I SA/Wa 2778/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Emilia Lewandowska Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Dargas Sędzia WSA Iwona Maciejuk (spr.) Protokolant starszy referent Tomasz Noske po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 czerwca 2014 r. sprawy ze skargi K. K. i W. P. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] września 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położona w gminie G., obręb [...], decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod rozbudowę węzła ulic [...] ([...]) i al. [...] ([...]) w G. wraz z projektem przebudowy wiaduktu drogowego w ciągu [...] - Etap II dot. przebudowy węzła. Decyzją z dnia [...] października 2012 r. znak: [...], Wojewoda [...] w punkcie 1 ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł (słownie: [...]) z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie G., obrębie [...], obejmującej działkę numer - [...] o powierzchni [...] ha, stanowiącą pierwotnie część nieruchomości oznaczonej numerem działki [...], zapisanej w księdze wieczystej Nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w G., [...] Wydział Ksiąg Wieczystych, gdzie jako właścicieli wpisano: W. P. s. B. i H. oraz K. K. c. L. i J. po ½ części. W punkcie 2 decyzji, powiększył odszkodowanie ustalone w pkt. 1 niniejszej decyzji o kwotę równą 5% wartości nieruchomości zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę [...] zł (słownie: [...]). W punkcie 3 decyzji odszkodowanie wymienione w pkt. 1 i 2 niniejszej decyzji ustalił na rzecz: W. P. - w wysokości [...] zł (słownie: [... ]), K. K.- w wysokości [...] zł (słownie: [...]). W punkcie 4 zobowiązał Prezydenta Miasta G. jako zarządcę drogi krajowej w mieście na prawach powiatu, do wypłaty odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Od decyzji tej odwołanie wniósł Prezydent Miasta G., zarzucając nieprawidłowy dobór przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji porównawczych. Odwołujący się podniósł, że istnieje spora liczba transakcji rynkowych nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi spełniających kryteria podobieństwa i ustawowy wymóg transakcji wolnorynkowych, zgodnie z art. 151 u.g.n. Zarzucono naruszenie art. 175 u.g.n. poprzez przyjęcie przez rzeczoznawcę przed dokonaniem wyceny wartości metra kwadratowego danej nieruchomości i dopasowanie do niej transakcji. Wskazano, że w piśmie z dnia 26 lipca 2012 r. rzeczoznawca stwierdziła, że do założonej wartości rynkowej [...] zł/m2 nie można znaleźć odpowiednich ze względu na cenę transakcji drogowych. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] września 2013 r. nr [...], na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. uchylił decyzję organu I instancji w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu Minister, wskazał, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 k.p.a. W szczególności na podstawie art. 80 k.p.a. rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 roku sygn. akt I SA/Wa 1484/07, dostępny w CBOSA). W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość, stanowi operat szacunkowy z dnia którym 28 grudnia 2011 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego A. O. (uprawnienia nr [...]). W dniu 12 marca 2013 r. została potwierdzona aktualność ww. operatu szacunkowego. Biegła ustaliła, że wyceniana działka położona jest w G. w [...] części miasta przy ul. [...], w pobliżu al. [...], która biegnie z G. w kierunku O. i jest jedną z głównych dróg wylotowych z miasta. Nieruchomość położona jest w odległości ok. 4 km od centrum miasta. Działka położona jest na terenach zabudowy jednorodzinnej oraz w sąsiedztwie nielicznych działek niezabudowanych. Przedmiot wyceny posiada uzbrojenie pełne z dostępem do sieci elektrycznej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej. Dostępność komunikacyjną określono jako średnią - działka stanowi drogę częściowo utwardzoną ul. [...]. Ponadto wskazano, iż działka jest nieużytkowana, równa, porośnięta chwastami. Na działce znajduje się słup oświetleniowy oraz 6 sztuk krzewów ozdobnych tui w wieku ok. 12 lat. Słup oświetleniowy stanowi część sieci infrastruktury technicznej - sieci elektrycznej, która jest odrębnym przedmiotem władania. W otoczeniu znajduje się zabudowa jednorodzinna, stacja radiowa, grunty nie zabudowane oraz węzeł pod komunikacyjny. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podała, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta G. prc zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miasta G. z dnia [...] lipca 2004 r., który wyznacza dla przedmiotowej działki funkcję [...] -drogi. Przeznaczenie nieruchomości po przeważające wśród gruntów przyległych to [...] - tereny zabudowane inne - usługowe. W związku z faktem, że przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przedmiotowa działka miała przeznaczenie pod drogę, a przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych to zabudowa inna - usługowa, wyceny dokonano przy zastosowaniu § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przyjmując do porównania transakcje sprzedaży gruntów o przeznaczeniu pod zabudowę usługową i przemysłowo-usługową. Biegła wskazała, iż na badanym obszarze brak jest wystarczającej ilości transakcji sprzedaży nieruchomości drogowych, które spełniałyby kryterium podobieństwa. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Na potrzeby wyceny dokonano analizy rynku nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu usługowym i przemysłowo-usługowym na terenie miasta G. i zanotowano 20 transakcji sprzedaży. Biegła wskazała, iż ilość transakcji świadczy o dobrze rozwiniętym rynku nieruchomości na terenie miasta G., natomiast zakres cenowy tych zawiera się od [...] zł /m2 do [...] zł/m 2. W tabeli na str. 14 zestawiono 11 transakcji nieruchomościami z terenu G. zawartych w latach 2010-2011. Z przyjętego zbioru wybrano transakcje o cenie minimalnej cenie maksymalnej oraz dokonano ich szczegółowej charakterystyki. Następnie obliczom wartości współczynników korygujących w odniesieniu do przyjętych cech rynkowych Wartość gruntu oszacowano na kwotę [...] zł. Z uwagi na znajdujące się na wycenianej nieruchomości 6 sztuk tui dokonan oszacowania tych składników na podstawie cen rynkowych materiału nasadzeniowego ogrodnictwie na kwotę [...] zł. Łączną wartość nieruchomości oszacowano na kwotę [...] zł. Oceniając dowód o wartości szacowanej nieruchomości organ wskazał, że zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Biegła wobec drogowego przeznaczenia wycenianej działki zastosowała procedurę wyceny określoną w § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Autorka operatu stwierdziła, że w związku z brakiem możliwości wykorzystania do wyceny transakcji nieruchomości drogowych, do porównań przyjęte zostały nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. o przeznaczeniu pod usługi komercyjne i zabudowę. Minister wskazał, że w trakcie postępowania odwoławczego Prezydent Miasta G. nadesłał operat szacunkowy sporządzony w dniu 14 maja 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. D. (uprawnienia nr [...]). W operacie sporządzonym na zlecenie strony rzeczoznawca majątkowy wyceniając wartość przedmiotowej nieruchomości, po zbadaniu rynku transakcyjnego na terenie G. znalazł 11 transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe. Zostały one zawarte w okresie od maja 2011 r. do lipca 2012 r., czyli częściowo pokrywają się z okresem przyjętym przez biegłą A. O. Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu wartości nieruchomości do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany. Natomiast jeżeli analiza badanego rynku wykaże brak transakcji nieruchomościami nabywanymi w celu realizacji inwestycji drogowych, istnieje możliwość zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego dalszych wskazówek z tego przepisu, a zatem wykorzystania do wyceny nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Organ stwierdził, że opracowanie przedstawione przez stronę wykazało, że istnieje baza porównawcza transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym, które mogą być wykorzystane do wyceny ww. gruntu. Zatem obowiązkiem powołanego w sprawie biegłego było wykorzystanie tych transakcji do wyceny nieruchomości. Z kolei wycena gruntu w oparciu o transakcje nieruchomościami komercyjnymi była przedwczesna. Powyższe uchybienie w zasadniczy sposób rzutuje na oszacowaną wartość nieruchomości, a co za tym idzie ustaloną kwotę odszkodowania. Z tych względów organ uchylił decyzję Wojewody [...] przekazując sprawę do ponownego rozpoznania przez ten organ. Decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] września 2013 r. nr [...] stała się przedmiotem skargi K. K. i W. P., reprezentowanych przez adwokata, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Skarżący wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztow postępowania sądowego zarzucili naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, w szczególności: - przepisu art. 80 k.p.a. poprzez nieuzasadnione dokonanie oceny wiadomości specjalnych zawartych w operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego A. O.; - przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez uznanie, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. O. nie spełnia wymogów rozporządzenia, podczas gdy przy określeniu wartości nieruchomości biegła zasadnie stwierdziła, iż na rynku lokalnym brak jest wystarczającej ilości transakcji sprzedaży nieruchomościami drogowymi, co w konsekwencji skutkowało prawidłowym ustaleniem przez biegłą wysokości odszkodowania. W uzasadnieniu skarżacy wskazanili m.in., że zastosowaną metodę biegła rzeczoznawca przyjęła wobec faktu, iż na badanym obszarze brak było wystarczających ilości transakcji sprzedaży nieruchomości drogowych, które to transakcje spełniałyby kryterium podobieństwa. W ocenie skarżących bezzasadne jest więc twierdzenie Ministra, że istnieje możliwość wykorzystania do wyceny nieruchomości bazy porównawczej przedstawionej przez Prezydenta Miasta G. w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J. D. Podniesiono, że Prezydent Miasta G. nie przedstawił argumentów, które podważałyby prawidłowość przyjętego sposobu wyceny, w szczególności nie powołał transakcji nieruchomościami zajętymi lub przeznaczonymi pod drogi publiczne w okresie czasu objętym badaniem przez rzeczoznawcę. W ocenie skarżących fakt, iż transakcje porównawcze zawarte w operacie rzeczoznawcy majątkowego J. D. tylko częściowo pokrywają się z okresem porównawczym przyjętym przez biegłą A.O. jest niewystarczający do przyjęcia, iż biegła dokonała przedwczesnej wyceny posługując się transakcjami nieruchomościami komercjalnym. Skarżący podkreślili, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej nie jest więc możliwa w takim zakresie w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Pełnomocnik skarżacych podniósł, że również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych, przypisany sądowi administracyjnemu, nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, powołując się na dotychczasowe ustalenia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie jest zasadna. W ocenie Sądu, zaskarżona decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej odpowiada prawu. Zasadnie, w stanie faktycznym sprawy, Minister zastosował przepis art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267), zwanej dalej k.p.a. i uchylił decyzję organu I instancji przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia temu organowi. Zgodnie z tym przepisem, organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę organ powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Na wstępie wskazania wymaga, że podstawę wydania decyzji organu I instancji stanowił w niniejszej sprawie przepis art. 12 ust. 4a i ust. 4f, art. 5 oraz art. 18 i 22 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwanej dalej specustawą. Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 4a tej ustawy, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 ustawy). Stosownie zaś do art. 18 specustawy, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Z przepisu art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej u.g.n. wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Ustawodawca wskazał jednocześnie w ust. 2 tego artykułu, że przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Określając wartość wywłaszczonej nieruchomości konieczne jest korzystanie z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie organów, a jego wartość dowodowa może być w razie potrzeby weryfikowana. Podkreślenia wymaga, że na organach administracji publicznej ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy, w tym dokonania oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). W sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznacza to obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii określającej wartość nieruchomości, a w konsekwencji oceny jej mocy dowodowej (v. wyrok NSA z dnia 13 września 2012 r. sygn. akt I OSK 2367/11, orzeczenia.nsa.gov.pl). Na gruncie tej sprawy podkreślenia wymaga, że choć operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego, to jednak ani rzeczoznawca majątkowy, ani organ administracji publicznej nie mają pełnej swobody przy określaniu wartości wywłaszczonej nieruchomości, a muszą stosować się do przyjętych przez ustawodawcę regulacji prawnych. Dopiero, w ramach tych unormowań, biegły - posługując się posiadanymi wiadomościami specjalnymi – dokonuje wyceny nieruchomości. Istotne przy tym jest, aby operat szacunkowy odpowiadał, z jednej strony - wymogom prawnym a z drugiej – był zrozumiały, logiczny i przejrzysty. Zatem, ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, a następnie kontrolowana przez sąd administracyjny, choć oczywiście nie może dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły, to może a nawet powinna obejmować zgodność operatu z przepisami prawa, na podstawie których został sporządzony, a ponadto winna uwzględniać zasady logicznego wnioskowania. Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie – w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. i podlega swobodnej ocenie prowadzącego postępowanie organu na podstawie zasad wiedzy. Powinna zatem pomóc w rozstrzygnięciu danej kwestii a nie stanowić sama w sobie rozstrzygnięcie. Biorąc powyższe pod uwagę, za niezasadny Sąd uznał zarzut naruszenia art. 80 k.p.a., albowiem organ zobligowany jest w toku postępowania odszkodowawczego ocenić wartość operatu szacunkowego i to nie tylko pod względem formalnym, ale i materialnym. Odnosząc się do zarzutu naruszenia przez organ przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., który to zarzut Sąd również uznał za nieuprawniony, dodatkowego wskazania jedynie wymaga, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości odpowiednie zastosowanie znajduje ust. 1-3 § 36, co oznacza, że badaniem winien być objęty rynek lokalny i regionalny. Pod pojęciem rynku lokalnego należy rozumieć obszar gminy lub powiatu, zaś rynek regionalny odnosi się do obszaru województwa (v. wyrok NSA z dnia 28 czerwca 2013 r. sygn. akt I OSK 277/12, orzeczenia.nsa.gov.pl). Na podstawie całości materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, Minister słusznie powziął wątpliwości, co do wiarygodności operatu szacunkowego, który stanowił podstawę ustalenia odszkodowania przez organ I instancji. Wskazania wymaga bowiem, że już w toku postępowania przed organem I instancji, Prezydent Miasta G. w swoich pismach kilkakrotnie poddawał w wątpliwość twierdzenie rzeczoznawcy majątkowego, co do braku transakcji nieruchomościami drogowymi. Strona w piśmie z dnia 14 marca 2012 r. wskazywała, iż wbrew twierdzeniom rzeczoznawcy majątkowego, na badanym rynku istnieje spora liczba transakcji rynkowych nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi spełniających kryterium podobieństwa i ustawowy wymóg transakcji wolnorynkowych zgodnei z art. 151 u.g.n. W piśmie tym podano kilka przykładowych transakcji zawartych w 2010 i 2011 r. dotyczących obrotu nieruchomościami drogowymi. W odpowiedzi na zastrzeżenia rzeczoznawca majątkowy podała w piśmie z dnia 23 kwietnia 2012 r., że na dzień wykonania wyceny, tj. 28 grudnia 2011 r. na terenie miasta G. dostępnych transakcji sprzedaży nieruchomości pod inwestycje drogowe było 12 z czego 4 transakcje dotyczyły prawa wieczystego użytkowania. Tak mało liczna baza danych uniemożliwia prawidłowe dokonanie analizy rynku oraz wyceny przedmiotowego gruntu. Rzeczoznawca wskazała też, że przytoczone w piśmie zastępcy Prezydenta Miasta, transakcje nabycia nieruchomości, zostały zawarte w przeważającej większości w; miesiącu grudniu oraz kilka transakcji w październiku i listopadzie 2011 r. Podała, że biorąc pod uwagę czas potrzebny na udostępnienie rzeczoznawcom majątkowym tych dokumentów w ewidencji gruntów, nie jest możliwe, aby na dzień wyceny rzeczoznawca posiadał informacje o tych transakcjach. Podniesiony w skardze argument, iż transakcje porównawcze zawarte w kontroperacie tylko częściowo pokrywają się z okresem porównawczym przyjętym przez biegłą A. O., w świetle powołanych wyżej oświadczeń rzeczoznawcy, w żaden sposób nie zmienia trafności oceny Ministra, co do istotnych wątpliwości w zakresie wiarygodności, a tym samym mocy dowodowej operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania. Z akt sprawy wynika, iż kolejnym pismem z dnia 16 maja 2012 r. Prezydent Miasta G. zwrócił uwagę, iż wskazane przez niego w piśmie z dnia 14 marca 2012 r. transakcje rynkowe nieruchomościami drogowymi stanowiły tylko nieliczne przykłady wybrane losowo, co zostało w przedmiotowym piśmie wyraźnie zaznaczone. Jednocześnie w piśmie tym podał transakcje nieruchomościami drogowymi zawarte w okresie od listopada 2009 r. do listopada 2011 r. Prezydent wskazał jednocześnie, że dodatkowym dowodem na istnienie na [...] rynku nieruchomości drogowych jest fakt, iż niezależni rzeczoznawcy majątkowi działający na zlecenie miasta G., w tym Zarządu Dróg Miejskich w G. w sporządzanych operatach szacunkowych przyjmują do bazy transakcje nieruchomościami drogowymi z G. wskazując, iż taki rynek istnieje. Z akt sprawy wynika, że organ I instancji zobowiązał wówczas rzeczoznawcę majątkowego do sporządzenia nowego operatu, o ile w wyniku dokonanej analizy stwierdzi on, że wystąpiły zmiany istotnych czynników, o których mowa w art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami tj. dostępnych danych o cenach nieruchomości podobnych. W piśmie z dnia 26 lipca 2012 r. rzeczoznawca majątkowy wskazała, że niektóre z przedstawionych przez Prezydenta transakcji zawarte są w dacie wcześniejszej niż 28 grudnia 2009 r. i nie będą podlegać analizie jako transakcje, których data zawarcia przekracza okres czasu 2 lata od daty sporządzenia operatów szacunkowych w przedmiotowych sprawach. Ponadto rzeczoznawca powtórzyła uwagę zawartą w swoim poprzednim piśmie, że biorąc pod uwagę czas potrzebny na udostępnienie rzeczoznawcom majątkowym aktów notarialnych w ewidencji gruntów od momentu ich zawarcia do momentu udostępnienia ich do wglądu w Urzędzie Miasta, nie jest możliwe, abym na dzień wyceny posiadała informacje o wszystkich wymienionych w w/w piśmie transakcjach. Zwłaszcza dotyczy to transakcji zawartych w ostatnim kwartale 2011 roku, których to transakcji jest najwięcej. Rzeczoznawca wskazała, że w czasie kiedy dokonywała analizy rynku (badanie transakcji sprzedaży - listopad i pierwsza połowa grudnia 2011 r.) większość z wymienionych aktów notarialnych nie była udostępniona do wglądu dla rzeczoznawców majątkowych, a więc nie mogła być uwzględniona w przedmiotowej wycenie. Wycena została wykonana na bazie dostępnych w Urzędzie Miasta informacji o transakcjach sprzedaży nieruchomości. Biegła wskazała też, że przytoczone w piśmie Zastępcy Prezydenta Miasta transakcje sprzedaży nieruchomości drogowych stanowią próbkę cen bardzo niejednorodną, o dużej rozpiętości cenowej, która świadczy o dużej różnorodności cech nieruchomości sprzedanych. W związku z powyższym transakcje te nie spełniają kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianych i nie mogą być przyjęte do porównania. Fakt ten wyklucza możliwość zastosowania do wyceny § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego w zakresie uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W ocenie Sądu, w tym stanie faktycznym – wobec przedłożenia przez Prezydenta Miasta G. w postępowaniu odwoławczym operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego wiadomości specjalne, wskazującego, iż na terenie G. istniała wystarczająca liczba transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe – zasadnie Minister powziął wątpliwość, co do wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego, który stanowił podstawę ustalenia przez Wojewodę [...] wysokości odszkodowania za nieruchomość. Z uwagi na to, że operat szacunkowy stanowi podstawowy dowód w sprawie o odszkodowanie na określenie wartości nieruchomości, trafnie Minister zastosował przepis art. 138 § 2 k.p.a. i uchylając decyzję odszkodowawczą przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Ma bowiem rację organ wskazując, że w pierwszej kolejności dokonując szacowania wartości nieruchomości należy wziąć pod uwagę transakcje nieruchomościami drogowymi, gdy taki rynek na badanym obszarze został wykreowany. Przedwczesna była zatem wycena nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomościami komercyjnymi. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej rozpatrując sprawę w II instancji nie dysponował natomiast operatem szacunkowym, który mógłby stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w II instancj. Brak było też podstaw, w stanie faktycznym tej sprawy, do przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego (art. 136 k.p.a.). Nadto, podkreślenia wymaga, że w odniesieniu do tak zasadniczego dowodu, jakim w sprawie o odszkodowanie jest operat szacunkowy, konieczne jest przeprowadzenie postępowania na określenie wysokości odszkodowania w dwóch instancjach. W orzecznictwie sadowoadministracyjnym przyjmuje się, iż określenie wartości nieruchomości stanowi taki zakres sprawy, który ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. W tych okolicznościach, zasadnie Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej uchylił decyzję Wojewody [...] i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. Ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość powinno zostać bowiem dokonane na podstawie operatu szacunkowego, który będzie prawidłowy zarówno pod względem formalnym, jak i materialnym, a zasadnicze ustalenia rzeczoznawcy majątkowego nie będą budzić wątpliwości, które mogłyby mieć wpływ na wynik sprawy. Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzekł, jak w wyroku.