I SA/Wa 299/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.) Sędziowie: WSA Iwona Maciejuk WSA Małgorzata Miron Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 listopada 2014 r. sprawy ze skargi S.D. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Minister Infrastruktury i Rozwoju, decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania S.D., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2013 r., nr [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz S.D. za prawo własności nieruchomości położonej na terenie gminy W., obręb [...] oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę łącznika drogi ekspresowej [...] z drogą krajową nr [...], a także zobowiązującą Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna. Powyższa decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. Nieruchomość położona na terenie gminy W., obręb [...], oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr [...] oraz nr [...], decyzją Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...], zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] stycznia 2012 r., została przeznaczona pod budowę łącznika drogi ekspresowej [...] z drogą krajową nr [...] od węzła [...], w ramach budowy drogi ekspresowej [...] na odcinku: węzeł [...] - węzeł [...] ([...]). Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz S.D. za prawo własności opisanej wyżej nieruchomości, przeznaczonej pod budowę łącznika drogi ekspresowej [...] z drogą krajową nr [...], a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła S.D., wnosząc o jej uchylenie. Skarżąca podniosła, że organ wojewódzki nie wyjaśnił w sposób wystarczający kwestii waloryzacji odszkodowania. Zastrzeżenia budzą też wybrane przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym transakcje porównawcze, których nie można uznać za wolnorynkowe. Za uchybienie proceduralne strona uznała ponadto brak możliwości wyboru między odszkodowaniem, a nieruchomością zamienną oraz zarzuciła brak wyceny w operacie szacunkowym utraconych dochodów z tytułu zmniejszenia areału. Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy Ministra Infrastruktury i Rozwoju stwierdził, że decyzja organu pierwszej instancji jest zgodna z prawem. Organ wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687) – zwanej dalej "specustawą" nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Stosownie do art. 18 ust. 1 specustawy, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 tego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Minister przytoczył treść art. 134 ust. 1, ust. 3 i ust. 4 oraz art. 154 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) – zwanej dalej "ugn" i zaznaczył, że jednym z dowodów w sprawie jest operat szacunkowy, który tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 kpa i 80 Kpa. Minister wskazał, że w rozpoznawanej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności wskazanej wyżej nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i nr [...], stanowił operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2013 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego H.N.. Biegła ustaliła, iż nieruchomość gruntowa, oznaczona geodezyjnie jako działki nr [...] oraz nr [...], położona jest w peryferyjnej, zachodniej części miasta S. w sąsiedztwie drogi krajowej nr [...]. Najbliższe otoczenie stanowią tereny rolnicze, natomiast najbliższe skupiska zabudowy występują w odległości kilkuset metrów. Rzeczoznawca majątkowy ustaliła również, że na przedmiotowej nieruchomości znajduje się tablica reklamowa, trwale związana z gruntem rurami stalowymi o średnicy 7 cm. Badając przeznaczenie planistyczne autorka operatu stwierdziła, że wyceniana nieruchomość nie posiada obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przedmiotowe działki położone są na obszarze oznaczonym symbolem [...] - tereny dolesień. Zarówno działka nr [...], jak i działka nr [...] zostały ujęte w decyzji Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2011 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie łącznika drogi ekspresowej [...] z drogą krajową nr [...] od węzła [...], w ramach budowy drogi ekspresowej [...] na odcinku: węzeł [...] - węzeł [...] ([...]). Organ odwoławczy podkreślił, że oszacowania nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Natomiast do oszacowania kosztów odtworzenia obiektów budowlanych posłużono się metodą kosztów zastąpienia. Dla potrzeb wyceny przeprowadzono analizę rynku transakcji nieruchomościami drogowymi, co jest niezbędne dla stwierdzenia, czy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. W tym celu monitoringiem objęto teren województwa [...]. Biegła wyodrębniła 21 transakcji nieruchomościami drogowymi klasy krajowej i wojewódzkiej, z którego zbioru najniższa cena wynosi [...] zł/m², natomiast najwyższa [...] zł/m². W wyniku eliminacji nieruchomości niemających przymiotu podobieństwa, do porównań rzeczoznawca przyjęła 3 transakcje nieruchomościami wykupionymi pod drogi krajowe. Dodatkowo utworzono zbiór transakcji porównawczych do wyceny gruntu rolnego dla rynku lokalnego. Analiza zebranych danych pozwoliła biegłej stwierdzić, że zakres cen jednostkowych kształtuje się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, co oznacza, że cel wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości. Średniomiesięczny współczynnik zmiany cen jednostkowych w latach 2010 - 2012 ustalono na [...] %, wobec czego w operacie nie aktualizowano cen transakcyjnych. Dla potrzeb wyceny dokonano oceny wpływu poszczególnych cech kształtujących ceny transakcyjne i preferencje nabywców. Biegła ustaliła, że na badanym rynku zasadniczy wpływ na wysokość ceny jednostkowej mają dwie cechy: położenie, w aspekcie możliwości inwestycyjnych, a także sąsiedztwo nieruchomości, rozumiane jako poziom zurbanizowania otoczenia. Cesze lokalizacji nadano wagę 60% natomiast sąsiedztwu 40%. Z przyjętego zbioru wybrano nieruchomości o cenie minimalnej i cenie maksymalnej oraz dokonano ich charakterystyki. Ostatecznie obliczono wartości współczynników korygujących z uwzględnieniem cech rynkowych, a następnie określono wartość wycenianych działek na kwotę [...] zł. Następnie, w oparciu o katalogowe ceny elementów scalonych oraz analizę lokalnego rynku biegła oszacowała wartość odtworzeniową części składowych nieruchomości na kwotę [...] zł. Organ przytoczył treść § 36 ust. 1, ust. 2, ust. 3 i ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zwanego dalej "rozporządzeniem" i zaznaczył, że ocena ww. operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów powołanego rozporządzenia pozwala stwierdzić, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. W związku z faktem, że przedmiotowe działki zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego były przeznaczone na cele dolesień, prawidłowo przeanalizowano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi zarówno pod inwestycje drogowe, jak i na cele rolne. Tym samym – zdaniem organu - rzeczoznawca majątkowy prawidłowo oceniła występowanie tzw. zasady korzyści. Prawidłowo też biegła, wobec braku dostatecznej ilości transakcji na rynku lokalnym, poszerzyła analizę o rynek regionalny, gdzie odnalazła wystarczającą liczbę transakcji nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny i w oparciu o te transakcje ustaliła wartość nieruchomości. Odnosząc się do podnoszonych w odwołaniu zarzutów dotyczących wypłaty odszkodowania, organ wyjaśnił, że ugn w art. 132 ust. 1a wskazuje, iż w sprawach, w których wydano odrębną decyzje o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Jest to termin nieprzekraczalny. Oznacza to, że z chwilą upływu terminu do wniesienia odwołania od decyzji organu pierwszej instancji lub wydania decyzji przez organ drugiej instancji płatnik powinien dokonać w ciągu 14 dni wypłaty przyznanego w decyzji odszkodowania. Niezależnie od tego czy wypłata odszkodowania nastąpi niezwłocznie, czy też, z jakichkolwiek powodów z pewnym opóźnieniem, to zawsze kwota ustalonego odszkodowania podlegać będzie waloryzacji. Zasada waloryzacji odszkodowania na dzień jego zapłaty jest dla podmiotu wywłaszczonego gwarantem urealnienia wysokości odszkodowania za odjęte prawo. Wartość rzeczywiście wypłaconego odszkodowania ma odpowiadać wartości nabywczej odszkodowania ustalonego w decyzji, a nie wartości nominalnej. Waloryzacja odszkodowania następuje zawsze od momentu jego ustalenia do dnia zapłaty odszkodowania, bez względu na to, czy podmiot zobowiązany opóźnia się w jego zapłacie. Niezależnie zatem od tego jaki czas upłynął od dnia ustalenia odszkodowania, powinno ono zostać zwaloryzowane na dzień wypłaty. Z kolei pojęcie wartości rynkowej zostało zdefiniowane w art. 151 ust. 1 ugn, zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. W powołanej definicji, ustawodawca nie określa sposobów zawierania umów, które można by zakwalifikować jako umowy, stanowiące podstawę określenia wartości rynkowej nieruchomości. W związku z tym biegła może przyjąć do porównania transakcje nieruchomościami podobnymi zawartymi jedynie z podmiotem publicznoprawnym. Dodatkowo organ wskazał, że rzeczoznawca cieszy się statusem osoby zaufania publicznego, dlatego jedynie istotne i dostatecznie umotywowane zastrzeżenia do jego opinii uzasadniać mogą wniosek o dodatkową opinię. W szczególności byłoby to konieczne w razie przedstawienia przez stronę własnej ekspertyzy, a tak się w sprawie nie stało. Odnosząc się do zarzutu odnośnie braku możliwości zamiany nieruchomości przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa na inną nieruchomość gruntową organ wyjaśnił, że nieruchomość zamienna jest jedynie alternatywą odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Oznacza to, że właściciel lub użytkownik wieczysty dysponuje jedynie prawem do przyjęcia albo odrzucenia propozycji przyznania nieruchomości zamiennej, nie ma natomiast roszczenia o jej przyznanie. W obecnie obowiązującej ustawie nie utrzymano bowiem, przewidzianego w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1985 r., Nr 22, poz. 99 ze zm.) prawa dotychczasowego właściciela wywłaszczonej nieruchomości do żądania przyznania mu nieruchomości zamiennej, która mogła być - w miarę możliwości - przyznana z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. W obecnym stanie prawnym dotychczasowemu właścicielowi odebranej nieruchomości nie przysługuje roszczenie o przyznanie nieruchomości zamiennej. Odnosząc się zaś do wniosku strony dotyczącego przyznania odszkodowania za utracone korzyści Minister stwierdził, że obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości odjętego prawa własności lub użytkowania wieczystego. Specustawa wyraźnie wskazuje, że odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi. Odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek utraty tej nieruchomości. Utrata dochodów z nieruchomości i spodziewanych zysków nie są objęte dyspozycją art. 128 ugn. Tym samym ewentualna szkoda nie mogła być objęta ani operatem szacunkowym, ani decyzją odszkodowawczą. Wartość prawa własności nieruchomości ustalana na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu jest jedyną formą wyrównania strat w majątku byłych współwłaścicieli nieruchomości. W świetle powyższego organ stwierdził, że operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania jest prawidłowy. Subiektywne poczucie strony, że wskazana w operacie szacunkowym wartość jest zbyt niska nie świadczy o wadliwości tego operatu. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła S.D., zarzucając, że organy rozpoznające sprawę nie wyjaśniły licznych podnoszonych przez nią kwestii, w tym m.in. dlaczego jako materiał porównawczy w operacie szacunkowym wykorzystano tylko transakcje zawarte z GDDKiA w L. a nie transakcje nieruchomości z innymi podmiotami oraz czy takie sporządzenie operatu jest zgodne z obowiązującą wykładnią przepisów. Zdaniem skarżącej wyrażenie zgody na sprzedaż nieruchomości GDDKiA "pod rygorem wywłaszczenia" narusza założenia ustawowe i budzi liczne wątpliwości dotyczące m.in. niezbędnego czasu do wyeksponowania nieruchomości na rynku, niedziałania w sytuacji przymusowej oraz stanowczego zamiaru zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Skarżąca podniosła, że aż dwie z trzech transakcji służących jako materiał porównawczy dotyczyły bardzo małych części nieruchomości, operat szacunkowy sporządzony na podstawie takiego materiału porównawczego może budzić zatem wątpliwości. W operacie nie została również uwzględniona kwestia szerokości nieruchomości. Skarżąca podniosła, że organy rozpoznające sprawę nie odniosły się właściwie do podnoszonych przez nią kwestii zgodności operatu z prawem, a w szczególności z art. 151 ust. 1 ugn. Strona nie kwestionuje bowiem sposobu zawierania umów, a warunki w jakich zostały zawarte (niezgodne z art. 151 ugn) a także, że zostały zawarte z podmiotem publicznoprawnym. Zdaniem skarżącej samo przytoczenie przepisów i zapewnienie, że rzeczoznawca cieszy się statusem osoby zaufania publicznego nie jest wystarczające. Oczekiwała ona bowiem wskazania wykładni sądu oraz orzeczeń wydanych w podobnych sprawach, co miałoby znaczenie w kwestii dalszego skarżenia decyzji lub zlecenia sporządzenia nowego operatu. Na poparcie stanowiska skarżąca przytoczyła stosowne stanowisko doktryny dotyczące prawidłowości sporządzania przez organ uzasadnienia rozstrzygnięcia i podkreśliła, że w istocie nie otrzymała uzasadnienia decyzji w kluczowej dla niej części, co stanowi naruszenie art. 107 § 3 kpa oraz art. 7, art. 8 i art. 9 Kpa. Skarżąca wskazała ponadto, że pomimo trzykrotnych próśb zawartych w pismach skierowanych do Wojewody [...] oraz w złożonym odwołaniu nie otrzymała odpowiedzi w sprawie wyjaśnienia kwestii terminu wypłaty odszkodowania, tj. od którego dnia należy się jej odszkodowanie za odebrane części działki. Organ administracji powinien bowiem wyczerpująco wyjaśnić, jakie są dopuszczalne terminy wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania i czy należą się ewentualne odsetki za zwłokę. Brak odpowiedzi na wyraźnie sprecyzowane pytania stanowi naruszenie art. 7, art. 8 i art. 9 Kpa. Zdaniem skarżącej w sprawie nie została również wyjaśniona podnoszona w odwołaniu kwestia obietnicy w piśmie GDDKiA w L. , że "za te części nieruchomości (...) (wywłaszczone) zostanie wypłacone właścicielowi nieruchomości odszkodowanie, którego wysokość w pełni zrekompensuje poniesione straty". W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie jest uzasadniona. Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do tego, czy sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego H.N. miał walor wiarygodnej opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 Kpa. Sąd zwraca uwagę, że na etapie ustalania odszkodowania za nieruchomość nabytą pod inwestycję drogową w trybie specustawy opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego stanowi podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania (art. 130 ust. 2 ugn w zw. z art. 23 specustawy). Zdaniem Sądu, sporządzona w niniejszej sprawie opinia o wartości nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i [...] położone w miejscowości S. stanowiła wiarygodny dowód w sprawie i nie narusza wymogów określonych w przepisach prawa. Nie budzi wątpliwości Sądu to, że w operacie szacunkowym prawidłowo określono przedmiot oraz stan faktyczny i prawny gruntu (grunt użytkowany rolniczo z naniesieniami w postaci tablicy reklamowej, położony w S. w bezpośrednim sąsiedztwie drogi krajowej nr [...] i gruntów rolnych, stanowiący własność S.D., przeznaczony w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pod dolesianie), a także cel wyceny (określenie wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za nabycie nieruchomości pod drogę krajową – drogę ekspresową [...] w trybie specustawy). Z wyceny wynika, że rzeczoznawca majątkowy, po dokonaniu oględzin w dniu [...] lutego 2012 r., ustaliła stan przedmiotu wyceny na dzień wydania decyzji nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ([...] sierpnia 2012 r.). Określenie wartości nieruchomości przejętych pod drogę krajową rzeczoznawca majątkowy poprzedził analizą rynku. Wobec tego, że szacowana nieruchomość jest niezabudowana i ma charakter rolny biegła przeanalizowała rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych. Obszar rynku lokalnego to teren gminy i miasta S.. Okres badania cen okres to okres od 2010 r. do [...] lutego 2013 r. (dnia sporządzenia wyceny). Biegła ustaliła, że wartość nieruchomości rolnych waha się od [...] do [...] tys. zł za 1 ha. Dokonując wyceny nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia nieruchomości pod drogę publiczną (przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości) biegła dokonała też analizy rynku niezabudowanych nieruchomości drogowych przeznaczonych pod budowę dróg różnych kategorii. Obszar rynku to tzw. rynek regionalny, obejmujący Województwo [...]. Okres badania cen to okres od 2010 r. do [...] lutego 2013 r. (dnia sporządzenia wyceny). Biegła ustaliła, że wartość nieruchomości drogowych waha się w przedziale cen od [...] do [...] zł za 1 m2. Na badanym rynku biegła wytypowała 21 nieruchomości drogowych podobnych do wycenianej, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania i inne cechy cenotwórcze, zlokalizowanych na terenach powiatów:[...]. Analizując możliwość zastosowania tzw. zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 4 ugn biegły ustaliła, że nieruchomości drogowe osiągają ceny wyższe, niż nieruchomości rolne. Wobec tego biegła przyjęła, że dla wyceny miarodajny jest rynek nieruchomości drogowych. Jeżeli chodzi o określenie wartości nieruchomości rzeczoznawca określiła wartość odtworzeniową nieruchomości, uznając, że tego typu nieruchomości nie występują w obrocie. Wartość odtworzeniowa to wartość rynkowa gruntu powiększona o koszt odtworzenia odtwarzalnych części składowych nieruchomości. Szacunek został dokonany w podejściu kosztowym, jeżeli chodzi o określoną wartość odtworzeniową. W zakresie określenia wartości rynkowej samego gruntu biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Rzeczoznawca, analizując zmiany poziomu cen w czasie, nie dostrzegła istotnych zmian cen transakcyjnych w badanym segmencie rynku i przyjętym przedziale czasowym i w związku z tym nie dokonała korekty cen transakcyjnych wskutek upływu czasu. Według rzeczoznawcy znaczenie cenotwórcze mają takie cechy jak położenie (możliwości inwestycyjne) – waga cechy 60% i sąsiedztwo (zurbanizowanie otoczenia) – waga cechy 40%. Z wytypowanych 21 transakcji biegła wyłoniła 3 transakcje nieruchomościami podobnymi. Z operatu wynika, że zarówno nieruchomości szacowanej, jak i nieruchomości przyjętych do porównań dotyczą takie same uwarunkowania - są nabywane przez ten sam podmiot GDDKiA Oddział w L., na ten sam cel - pod drogi krajowe i położone są na tym samym rynku - w województwie [...]. Cena średnia wytypowanych gruntów wyniosła [...] zł za 1m2, natomiast po zastosowaniu poprawek [...] zł za 1m2. Koszt odtworzenia tablicy reklamowej, pomniejszony o stopień zużycia (30%) biegła ustaliła na kwotę [...] zł. Po dokonaniu działań matematycznych końcowa wartość odtworzeniowa nieruchomości (gruntu i jego części składowej) wyniosła [...] zł. Zdaniem Sądu, przedstawione w operacie określenie wartości przedmiotowej nieruchomości uwzględniało istotne z punktu wyceny nieruchomości przepisy prawa, w szczególności zawarte w art. 18 ust. 1 specustawy, art. 4 pkt 16 i 17, art. 134 ust. 2 i 4, art. 135 ust. 1-4, art. 152, art. 153 ust. 1 i 3, art. 154 ust. 1 i 2 ugn oraz § 20, § 21, § 36 rozporządzenia. Zdaniem Sądu, sporządzona na użytek niniejszej sprawy wycena jest wiarygodna. Wycena ta była aktualna w momencie wydawania zaskarżonej decyzji (art. 156 ust. 3 ugn), a więc mogła służyć jako podstawa do ustalenia odszkodowania w trybie specustawy. Trafnie wskazał Wojewoda [...], że podmiotem zobowiązanym do wypłaty odszkodowania będzie Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad. Zobowiązanie to wynika z przepisów art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz. U. Nr 267, poz. 2251 ze zm.) w zw. z art. 22 specustawy. Odnosząc się do treści skargi Sąd uznał zawarte w niej zarzuty za nieuzasadnione. Z treści operatu wynika, że biegła nie uznała takich cech jak "powierzchnia" i "szerokość" nieruchomości jako atrybutu cenotwórczego w zakresie nieruchomości przejmowanych pod drogi publiczne. Jak wyżej wskazano – zdaniem rzeczoznawcy – z analizy rynku nieruchomości wynika, że cechami nieruchomości wpływającymi na ich ceny były: "położenie i sąsiedztwo". Sąd zwraca uwagę, że analiza rynku nieruchomości i wybór właściwych dla danego celu wyceny cech cenotwórczych to wiedza specjalna biegłego, a nie organu administracji, czy też sądu administracyjnego. Wynika to wyraźnie z przepisu § 3 ust. 2 rozporządzenia. Wobec tego to, że dwie z przyjętych nieruchomości do porównań miały mały obszar nie miało znaczenia dla określenia wartości nieruchomości wycenianej. To samo dotyczy szerokości nieruchomości porównawczych. Jeżeli chodzi o wątpliwości skarżącej dotyczące możliwości zastosowania w sprawie art. 151 ugn, to trzeba wskazać, że skoro są nabywane w formie umów cywilnoprawnych nieruchomości pod drogi publiczne, gdzie stronami umowy są osoby prywatne i publiczny inwestor, to istnieje rynek tego typu transakcji i w związku z tym jest możliwość określenia wartości rynkowej gruntu, bo grunty tego typu są przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2 ugn). Faktem jest, że nie jest to rynek typowy (wolny rynek prywatny), lecz rynek charakteryzujący się pewną specyfiką. W orzecznictwie sądowym panuje pogląd, że brak jest dostatecznych podstaw do tego aby umowy mające za przedmiot grunty przeznaczone pod budowę dróg, wyłączać z kategorii umów rynkowych. Przeciwnie, kontrakty takie są elementem rynku nieruchomości, nawet jeżeli przyjąć, że mogą mieć pewne cechy szczególne. Nie sposób bowiem w szczególności założyć, że umowy o takim przedmiocie, tj. dotyczące nieruchomości zajmowanych pod drogi w każdym przypadku przyjmować będą cenę niższą od przyjmowanej w umowach dotyczących nieruchomości o innym przeznaczeniu. Przeciwnie, nie można wykluczyć, że nieruchomości te, np. z uwagi na konieczność szybkiego ich pozyskania w celu budowy drogi, uzyskają cenę wyższą od nieruchomości nabywanej z innym przeznaczeniem. Dlatego też uznać należy, iż treść tego rodzaju umów pozwala ustalić wartość nieruchomości, za którą przysługuje odszkodowanie (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 września 2010 r., sygn. akt I OSK 1548/09). Co się zaś tyczy terminu do wydania decyzji ustalającej odszkodowanie Sąd zwraca uwagę, że w niniejszej sprawie decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nr [...] z dnia [...] sierpnia 2011 r. została zaopatrzona w rygor natychmiastowej wykonalności (pkt 16 osnowy tej decyzji). Wobec tego w niniejszej sprawie miał zastosowanie przepis art. 12 ust. 4g specustawy. Z przepisu tego wynika, że jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności. Poza sporem jest to, że w niniejszej sprawie termin ten został znacznie przekroczony. Uchybienie to nie miało jednak żadnego wpływu na wynik niniejszej sprawy. Jeżeli skarżąca uważała, że organ zwleka z wydaniem decyzji o odszkodowaniu winna szukać ochrony prawnej poprzez złożenie zażalenia na niezałatwienie sprawy w terminie, o którym mowa w przepisie art. 37 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Odnosząc się do podniesionej w odwołaniu kwestii zapewnienia przez GDDKiA, że wypłacone odszkodowanie będzie określone w wysokości w pełni rekompensującej poniesione straty, trzeba wskazać, że zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomość nabytą pod drogę publiczną wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej – w niniejszej sprawie Wojewoda [...]. Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania jest opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości (art. 12 ust. 5 specustawy w zw. z art. 130 ust. 2 ugn). Wobec tego stanowisko inwestora GDDKiA w tym zakresie nie miało żadnego znaczenia, ponieważ w procesie kończącym się ustaleniem wysokości odszkodowania brał udział biegły rzeczoznawca majątkowy i organ administracji. Sąd zwraca uwagę, że zgodnie z art. 128 ust. 1 ugn wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Odszkodowanie zatem, uregulowane w tym przepisie, nie stanowi wartości równej szkodzie, powstałej na skutek wywłaszczenia. Wartość szkody jest z reguły większa od wartości wywłaszczanego prawa, gdyż m.in. obok wartości wycenianej nieruchomości, może obejmować np. utracone korzyści, koszty przeprowadzki i inne towarzyszące wywłaszczeniu straty. Wartość prawa wywłaszczanego i wartość szkody wyrządzonej wywłaszczeniem są zatem różnymi kategoriami, czego zdaje się nie dostrzegać skarżąca. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej w art. 21 ust. 2 posługuje się pojęciem "słusznego odszkodowania" jako należnego z tytułu wywłaszczenia a nie pojęciem "pełnego odszkodowania". Konstytucja nie precyzuje przy tym, co należy rozumieć jako "słuszne odszkodowanie". Problematyką tą zajmował się wielokrotnie Trybunał Konstytucyjny, który w wyroku z dnia 20 lipca 2004 r. (sygn. akt I SK 11/02, OTK-A 2004/7/66) stwierdził, że określenie "słuszne odszkodowanie" jest terminem o elastycznym charakterze i pozwala przez to przyjmować, że w niektórych sytuacjach, mając na uwadze, że wywłaszczenie następuje dla dobra wspólnego, nieraz pełne odszkodowanie nie będzie odszkodowaniem słusznym, a niepełne odszkodowanie może być za takie uznane. Odszkodowanie słuszne stanowi z reguły kompromis pomiędzy oczekiwaniami wywłaszczonego, a możliwościami finansowymi państwa. Z przepisu art. 135 ust. 2 ugn wynika, że przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości określa się wartość gruntu i wartość jego części składowych. Przepisy prawa nie dają możliwości powiększenia odszkodowania za utratę nieruchomości o wartość równą utracie dochodów z gospodarstwa rolnego. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że nie był skuteczny wskazany w skardze zarzut naruszenia art. 151 ust. 1 ugn. W ocenie Sądu, nie zostały również naruszone przez organy przepisy art. 7, art. 8, art. 9 i art. 107 § 3 Kpa w stopniu, który mógłby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z tych względów Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.