I SA/Wa 2308/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda (spr.) Sędziowie: WSA Mirosław Gdesz WSA Marek Wroczyński Protokolant referent stażysta Tomasz Noske po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 września 2013 r. sprawy ze skargi J. W. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] lipca 2012r., nr [...], po rozpoznaniu odwołania J. W. (dalej: "skarżący") od decyzji Wojewody [...] (dalej: "Wojewoda") z [...] listopada 2011r., nr [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, położone w obrębie [...], gmina S., przeznaczonej pod budowę autostrady [...] a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym w/w decyzja stanie się ostateczna - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Zaskarżone orzeczenie wydano w oparciu o następujący stan faktyczny sprawy. Decyzją nr [...] z [...] marca 2008r. zmienioną decyzją Ministra Infrastruktury z [...] czerwca 2008r. w/w nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] i nr [...] została przeznaczona pod budowę autostrady [...] w zakresie rozwiązań autostrady [...] na odcinku [...]. Decyzją z [...] sierpnia 2009r. Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżącego w łącznej wysokości [...] zł za przejęte na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowe nieruchomości. Minister Infrastruktury decyzją z [...] września 2010r., uchylił decyzję Wojewody z [...] sierpnia 2009r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu wskazano, że biegłe w operacie szacunkowym przyjęły do porównań aż 7 transakcji zawartych wcześniej niż w okresie dwóch lat poprzedzających datę wyceny, co narusza przyjęte zasady wyceny, a biegłe nie uzasadniły takiego doboru transakcji. Wojewoda [...] rozpatrując sprawę ponownie decyzją z [...] listopada 2011r., orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżącego w łącznej wysokości [...] zł za przejęcie przedmiotowych nieruchomości. Od w/w decyzji Wojewody odwołanie złożył skarżący, wskazując na nieprawidłowe ustalenie kwoty odszkodowania w wyniku oparcia się o wadliwie sporządzony operat szacunkowy. Zarzucił złe ustalenie stanu faktycznego nieruchomości, nieodpowiednią wycenę zadrzewienia działki nr [...], wadliwe ustalenie jej dostępu do drogi publicznej, przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego do wyceny nieodpowiednich transakcji. Ponadto zarzucono, przymusowy charakter transakcji nieruchomościami drogowymi oraz nieuwzględnienie zmiany przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. co, w ocenie skarżącego, wskazuje na błędy operatu szacunkowego i nieprawidłowość decyzji Wojewody. Po rozpoznaniu odwołania, decyzją z [...] lipca 2012r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody. W uzasadnieniu orzeczenia organ przytoczył treść art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zgodnie z którym wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 154 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej: "rozporządzenie") przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003r.o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania a przeznaczenie nieruchomości - zgodnie z art. 154 ugn - bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Natomiast ust. 4 ww. § stanowi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkowa określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 – 3 stosuje się odpowiednio. Zawarte w w/w przepisie pojęcie "ceny transakcyjne nieruchomości drogowych" winny być interpretowane szeroko uwzględniając w procesie wyceny zarówno ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cela drogowe w dokumentach planistycznych, jak też ceny nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Uwzględniając wpływ jaki na cenę nieruchomości ma przeznaczenie wynikające z dokumentów, nie można pomijać faktu, że w tym przypadku pojęcie cen transakcyjnych determinowane jest przede wszystkim celem wywłaszczenia. Cel nabycia znacząco kształtuje poziom ceny transakcyjnej, co powoduje że w zbiorze cen porównawczych należy uwzględnić ceny nieruchomości nabywanych na realizację inwestycji drogowych. Organ drugiej instancji podniósł, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa niniejszych nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego A. I. z [...] lipca 2011r. Wyceniane działki położone są w miejscowości J., poza obszarem zabudowanym, w oddaleniu od skupisk ludzkich, w projektowanym pasie drogi publicznej, nie mają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, dojazd do nich jest utrudniony. Media niedostępne w otoczeniu. Działka nr [...] ma kształt zbliżony do kwadratu, brak wieloletnich nasadzeń roślinnych. Działka nr [...] ma kształt prostokątny, na gruncie znajduje się las – na 80% powierzchni drzewostan brzozowy w wieku 40 lat, na 20 % powierzchni drzewostan sosnowy w wieku 40 lat. Ze względu na rozpoczęcie prac budowlanych przed dniem oględzin stan fizyczny przedmiotu wyceny na obu działkach nie odpowiadał stanowi na określony w przepisach dzień jego określenia i ustalono go na podstawie dostępnych dokumentów oraz charakteru otoczenia. W najbliższym otoczeniu brak nieruchomości mogących stanowić uciążliwość przy korzystaniu z przedmiotu wyceny, zgodnie z jego aktualnym sposobem wykorzystania. W sąsiedztwie znajdują się tereny wykorzystywane rolniczo, tereny leśne, tereny łąk i pastwisk. Rzeczoznawca majątkowy ustalił też, iż wyceniane działki zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta S., zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w S. z [...] maja 1997r., przeznaczone były pod autostradę [...]. Wyceniając grunt rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich 2 lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, której cechy są znane kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do ostatecznej analizy biegły wybrał 3 nieruchomości i porównał je z szacowaną nieruchomością w odrębnym operacie dla każdej z działek, pod względem cech rynkowych wpływających na różnice ich wartości. Szacując wartość rynkową rzeczoznawca określił te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości tj.: lokalizacja, przeznaczenie w planie, zagospodarowanie oraz możliwość wykorzystania – potencjał. Nieruchomości porównawcze stanowiły nieruchomości nabywane pod inwestycje drogowe przede wszystkim o przeznaczeniu rolnym jak i tereny zielone. Wartość drzewostanu na działce nr [...] określono stosownie do art. 135 ust. 5 ugn oraz zgodnie z rozporządzeniem Ministra Środowiska z 20 czerwca 2002r. w sprawie jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu i ustalono ją na kwotę [...] zł. Wartość rynkową prawa własności do gruntu nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] biegły obliczył na kwotę [...] zł, a działkę nr [...] na kwotę [...] zł, co daje łącznie [...] zł. Organ dokonując oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy miał na uwadze przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Dokonując analizy w/w regulacji w znowelizowanym brzmieniu stwierdził, że w sprawie niniejszej nieruchomość położona w obrębie [...] oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] i nr [...] została przeznaczona zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego miasta S. pod autostradę [...]. Do porównań przyjęte zostały transakcje nieruchomościami nabywanymi pod drogi. Powyższe powoduje, że powołany operat szacunkowy sporządzony został w oparciu o właściwy dobór transakcji porównawczych, zgodnie z § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia. Odnosząc się do zarzutu nierynkowego charakteru transakcji nieruchomościami drogowymi, Minister wskazał zaistnienie przesłanek z art. 151 ugn: niezależności dwóch podmiotów zawierających umowę, braku sytuacji przymusowej w której umowa dochodzi do skutku, istnienie stanowczego zamiaru jej zawarcia, istnienie czasu niezbędnego do wyeksponowania nieruchomości na rynku. Stwierdził, że istniejący uprzednio ustawowy wymóg złożenia oferty nabycia nieruchomości nie wykluczał możliwości prowadzenia rokowań o zawarcie stosownej umowy, zwłaszcza że możliwe też było nabycie w drodze zamiany jak również możliwe było nabywanie nieruchomości poza pasami drogowymi drogi krajowej dla dokonywania zamiany na nieruchomości położone w pasach drogowych drogi krajowej, co oznacza dopuszczalność prowadzenia rokowań o zawarcie umowy nabycia nieruchomości przez GDDKiA, jeżeli po złożeniu oferty właściciel wyraził zamiar zawarcia umowy, określając swoje warunki co do jej treści, które w sposób istotny nie odbiegały od tych z oferty. Przyjęcie oferty GDDKiA przez właściciela nieruchomości mającego możliwości prowadzenia negocjacji z innymi podmiotami prywatnymi oznacza akceptację istotnych postanowień oferty, w tym ceny nabycia nieruchomości. Nie zasługuje też na uwzględnienie zarzut przyjęcia do porównania nieruchomości niedostatecznie podobnych do przedmiotowych bowiem biegły poszukiwał transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod nowe drogi lub rozbudowę, poszerzenie już istniejących analizując kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami, z których wybrał transakcje spełniające przyjęte założenia pod względem maksymalnego podobieństwa do przedmiotu wyceny. Zarzut błędnego ustalenia wieku oraz stopnia zadrzewienia na działce nr [...] nie jest zasadny, zwłaszcza że takie same wartości przyjęto w operatach z dnia 27 sierpnia 2008r i z 15 kwietnia 2009r. i nie były one kwestionowane. Organ podniósł, że skoro nieruchomość oznaczona nr działki [...] znajduje się w odległości [...] m od drogi głównej prowadzącej do S., a dojazd do nieruchomości odbywa się drogą gruntową to słusznie rzeczoznawca przyjął brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, dojazd utrudniony. W ocenie Ministra przeznaczenie jednej z sąsiednich nieruchomości pod budowę domku [...] nie zmieni przyjętej przez biegłego wartości nieruchomości z uwagi na to sąsiedztwo. Odnosząc się do zarzutu obniżenia wartości całej nieruchomości wynikającej z przejęcia z mocy prawa jej części wskazano, że obowiązujące przepisy prawa przewidują ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości odpowiadające wartości odjętego prawa własności ustalone przez rzeczoznawcę w operatach szacunkowych, nie przewidują zaś odszkodowania za ewentualne zmniejszenie wartości nieruchomości sąsiednich. Pismem z 25 października 2012 r. skarżący wniósł skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej i zasądzenie kosztów postępowania wskazał na sporządzenie operatów szacunkowych przez rzeczoznawcę majątkowego z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa powtarzając pozostałe zarzuty z odwołania. W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując wcześniejszą argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna, a zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lipca 2012 r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] listopada 2011 r. orzekającą o ustaleniu na rzecz skarżącego odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, położonych w obrębie [...], gmina S., przeznaczonych pod budowę autostrady [...], a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania. We wniesionej skardze skarżący zakwestionował przyjętą przez organ opinię biegłego uznając ją za sporządzoną nieprawidłowo i w rezultacie ustalenie zaniżonej wartości rynkowej 1 m² wycenianych nieruchomości. Istota niniejszej sprawy sprowadza się zatem do dokonania oceny prawidłowości sporządzenia ww. operatu szacunkowego, określającego wartość rynkową objętych wywłaszczeniem nieruchomości i prawidłowości jego oceny - jako dowodu w prowadzonym postępowaniu administracyjnym. Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania. Odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało stosownie do art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.). Zgodnie z przepisem art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej "ugn") podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami - ust 2 ww. przepisu. Pojęcie "stan nieruchomości" zostało sprecyzowane przez ustawodawcę w art. 4 pkt 17 tej ustawy wskazującym, że należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno - użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Wartość rynkową nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 154 ust. 1 ugn, który dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2 cyt. art.). Operat szacunkowy, jako stanowiący efekt pracy powołanego w postępowaniu biegłego, powinien być sporządzony w oparciu o przepisy zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) - a w szczególności § 36. Zgodnie z treścią ust. 1 tego ostatniego § wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Przy czym nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Z kolei, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 4 ww §). W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca w sporządzonych dla potrzeb postępowania operatach majątkowych określił wartości rynkowe nieruchomości przyjmując do porównania rynek nieruchomości przeznaczonych pod nowe drogi lub poszerzenie lub rozbudowę dróg już istniejących. Z uwagi na fakt, że częścią składową gruntu stanowiącego przedmiot wyceny (działka nr [...]) były nasadzenia roślinne – las, wartość tej części została określona oddzielnie, zgodnie z art. 135 ust. 5 ugn. Biegły, ustalając wartość gruntu, w operatach uwzględnił transakcje w których do wykupu nieruchomości pod drogi doszło z pominięciem procedury wywłaszczeniowej, w związku z czym można przyjąć, że ceny te były przed zawarciem transakcji negocjowane między sprzedającym i kupującym, zatem spełniają postulat ich rynkowości. Aczkolwiek operaty z 12 lipca 2011r. sporządzone zostały w oparciu o przepisy cyt. rozporządzenia sprzed jego zmiany z 25 sierpnia 2011r., to przeprowadzona w szczególności przez organ II instancji analiza tych dowodów, prowadzi do wniosku, że w tej konkretnej sprawie, operaty nie uchybiają przywołanej regulacji w znowelizowanym brzmieniu. W niniejszej sprawie nieruchomość położona w obrębie Jordanowa oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] i nr [...] została przeznaczona zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego miasta S. pod autostradę [...]. Do porównań przyjęte zostały transakcje nieruchomościami nabywanymi pod drogi. Powyższe powoduje, że obydwa operaty szacunkowe sporządzone zostały w oparciu o właściwe dobory transakcji porównawczych, zgodnie z § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia. Z uwagi na fakt, iż wyceniana nieruchomość (działka nr [...] i [...]) znajdowała się na terenie przez, który przebiegać będzie autostrada, tym samym przeznaczenie nieruchomości wynikające z dokumentacji planistycznych jest tożsame z celem wywłaszczenia. Stąd też nie będzie miała zastosowania tzw. "zasada korzyści''. Biegły objął analizą rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych w pobliżu przedmiotu wyceny (na terenie tego i innych powiatów w regionie). Obszar geograficzny badanego rynku obejmował województwo [...] i północną część województwa [...]. Wyceniając grunt rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Szacując wartość rynkową rzeczoznawca określił te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości tj.: lokalizację, przeznaczenie w planie, zagospodarowanie oraz możliwość wykorzystania – potencjał. Nieruchomości porównawcze stanowiły nieruchomości nabywane pod inwestycje drogowe przede wszystkim o przeznaczeniu rolnym jak i tereny zielone. Organ obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 kpa. Zgodnie z art. 75 kpa, opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powinna również obejmować ocenę, czy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione aby dokument ten miał wartość dowodową. Po dokonaniu takiej kontroli na podstawie art. 80 kpa organ ocenia wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Następnie w uzasadnieniu zajętego stanowiska winien należycie wyjaśnić motywy zajętego stanowiska i przedstawić argumenty, którymi kierował się przy ocenie materiału dowodowego. Powyższe znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05, LEX nr 206473, zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 kpa, wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Podobnie w wyroku z 4 października 2006r., I OSK 417/06 (LEX nr 281387) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, iż opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii i na nim spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Prowadząc postępowanie administracyjne w przedmiotowej sprawie w ocenie Sądu organy nie uchybiły wskazanym wyżej obowiązkom. Organy dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych przez rzeczoznawcę majątkowego - w swoich decyzjach przedstawiły w sposób szczegółowy, dlaczego uznały wartość dowodową opinii. Odnosząc się do zarzutu strony skarżącej dotyczącego nieprawidłowego ustalenia wartości nieruchomości w sporządzonych opiniach, Sąd stanął na stanowisku, jak podniesiono wyżej, że operat szacunkowy stanowi jeden z dowodów zgromadzonych w postępowaniu administracyjnym i podlega ocenie przez organ administracji, tak jak każdy inny dowód, na podstawie art. 80 kpa. Natomiast zgodnie z przepisem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pod względem merytorycznym dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Tak więc strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody na tę okoliczność. Jednym z takich środków dowodowych może być np. operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Strona uprawniona była także odwołać się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji. Podkreślić bowiem należy, że biegły posiada wiadomości specjalne z danej dziedziny i w oparciu o nie wycenia nieruchomość. Zatem jego status zbliżony jest do zawodu zaufania publicznego. Zauważyć należy, że o sporządzeniu operatów z 12 lipca 2011r. zawiadomiono skarżącego pismem z 6 września 2011r., pouczając o możliwości wypowiedzenia się co do zgromadzonych dowodów w sprawie. Skarżący w odpowiedzi wniósł o wywłaszczenie na rzecz Skarbu Państwa i ustalenie odszkodowania za działkę oznaczoną geodezyjnie nr [...] obręb [...] (pismo z 9 września 2011r.). Po doręczeniu mu w dniu 19 października 2011r. kserokopii ww. opinii skarżący nie wniósł do nich żadnych uwag, zastrzeżeń, nie kwestionował ich. Nie przedstawił też zarówno przed organem I jak i II instancji kontroperatów, czy przeciwdowodu z opinii rzeczoznawców majątkowych, który podważyłby przydatność operatów sporządzonych na zlecenie organu. Zarzut skarżącego, dotyczący błędnego przyjęcia przez rzeczoznawcę, że działka nr [...] nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej i dojazd do niej jest utrudniony nie zasługuje na uwzględnienie. Zauważyć należy, że sam skarżący w skardze stwierdza, że działka ta leży w odległości [...] km od drogi krajowej nr [...] – przyznaje więc brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Dojazd do drogi publicznej biegnie drogą gruntową przez prawie 2 km, zatem logicznym jest, że nie jest to dojazd dogodny, jak prawidłowo zauważył Minister. Uwagi skarżącego o nieprawidłowym ustaleniu przez biegłego wykorzystania działek sąsiadujących z działką nr [...] są gołosłowne, bowiem w sprawie brak jest dowodów przeciwnych. Zauważyć należy, że takie samo sąsiedztwo przedmiotowych działek zostało przyjęte w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę E. O. z 27 sierpnia 2008r., który podaje, że działka (nr [...] i [...]) położona w kompleksie gruntów rolnych, przy drodze gruntowej, bezpośrednie sąsiedztwo to grunty rolne i lasy. Identyczny opis otoczenia nieruchomości wskazały też biegłe J. G. i K. M. w swych operatach szacunkowych z 15 kwietnia 2009r. Odnosząc się do zarzutu błędnego ustalenia wieku i stopnia zadrzewienia na działce nr [...] zauważyć należy, że te dane rzeczoznawca przyjął w oparciu o wcześniej sporządzane dwa operaty szacunkowe, a to z uwagi na fakt, że w dacie oględzin przeprowadzanych przez A. I. trwały już prace budowlane na działce, a operatów poprzednich skarżący nie kwestionował w tym zakresie. Podnoszony w skardze zarzut nie uwzględnienia w dostatecznym stopniu wpływu przeznaczenia jednej z działek sąsiednich pod budowę domku [...] czy usytuowania jeziora [...] na prawidłowość przyjętych przez biegłego cech rynkowych: lokalizacja i możliwość wykorzystania – potencjał należy do domeny wiadomości specjalnych i pozostaje poza oceną organów administracji a w konsekwencji także i kontrolą sądu. Podsumowując Sąd uznał, że organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Przekonująco uzasadniły swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów - zyskując aprobatę Sądu. Z tych też względów, biorąc za podstawę art. 151 p.p.s.a. orzeczono, jak na wstępie. ----------------------- 11