I SA/Wa 498/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magdalena Durzyńska (spr.) Sędziowie: WSA Joanna Skiba WSA Elżbieta Sobielarska po rozpoznaniu w dniu 5 czerwca 2018 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi H. K. i C. K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] stycznia 2018 r., nr [...] w przedmiocie wstępnego projektu podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Prezydenta W. z dnia [...] października 2017 r., nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...]na rzecz H. K. i C. K. solidarnie kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonym postanowieniem [...] z dnia [...] stycznia 2018 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej jako SKO/organ) działając na podstawie art. 127 § 2 kpa, w zw. z art. 17 pkt 1 kpa, art. 39 ust. 5 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1875, j.t.) oraz art. 1 i art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1659 j.t.) i art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta W. Nr [...] z [...].10.2017 r., znak: [...] negatywnie opiniujące wstępny projekt podziału nieruchomości objętej KW nr [...], położonej w dzielnicy [...]W. przy ul. [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] ha w obrębie [...]. W uzasadnieniu SKO podało, iż zaproponowany we wniosku wstępny projekt podziału jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] w rejonie ul. [...], przyjętego Uchwałą Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2014 r. (DZ. Urz. Woj. [...] z dnia [...] września 2014 r., poz. [...]). Z akt sprawy wynika, iż nieruchomość objęta wnioskiem stanowiąca działkę nr [...] o powierzchni [...] ha ma nieregularny kształt i pozostaje zabudowana budynkiem mieszkalnym. Wstępny projekt podziału zakładał uregulowanie kształtu ww działki poprzez wydzielenie działki nr [...] o powierzchni [...] ha w celu scalenia jej z działką nr ew. [...] o powierzchni [...] ha (o łącznej powierzchni [...] ha) oraz wydzielenie zabudowanej działki nr [...] o powierzchni [...] ha. Uzasadniając negatywną opinię organ wyjaśnił, że materialnoprawną podstawę zaskarżonego postanowienia stanowi art. 93 ust. 1 i 2, 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. 2018, poz. 121 – dalej jako ugn). Stanowi on, iż podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, przy czym zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Dalej organ wskazał, że według ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] w rejonie ulicy [...] minimalna powierzchnia działek budowlanych dla domów jednorodzinnych wolnostojących została określona na [...] mkw a zatem zaproponowany we wniosku podział nie wypełnia określonego przepisami prawa miejscowego kryterium powierzchniowego. W skardze skierowanej do tutejszego Sądu H. K. i C. K. (dalej jako skarżący) zarzucili SKO naruszenie: 1) art. 7 oraz 77 kpa w zw. z art. 4 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustanawiającym legalną definicję działki budowlanej - przez to, że organ nie zebrał całego materiału dowodowego i oparł definicję działki zawartą w nowym planie do działki już istniejącej podczas gdy w nowym planie definicja ta jest prawnie doniosła (ma sens) wyłącznie w odniesieniu do nowo powstających działek rozumianych jako działki budowlane w rozumieniu art. 4 ust. 3a ugn w kontekście tzw. cech geometrycznych działek w ujęciu, w jakim podaje ugn; 2) art. 96 ust. 3 ugn w zw. z art. 99 tej ustawy przez to, że organ pominął występowanie pojęcia działka w dwóch osobnych kategoriach: prawnej w rozumieniu art. 96 ust. 3 oraz w ujęciu geodezyjnym art. 99 tejże ustawy. Skarżący zarzucili, że organ błędnie skupił się na informacji liczbowej – tj. powierzchni działki wyrażonej w metrach kwadratowych, która ma znaczenie wyłącznie w kontekście projektowania nowych działek budowlanych a która jest bez znaczenia dla rozwiązania kwestii korygowania przebiegu granic - wyłącznie "starych" działek budowlanych czyli takich, których wszystkie parametry prawne, geodezyjne i techniczne ukształtowały się przed wejściem w życie planu. Wskazując na to, że właścicielem sąsiedniej, również nieregularnej działki jest Skarb Państwa podnieśli, że organ naruszył art. 12 ugn przez to, że pominął zasadę prawidłowej gospodarki - elementarną dyrektywę adresowaną do organów gospodarujących nieruchomościami Skarbu Państwa oraz nieruchomościami gminnymi. Wnieśli o uchylenie skarżonego postanowienia SKO w całości. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie choć część jej zarzutów jest chybiona. Sąd nie jest jednak związany zarzutami skargi i z urzędu bierze pod uwagę wszystkie okoliczności sprawy (art. 34 ppsa). Zasady administracyjnego podziału nieruchomości określają przepisy zawarte w art. 92-100 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (t.j. Dz.U. z 2018r., poz. 121, dalej jako ugn/ustawa). Ustanawiają one dwa podstawowe warunki podziału. Po pierwsze - planowany podział musi być zgodny z przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w jego braku nie może być sprzeczny z przepisami odrębnymi albo z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 93 ust. 1 w zw. z art. 94 ust. 1 ugn). Po drugie - każda nowa działka powstała w wyniku podziału winna mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej (art. 93 ust. 3 ugn). Jeśli chodzi o dotyczące podziału elementy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to oprócz przeznaczenia nieruchomości można określić w nim jedynie minimalną powierzchnię nowo wydzielanej działki budowlanej. Wynika to ekspressis verbis z art. 15 ust. 3 pkt. 10 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017r., poz. 1073). Zadaniem organu gminy jest skonfrontowanie możliwości zagospodarowania tak zaplanowanej działki, zgodnie z przeznaczeniem terenu określonym w planie. Wg definicji zawartej w art. 2 pkt. 12 ww ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym "działka budowlana" - to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Z kolei wg art. 4 pkt. 3a działka budowlana to zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. W sprawie mamy do czynienia z opiniowaniem wstępnego projektu podziału działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Działka ta już w kształcie przed podziałem nie spełnia kryterium powierzchniowego [...] mkw określonego w obowiązującym planie miejscowym. Nie oznacza to jednak, iż nie jest działką budowlaną w rozumieniu art. 4 pkt. 3a ugn jak również, że zastosowanie znajdzie do niej regulacja określona w art. 15 ust. 3 pkt. 10 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - gdyż ta ostatnia dotyczy nowowydzielanych działek budowlanych w rozumieniu tej konkretnej ustawy. Opiniując negatywnie wstępny projekt podziału działki już zabudowanej budynkiem mieszkalnym organ pominął treść art. 95 pkt. 7 ugn stanowiącego, iż wymóg wydzielania działek zgodnie z parametrami określonymi w planie miejscowym nie dotyczy "wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego" a więc działki już zabudowanej określonego rodzaju budynkiem. Przy opiniowaniu wstępnego projektu podziału należało zatem przede wszystkim ustalić czy w stanie faktycznym sprawy istnieje obowiązek opiniowania przedmiotowego wstępnego projektu podziału tj. czy nie zachodzi którykolwiek z przypadków określonych w art. 95 ugn. Zgodnie bowiem z art. 93 ust. 4 ugn opiniowanie przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zgodności proponowanego podziału nieruchomości nie dotyczy podziałów, o których mowa w art. 95 ugn. W konsekwencji, stosując wprost przepisy ugn, w sprawie o zatwierdzenie projektu podziału organy winny rozstrzygnąć, czy zaproponowane wydzielenie działki pod budynkiem i wokół budynku tj. działki nr [...] o pow. [...] ha będzie gwarantowało, że jej wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej będą umożliwiały prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku i urządzeń na niej położonych; a zatem czy wydzielenie z pierwotnej działki nr [...] mkw spowoduje niemożliwość prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynku na niej posadowionego. Nie jest natomiast zasadny zarzut naruszenia art. 12 ugn, gdyż przedmiotem kontrolowanego postępowania jest nieruchomość stanowiąca własność podmiotów prywatnych a nie Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego. W okolicznościach sprawy niezrozumiały pozostaje również zarzut naruszenia art. 96 ust. 3 ugn w zw. z art. 99 ugn. Art. 96 ust. 3 ugn mówi o tzw. podziale prawnym (tj. cywilistycznym) tj. zmianie podmiotu prawa własności w stosunku do działek uprzednio już wydzielonych i odrębnie oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków. Natomiast przedmiotem opiniowanego podziału jest tzw. podział geodezyjny (ewidencyjny/administracyjny), organy nie mogły zatem naruszyć art. 96 ust. 3 ani art. 99 ugn, gdyż przepis ten w ogóle nie był przedmiotem ich analizy. Uwzględniając powyższe, zaskarżone postanowienie i postanowienie je poprzedzające jako naruszające przepisy postępowania (art. 7, 77 i 80 kpa w zw. z art. 95 pkt. 7 ugn i w zw. z art. 93 ust. 4 ugn) w sposób mający wpływ na wynik sprawy podlegało uchyleniu w trybie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c ppsa w zw. z art. 135 ppsa. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 ppsa. Sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym w trybie art. 119 pkt. 3 ppsa.