I SA/Wa 285/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart Sędziowie: WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska WSA Tomasz Szmydt (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 czerwca 2013 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...], Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania Gminy Miejskiej L., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] września 2012 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość położoną w L., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...] o pow. [...] m2, zajętej pod publiczną drogę gminną – ul. [...] w L. Powyższa decyzja Wojewody [...] wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym. Decyzją Nr [...] z dnia [...] września 2012 r. Starosta Powiatu [...] ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł, za wyżej wskazaną nieruchomość, zobowiązując do jego wypłaty na rzecz E. L. za udział 1/3 części w ww. nieruchomości w kwocie - [...] zł, J. L. za udział 1/3 części w ww. nieruchomości w kwocie - [...], T.K. za udział 1/6 części w ww. nieruchomości w kwocie - [...] oraz T. K. za udział 1/6 części w ww. nieruchomości w kwocie - [...] zł, Gminę L. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Rozstrzygnięcie uzasadnił stwierdzeniem, iż przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 z późń. zm.), a decyzję oparto na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2012 r. sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Starosta [...] uznał, iż rzeczoznawca majątkowy przyjmując do wyceny podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, zastosował się do znowelizowanego przepisu § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz 2109 ze zm.). Organ pierwszej instancji uznał, że przedmiotowy operat szacunkowy został sporządzony dla właściwego celu tj. określenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, na podstawie art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia ilości i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe, nie zawiera błędów formalnych i może być wykorzystany do ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną. Ponadto w odniesieniu do zastrzeżeń Prezydenta Miasta L. wyrażonych w piśmie z dnia [...] czerwca 2012r., co do rozbieżności w informacjach zawartych w sporządzonych wcześniej, na zlecenie Starostwa, operatach szacunkowych, organ wskazał str. 7 operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2012 r. sporządzonego na zlecenie organu pierwszej instancji, gdzie rzeczoznawca majątkowy oświadczył, że: "Na terenie rynku lokalnego brak jest transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne". Organ wskazał, że nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też może ocenić operat szacunkowy, jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona, ale nie może kwestionować oświadczenia zawartego w operacie szacunkowym oraz powtórzonego do protokołu podczas rozprawy administracyjnej w dniu [...] maja 2012 r. odnośnie istniejących bądź nieistniejących transakcji rynkowych. Od powyższej decyzji w imieniu Gminy L. odwołanie złożył Prezydent Miasta L. wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu odwołania zaskarżonej decyzji zarzucił oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości sporządzonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K., a także uchybienia proceduralne mogące mieć wpływ na sposób rozstrzygnięcia sprawy, tj. naruszenie przepisów art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy. Po rozpoznaniu powyższego odwołania decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] września 2012 roku. Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z § 36 ust. 4 zmienionego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do § 36 ust. 6 pkt 1 tego rozporządzenia przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. W prowadzonym przed Starostą Powiatu [...] postępowaniu został sporządzony operat szacunkowy z dnia [...] marca 2012 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K., po analizie którego organ pierwszej instancji uznał, iż został on wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i przyjął go jako właściwy do określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną gminną w L. Rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych w operacie szacunkowym. zastosowała się do dyspozycji § 36 ust. 4 znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze miasta L. przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną objętych transakcjami sprzedaży w latach 2010 r. - 2012r. Jak wyjaśniła biegła w uzasadnieniu przyjętej metody szacowania nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 w obrębie ewidencyjnym [...] na analizowanym rynku lokalnym obejmującym teren powiatu [...] brak jest transakcji na nieruchomości przeznaczone pod drogi spełniających warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 ugn. Zatem taki stan rzeczy, a mianowicie brak obrotu nieruchomościami drogowymi, podobnymi do wymienionej na rynku lokalnym, obligował rzeczoznawcę majątkowego do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości według wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Autorka operatu szacunkowego W. K. ze zbioru dostępnych transakcji wybrała próbkę 14 transakcji umów kupna-sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o cenach jednostkowych od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Ostatecznie po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku (położenie, lokalizacja szczegółowa, sąsiedztwo, jakość drogi dojazdowej i uzbrojenie) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] pow. [...] m2 w obrębie ewidencyjnym [...] została określona w wysokości [...] zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną gminną na poziomie [...] zł według stanu na dzień [...] października 1998 r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu. Biorąc natomiast pod uwagę zarzuty Prezydenta Miasta L. podniesione w odwołaniu dotyczące wątpliwości, co do zastosowanych w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2012 r. atrybutów rynkowych, tj. cechy "uzbrojenie", "położenie" oraz cechy "lokalizacja szczegółowa" należy zauważyć, że zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 ugn), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 ugn) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 ugn). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 ugn) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 ugn). Odnosząc się do zarzutów odwołania, co do wadliwego, zdaniem strony skarżącej doboru w kwestionowanym operacie szacunkowym transakcji nieruchomościami podobnymi organ wskazał na przepis § 4 ust. 4 cyt. wcześniej rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. (znowelizowanego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Stosownie do tego uregulowania przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, które użyte zostały w analizowanym operacie, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Tym samym zarzut wzięcia do porównań wybiórczo nieruchomości o zawyżonych wartościach i pominięcia innych nieruchomości, które odzwierciedlałyby rzeczywisty rynek nieruchomości organ uznał za nieuzasadniony. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia [...] marca 2012 r. zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz to, że zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Odnosząc się natomiast do kwestii dwukrotnego określenia ceny przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu prowadzonym przez organ pierwszej instancji organ odwoławczy wskazał, iż operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2011r. został sporządzony według starych przepisów, obowiązujących przed wejściem w życie zmiany tekstu Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Operat ten nie mógł zatem stanowić dowodu w niniejszej sprawie, co potwierdził również rzeczoznawca majątkowy W. K. w piśmie z dnia [...] listopada 2011 r. stwierdzając, iż operat sporządzony dla celu ustalenia odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną (dz. nr [...] obr. [...]) nie może być wykorzystany do celu do którego został sporządzony. Odnośnie zaś zarzutu odwołującego, że organ I instancji nie odniósł się w żaden sposób do wyceny przedstawionej przez Gminę L., w której rzeczoznawca określił wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł/l m2, organ odwoławczy podkreslił, iż w aktach sprawy brak jest wyceny, na którą wskazuje odwołujący, jak również nie wynika, żeby wycena taka była załączana przez stronę w niniejszy postępowaniu. W aktach sprawy znajduje się jedynie operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] sierpnia 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. L., dotyczący zupełnie innej nieruchomości. Artykuł 157 ust. 2 ugn zawiera zakaz dokonywania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na podstawie wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Tym bardziej zatem nie można dokonywać oceny prawidłowości operatu szacunkowego na podstawie wyceny w formie operatu szacunkowego innej nieruchomości. Również sam fakt położenia nieruchomości w sąsiedztwie nie musi powodować ich porównywalnej wartości. Każda nieruchomość jest bowiem inna i charakteryzuje się innymi cechami rynkowymi. Na powyższą decyzję Wojewody [...] Gmina Miejska L. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzucając: 1. naruszenie art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 2 i ust. 3 w zw. z § 36 ust. 2 pkt 2 w zw. z § 36 ust. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu ewid. [...] o łącznej powierzchni [...] m2 położonej pod drogą publiczną ul. [...] w L., co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy; 2. naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 k.p.a. poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji. W oparciu o tak sformułowane zarzuty wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...]. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy organ administracji wydając zaskarżony akt nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. W rozpoznawanej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy wycenie przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metoda korygowanie ceny średniej. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na cenę. Rzeczoznawca wziął pod uwagę celem porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze miasta L. przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną objętych transakcjami sprzedaży w latach 2010r.-2012r. Do oszacowania wartości rynkowej rzeczoznawca przyjęła podejście porównawcze, stosując w tym podejściu metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca ustaliła, że na terenie rynku lokalnego brak jest transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Występują jedynie transakcje dotyczące dróg wewnętrznych na terenie wiejskim. Rzeczoznawca przyjęła, zatem że na terenie powiatu [...] brak jest transakcji na nieruchomości przeznaczonych pod drogi spełniających warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do wyceny zastosowano § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. z uwagi na fakt, iż na rynku lokalnym obejmującym miasto L. nie stwierdzono transakcji nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne. Zdaniem skarżącego operat powinien uwzględniać ceny transakcyjne występujące na rynku nieruchomości drogowych, zarówno na terenie rynku lokalnego powiatu [...], jak i rynku regionalnego. Zarzut ten jest jedynie polemiką skarżącego. Rzeczoznawca wyraźnie określiła, że na terenie powiatu [...] brak jest transakcji na nieruchomości przeznaczonych pod drogi spełniających warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przedmiotowej sprawie znajdowały zastosowanie przepisy § 36 ust. 1,4 i 6 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych. Zgodnie z treścią § 36 ust. 4 w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Natomiast § 36 ust. 2 stanowi, że w przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określania wartości rynkowej zgodnie z ust.1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Przepis § 36 ust. 4 wskazuje, że przy braku transakcji nieruchomościami drogowymi należy przyjąć wartość rynkową, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Rzeczoznawca w sprawie będącej przedmiotem rozpoznania właśnie tak postąpiła. Przy czym wskazane przepisy nie nakazywał rzeczoznawcy badać transakcji drogowych na rynku regionalnym (całego województwa). Dane z lokalnego rynku nieruchomości były, bowiem wystarczające do określania wartości nieruchomości zgodnie z § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Nie należy przy tym zapomnieć, że przepisy ust. 1-3 należy stosować odpowiednio, czyli z uwzględnieniem specyfiki spraw dotyczących przejęcia nieruchomości na inwestycje drogowe. Zaznaczyć również należy potrzebę stosowania wynikającej z art. 134 u.g.n. "zasady korzyści". Rzeczoznawca powinien, zatem odnieść się do rynku nieruchomości porównywalnego dla nieruchomości wycenianej, przy czym elementem takiej prawidłowej oceny jest ujęcie w operacie (o ile to możliwe) rynku lokalnego, obejmującego nieruchomości najbardziej zbliżone, o podobnym charakterze. Określenie wartości nieruchomości poprzedzone jest analizą rynku nieruchomości, przy czym w przypadku stosowania metody korygowania ceny średniej musi być to rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości (§ 3 ust. 2 i § 4 ust. 4 rozporządzenia). Ten zakres obowiązków należy do biegłego i to biegły decyduje, jaki rynek jest w jego ocenie miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego, w szczególności skoro wszystkie 14 transakcji wybranych przez rzeczoznawcę dotyczyły nieruchomości położonych na terenie L. W przedmiocie zarzutu skarżącego doboru przez rzeczoznawcę nieruchomości o różnej powierzchni oraz przyjęcie w operacie cechy infrastruktury technicznej oraz sąsiedztwa i otoczenia należy wskazać, że przy stosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej, cechy mające wpływ na wartość nieruchomości położonych na właściwym rynku lokalnym określa biegły kierując się wiedzą specjalną (art. 153 ust. 1 w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n.). Cechy te stanowiły podstawę wyboru nieruchomości podobnych. Uwzględnienie w wycenie istniejących różnic cech nieruchomości przyjętych do porównania w stosunku do nieruchomości wycenianej dokonywane jest za pomocą współczynników korygujących, które w analizowanym operacie zostały zastosowane. Przyjęcie takich cech jak "jakość drogi dojazdowej" wynika z tego, że rzeczoznawca określił cechę przy uwzględnieniu tego jak cena nieruchomości kształtowałaby się na rynku nieruchomości pod zabudowę. Wyłączenie tej cech powodowałby naruszenie "zasady korzyści" (zaniżenie obiektywnej ceny nieruchomości) nawet gdyby analizie poddano tylko nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne. Nie jest również zasadnym zarzut nie wzięcia pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego "możliwości alternatywnego wykorzystania" nieruchomości, bowiem nieruchomość przeznaczona pod drogę nie może być wykorzystywana w inny sposób. Operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego został, zatem sporządzony w sposób prawidłowy i odpowiadający prawu. Natomiast zarzuty dotyczące wiadomości specjalistycznych organ odwoławczy mógł realizować w trybie art. 157 rozporządzenia poprzez zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę merytoryczną złożonego operatu szacunkowego. Wyjaśnić w tym miejscu należy, że przepis powyższy, wskazując w swej treści organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych jako podmiot uprawniony do oceny prawidłowości sporządzenia operatu, nie wyłącza jednocześnie uprawnienia organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 tycznia 2012 r. I OSK 173/11). Ocena ta nie może jednak dotyczyć wiadomości specjalistycznych, zawartych w operacie, który sporządzony jest w sposób logiczny, operacie prawidłowym od strony formalnej i zgodnym z obowiązującymi przepisami. Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270) orzekł, jak w sentencji.