I SA/Wa 354/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba (spr.) Sędziowie: WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz WSA Marta Kołtun-Kulik Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 maja 2011 r. sprawy ze skargi G. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [..] grudnia 2010 r. nr [..] w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [..] grudnia 2010 r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania złożonego przez G. S. od decyzji Prezydenta [..] W. nr [..] z dnia [.] lipca 2010 r. orzekającej o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości [..] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działki ewidencyjne nr [..] do nr [..] o łącznej powierzchni [..] m2 wywołanego zatwierdzeniem projektu podziału nieruchomości ostateczną decyzją Prezydent [..] W. nr [..] z dnia [..] maja 2008r. i zobowiązującej G. S. do wniesienia opłaty w wysokości [....] zł- utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ wskazał, że Prezydent [..] decyzją nr [..] z dnia [..] lipca 2010 r. orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości [..] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działki ew. nr [..] do nr [..]. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła G. S. Rozpoznając złożone odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wskazało, że w niniejszej sprawie zostały spełnione przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej, określone w art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Podział przedmiotowej nieruchomości został dokonany na wniosek właścicieli nieruchomości i zatwierdzony decyzją Prezydenta [..] W. nr [..] z dnia [..] maja 2008 r. Wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości został potwierdzony w operacie szacunkowym z dnia [..] maja 2010 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości przed dokonaniem podziału na kwotę – [..] zł. Po dokonaniu podziału, wartość nieruchomości rzeczoznawca określił na kwotę – [...] zł. A zatem podział nieruchomości spowodował wzrost wartości nieruchomości, zaś zgodnie z uchwałą Rady Miasta S. W. nr [..] z dnia [..] stycznia 2008 r., wysokość opłaty adiacenckiej wynosi 30% wzrostu wartości nieruchomości, co stanowi kwotę [..] zł. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego wysokość opłaty została ustalona prawidłowo, zaś jej ustalenie nastąpiło przed upływem trzyletniego terminu od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Organ podkreślił również, że jeśli strona skarżąca uważała, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. W przedmiotowej sprawie strona skarżąca nie przedłożyła opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, ani nie domagała się jej sporządzenia. Natomiast zgodnie z art. 157 ust. 2 tejże ustawy, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia pierwotnego operatu szacunkowego. Skarżąca zarówno nie zwracała się o zweryfikowanie prawidłowości ustaleń operatu, jak również nie wskazywała na uzasadnione błędy operatu podważające jego prawidłowość. Zatem organy administracyjne przyjęły, że operat szacunkowy, w oparciu o który zostały wydane kwestionowane decyzje został sporządzony prawidłowo, przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia z zakresu szacowania wartości nieruchomości i zgodnie z wymogami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 r. Nr 207 póz. 2109). Przy dokonywaniu określenia wartości nieruchomości biegły zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Stosownie do par. 4 ust. 1 cyt. rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Zgodnie z par. 4 ust. 4 przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Stosownie do brzmienia art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, póz. 2603 z późn. zm.). Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Takie sformułowanie przepisu w istocie oznacza, iż ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w przypadku ziszczenia się przesłanek wskazanych w powołanym powyżej przepisie i w istocie, co podnosi strona skarżąca, mamy do czynienia z uznaniem administracyjnym, na co wskazuje użycie przez ustawodawcę wyrażenia "może". Skargę na powyższą decyzję wniosła G. S. zarzucając jej: - naruszenie przepisów postępowania tj. art. 40 § 2 kpa poprzez nie doręczenie decyzji Prezydenta [..] W. z dnia [..] lipca 2010 r. ustanowionemu w sprawie pełnomocnikowi skarżącej; - naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7, 8, 9 i 80 kpa poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz uchybienie obowiązkowego poinformowania strony o okolicznościach faktycznych i prawnych , które mogły mieć istotny na ustalenie jej praw i obowiązków; - naruszenie przepisów prawa materialnego tj. 98 a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego nieprawidłową wykładnię i błędne zastosowanie. W konkluzji skargi wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji Prezydenta [..] W. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie bowiem z treścią art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 tekst jednolity) jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Decyzja Prezydenta [..] W. z dnia [..] maja 2008 r., nr [..] zatwierdzająca podział nieruchomości położonej w W. przy ul. [..] oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [..] o powierzchni [...] ha była ostateczna w dacie orzekania przez organy. Z treści decyzji wynika, iż podział nieruchomości nastąpił na wniosek właścicielki G. S. złożony w dniu [..] lipca 2007 r. Z kolei stawka procentowa opłaty adiacenckiej została określona przez Radę [...] W. uchwałą z dnia [.] stycznia 2008r. nr [..] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału i wynosi 30% różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem a wartością nieruchomości po podziale. Analiza zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału aktowego nie pozostawia żadnych wątpliwości, iż organ prawidłowo ustalił opłatę adiacencką. Normatywną przesłanką warunkującą ustalenie opłaty adiacenckiej jest w przypadku podziału nieruchomości wzrost jej wartości spowodowany podziałem. Określenia wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej dokonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy, którego opinia w postaci operatu szacunkowego ma kluczowe znaczenie w postępowaniu. Sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109). Opinia ta podlega ocenie ze strony organów administracji, przede wszystkim z punktu widzenia zgodności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednocześnie należy zaznaczyć, iż organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006r., sygn. akt I SA/Wa 1107/05, LEX nr 276587). W ocenie Sądu sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę K. T. jest spójny, logiczny i zawiera wszystkie niezbędne elementy wymagane prawem. Należy podkreślić, iż strony były informowane o przebiegu postępowania i możliwości składania wniosków, zapoznawania się z gromadzonym materiałem dowodowym, z czego strony i ich pełnomocnik skorzystali ( został udostępniony do sfotografowania operat szacunkowy osobie upoważnionej przez pełnomocnika skarżącej) . Biegły w sporządzonym do niniejszej sprawy operacie szacunkowym przedstawił przyjęty sposób wyceny nieruchomości – podejście porównawcze, a także dokonał analizy i charakterystyki lokalnego rynku nieruchomości, określając dokładnie cechy rynkowe oraz zróżnicowania w poszczególnych cechach wpływających na ceny działek gruntowych. Za niezasadny należy uznać zarzut nie przyjęcia do analizy cen nieruchomości podobnych, gdyż nieruchomości przyjęte do porównań znajdują się na terenie dzielnicy B., nawet w bezpośrednim sąsiedztwie ulicy [..], podobne są również wielkościami do nieruchomości wycenianych. Ponadto cena [..] m2 wycenianych nieruchomości ustalona przez biegłego niższa jest od ceny średniej uzyskanej przy sprzedaży nieruchomości przyjętych do porównań . Należy podkreślić, iż w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami bez znaczenia jest fakt dla jakich celów został dokonany podział nieruchomości. Znaczenie ma natomiast wartość rynkowa nieruchomości przed i po podziale. Nie ulega wątpliwości, iż w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości w ujęciu gospodarczym. Odnośnie zaś zarzutu naruszenia 40§2 kpa to zdaniem sądu nie może on powodować uchylenia zaskarżonej decyzji. Zgodnie z art. 40§ k.p.a. organy zobowiązane były doręczać pisma pełnomocnikowi skarżącego, a obowiązku tego nie dochowano. Naruszenie przez organ I instancji przepisu art. 40 § 2 k.p.a. nie wywołało jednak dla strony żadnych negatywnych skutków procesowych. Ustanowiony przez stronę pełnomocnik wniósł bowiem skutecznie odwołanie od decyzji organu I instancji (w terminie liczonym od daty doręczenia decyzji stronie), które zostało rozpoznane merytorycznie przez organ odwoławczy. Strona nie została w związku z tym pozbawiona prawa do zaskarżenia decyzji organu I instancji. W ocenie Sądu nie można w tej sytuacji mówić o rażącym naruszenia prawa przy wydaniu zaskarżonej decyzji, które winno skutkować jej uchyleniem. Każda sytuacja naruszenia przez organ obowiązków doręczenia decyzji stronie musi być bowiem oceniana indywidualnie, że szczególnym uwzględnieniem okoliczności sprawy oraz ewentualnych skutków procesowych dla podmiotu będącego adresatem decyzji, które to skutki spowodowane zostały nieprawidłowym doręczeniem decyzji (vide: orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r., sygn. II GSK 268/07). W świetle bezspornych elementów stanu faktycznego nie może budzić natomiast wątpliwości, że skarżąca nie poniosła negatywnych skutków prawnych, które mogłyby wynikać z nieprawidłowego doręczenia decyzji. Ewentualne uchylenie zaskarżonej decyzji przez Sąd przyczyniłoby się zatem jedynie do opóźnienia rozpoznania niniejszej sprawy przez organy. Reasumując, Sąd uznał, iż organy administracji rozpatrujące przedmiotową sprawę prawidłowo przeprowadziły postępowanie wyjaśniające i wydały rozstrzygnięcia zgodnie z prawem, nie naruszając reguł procesowych w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Stan faktyczny sprawy został dokładnie wyjaśniony, zgromadzono i rozpatrzono cały materiał dowodowy, a strony postępowania były informowane o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogły mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków, będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej również nie budzi wątpliwości. Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę