I SA/Wa 2215/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński (spr.) Sędziowie WSA Magdalena Durzyńska WSA Joanna Skiba Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 sierpnia 2018 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz M. K. kwotę 112 (sto dwanaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (SKO) decyzją z [...] lipca 2016 r., wydaną po rozpatrzeniu odwołania M.K., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z [...] kwietnia 2016 r. w przedmiocie opłaty adiacenckiej. W uzasadnieniu decyzji SKO wskazało na następujące okoliczności sprawy. Prezydent W., na wniosek M. i M.K., decyzją z [...] grudnia 2014 r. zatwierdził podział nieruchomości położonej w W., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] w obrębie [...] o łącznej powierzchni [...] m2 (Kw nr [...]) na działki nr [...], [...] i [...]. Decyzja o podziale stała się ostateczna z dniem [...] stycznia 2015 r. Pismem z 23 kwietnia 2015 r. Prezydent W. zawiadomił M. i M.K. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Następnie Prezydent W. decyzją z [...] września 2015 r., ustalił dla M.K. i M.K. opłatę adiacencką w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w W., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...], [...] i [...] w obrębie [...] o łącznej powierzchni [...] m2, na skutek jej podziału zatwierdzonego decyzją Prezydenta W. z [...] grudnia 2014 r. Po rozpatrzeniu odwołania M. i M.K. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] grudnia 2015 r. uchyliło decyzję Prezydenta W. z [...] września 2015 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. SKO zwróciło uwagę na szereg błędów w operacie szacunkowym i wskazało na konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Ponownie rozpoznając sprawę Prezydent W. decyzją z [...] kwietnia 2016 r., nr [...], ustalił dla M.K. i M.K. opłatę adiacencką w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w W., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...], [...] i [...] w obrębie [...] o łącznej powierzchni [...] m2 (Kw nr [...]) na skutek jej podziału zatwierdzonego decyzją Prezydenta W. z [...] grudnia 2014 r. Od powyższej decyzji odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] wniósł M.K. (SKO błędnie uznało, że odwołanie wnieśli M. i M.K.). W odwołaniu podniósł, że organ pierwszej instancji nie odniósł się w treści decyzji do uwag wobec operatu szacunkowego, wniesionych przez strony w trakcie toczącego się postępowania. Ponadto, zdaniem odwołującego się, w operacie szacunkowym biegła błędnie przyjęła jako przedmiot wyceny działki gruntu, które mają powstać w wyniku połączenia wydzielonych działek nr [...] i nr [...] z działkami sąsiednimi. Biegła przyjęła błędną procedurę wyceny wartości rynkowej działki nr [...], przeznaczonej pod drogę wewnętrzną. Ponadto działki przyjęte do porównań nie są działkami podobnymi. Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję (wskazaną na wstępie decyzją z [...] lipca 2016 r.) SKO stwierdziło, że zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.; dalej: u.g.n.), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckicj może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Decyzja o podziale stała się ostateczna z dniem [...] stycznia 2015 r., a zatem decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej została wydana z zachowaniem terminu, o którym mowa w art. 98a u.g.n., tj. w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W dniu wydania decyzji o podziale obowiązywała uchwała nr [...] Rady W. z dnia [...] stycznia 2008 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. Zgodnie z art. 7 u.g.n. jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. W związku z powyższym podstawę określenia opłaty w niniejszej sprawie stanowi operat szacunkowy sporządzony [...] lutego 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego H.P. W sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowej nieruchomości według stanu przed podziałem na datę [...] grudnia 2014 r. oraz według stanu po podziale na datę [...] stycznia 2015 r. W wyniku dokonanej wyceny ustalono, że wartość nieruchomości na skutek podziału wzrosła o [...] zł. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 sierpnia 2013 r., II OSK 829/12 (publ. Centralna Baza Orzeczeń Administracyjnych) stwierdził, m.in., że na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Organ ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, a więc sprawdzić czy operat spełnia wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. nr 207, poz. 2109), czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Powinien ocenić, czy zgodnie z § 55 ust. 1 rozporządzenia operat przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 ust. 6 u.g.n., czy przedstawiono w nim sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym dane, o których mowa w § 56 powołanego wyżej rozporządzenia. Operat szacunkowy powinien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyrok NSA z 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06; wyrok NSA z 15 września 2009 r., II OSK 1356/08). Biegła określiła daty istotne dla wyceny (strona 5 operatu), opisała stan prawny nieruchomości według stanu przed i po podziale oraz jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (strony 5-6 operatu). Biegła podkreśliła, że działki gruntu nr [...] i [...] zostały wydzielone z przeznaczeniem do połączenia z działkami nr [...] i nr [...] powstałymi z podziału nieruchomości sąsiedniej, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...]. Nieruchomość sąsiednia była w dniu podziału własnością osób trzecich. Wobec powyższego biegła przyjęła jako podstawę wyceny wartości działek nr [...] i nr [...], wartość 1 m2 działek nr [...] i nr [...], powstałych w wyniku połączenia działki nr [...] z działką nr [...] oraz działki nr [...] z działką nr [...]. Zdaniem SKO, podejście biegłej jest słuszne. Zgodnie z art. 150 ust. 2 u.g.n. wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Zgodnie z decyzją Prezydenta W. z [...] grudnia 2014 r. o podziale nieruchomościami, działki nr [...] i nr [...] zostały wydzielone z przeznaczeniem do połączenia działkami nr [...] i [...] wydzielonymi decyzją Prezydenta W. nr [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. Obydwie decyzje podziałowe wydane zostały w tym samym dniu i łącznie prowadziły do powstania działek ewidencyjnych nr [...] i nr [...]. Rozpatrywanie tych decyzji w oderwaniu od siebie prowadziłoby do uznania, że mogła powstać działka nr [...] o szerokości około [...] m, a więc mniejszej niż przewidziana w planie miejscowym, tj. [...] m. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego osiedla [...], zatwierdzonym w dniu [...] maja 1999 r. uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego nr 62 z dnia 19 lipca 1999 r. poz. 2107), przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (symbol MU). Zgodnie z art. 6 ust. 3 pkt 3 i 4 uchwały nowotworzone działki budowlane powinny mieć minimalną szerokość frontu wynoszącą 18 bądź 11 m. Wszystkie nowotworzone działki powinny spełniać warunki dla realizacji funkcji mieszkaniowo-usługowej, postulowanej przez plan miejscowy na danym terenie. W innym przypadku, jeden z celów wprowadzania planu miejscowego, tj. możliwość racjonalnego wykorzystania gruntów, byłby trudno osiągalny. Wobec powyższego działka [...] nie mogła powstać jako odrębny byt, nie mogła być też przedmiotem odrębnego obrotu, nie mogła być zatem przedmiotem określenia wartości rynkowej. Przedmiotem określenia wartości rynkowej mogą być wyłącznie działki nr [...] i nr [...]. Wartość działek nr [...] i [...] odpowiada wartości udziału w prawie własności działek nr [...] i nr [...]. Oplata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału jest daniną publiczną uzależnioną od przysporzenia, jakiego w wyniku podziału doznali właściciele konkretnej nieruchomości. W niniejszej sprawie rolą organu jest ustalenie jakiego przysporzenia doznali właściciele działki nr [...]. Przysporzenie to może wynikać z możliwości posiadania udziału w prawie własności nieruchomości o korzystniejszych cechach, niż nieruchomość posiadana przez podziałem. Faktycznie, właściciele nieruchomości dokonali zamiany działek, w wyniku czego w skład nieruchomości dla której prowadzona jest księga nr [...] wchodzą działki nr [...], nr [...] i nr [...]. Działki nr [...] i nr [...], tworzące działkę nr [...], mają korzystniejszy układ granic niż działka nr [...]. Szerokość działki nr [...] wynosi około [...] m2, gdy szerokość działki nr [...] wynosiła niespełna [...] m. Zatem w wyniku wydanych decyzji podziałowych rzeczywiście doszło do polepszenia warunków użytkowania nieruchomości. Zmiana stanu własnościowego nieruchomości nie jest przedmiotem niniejszego postępowania, jednakże wskazuje na właściwe podejście biegłej do wyceny wartości rynkowej nieruchomości wg. stanu po podziale, w zakresie w jakim przyjęła do wyceny działki nr [...] i nr [...]. Celem biegłej było uwzględnienie wzrostu potencjału nieruchomości w wyniku podziału, a zatem i jej wartości rynkowej. Kolejną kwestią istotną w sprawie jest sposób wyceny wartości rynkowej działki gruntu nr [...], przeznaczonej pod drogę wewnętrzną. Biegła przyjęła, że działka [...] przeznaczona jest zgodnie z planem miejscowym pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Biegła przyjęła procedurę wyceny w oparciu o § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z tym przepisem wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Zgodnie z § 36 ust. 6 pkt 5 rozporządzenia, przepisy ust. 1-4 stosuje się m.in. przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne. Biegła nie uwzględniła ustaleń decyzji podziałowej w ustaleniu wartości działki nr [...]. Zgodnie z przepisem art. 154 ust. 2 u.g.n. podstawowym dokumentem, służącym do określenia przeznaczenia gruntu jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zatem biegła przyjęła, że działka nr [...] jest częścią większej nieruchomości, tj. działki nr [...], przeznaczonej w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Wobec powyższego należy uznać, że procedura jaką przyjęła biegła przy wycenie działki przeznaczonej pod drogę wewnętrzną, jest zgodna z przepisami prawa. Odnosząc się do zarzutów strony, co do doboru transakcji porównawczych, SKO stwierdziło, że zgodnie z art. 4 przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość porównywalna nie jest tożsama z nieruchomością identyczną. Rynek nieruchomości nie jest rynkiem idealnym i zasadniczo nie spotyka się na nim transakcji nieruchomościami identycznymi. Biegła przyjęła do analizy porównawczej transakcje trzema nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu do przeznaczenia nieruchomości wycenianej, podobnym stanie ewidencyjnym i o zróżnicowanej powierzchni. Ze względu na małą ilość transakcji na rynku lokalnym co wynika ze stagnacji na rynku, biegła nie znalazła nieruchomości lepiej spełniających warunek podobieństwa. Jednakże biegła przyjęła odpowiednie cechy wartościujące, aby uwzględnić wpływ różnic pomiędzy tymi nieruchomościami na ich ceny transakcyjne i na wartość nieruchomości wycenianej. Zdaniem SKO operat szacunkowy sporządzony przez biegłą H.P. nie zawiera błędów dyskwalifikujących go jako dowód w sprawie. SKO przyjęło jako wiarygodne wyjaśnienia biegłej z [...] kwietnia 2016 r. Biegła wskazała, że głównym czynnikiem powodującym wzrost wartości wycenianej nieruchomości jest zmiana układu granic działek. Układ granic działek nr [...] i nr [...], z szerszym frontem granicy frontowej w porównaniu do granicy frontowej działki nr [...], umożliwia bardziej racjonalną zabudowę nieruchomości. Stąd niewielki wzrost wartości nieruchomości. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] lipca 2016 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł M.K. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: 1. art. 107 § 3 k.p.a. w związku z art. 8 k.p.a. poprzez wydanie decyzji bez wymaganego prawem uzasadnienia, w szczególności brak oceny operatu szacunkowego pod względem zgodności z przepisami prawa; 2. art. 98a ust. 1 w zw. z art. 153 i art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez wydanie decyzji opartej o operat szacunkowy sporządzony niezgodnie z powyższymi przepisami. Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skarżący podniósł między innymi, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy narusza art. 98a u.g.n. Z operatu szacunkowego (str.7) wynika, że biegła sporządzając operat wzięła pod uwagę przyszły stan hipotetyczny, tj. możliwość przyłączenia działek podzielonych do sąsiedniej nieruchomości, nie istniejący w dniu, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. Takie połączenie działek mogło nastąpić, ale nie musiało. W rezultacie brak jest podstaw do uznania przy wycenie nieruchomości połączenia działek jako skutku decyzji podziałowej, skoro połączenie to jest wynikiem realizacji ustaleń planistycznych. Przepisy podziałowe przyjęte za podstawę do wydania decyzji podziałowej nie określają połączenia działek po podziale jako przedmiotu podziału lub warunku podziału. Połączenie działek nie należy więc do procedury podziałowej. W związku z tym połączenie działek gruntu po podziale nie stanowi i nie może stanowić cechy wartościującej nieruchomości w wyniku podziału. Dla opłaty adiacenckiej można było przyjąć jedynie te cechy nieruchomości, które wynikają z samego podziału. Zdaniem skarżącego jego nieruchomość składa się z trzech działek gruntu, przy czym działka [...] samodzielnie nie spełnia warunków działki budowlanej. Po podziale jest to działka o przeznaczeniu budowlanym bez możliwości jej zabudowy. Żadna z nieruchomości tzw. "podobnych" nie posiada tej cechy, a jest to cecha najbardziej istotna przy rynkowej wycenie działek przeznaczonych pod zabudowę. Ta cecha bowiem ma największy wpływ na cenę sprzedaży takiej działki i jej wartość rynkową. Możliwości zabudowy działki nr [...] nie zmieniły się w porównaniu z działką nr [...], przy czym samodzielnie posiada ona gorszy dostęp do mediów niż działka przed podziałem. Działka nr [...] jest przeznaczona pod drogę wewnętrzną, a zatem powinna być ona porównana z działką mającą charakter drogi wewnętrznej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. W ocenie sądu skarga zasługiwała na uwzględnienie. Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] lipca 2016 r., utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta [...] z [...] kwietnia 2016 r., ustalającą dla M.K. i M.K. opłatę adiacencką w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w W., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...], [...] i [...] w obrębie [...] o łącznej powierzchni [...] m2 (Kw nr [...]), na skutek podziału działki nr [...] zatwierdzonego decyzją Prezydenta [...] z [...] grudnia 2014 r. Kontrolując zgodność z prawem zaskarżonej decyzji w przedmiocie opłaty adiacenckiej, sąd stanął na stanowisku, że zatwierdzony podział działki nr [...], w taki sposób, jak uczyniono to w decyzji Prezydenta [...] z [...] grudnia 2014 r., uniemożliwia ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z decyzją Prezydenta W. z [...] grudnia 2014 r. działka nr [...] została podzielona na działki nr [...], [...] i [...], przy czym działka nr [...] ma stanowić drogę wewnętrzną (dojazdową), a działki nr [...] i [...] zostały wydzielone z przeznaczeniem do połączenia odpowiednio z działkami nr [...] i nr [...], powstałymi z podziału nieruchomości sąsiedniej, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...]. Nieruchomość sąsiednia była w dniu podziału własnością osób trzecich. Zauważyć w związku z tym należy, że zgodnie z art. 98a ust. 1 zdanie pierwsze u.g.n. "Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela (...) wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu." W chwili wydawania zaskarżonej decyzji ze zdania czwartego i piątego tego przepisu (przeniesionych obecnie z niewielką zmianą do ust. 1b) wynikało, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, natomiast stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Z kolei z definicji nieruchomości gruntowej zawartej w art. 4 pkt 1 u.g.n. wynika, że jest to grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Z zestawienia powyższych przepisów wynika, że konieczny do ustalenia opłaty adiacenckiej (na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n.) wzrost wartości nieruchomości musi wynikać z porównania wartości nieruchomości przed podziałem i wartości nieruchomości po podziale, przy czym przez nieruchomość rozumie się grunt stanowiący odrębny przedmiot własności (art. 4 pkt 1 u.g.n.), a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (art. 98a ust. 1 zdanie piąte u.g.n.). W niniejszej sprawie w dniu, kiedy decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna, nie istniały nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 1 u.g.n. (stanowiące odrębny przedmiot własności), składające się z działek nr [...] i [...] oraz z działek nr [...] i [...], gdyż działki nr [...] i [...], które miały zostać połączone odpowiednio z działkami nr [...] i nr [...], powstałymi z podziału nieruchomości sąsiedniej, aby utworzyć działki nr [...] i [...], nie stanowiły odrębnego przedmiotu własności, a każda z nich stanowiła własność innego podmiotu. Zatem w dniu, kiedy decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna, nie istniał przedmiot (odrębna nieruchomość), który mógłby podlegać wycenie, w celu porównania z wartością nieruchomości przed podziałem. Wartość działki nr [...] (sprzed podziału) można by co najwyżej porównywać osobno z wartością działek nr [...] i [...], ale te ostatnie z osobna mają zdecydowanie mniejszą powierzchnię od działki nr [...], a więc z góry można założyć, że ich wartość nie jest większa od wartości działki nr [...]. Zresztą organ odwoławczy sam zauważył, że po podziale nie była szacowana przez rzeczoznawcę wartość odrębnej nieruchomości, ale wartości działek nr [...] i nr [...], przyjęta na podstawie wartość 1 m2 działek nr [...] i nr [...], powstałych w wyniku połączenia działki nr [...] z działką nr [...] oraz działki nr [...] z działką nr [...] (por. str. 4 decyzji SKO). Tyle, że na dzień, kiedy decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna, nie istniały jeszcze działki nr [...] i [...], jako odrębne nieruchomości (stanowiące odrębny przedmiot własności, gdyż nie doszło jeszcze do zamiany działek). Także działki nr [...] i [...] łącznie nie stanowiły, bez działki nr [...], odrębnej nieruchomości, nie mówiąc już o tym, czy taki podział (bez uwzględnienia połączenia z działkami sąsiednimi) byłby dopuszczalny z uwagi na wymogi planu zagospodarowania przestrzennego, ale to nie jest już przedmiotem niniejszej sprawy. Reasumując stwierdzić należy, że przedmiotem wyceny po podziale nie mogła być wartość działek powstałych po podziale, liczona jako iloczyn powierzchni tych działek i wartość 1 m2 działek nr [...] i nr [...], które w dniu, kiedy decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna, nie istniały jeszcze jako odrębne nieruchomości. Wartość działek nr [...] i [...] mogłaby być natomiast przedmiotem wyceny wówczas, gdyby podział odbył się w trybie art. 98b u.g.n. i po połączeniu i ponownym podziale doszłoby do wzajemnej zamiany działek, a decyzja zatwierdzająca podział byłaby warunkowa (art. 98b ust. 3 u.g.n.). Wówczas odpowiednie stosowanie m. in. art. 98a, na podstawie art. 98b ust. 2 u.g.n., oznaczałoby, że stan nieruchomości po podziale należałoby uwzględniać na dzień ziszczenia się warunku podziału (zamiany działek), gdyż dopiero wówczas powstałaby nieruchomość stanowiąca ekwiwalent za nieruchomość sprzed podziału, i mogłaby stanowić przedmiot wyceny w celu porównania jej wartości z wartością nieruchomości przed podziałem. W niniejszej sprawie tak się jednak nie stało, gdyż podział nie odbył się w trybie art. 98b u.g.n. (między innymi na jeden wniosek właścicieli nieruchomości i pod warunkiem zamiany działek), a zatem po podziale (na dzień, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna – zob. art. 98a ust. 1 u.g.n. z chwili wydawania zaskarżonej decyzji) nie powstała nieruchomość stanowiąca odrębny przedmiot własności, która mogłaby być przedmiotem wyceny w celu porównania jej z wartością nieruchomości przed podziałem. Innymi słowy mówiąc, przedmiotem wyceny po podziale nie mogły być metry kwadratowe tej samej nieruchomości, która istniała przed podziałem (a tak przyjęto w niniejszej sprawie), gdyż taka wycena narusza art. 98a ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 1 u.g.n. Przedmiotem wyceny po podziale mogła być tylko nowa nieruchomość, powstała po podziale, stanowiąca odrębny przedmiot własności. W tej sprawie tak się jednak nie stało, a brak możliwości wykazania wzrostu wartości nieruchomości po podziale był wynikiem przede wszystkim sposobu zatwierdzenia podziału nieruchomości składającej się z działki nr [...]. W tej sytuacji organ związany powyższą oceną prawną sądu zdecyduje, czy prowadzenie postępowania w przedmiocie opłaty adiacenckiej jest w dalszym ciągu możliwe. Mając to na uwadze, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 135 p.p.s.a. sąd orzekł jak w pkt 1 wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.