I SA/Wa 534/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Wesołowska, asesor WSA Iwona Ścieszka (spr.), sędzia WSA Łukasz Trochym, , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 27 sierpnia 2021 r. sprawy ze skargi S. Z. i G. Z. na decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] stycznia 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Minister Rozwoju (dalej również: Minister) decyzją z [...] stycznia 2020 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096, ze zm., dalej: k.p.a.), po rozpatrzeniu odwołania S. K. oraz G. Z. (dalej również: skarżący) utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] kwietnia 2019 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia na rzecz Województwa [...] własności nieruchomości położonej w obrębie [...]. [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, która została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi wojewódzkiej Nr [...] w ciągu ulic [...] i [...] od skrzyżowania z ul. [...] - drogą krajową [...] do skrzyżowania z ul. [...] - drogą powiatową Nr [...], budowie nowego odcina drogi wojewódzkiej Nr [...] od skrzyżowania z ul. [...] do skrzyżowania z ul. [...] - drogą krajową Nr [...], rozbudowie drogi wojewódzkiej Nr [...] w ciągu ul. [...], budowie dwóch obiektów mostowych na rzece [...], na rzecz S. K. i G. Z. na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w wysokości [...] zł, oraz zobowiązującą Prezydenta Miasta [...] do zapłaty ustalonego odszkodowania, jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o realizacji inwestycji drogowej stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji Minister podkreślił, że nieruchomość położona w obrębie [...]. [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha decyzją Wojewody [...] z [...] listopada 2018 r. została zajęta pod realizację opisanej powyżej inwestycji drogowej. Decyzją z [...] kwietnia 2019 r. Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie za nieruchomość ozn. nr [...] na rzecz skarżących, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w wysokości [...] zł, zobowiązując do jego wypłaty Prezydenta Miasta [...]. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli S. K. i G. Z. podnosząc, że wartość nieruchomości została znacznie zaniżona w stosunku do obowiązujących w latach 2018-2019 cen rynkowych działek o porównywalnej powierzchni i lokalizacji. Skarżący zakwestionowali dobór nieruchomości przyjętych przez biegłą do porównań. Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję Minister Rozwoju przywołał treść art. 12 ust. 1, 2 oraz 4 pkt 1 i 2, art. 12 ust. 4f i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474, dalej: specustawa drogowa), a następnie podkreślił, że w niniejszej sprawie podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Województwa [...]nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy z [...] lutego 2019 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. C.. Biegła ustaliła, że przedmiotowa działka, która została wydzielona z działki nr [...] położona jest w północnej, peryferyjnej części miasta [...], przy ul. [...]. Na zachód od ulicy [...] dominuje zabudowa usługowo-przemysłowa, zaś na wschód zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i jednorodzinna, zabudowa usługowa, niezbudowane tereny budowlane oraz tereny zielone, a także Zalew [...]. W bezpośrednim sąsiedztwie szacowanej działki znajdują się działki z zabudową usługowa i mieszkaniową. Wyceniana nieruchomość miała kształt wielokąta, była niezbudowana, porośnięta trawą oraz pojedynczymi krzewami z samosiewu, które nie wytworzyły materiału użytkowego, a zatem nie podnoszą wartości nieruchomości. Nieruchomość była ogrodzona ogrodzeniem panelowym typu przemysłowego na słupkach stalowych osadzonych w stopach betonowych z furtką tej samej konstrukcji, o łącznej długości [...] m i wysokości [...] m, obiekt w dobrym stanie technicznym, o stopniu zużycia na poziomie 5%. Ponadto na działce posadowiony był kontener blaszany oraz tablica reklamowa nie związane trwale z gruntem, a zatem nie podlegające wycenie. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości biegła wskazała, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, działka nr [...] - Zalew [...] - [...] - [...]" zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2013 r., zgodnie z którym położona była na terenach dróg publicznych klasy głównej "G", oznaczonych symbolem [...], terenach dróg publicznych klasy dojazdowej (D), oznaczonych symbolem [...] oraz w niewielkim fragmencie na terenach usług podstawowych, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczonych symbolem [...]. Do określenia wartości nieruchomości gruntowej biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W celu możliwości zastosowania tzw. zasady korzyści zbadano rynek transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Analiza wykazała, że transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianej osiągały ceny mieszczące się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Biegła wskazała, iż z powyższej analizy wynika, że ceny transakcyjne za grunty drogowe były porównywalne lub niższe od cen gruntów budowlanych, w związku z czym wartość rynkową części działki położonej na gruntach o przeznaczeniu budowlanym, oszacowała według aktualnego sposobu użytkowania w oparciu o transakcje gruntami budowlanymi. Pozostała część działki położona na gruntach o przeznaczeniu drogowym została oszacowana w oparciu o aktualny sposób użytkowania - transakcje dotyczące gruntów przeznaczonych lub wykupionych pod drogi publiczne. Na potrzeby wyceny wartości rynkowej części nieruchomości gruntowej położonej na terenach o przeznaczeniu budowlanym o pow. [...] m2, dokonano analizy transakcji nieruchomościami gruntowymi, niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, w okresie od lutego 2017 r. do lutego 2019 r. Badaniem objęto obszar miasta [...]. Na tak określonym rynku ceny transakcyjne kształtowały się na poziomie od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Średnia cena zbioru wynosiła [...] zł/m2. Ustalono następujące cechy rynkowe wpływające na wartość wycenianej nieruchomości i ich wagi - procentowe wpływy poszczególnych atrybutów (cech): położenie szczegółowe (waga 40%), uzbrojenie terenu (waga 15%), dostępność komunikacyjna (waga 10%), przeznaczenie nieruchomości (waga 10%), powierzchnia nieruchomości (15%) oraz kształt nieruchomości (waga 10%). Ponadto dla każdej cechy ustalono skalę ocen, definiując jednocześnie każdą z nich. Następnie dokonano charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej. Określono zakresów współczynników korygujących i obliczenia wartości rynkowej nieruchomości, która wynosi [...] zł ([...] zł/m2). W celu oszacowania wartości rynkowej części nieruchomości gruntowej o pow. [...] m2, położonej na terenach o przeznaczeniu pod drogi publiczne, biegła przeprowadziła analizę transakcji nieruchomościami drogowymi w okresie od lutego 2017 r. do lutego 2019 r., na obszarze miasta [...]. Na tak określonym rynku wyłoniła [...] transakcji, których ceny kształtowały się na poziomie od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, średnia cena zbioru wyniosła [...] zł/m2. Ustalono następujące cechy rynkowe wpływające na wartość wycenianej nieruchomości i ich wagi - procentowe wpływy poszczególnych atrybutów (cech); położenie szczegółowe (waga 45%), uzbrojenie terenu (waga 25%), dostępność komunikacyjna (waga 20%), warunki zagospodarowania działki (waga 10%). Ponadto dla każdej cechy ustalono skalę ocen, definiując jednocześnie każdą z nich. Następnie dokonano charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej. Dokonano też określenia zakresów współczynników korygujących i obliczenia wartości rynkowej nieruchomości, która wynosi [...] zł ([...] zł/m2). Łącznie wartość rynkową gruntu działki nr [...] oszacowano na kwotę [...] zł. Wartość odtworzeniową części składowych gruntu tj. ogrodzenia panelowego typu przemysłowego na słupkach stalowych osadzonych w stopach betonowych z furtką tej samej konstrukcji oszacowano w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową na kwotę [...] zł. Wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości gruntowej jako prawa własności oszacowano łącznie na kwotę [...] zł. Dokonując oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, Minister podkreślił, że w tym względzie należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204, dalej: u.g.n.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej: rozporządzenie). Przywołał w tym miejscu art. 134 ust. 1, 3 i 4 u.g.n. oraz § 36 ust. 4 i § 55 ust. 2 rozporządzenia. W ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy z [...] lutego 2019 r. zawiera wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami. Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania, Minister wskazał, że biegła podtrzymała swoją opinię o kwestionowanej przez odwołujących się wartości nieruchomości. W odwołaniu nie przedstawiono natomiast miarodajnych dowodów i argumentów przemawiających za uznaniem, że baza nieruchomości porównawczych przyjęta przez biegłą nie spełnia kryterium podobieństwa. W ocenie organu odwoławczego, rzeczoznawca majątkowy prawidłowo dokonała doboru nieruchomości porównawczych do wycenianych działek. Biegła przeanalizowała lokalny rynek transakcji nieruchomościami i w oparciu o określone cechy działki nr [...] mające wpływ na kształtowanie się cen rynkowych, ustaliła wartość przedmiotowej nieruchomości. Wycena została sporządzona na podstawie reprezentatywnej próbki nieruchomości porównawczych, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, przez wykwalifikowaną do tego osobę. Minister nie dopatrzył się też uchybień w postępowaniu odszkodowawczym przeprowadzonym przez organ I instancji. Skargę na powyższą decyzję wnieśli G. Z. i S. K., zwracając się o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz powołanie biegłego działającego na terenie [...] w celu przygotowania nowego, rzetelnego operatu szacunkowego. Skarżący podnieśli, że biegła wykonała operat szacunkowy, który jest wadliwy pod względem formalnym oraz merytorycznym, albowiem został przygotowany w oparciu o błędne założenia. Podważyli przede wszystkim dobór nieruchomości porównywanych z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny. Zdaniem skarżących biegła nie uwzględniła występujących dużych różnic w powierzchniach porównywanych nieruchomości, różnego ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co stanowi o tym, że wykorzystała do sporządzenia opinii nieruchomości nie spełniające warunku podobieństwa. Nie uwzględniła również stopnia zindywidualizowania wycenionej działki. W planie zagospodarowania przestrzennego działka [...] obręb [...] widnieje jako działka przeznaczona pod zabudowę mieszkaniowo-usługową [...]. Działka jest w pełni uzbrojona, ma regularny kształt prostokąta. Ulica [...] jest jedną z najruchliwszych ulic w [...], znajduje się tu wiele budynków mieszkalnych, usługowo-handlowych, a więc i atrakcyjność działki jest nieporównywalnie wyższa w stosunku do wielu innych ulic, co w naturalny sposób znacznie podnosi ceny gruntów. A zatem przytoczone przez biegłą ceny nie odzwierciedlają rzeczywistych cen działek leżących przy ul. [...]. Ceny ogólnodostępnych ofert przy ul. [...] i w okolicach, dostępnych w internecie oraz biurach nieruchomości, kształtują się na poziomie [...]-[...] zł za metr kwadratowy, na dowód czego skarżący załączyli wydruki ofert. Są to ceny ofertowe; ceny transakcyjne, co potwierdza analiza rynku i informacje z biur nieruchomości, wynoszą ok. 5-10% mniej niż ceny ofertowe i kształtują się na poziomie [...]-[...] zł. Biegła zatem nie dokonała prawidłowej i pełnej analizy cen rynku. Dalej skarżący podkreślili, że działka o powierzchni [...] m2 jest optymalnej wielkości i kształtu (prostokąt) z punktu widzenia potencjalnego Inwestora. Dotychczas była to najbardziej atrakcyjna działka przy ulicy [...]. Dodali również, że cena wykupu ustalona przez biegłą jest taka sama dla niewielkich fragmentów gruntów o powierzchni ok. [...] m2 (ul. [...]), jak i dla działek o powierzchni [...] m2, stanowiących połowę powierzchni całej działki, co w znacznym stopniu zmniejsza jej atrakcyjność handlową i inwestycyjną. Biegła przyjęła metodę kosztów odtworzenia, która posiada liczne wady: charakter szacunkowy nie pozwalający określić jednoznacznych i wysoce wiarygodnych informacji, jakimi bez wątpienia są ceny ofertowe, podlegające negocjacjom w zakresie kilku punktów procentowych w stosunku do cen transakcyjnych. Podobnie zakwestionowali zastosowaną przez biegłą metodę korygowania ceny średniej – wskazując, że podstawowy błąd to przyjęte założenia, oparte na cenach nieruchomości, które są nieporównywalne do wycenianej działki. Zaznaczyli przy tym, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po upływie tego okresu możliwość posługiwania się opinią w postaci operatu szacunkowego uzależniona jest od potwierdzenia jego aktualności przez autora oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, takich jak np. przeznaczenie nieruchomości, jej stan, ceny nieruchomości podobnych. Zaznaczyli, że data sporządzenia operatu szacunkowego to [...] lutego 2018 r. W odpowiedzi na skargę Minister Rozwoju wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Skarga jest niezasadna. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Ministra Rozwoju z [...] stycznia 2020 r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2019 r. ustalającą odszkodowanie na rzecz skarżących za nieruchomość położoną w obrębie [...]. [...], ozn. jako działka [...], która została objęta decyzją Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie m.in. drogi wojewódzkiej Nr [...]. Przejęta na rzecz województwa powyższa nieruchomość objęta jest liniami rozgraniczającymi teren i stanowi pas drogi wojewódzkiej. Należne współwłaścicielom odszkodowanie ustalono na wysokość [...] złotych, do którego wypłaty zobowiązany został Prezydent Miasta [...]. We wniesionej skardze skarżący zakwestionowali przyjętą przez organ opinię biegłego wskazując na jej liczne nieprawidłowości, które doprowadziły do zaniżenia przyznanego im odszkodowania. Istota niniejszej sprawy sprowadza się zatem do dokonania oceny prawidłowości sporządzenia ww. operatu szacunkowego, określającego wartość rynkową objętej wywłaszczeniem nieruchomości i prawidłowości jego oceny - jako dowodu w prowadzonym postępowaniu. Dokonana przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji doprowadziła do konstatacji o prawidłowości stanowiska i argumentacji organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie ustalenia wysokości odszkodowania. Wyjaśniając powyższe należy na wstępie podkreślić, że w myśl art. 134 ust. 1 i ust. 2 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W świetle ust. 3 art. 134 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli natomiast przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.). Pojęcie "stan nieruchomości" zostało sprecyzowane przez ustawodawcę w art. 4 pkt 17 u.g.n. wskazującym, że należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Wartość rynkowa nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n., który dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy powinien być sporządzony w oparciu o przepisy zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a w szczególności § 36. Zgodnie z treścią § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Przy czym nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2). Jak stanowi § 36 ust. 3 rozporządzenia, w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Z kolei, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 rozporządzenia). Wypada podkreślić, że dowód z prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego wywiera bezpośredni wpływ na treść decyzji ustalającej odszkodowanie. W orzecznictwie podkreśla się, że konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego. Choć ich wybór należy do rzeczoznawcy, nie oznacza to, że może on działać dowolnie. Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie. Operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 2761/19, CBOSA). Powyższe wymogi w aspekcie technicznym, procesowym, sprawiają, że w tego rodzaju sprawach sporządzany przez rzeczoznawcę operat szacunkowy musi być zupełny, logiczny i wiarygodny. Dopiero spełnienie tych warunków pozwala na jego przyjęcie jako dowodu miarodajnego dla rozstrzygnięcia sprawy. Natomiast zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Zatem to rzeczoznawca, a nie organ czy sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości porównawczych i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Wynika to z faktu, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek więc opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak merytoryczna ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli więc strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu, do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Jak wynika z akt sprawy, wyceny wartości nieruchomości gruntowej biegła dokonała przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, wyjaśniając szczegółowo jej motywy i założenia. Do określenia wartości odtworzeniowej części składowych gruntu, uwzględniwszy zakres dostępnych danych, biegła zastosowała podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technika wskaźnikowa. Dla potrzeb dokonywanej wyceny biegła określiła rynek lokalny nieruchomości pod względem rodzajowym i obszarowym. Uwzględniła zatem, że w obrębie wycenianej nieruchomości część gruntu – zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - położona była na terenach dróg publicznych, zaś niewielki fragment pozostawał w obrębie terenów usług podstawowych, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Uwzględniając zasady ustalone cytowanym wyżej art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., biegła podkreśliła, że analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych w [...] wykazała, iż ceny gruntów pod zabudowę są wyższe niż pod inwestycje drogowe. Z tego też względu wartość rynkową części nieruchomości położonej na terenach budowlanych ustaliła posługując się transakcjami dla gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym. Dla części działki położonej na terenach drogowych wartość rynkowa została ustalona przy posłużeniu się transakcjami dotyczącymi gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Dokonując dalej szacowania wartości odtworzeniowej tak ustalonych nieruchomości gruntowych, biegła określiła cechy porównawcze i ich wagi, a następnie dla potrzeb szacowania, w ramach ustalonych cech rynkowych, przedstawiła przyjętą skalę ocen. Obliczając wartość gruntu uwzględniła i wyjaśniła procentowy wpływ cech rynkowych na wartość przedmiotu wyceny, określone wartości współczynników korygujących i ich sumę. Biegła określiła również wartość odtworzeniową części składowych. Stwierdzić należy, że sporządzony operat szacunkowy uwzględnia cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, czym wypełnia dyspozycję art. 154 ust. 1 u.g.n. Wobec zgłaszanych przez G. Z. zastrzeżeń, organ I instancji wystąpił do rzeczoznawcy o wyjaśnienia. Pismem z dnia [...] kwietnia 2019 r. rzeczoznawca majątkowy odniosła się do złożonych zastrzeżeń oraz podtrzymała sporządzoną przez siebie wycenę. Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania ustaleń rzeczoznawcy majątkowego, zawartych w przedłożonym operacie szacunkowym. Operat ten został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera oczywistych pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane § 56 rozporządzenia. W procesie wyceny biegła prawidłowo przyjęła istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. [...] listopada 2018 r. (data wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej). Przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w oparciu zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...] – [...] – Zalew [...] – [...] – [...]" zatwierdzonego Uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] kwietnia 2013 r. Biegła w procesie wyceny dokonała analizy rynku nieruchomości budowlanych i drogowych. Analiza rynku objęła transakcje z ostatnich dwóch lat (od lutego 2017 r. do lutego 2019 r.). Zgodnie z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Rzeczoznawca przyjęła rynek miasta [...] jako "rynek lokalny". Zdaniem Sądu, powyższa analiza spełnia wymogi wynikające tak z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jak i przywołanego rozporządzenia i nie sposób uzasadnić, że uznanie przez organy orzekające tej analizy za prawidłową stanowiło naruszenie prawa. Rzeczoznawca majątkowy przedstawiła swój wybór podejścia i metody wyjaśniając, że najważniejszym czynnikiem cenotwórczym jest położenie w stosunku do centrum miasta i szlaków komunikacyjnych. Podkreśliła przy tym, że analiza rynku wskazuje, że ceny spadają wraz ze wzrostem powierzchni działki. W odniesieniu zaś do działek drogowych, wielkość i kształt działki nie stanowią cech istotnych. Zastosowanie podejścia porównawczego wymagało znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Rzeczoznawca ustaliła cechy mające wpływ na wartość nieruchomości oraz ich wagi. Zgodnie z definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej, należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Należy przy tym podkreślić, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni czy lokalizacji), których cechy różnicujące powinny być uwzględnione przy dokonaniu korekty cen. Różnice między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami, które zostały uznane za podobne, mogą wynikać np. z ograniczonej liczby transakcji na danym rynku lokalnym w odniesieniu do pewnej kategorii nieruchomości, tak jak miało to miejsce w rozpoznawanej sprawie, co zostało wyjaśnione przez rzeczoznawcę w toku kontrolowanego postępowania. W świetle powyższego stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie organy administracji sprawdziły w sposób wyczerpujący, na jakich przesłankach rzeczoznawca oparła swoje twierdzenia i skontrolowały prawidłowość tego rozumowania. Uznając zaś prawidłowo, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i może zostać wykorzystany do ustalenia odszkodowania, brak było podstaw do występowania przez te organy o sporządzenie nowego operatu czy też o jego ocenę przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 u.g.n. Niewątpliwie zaś – niezależnie od kompetencji organu - uprawnienie takie przysługiwało skarżącym. Z tego też względu, jeżeli skarżący ze względu na stawiane zarzuty natury metodologicznej mieli wątpliwości i zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mieli możliwość poddania tego operatu ocenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania metodologicznej prawidłowości sporządzenia operatu. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy i woli strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. W wyroku z 10 sierpnia 2021 r., sygn. akt I OSK 494/21, Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił wyraźnie, że to rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Oznacza to, że w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. Jak wynika z akt sprawy, z tej możliwości skarżący jednak nie skorzystali. Podnoszone zaś w skardze wątpliwości w zakresie możliwości wykorzystania operatu szacunkowego z uwagi na upływ jego ważności, okazały się nieuzasadnionymi. Zauważyć trzeba, że w myśl art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być - co do zasady - wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. W niniejszej sprawie termin ten został dochowany, jako że operat szacunkowy został sporządzony [...] lutego 2019 r. (a nie jak wskazano w skardze: [...] lutego 2018 r.), decyzja zaś organu odwoławczego wydana została [...] stycznia 2020 r. Podsumowując, stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie brak było podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej, czy Sąd. Dokument ten nie został bowiem sporządzony z naruszeniem przepisów prawa, ani nie zawiera oczywistych i rażących błędów, które dyskwalifikowałyby go jako dowód w sprawie. Decyzja zatem ustalająca wysokość należnego skarżącym odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną w trybie przepisów specustawy drogowej, odpowiada prawu. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji. Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym nastąpiło na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374 ze zm.).