I SA/Wa 289/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda Sędziowie: WSA Dorota Apostolidis WSA Marek Wroczyński (spr.) Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 maja 2013 r. sprawy ze skargi A. K. i G. K. na uchwałę Zarządu [...] W. z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie odmowy sprzedaży lokalu mieszkalnego oddala skargę. Wnioskiem z dnia 16 października 2012 r. A. K. złożyła podanie o wykup lokalu nr [...] położonego w budynku przy ul. [...] w W. Zarząd [...] W. w dniu [...] listopada 2012 r. podjął uchwałę nr [...] w sprawie niewyrażenia zgody na sprzedaż wymienionego lokalu, powołując się m.in. na art. 12 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej powoływana jako u.g.n.), który stanowi, że organy działające za Skarb Państwa i jednostkę samorządu terytorialnego, są zobowiązane do gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki. Zarząd [...] W. w uzasadnieniu uchwały wyjaśnił, że w wyniku dokonanej weryfikacji najemców przedmiotowego lokalu ustalił, że G. K. – mąż A. K. figuruje w informatycznej bazie ewidencji gruntów i budynków prowadzonej dla jednostki ewidencyjnej [...] jako właściciel lokalu położonego przy ul. [...] w W. Ponadto był on właścicielem lokalu położonego przy ul. [...] w W., sprzedanego w dniu [...] października 2012 r. W tych okolicznościach organ uznał, że zbycie lokalu ze znacznym przywilejem finansowym (tj. 90% bonifikatą) najemcy, który jest już właścicielem innego lokalu mieszkalnego jest nieracjonalne w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uchwalą z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...] Zarząd [...] W. odmówił uchylenia uchwały nr [...], podkreślając, że nie odmówił sprzedaży lokalu w ogóle, ale z 90% bonifikatą. Pismem z dnia 14 stycznia 2013 r. A. i G. K. wnieśli do tutejszego Sądu skargę na cytowaną wyżej uchwałę Zarządu [...] W. z dnia [...] listopada 2012 r. W uzasadnieniu wskazali, że zarówno z ustawy o gospodarce nieruchomościami jaki i z uchwały nr [...] Rady Miasta W. z dnia [...] grudnia 2004 r. w sprawie sprzedaży, zamiany i nabywania lokali mieszkalnych w domach wielolokalowych, na którą powołał się Zarząd [...] nie wynikają żadne ograniczenia w zbywaniu lokali komunalnych na rzecz najemców, ze względu na posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu lub nieruchomości mogącej zaspokajać potrzeby mieszkaniowe. Wskazując na powyższe wnieśli o uchylenie zaskarżonej uchwały Zarządu [...]. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podając, że skarżący dopełnili formalności wynikających z art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.), jednakże Zarząd [...] uchwałą z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...] odmówił uchylenia zaskarżonej uchwały wobec niestwierdzenia naruszenia prawa. W piśmie procesowym z dnia 13 marca 2013 r. A. K. wyjaśniła, że umowa najmu lokalu nr [...] przy ul. [...] w W. została zawarta wyłącznie przez nią w dniu [...] lutego 2002 r. kiedy nie pozostawała w związku małżeńskim z G. K., co zdaniem skarżącej powoduje, że w sprawie nie miał zastosowania art. 680¹ § 1 Kc, który stanowi, że małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Rozpoznawana skarga została wniesiona do Sądu w trybie art. 101 ustawy. o samorządzie gminnym. Jakkolwiek w aktach sprawy brak jest wezwania do usunięcia naruszenia prawa to w odpowiedzi na skargę organ wskazał, że skarżący dopełnili formalności wynikających z ustawy o samorządzie gminnym. Zarząd [...] W. w dniu [...] listopada 2012 r. podjął uchwałę nr [...] w sprawie odmowy sprzedaży lokalu nr [...] przy ul. [...] w W. w drodze bezprzetargowej na rzecz najemców uznając, że zbycie lokalu za znacznym przywilejem finansowym (tj. 90% bonifikatą) najemcy, który jest już właścicielem innego lokalu mieszkalnego jest nieracjonalne. Zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy ma okoliczność, że uprawnione organy W. nie wystąpiły nigdy do skarżących z propozycją sprzedaży przedmiotowego lokalu ani też nie zawiadamiały ich o pierwszeństwie w nabyciu najmowanego lokalu. Tym samym, zdaniem Sądu, A. i G. K. nie przysługiwało i nie przysługuje pierwszeństwo w nabyciu spornego lokalu. Podkreślić bowiem należy, że zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. w przypadku zbywania nieruchomości pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Uregulowana w powołanym przepisie zasada pierwszeństwa aktualizuje się więc wówczas, gdy właściwy organ poweźmie zamiar sprzedaży nieruchomości. W takiej sytuacji organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, o czym stanowi art. 35 ust. 1 u.g.n., wskazując – zgodnie z pkt 12 tego przepisu – termin do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości. Organ obowiązany jest także do zawiadomienia na piśmie najemców lokali, którym przysługuje pierwszeństwo przewidziane w art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu lokali położonych na tej nieruchomości (art. 34 ust. 4 u.g.n.). Uprawnienie najemców do skorzystania z pierwszeństwa w nabyciu zajmowanych przez nich lokali nie jest bezterminowe, gdyż osoby te korzystają z pierwszeństwa jeżeli w terminie określonym w zawiadomieniu złożą wniosek o nabycie, w którym wyrażą zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w umowie, o czym stanowi art. 34 ust. 4 i 5 powołanej ustawy. Z akt sprawy nie wynika, aby Zarząd [...] W. podjął decyzję o przeznaczeniu do sprzedaży ani, że sporządził wykaz o przeznaczeniu do sprzedaży lokalu mieszkalnego nr [...] położonego w W. przy ul. [...]. Po stronie skarżących nie powstało więc uprawnienie, o którym mowa w art. 34 u.g.n. w postaci pierwszeństwa do nabycia tego lokalu. Pierwszeństwo nie jest prawem podmiotowym, z którego dla uprawnionego z tytułu pierwszeństwa, w tym wypadku z tytułu najmu lokalu mieszkalnego wynikałoby roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży. Chodzi o to czy zgodne z prawem jest pozbawienie określonych najemców tego prawa w sytuacji podjęcia przez jednostkę samorządu terytorialnego czynności, z których wynika zamiar zbycia mieszkania, którego najemcą jest osoba z takim wnioskiem wystepująca. W rozpoznawanej sprawie Zarząd [...] nie wyraził zamiaru zbycia przedmiotowego lokalu. Natomiast samo złożenie wniosku przez najemcę o wykup, w przypadku braku zawiadomienia na piśmie o którym mowa w art. 34 ust.4 u.g.n. nie stanowi wystarczającej podstawy do powstania pierwszeństwa i jest prawnie bezskuteczne. Wobec powyższego argumenty skargi, które odnoszą się do braku ograniczeń w zbywaniu lokali komunalnych wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak też z obowiązującej w dacie wydania zaskarżonej uchwały, uchwały nr [...] Rady Miasta W. z dnia [...] grudnia 2004 r. w sprawie sprzedaży, zamiany i nabywania lokali mieszkalnych w domach wielolokalowych uznać należy za pozostające bez wpływu na prawidłowość dokonanego rozstrzygnięcia. Również podnoszona w skardze kwestia zawarcia umowy najmu przedmiotowego lokalu wyłącznie przez A. K. w dacie kiedy nie pozostawała ona w związku małżeńskim z G. K. (właścicielem innego lokalu mieszkalnego) w okolicznościach rozpoznanej sprawy nie ma znaczenia, wobec braku decyzji Zarządu [...] o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży. W świetle natomiast stanowiska Zarządu [...] stwierdzającego, że nie odmówił sprzedaży lokalu w ogóle, ale z zastosowaniem 90% bonifikaty podkreślić należy, że jest to kompetencja gminy do kształtowania zasad zbywania nieruchomości i dysponowania swoim mieniem, a co z tego wynika - do tworzenia zasad, zgodnie z którymi lokale należące do jednostki samorządu gminnego są zbywane. Stanowi to emanację jej uprawnień właścicielskich jako gminy w stosunku do jej mienia. W ocenie Sądu zaskarżona uchwała nr [...] Zarządu [...] W. w sprawie odmowy sprzedaży lokalu na rzecz najemcy nie narusza obowiązujących przepisów. Z tych też względów Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270), orzekł jak w sentencji wyroku.