I SA/Wa 364/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Magdalena Durzyńska, Sędziowie sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.), asesor WSA Marek Maliński, Protokolant starszy referent Aleksandra Cymerska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 lipca 2024 r. sprawy ze skargi T. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 20 grudnia 2023 r. nr [...] w przedmiocie opłaty rocznej przekształceniowej oddala skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, po rozpatrzeniu odwołania T. M., decyzją z 20 grudnia 2023 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z 31 lipca 2023 r. nr [...] orzekającą, w pkt 1. o ustaleniu wysokości opłaty rocznej przekształceniowej od 1 stycznia 2019 r. dla nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. [...], związanej z lokalem niemieszkalnym nr [...], stanowiącej działkę nr [...] w obrębie [...], dla której prowadzona jest Kw nr [...], w wysokości 1610,94 zł z VAT za każdy rok, z zastosowaniem 3% stawki opłaty, w pkt 2. o ustaleniu obowiązku wnoszenia opłaty rocznej przekształceniowej przez 33 lata, licząc od dnia przekształcenia, tj. od 1 stycznia 2019 r., w terminach: za rok 2019 - do 29 lutego 2020 r., za rok 2020 - do 30 czerwca 2020 r., w latach następnych - do 31 marca danego roku. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. Prezydent m.st. Warszawy decyzją z 31 lipca 2023 r., po rozpatrzeniu wniosku T. M. o ustalenie w drodze decyzji opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, orzekł, w pkt 1. o ustaleniu wysokości opłaty rocznej przekształceniowej od 1 stycznia 2019 r. dla nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. [...], związanej z lokalem niemieszkalnym nr [...], stanowiącej działkę nr [...] w obrębie [...], dla której prowadzona jest Kw nr [...], w wysokości 1610,94 zł z VAT za każdy rok, z zastosowaniem 3% stawki opłaty, w pkt 2. o ustaleniu obowiązku wnoszenia opłaty rocznej przekształceniowej przez 33 lata, licząc od dnia przekształcenia, tj. od 1 stycznia 2019 r., w terminach: za rok 2019 - do 29 lutego 2020 r., za rok 2020 - do 30 czerwca 2020 r., w latach następnych - do 31 marca danego roku. Od powyższej decyzji T. M. złożył odwołanie. W odwołaniu podniósł, że jest spadkobiercą M. M. i K. R., którzy uzyskali użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiącej przedmiot sprawy na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, a tym samym jest uprawniony do nieodpłatnego przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie art. 8 pkt 2 lit. b ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z 20 grudnia 2023 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z 31 lipca 2023 r. W uzasadnieniu wskazało, że w niniejszej sprawie organ opierał się na przepisach ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2023 r. poz. 904 ze zm.) - dalej zwanej "ustawą". Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Przy czym z ust. 2 art. 1 ustawy wynika, że przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: 1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 4 ustawy podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi wydane zaświadczenie potwierdzające przekształcenie i informujące o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, zwanej dalej "opłatą", wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty jednorazowej i zasadach jej wnoszenia. Jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może - zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy - złożyć do organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. Zgodnie z art. 7 ust. 1, 2 i 6 ustawy z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę, która wnoszona jest przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia, a której wysokość jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Natomiast z ust. 3 art. 7 ustawy wynika, że w przypadku gdy w dniu przekształcenia obowiązywałaby opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ustalona za pierwszy lub drugi rok od aktualizacji, zgodnie z art. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.) – dalej zwanej "ugn" wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w trzecim roku od aktualizacji. Z kolei z art. 7 ust. 6a ustawy wynika, że właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (Dz.U. z 2023 r. poz. 221 ze zm.) – dalej zwanej "Pp", z uwzględnieniem art. 14, może w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres: 1) 99 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 1% albo 2) 50 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 2%, albo 3) 33 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 3%, albo 4) w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2 - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, jest wyższa niż 3%. Kolegium podało, że według art. 8 pkt 2 ustawy za przekształcenie opłaty nie wnoszą osoby fizyczne lub ich spadkobiercy oraz spółdzielnie mieszkaniowe, w przypadku gdy: a) wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, b) użytkowanie wieczyste uzyskały na podstawie: - art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. poz. 279 oraz z 1985 r. poz. 99) – dalej zwanego "dekretem", - innych tytułów prawnych, w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 5 grudnia 1990 r. Ponadto zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy wynika, że jeżeli w dniu przekształcenia nie była ustalona stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, właściwy organ po tym dniu ustala tę stawkę, stosując odpowiednio przepisy art. 77-81 ugn. Do czasu zakończenia postępowania w tej sprawie przyjmuje się stawkę w wysokości 1% wartości nieruchomości gruntowej, określonej na 1 stycznia 2019 r. Z kolei w ust. 2a art. 21 ustawy ustawodawca postanowił, że jeżeli w dniu przekształcenia nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, właściwy organ ustala po tym dniu tę opłatę, stosując odpowiednio art. 72 ust. 3 ugn, na podstawie wartości nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Opłata, o której mowa w zdaniu pierwszym, stanowi podstawę wymiaru opłaty określonej w art. 7 ust. 1 ustawy. Zgodnie zaś z art. 21 ust. 5 ustawy jeżeli w wyniku ustalenia stawki procentowej ustalona zostanie nowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, opłata wnoszona jest w nowej wysokości wynikającej z tej aktualizacji lub tego ustalenia i obowiązuje od dnia 1 stycznia roku, w którym nastąpiło przekształcenie. W świetle przywołanych wyżej przepisów SKO w Warszawie stwierdziło, że prowadząc postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty przekształceniowej organ I instancji jest zobowiązany do ustalenia, czy nowy właściciel gruntu jest uprawniony do niewnoszenia opłaty za przekształcenie według art. 8 pkt 2 ustawy, a w przypadku stwierdzenia, że nie zachodzą przesłanki do zastosowania tego przepisu - do ustalenia, czy w dniu przekształcenia, tj. 1 stycznia 2019 r. obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości i w jakiej wysokości, a także, czy stawka procentowa tej opłaty rocznej jest ustalona prawidłowo, tzn. zgodnie z faktycznym sposobem użytkowania gruntu. W przypadku ustalenia, że w dniu przekształcenia w odniesieniu do danej nieruchomości nie została ustalona wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości albo że stawka procentowa tej opłaty obowiązująca w dniu przekształcenia jest niezgodna z faktycznym sposobem korzystania z gruntu organ zobowiązany jest do ustalenia jej prawidłowej wysokości w odrębnym postępowaniu. Dopiero po dokonaniu ww. ustaleń organ może ustalić prawidłową wysokość opłaty przekształceniowej. Podstawą ww. ustaleń powinny być odpowiednie dokumenty, z których będzie wynikało ewentualne uprawnienie nowego właściciela do nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w prawo własności, a w przypadku braku przesłanek uprawniających do nieodpłatnego przekształcenia - dokument określający wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia, tj. ostatnie skierowane do użytkownika wieczystego oświadczenie organu o wysokości obowiązującej opłaty rocznej i wysokości stawki procentowej tej opłaty albo wydane w tym zakresie prawomocne orzeczenie kolegium lub prawomocne orzeczenie właściwego sądu powszechnego. Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy organ odwoławczy wskazał, że z akt sprawy wynika, że: 1) aktem notarialnym Rep. [...] z 22 lutego 2006 r. przedstawiciele m.st. Warszawy, w wykonaniu ostatecznej decyzji Prezydenta m.st. Warszawy nr [...] z 15 października 2003 r., zmienionej ostateczną decyzją Prezydenta m.st. Warszawy nr [...] z 13 stycznia 2006 r., w trybie art. 7 dekretu, oddali nieruchomość położoną w W. przy ul. [...], stanowiącą działkę nr [...] w obrębie [...], o obszarze 255 m2, objętą księgą wieczystą nr [...], w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat, tzn. do 22 lutego 2105 r., na rzecz M. M. w 1/2 części i K. R. w 1/2 części. Zgodnie z § 5 aktu notarialnego z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości ustalony został "czynsz symboliczny" w wysokości 810 zł netto, który miał być każdorazowo powiększany o kwotę należnego podatku od towarów i usług według stawki obowiązującej w terminie zapłaty czynszu; 2) aktem notarialnym Rep. A nr [...] z 5 października 2006 r. - "Umowy zniesienia współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności budynku i umowy o dożywocie" K. R. przeniosła cały należny jej udział wynoszący 2715/10000 części we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości na rzecz T. M. w zamian za dożywocie na jej rzecz, a T. M. na przeniesienie powyższych praw wyraził zgodę i zobowiązał się zapewnić K. R. dożywotnie utrzymanie, mieszkanie, zapewnienie pomocy i pielęgnacji w chorobie, przyjęcie jako domownika, sprawienie własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym, na co K. R. wyraziła zgodę, przy czym T. M. oświadczył, że nabycia dokonuje za zgodą żony M. M. do majątku osobistego (§ 4 aktu notarialnego); 3) aktem notarialnym Rep. A nr [...] z 22 stycznia 2007 r. - "Umowa darowizny" M. M. darował synowi – T. M., do jego majątku osobistego udział wynoszący 2715/10000 części we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości, a T. M. darowiznę przyjął; 4) aktem notarialnym Rep. A nr [...] z 24 lutego 2011 r. - "Oświadczenia dotychczasowego właściciela o ustanowieniu na swoją rzecz odrębnej własności lokali" T. M. ustanowił na swoją rzecz odrębną własność wszystkich stanowiących jego własność dotychczas niewyodrębnionych samodzielnych dziesięciu lokali, w tym [...] lokali mieszkalnych i [...] lokali niemieszkalnych-użytkowych (m.in. lokalu niemieszkalnego nr [...]), znajdujących się w budynku wielolokalowym, posadowionym na gruncie przy ul. [...] w W., oznaczonym jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow. 255 m2, przy czym postanowił, że udział właściciela lokalu niemieszkalnego nr [...] w nieruchomości wspólnej wynosi 4419/100000 części. Zdaniem Kolegium z treści ww. aktów notarialnych wynika zatem, że skarżący nie jest osobą fizyczną uprawnioną do nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w prawo własności na podstawie art. 8 pkt 2 lit. b tiret pierwszy ustawy, gdyż nie jest już osobą fizyczną lub jej spadkobiercą, która uzyskała użytkowanie wieczyste na podstawie art. 7 dekretu. Udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związany z prawem własności lokalu niemieszkalnego nr [...] w budynku przy ul. [...] w W., skarżący nabył bowiem w drodze ww. umów cywilnoprawnych - Rep. A nr [...] z 5 października 2006 r. i Rep. A nr [...] z 22 stycznia 2007 r. - od K. R. i M. M. SKO w Warszawie podkreśliło, że art. 8 pkt 2 ustawy, jako ustanawiający wyjątek od wynikającej z art. 7 ustawy zasady ponoszenia przez nowego właściciel gruntu na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłaty przekształceniowej, musi być interpretowany ściśle. Na zasadność powyższego stanowiska wskazuje również orzecznictwo sądów administracyjnych (por. wyrok WSA w Warszawie z 24 listopada 2020 r. sygn. akt I SA/Wa 1803/20; wyrok WSA w Łodzi z 2 września 2021 r. sygn. akt II SA/Łd 637/21; wyrok WSA w Lublinie z 19 maja 2022 r. sygn. akt II SA/Lu 41/22). Organ odwoławczy podał, że z akt sprawy wynika również, że oświadczeniem z 6 września 2022 r. Prezydent m.st. Warszawy ustalił T. M. od 1 stycznia 2019 r. stawkę procentową opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej, opisanej w Kw nr [...], stanowiącej działkę nr [...] w obrębie [...] o pow. 255 m2, położonej przy ul. [...] w W., związanej z lokalem niemieszkalnym nr [...], w wysokości 3% wartości nieruchomości oraz ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości w wysokości 1610,94 zł. Orzeczeniem z 25 stycznia 2023 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, po rozpatrzeniu wniosku T. M o uznanie, że ustalenie od 1 stycznia 2019 r. stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej, opisanej w Kw nr [...], stanowiącej działkę nr [...] w obrębie [...] o pow. 255 m2, położonej przy ul. [...] w W., związanej z lokalem niemieszkalnym nr [...], dokonane pismem Prezydenta m.st. Warszawy z 6 września 2022 r., jest nieuzasadnione, na podstawie art. 79 ust. 3 ugn, oddaliło ten wniosek. Kolegium zaznaczyło, że wiadomym jest mu z urzędu, że ww. orzeczenie zostało doręczone stronie 6 marca 2023 r. i strona nie wniosła od niego sprzeciwu w ustawowym terminie. Wobec powyższego organ I instancji prawidłowo ustalił, że wysokość rocznej opłaty przekształceniowej jaką skarżący zobowiązany jest uiszczać zgodnie z przywołanymi wyżej przepisami ustawy, a w szczególności art. 7 ust. 2, wynosi 1610,94 zł. Dodatkowo organ wskazał, że z wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej wynika, że T. M. prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi. W związku z powyższym organ I instancji prawidłowo ustalił na podstawie art. 7 ust. 6a pkt 3 ustawy, że opłata przekształceniowa winna być wnoszona przez okres 33 lat. Od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z 20 grudnia 2023 r. T. M. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonej decyzji zarzucił obrazę art. 7 i art. 77 § 1 kpa przez niewystarczająco wyczerpujące zebranie materiału dowodowego sprawy i pominięcie w ramach ustaleń faktycznych tego, że T. M. jest spadkobiercą K. R. i M. M., które to naruszenie doprowadziło do niezastosowania w sprawie art. 8 pkt 2 ustawy, w sytuacji gdy ów przepis winien być zastosowany w prawidłowo ustalonym stanie faktycznym. Wobec tego wniósł o: 1) uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji w całości; 2) przeprowadzenie dowodu z: a) Aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. A nr [...] dla stwierdzenia, że całość spadku po K. R. nabył T. M. (skarżący), b) Aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. A nr [...] dla stwierdzenia, że całość spadku po M. M. nabył T. M. (skarżący); 3) zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazał, że T. M. jest spadkobiercą osób które nabyły prawo użytkowania wieczystego w oparciu o art. 7 dekretu. Nie mniej jednak Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie w zaskarżonej decyzji zignorowało podnoszony fakt i ustaliło, że T. M. jest jedynie nabywcą prawa użytkowania wieczystego na podstawie umów cywilnoprawnych podanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Skarżący zaznaczył, że w niniejszej sprawie pominięto, że M. M. zmarł [...] września 2010 r., a spadek po nim w całości nabył jego syn T. M. Zostało to udokumentowane Aktem poświadczenia dziedziczenia Rep. A nr [...], natomiast K. R. zmarła [...] marca 2014 r., a spadek po niej w całości nabył jej bratanek T. M. Zostało to udokumentowane Aktem poświadczenia dziedziczenia Repertorium A nr [...]. W ocenie T. M. powyższego fakty wskazują na to, że w sprawie winien być zastosowany art. 8 pkt 2 ustawy. Zdaniem skarżącego dyspozycją powyższego przepisu ustawodawca ustanowił zwolnienie podmiotowe z uiszczania opłaty przekształceniowej. Jedną z kategorii podmiotów zwolnionych są osoby fizyczne lub ich spadkobiercy, które uzyskały użytkowanie wieczyste w trybie dekretu. W obecnie obowiązującej ustawie przyjęto, że dyspozycją zwolnienia objęci są "spadkobiercy", a nie jak było w poprzednim stanie prawnym, "następcy prawni". Ustawodawca nie ustanowił żadnych dodatkowych kryteriów osobowych wobec spadkobiercy. Nie jest to także kryterium dotyczące sposobu nabycia prawa użytkowania wieczystego. W szczególności ustawodawca nie korzysta z definicji sposobu nabycia prawa, np. przez zapis "oraz osoby które nabyły prawa w drodze dziedziczenia po takich osobach fizycznych". Skarżący podkreślił, że w uzasadnieniu do projektu ustawy wskazuje się że kryterium podmiotowe zostało wprowadzone celem zadośćuczynienia potrzebom restytucji mienia. Obecne komentarze wskazują także, że istniejące zwolnienie tyczy się kryteriów podmiotowych, a nie przedmiotowych. Innymi słowy dotyczy osoby użytkownika wieczystego i jest oderwane od sposobu uzyskania prawa użytkowania wieczystego przez uprawnionego. Istotny jest stan prawny na dzień 1 stycznia 2019 r. Z ostrożności skarżący wskazał, że proponowana wykładnia nie jest rozszerzająca i pozostaje w swej istocie ścisła albowiem przepis jest jasny i nie wymaga, przez wzgląd na cel ustawodawcy lub funkcję, uzupełniania o dodatkowe wymogi, co do sposobu nabycia prawa. Nadto wykładnia historyczna przepisu zdaje się bronić w kontekście zmiany dokonanej przez ustawodawcę w komparycji z poprzednio używanym pojęciem "następcy prawnego". Trudno byłoby doszukiwać się rozróżnienia sytuacji spadkobiercy po osobie fizycznej, która nabyła użytkowanie wieczyste w trybie dekretu, jeśli do nabycia użytkowania wieczystego doszłoby jeszcze za życia spadkodawcy. W szczególności, gdy dokonywane przeniesienie własności następuje niejako w wykonaniu planu mortis causa. Porządkowania stanu majątkowego przed śmiercią oraz przenoszenia własności, z uwagi na potrzebę zarządu tym majątkiem przez sprawniejszego członka rodziny. Od spadkobiercy, który nabył prawo w spadku. Nie ma ku temu żadnych jurydycznych przesłanek. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymało stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie jest uzasadniona, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa. W niniejszej sprawie istota problemu sprowadza się od odpowiedzi na pytanie, czy T. M., jako singularny nabywca od K. R. (ciotki) i M. M. (ojca) udziałów w prawie użytkowania wieczystego do nieruchomości [...] oznaczonej jako działka nr [...], położonej przy ul. [...], z którym to prawem przed 1 stycznia 2019 r. związany był lokal niemieszkalny nr [...], mieści się w pojęciu spadkobiercy z art. 8 pkt 2 lit. b tiret pierwsze ustawy, który byłby uprawniony do nieponoszenia opłaty przekształceniowej, skoro: 1) nabycie od K. R. udziału w prawie użytkowania wieczystego w zamian za dożywocie nastąpiło na podstawie umowy Rep. A nr [...] z 5 października 2006 r., a nie spadkobrania po tej osobie, które miało miejsce [...] marca 2014 r. (Akt poświadczenia dziedziczenia Rep. A nr [...] z 12 maja 2014 r.); 2) nabycie od M. M. udziału w prawie użytkowania wieczystego nastąpiło na podstawie umowy darowizny Rep. A nr [...] z 22 stycznia 2007 r., a nie spadkobrania po tej osobie, które miało miejsce [...] września 2010 r. (Akt poświadczenia dziedziczenia Rep. A nr [...] z 13 października 2010 r.). Odnosząc się do tego zagadnienia zacząć należało od tego, że zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Jednak według art. 8 pkt 2 ustawy za przekształcenie opłaty nie wnoszą osoby fizyczne lub ich spadkobiercy oraz spółdzielnie mieszkaniowe, w przypadku gdy: a) wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, b) użytkowanie wieczyste uzyskały na podstawie: – art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. poz. 279 oraz z 1985 r. poz. 99), – innych tytułów prawnych, w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed 5 grudnia 1990 r. Trzeba wskazać, że wykładni art. 8 pkt 2 ustawy dokonał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 8 listopada 2023 r. sygn. akt I OSK 1622/22. W uzasadnieniu tego wyroku NSA wskazał, że prawidłowa wykładnia art. 8 pkt 2 ustawy winna uwzględniać całą treść tego przepisu, tj. lit. a i lit. b albowiem oba powołane przepisy określają kryteria zwolnienia z obowiązku wnoszenia opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a tymi kryteriami jest wynikające z art. 8 ust. 2 kryterium podmiotowe, które zawsze obejmuje osoby fizyczne lub ich spadkobierców oraz kryterium przedmiotowe, które może przybrać jedną z trzech możliwych form określonych w art. 8 pkt 2 lit. a i lit. b. Zdaniem NSA to kryterium przedmiotowe, a konkretnie każda z trzech możliwych jego postaci zostało w sposób bezpośredni powiązane z kryterium podmiotowym albowiem ze zwolnienia może skorzystać ta osoba fizyczna (lub jej spadkobiercy), która: wniosła jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego albo uzyskała prawo użytkowania wieczystego na podstawie art. 7 dekretu albo uzyskała prawo użytkowania wieczystego na podstawie innych tytułów prawnych w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie gruntu na rzecz Skarbu Państwa przed 5 grudnia 1990 r. Zatem zwolnieniem z ponoszenia opłaty zostały objęte osoby fizyczne lub ich spadkobiercy w tych przypadkach, gdy to te osoby fizyczne spełniają jedną z przesłanek przedmiotowych zwolnienia. Tym samym ze zwolnienia z ponoszenia opłat przekształceniowych nie mogą skorzystać te osoby fizyczne, które same nie spełniły przesłanki przedmiotowej, natomiast w drodze obrotu cywilnoprawnego nabyły prawo użytkowania wieczystego od osoby fizycznej, która spełniała te przesłanki. Pogląd ten powielił też Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 13 marca 2024 r. sygn. akt II SA/Gl 1998/23. Sąd zauważa, że zasadą jest ponoszenie opłat przekształceniowych, natomiast wyjątkiem zwolnienie ustawowe z ponoszenia tych opłat ściśle określonych kategorii osób fizycznych. Wobec tego art. 8 pkt 2 ustawy należy interpretować ścieśniająco. Z treści art. 8 pkt 2 lit. b ustawy wynika, że spadkobiercami uprawnionymi do nieodpłatnego przekształcenia praw są jedynie osoby będące sukcesorami ogółu praw po osobach, które na skutek działalności prawodawczej (art. 1 dekretu), czy podejmowanych przez organy administracji indywidualnych aktów administracyjnych (wywłaszczenie i przejęcie nieruchomości przed 5 grudnia 1990 r.), bez uzyskania słusznego ekwiwalentu, utraciły prawo własności do nieruchomości. Tylko ci spadkobiercy "dziedziczą" w ramach masy spadkowej ogół praw po poszkodowanej osobie fizycznej (dotychczasowym właścicielu gruntu – art. 7 ust. 2 dekretu), w tym prawo do nieodpłatnego przekształcenia jako swoisty przywilej administracyjny rekompensujący poprzednikowi prawnemu utratę prawa własności do gruntu. W przypadku zaś nabycia przez daną osobę od osoby fizycznej (pierwotnego nabywcy prawa do gruntu w trybie art. 7 dekretu lub jego spadkobiercy) prawa użytkowania wieczystego na tzw. zasadach ogólnych w formie umowy cywilnoprawnej nabywca ten nabywa tylko prawo użytkowania wieczystego, bez administracyjnego prawa do nieodpłatnego przekształcenia z art. 8 pkt 2 lit. b tiret pierwsze ustawy, które pojawiło się w systemie prawa w późniejszym czasie. Sytuacji tej nie zmienia to, że tenże nabywca, po pewnym czasie, stał się spadkobiercą osoby fizycznej (zbywcy). Zdaniem Sądu taki spadkobierca nabywa bowiem spadek po osobie fizycznej, który nie obejmuje już, w chwili śmierci zbywcy, prawa użytkowania wieczystego uzyskanego w trybie art. 7 dekretu, skoro prawo uzyskane w trybie tego przepisu nie było już w masie spadkowej osoby fizycznej w chwili otwarcia spadku. W niniejszej sprawie spadkobierca osób fizycznych, już jako wcześniejszy nabywca udziałów w ich prawie, nabył udziały w prawie użytkowania wieczystego w oparciu o typowe umowy: 1) od K. R. na podstawie umowy o dożywocie (art. 908 § 1 w zw. z art. 198 w zw. z art. 237 Kodeksu cywilnego), 2) od M. M. na podstawie umowy darowizny (art. 155 § 1 w zw. z art. 888 § 1 w zw. z art. 198 i w zw. z art. 237 Kodeksu cywilnego). Art. 8 pkt 2 lit. b ustawy należy rozumieć w ten sposób, że spadkobierca osoby fizycznej nabywa prawo do nieodpłatnego przekształcenia, jeżeli w skład ogółu praw nabytych w wyniku dziedziczenia po osobie fizycznej wchodziło, w chwili śmierci osoby fizycznej, prawo uzyskane przez spadkodawcę w trybie art. 7 dekretu. W ocenie Sądu prawidłowo zatem Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie przyjęło, że T. M. nie był uprawniony do nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości i że w jego przypadku zastosowanie miał art. 7 ustawy. Jeszcze raz trzeba podkreślić, że na gruncie ustawy zasadą jest uwłaszczenie odpłatne (art. 7 ust. 1 ustawy), które zapewnia gminom dochody za utratę własności komunalnej. Przekształcenie nieodpłatne jest natomiast wyjątkiem od zasady, a zatem nieuzasadniony jest zarzut, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie w sposób błędny (zawężający) zinterpretowało art. 8 pkt 2 lit. b tiret pierwsze ustawy. Trafnie zatem przyjęło Kolegium, że: 1) w niniejszej sprawie zastosowanie miał art. 21 ust. 2 ustawy, skoro na dzień przekształcenia nie była ustalona stawka procentowa opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste; 2) stawka procentowa została ustalona na dzień przekształcenia w wysokości 3% wartości nieruchomości – orzeczenie SKO w Warszawie z 25 stycznia 2023 r. nr [...]; 3) stawka ta posłużyła do ustalenia wysokości opłaty rocznej, zgodnie z art. 21 ust. 4 ustawy; 4) opłata roczna na dzień przekształcenia nie była ustalona (ustalenie nastąpiło w oświadczeniu Prezydenta m.st. Warszawy z 6 września 2022 r.), zgodnie z art. 21 ust. 2a ustawy, opłata roczna została ustalona od 1 stycznia 2019 r. na kwotę 1610,94 zł – orzeczenie SKO w Warszawie z 25 stycznia 2023 r. nr [...] i w konsekwencji stanowiła podstawę do ustalenia rocznej opłaty przekształceniowej w oparciu o art. 7 ust. 1 i art. 21 ust. 5 zd. drugie ustawy; 5) na skutek wniosku z 22 maja 2023 r. o wydanie decyzji w przedmiocie opłaty, złożonego w trybie art. 6 ust. 1 ustawy (pismo Prezydenta m.st. Warszawy z 27 czerwca 2023 r.), Prezydent m.st. Warszawy ustalił okres wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej na podstawie art. 7 ust. 6a pkt 3 ustawy, skoro: - stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia, wynosi 3%, - T. M., jako przedsiębiorca w rozumieniu art. 3 Pp (od 1 stycznia 2006 r. – informacja z CEIDG z 19 grudnia 2023 r.), nie wniósł w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia (od 1 stycznia 2019 r.) oświadczenia, o którym mowa w art. 7 ust. 6a ustawy. Z tych względów Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935) orzekł, jak w sentencji.