I SA/Wa 34/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Daniela Kozłowska Sędziowie NSA Joanna Banasiewicz /spr./ Asesor WSA Iwona Kosińska Protokolant Katarzyna Babik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 listopada 2005 r. sprawy ze skargi J. O. i E. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2004 r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności 1) uchyla zaskarżoną decyzję; 2) stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz J. O. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. I SA/Wa 34/05 UZASADNIENIE Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] października 2004 r., [...] działając na podstawie art. 127 § 2 w związku z art. 17 pkt 1 kodeksu postępowania administracyjnego, art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r., Nr 79, poz. 856) oraz art. 39 ust. 5 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r., Nr 142, poz. 1591), po rozpatrzeniu odwołania J. O. i E. M. od decyzji Burmistrza T. z dnia [...] kwietnia 2004 r., nr [...] orzekającej o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego ujawnionego w księdze wieczystej [...] w prawo własności nieruchomości położonej we wsi [...] w gminie T., oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha i jednocześnie ustalającej opłatę za to przekształcenie w wysokości [...] zł, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu przedstawiono następujący stan sprawy: Burmistrz T., działając na podstawie ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. z 2001 r., Nr 120, poz. 1299 ze zm.), decyzją z dnia [...] kwietnia 2004 r., nr [...] orzekł o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego ujawnionego w księdze wieczystej nr [...] w prawo własności nieruchomości położonej we wsi [...] w gminie T., oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha. i jednocześnie ustalił opłatę za to przekształcenie w wysokości [...] zł. Od decyzji tej J. O. i E. M. wniosły odwołanie. Rozpatrując sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] podniosło, co następuje: Do ustalenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, zgodnie z art. 4a powołanej ustawy z dnia 4 września 1997 r., stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 1, art. 69 oraz art. 70 ust. 2-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zm.). Zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami cenę nieruchomości ustala się na podstawie wartości określonej przez rzeczoznawcę. Jednocześnie na podstawie art. 69 ustawy na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną na dzień sprzedaży. Z powyższego wynika, że w niniejszej sprawie pomniejszenie wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego mogło być dokonane o kwotę wartości użytkowania wieczystego na dzień sprzedaży, a więc o kwotę, która określała wartość użytkowania wieczystego realizowanego na podstawie umowy z dnia [...] października 1989 r. Z załączonego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego wynika, że wartość rynkowa nieruchomości, została ustalona przez rzeczoznawcę zgodnie z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pomniejszona o wartość tej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego liczonego według stawki procentowej wynoszącej 3 %, bowiem według takiej stawki procentowej naliczane były opłaty roczne. Należy przy tym zauważyć, że pomniejszenie wartości nieruchomości o wartość użytkowania wieczystego według stawki 1% (jak domagają się skarżące) zmniejszyłoby kwotę odliczenia przysługującego użytkownikowi wieczystemu i zwiększyłoby tym samym opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Niezależnie od powyższego zauważono, że zgodnie z art. 72 ust. 3 wyżej wymienionej ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Z umowy zamiany nieruchomości, zawartej aktem notarialnym z dnia [...] listopada 1994 r., Rep. [...] załączonym do akt sprawy wynika, że umową z dnia [...] października 1989 r. przedmiotowa nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem pod budowę domu letniskowego. Zatem do nieruchomości tej ma zastosowanie stawka procentowa określona w art. 72 ust. 3 pkt 3 ustawy, czyli 3%. Stawka ta wynika z umowy o przekazaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste i nie może podlegać weryfikacji w postępowaniu o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W skardze wniesionej na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie J. O. i E. M. domagały się jej uchylenia. Skarżące zarzuciły, że w postępowaniu odwoławczym nie odniesiono się do mającej istotne znaczenie w sprawie niniejszej okoliczności, iż Sąd Rejonowy w G. w dniu [...] listopada 2004 r. w sprawie o sygn. akt [...] wydał wyrok, w którym w pkt 1 ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł, czyli 1% ceny nieruchomości, poczynając od dnia 1 stycznia 2001 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] powinno do czasu uprawomocnienia się tego wyroku zawiesić postępowanie na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 kpa. W związku z tym wyrokiem należało zweryfikować wycenę nieruchomości dokonaną przez biegłą M. M. w grudniu 2003 r. Dla określenia współczynnika korygującego miała znaczenie według wzoru wskazanego w obowiązującym wówczas rozporządzeniu, a także ma znaczenie zgodnie z wzorem ustalonym w § 29 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) stawka procentowa opłaty rocznej. Nie jest obojętne czy zastosowana zostaje stawka 1% czy 3%. W skardze stwierdzono ponadto, że w sprawie niniejszej winna być zastosowana stawka procentowa opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste określona według art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nie według pkt 5. Ustalenie stawki 1% winno wynikać ze zmiany celu przeznaczenia działki – pierwotnie nieruchomość była przeznaczona pod budowę domu letniskowego, a następnie teren przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową i zagrodową. Zdaniem skarżących organy nie rozpatrzyły wnikliwie możliwości udzielenia bonifikaty, do kwestii tej w ogóle nie odniosło się Kolegium. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga zasługiwała na uwzględnienie. Na wstępie podkreślić należy, że zgodnie z art. 133 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy przekazanych przez organ wraz z odpowiedzią na skargę. Materiał dokumentacyjny znajdujący się w aktach nadesłanych przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] zawiera istotne braki, co powodowało konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji z powodu naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zauważyć trzeba, że odwołanie przenosi na organ odwoławczy kompetencje do rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy rozstrzygniętej decyzją organu pierwszej instancji. Organ odwoławczy obowiązany jest rozstrzygnąć tę sprawę na nowo na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego w postępowaniu pierwszoinstancyjnym oraz ewentualnie uzupełnionego w trybie art. 136 kpa. Oczywistym jest także, że organ winien ustosunkować się do wszelkich kwestii podniesionych w odwołaniu. W sprawie niniejszej brak jest w aktach administracyjnych operatu szacunkowego, na podstawie którego ustalono opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Akta nie zawierają także [...] załączników do odwołania powołanych w jego treści. Mimo tych braków Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] rozpatrzyło sprawę i utrzymało w mocy decyzję pierwszoinstancyjną. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie ustosunkowano się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, pominięto także rozważenie kwestii wskazanych przez odwołujące się, a związanych z toczącym się przed Sądem Rejonowym w G. z powództwa Gminy T. procesem o ustalenie opłaty rocznej za przedmiotową nieruchomość. Powyższe uchybienia przepisom kodeksu postępowania administracyjnego, w szczególności art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 i art. 138 § 1 pkt 1 kpa uzasadniały uchylenie zaskarżonej decyzji niezależnie od zarzutów skargi, do czego Sąd zobowiązany jest na mocy art. 134 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Ponownie rozpoznając odwołanie organ winien w pierwszej kolejności uzupełnić materiał dokumentacyjny sprawy. Decyzja winna zawierać motywy odnoszące się do całokształtu istotnych okoliczności, wraz z ustosunkowaniem się do zarzutów zawartych w odwołaniu. Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 152 i art. 200 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji wyroku.