes strony. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji Prezydenta [...] z dnia [...] września 2018 r., nr [...] oraz zasądzenie kosztów postępowania sądowego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W piśmie procesowym z dnia 31 maja 2019 r. M. L. podniosła, że dokonujący wyceny rzeczoznawca pominął fakt, iż działka jest w 1/3 części - [...] ha - gruntem rolnym, a w 2/3 części - [...] ha - mieszkalnym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 2107) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) dalej jako: p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów Sąd uznał, że skarga jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji naruszają przepisy prawa w stopniu uzasadniającym ich uchylenie. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2018 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] września 2018 r. w sprawie ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204), dalej jako "ugn". Z art. 98a ust. 1 ugn wynika między innymi (jeśli jego treść odniesiemy tylko do okoliczności tej sprawy), że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Zgodnie z art. 98a ust. 1b ugn wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Z kolei zgodnie z art. 149 ugn przepisy rozdziału IV tej ustawy (art. 149 – 159 ugn) stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. W rozpoznawanej sprawie bezsporne jest, że ostateczną decyzją z dnia [...] stycznia 2016 r., nr [...], Prezydent [...] zatwierdził podział nieruchomości położonej w [...] przy ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], z obrębu [...], na działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Spór dotyczy natomiast wysokości ustalonej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Zgodnie bowiem art. 154 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 października 2017 r., I OSK 3495/15 (dostępny na http://orzeczenia.nsa.gov.pl) przyjęto, że przepis art. 154 jest jedyną normą prawną zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która wskazuje rzeczoznawcy majątkowemu sposób ustalenia przeznaczenia nieruchomości. Konstrukcja tego przepisu jest jasna i nie wymaga głębszych zabiegów interpretacyjnych. Z jego treści w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wynika kolejność działań, do jakich zobowiązany jest rzeczoznawca majątkowy, ustalając przeznaczenie nieruchomości. W pierwszej kolejności rzeczoznawca zobowiązany jest uwzględnić przeznaczenie nieruchomości określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w sytuacji zaś jego braku, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku braku studium lub decyzji, rzeczoznawca majątkowy uwzględnia faktyczny sposób użytkowania. Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy, Sąd uznał, że został naruszony art. 154 ust. 2 i 3 ugn. Z akt sprawy bezspornie wynika, iż dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie została również wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Obowiązuje natomiast Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przyjęte uchwałą Rady [...] nr [...] z dnia [...] października 2006 r. z uwzględnieniem późniejszych zmian. Obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego było zatem ustalenie przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości na podstawie tego studium. Na stronie 9 operatu szacunkowego znajdującego się w aktach sprawy rzeczoznawca wskazał, że dla całego obszaru W. opracowano dokument planistyczny: Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przyjęte uchwałą Rady [...] nr [...] z dnia [...] października 2006 r. z uwzględnieniem późniejszych zmian. (...). Według tego studium, nieruchomość przy ul. [...] stanowiąca dz. nr [...], położona jest w obszarze opisanym jako tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym symbolem M2.12 oraz częściowo w obszarze dróg i ulic publicznych - oznaczonych symbolem Z/l. Po podziale dz. [...] jest w jednostce M2.12, natomiast dz. [...] w części przeznaczonej pod Trasę [...]. Na mapie zaznaczono lokalizację nieruchomości stanowiącej przedmiot opracowania. Dalej rzeczoznawca stwierdził, że na cele wyceny w zakresie przeznaczenia nieruchomości przyjęto obecne wykorzystanie nieruchomości - tj. tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Z treści operatu wynika zatem jednoznacznie, iż przy ustalaniu przeznaczenia nieruchomości rzeczoznawca oparł się na faktycznym sposobie użytkowania nieruchomości, co jednoznacznie potwierdza zawarte w operacie wskazane wyżej stwierdzenie: "na cele wyceny w zakresie przeznaczenia nieruchomości przyjęto obecne wykorzystanie nieruchomości – tj. tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej". W związku z tym Sąd orzekający w niniejszej sprawie uznał, że rzeczoznawca - dokonując ustalenia przeznaczenia nieruchomości - naruszył określoną w art. 154 ust. 1–3 ugn hierarchię działań, na podstawie której ustala się jej przeznaczenie, albowiem w okolicznościach niniejszej sprawy rzeczoznawca - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w drugiej kolejności obowiązany był ustalić przeznaczenie nieruchomości na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przyjętego uchwałą Rady [...] nr [...] z dnia [...] października 2006 r., a dopiero w dalszej kolejności na podstawie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Należy przy tym zauważyć, iż rzeczoznawca sporządzając operat, nie wskazał z jakich powodów czy przyczyn odstąpił od ustalonej przez ustawodawcę w art. 154 ugn kolejności czynności, do jakich zobowiązany jest przy ustalaniu przeznaczenia nieruchomości. Nie uzasadnił, dlaczego wziął pod uwagę faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (który jest trzeci w kolejności), a nie ustalił przeznaczenia nieruchomości na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (drugi w kolejności). Podsumowując - przedłożony przez rzeczoznawcę operat zawiera bardzo istotną wadę. Zatem organy obu instancji - nie dostrzegając i nie wyjaśniając tego problemu - nie rozważyły wszechstronnie prawidłowości przedłożonego operatu, nie przeanalizowały go dokładnie - tym samym dopuściły się naruszenia przepisów art. 77 § 1 kpa i art. 80 kpa W tym stanie rzeczy Sąd uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2018 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] września 2018 r. - na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. uznając, że w przedmiotowej sprawie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego - art. 154 ust. 2 i 3 ugn oraz naruszenia ww. przepisów postępowania. Ponownie rozpatrując sprawę organy uwzględnią stanowisko Sądu wyrażone w niniejszym orzeczeniu. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a. (zwrot kwoty 908 zł tytułem wpisu od skargi).